我國(guó)房地產(chǎn)涉外稅制研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè),由于較高的平均利潤(rùn)率,也成為繼電子行業(yè)之后的第二大投資行業(yè)。近年來(lái),越來(lái)越多的國(guó)外資本涌入我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。外資的進(jìn)入可以拓寬我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的渠道,帶來(lái)較先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn),從長(zhǎng)遠(yuǎn)講,會(huì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更高層次發(fā)展。然而,由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段,政府對(duì)外資的宏觀調(diào)控能力尚有待提高,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理制度有待完善。在這種情況下,我們必須正視外資給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能帶來(lái)的負(fù)面影

2、響。首先,由于資本的逐利性,外資的進(jìn)入助長(zhǎng)了房地產(chǎn)的炒作,推動(dòng)了房?jī)r(jià)的迅速飆升。其次,根據(jù)我國(guó)《入世議定書》,除特定項(xiàng)目外,外資在我國(guó)可以設(shè)立獨(dú)資企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。這樣,外資企業(yè)就能憑借其強(qiáng)大的資金、技術(shù)和豐富的管理經(jīng)驗(yàn),擠壓我國(guó)本土房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間,本土企業(yè)的發(fā)展將會(huì)面臨巨大壓力。最后,外資大量進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),助長(zhǎng)了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的增長(zhǎng),增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這種挑戰(zhàn),當(dāng)務(wù)之急是抓緊完善我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的外資管理制度,提高

3、對(duì)外資的宏觀調(diào)控能力,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步、健康發(fā)展。房地產(chǎn)涉外稅制、房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入制度、房地產(chǎn)外匯管理制度以及房地產(chǎn)業(yè)金融管理制度是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資宏觀調(diào)控的主要手段。每一項(xiàng)手段在對(duì)外資管理的介入時(shí)間和管理強(qiáng)度各有不同。各個(gè)制度必須相互配合才能共同形成良好的房地產(chǎn)外資管理體系。房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入和房地產(chǎn)外匯管理制度在宏觀上控制外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量,是各國(guó)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)外資的第一道安全閘門。房地產(chǎn)金融管理制度側(cè)重于避免因房地產(chǎn)市場(chǎng)

4、過(guò)度發(fā)展造成的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)涉外稅制則是在房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入和外匯管理制度對(duì)外資流入總量進(jìn)行宏觀控制的基礎(chǔ)上，對(duì)外資在房地市場(chǎng)的流向進(jìn)行指引,在一定程度上抑制外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。房地產(chǎn)涉外稅制更多地是通過(guò)稅收本身具有的資金引導(dǎo)功能,提高已流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資利用質(zhì)量。然而,我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)涉外稅制對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資的引導(dǎo)作用十分有限,并沒(méi)有很好發(fā)揮其稅收調(diào)控職能,其各方面的具體制度都有待完善。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)涉外稅制的現(xiàn)

5、狀與問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的梳理,并以法律目的論和系統(tǒng)論為理論工具,運(yùn)用理論結(jié)合實(shí)際的分析方法,考察了外國(guó)房地產(chǎn)涉外稅制的立法經(jīng)驗(yàn),進(jìn)而從宏觀和微觀兩個(gè)層面提出了完善我國(guó)房地產(chǎn)涉外稅制的若干建議。本研究主要內(nèi)容包括：
　　⑴我國(guó)房地產(chǎn)涉外稅制的現(xiàn)狀及問(wèn)題。本部分是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)涉外稅制所作的實(shí)然性描述,是全文的立論基礎(chǔ)。就具體而言,包括我國(guó)房地產(chǎn)涉外稅制現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題這兩個(gè)方面的內(nèi)容。本文首先從稅制結(jié)構(gòu)和立法目的兩個(gè)角度全面介紹了我國(guó)

6、房地產(chǎn)涉外稅制所包含的稅種、主要稅收要素和主要稅收法律的立法目的。這些描述的主要目的是為后文的論述提供制度背景。隨后,從稅收國(guó)民待遇原則和涉外稅制所承擔(dān)的宏觀調(diào)控任務(wù)這兩個(gè)方面進(jìn)行討論。指出納稅環(huán)節(jié)稅負(fù)設(shè)置不合理、部分稅種立法設(shè)計(jì)不合理、稅收優(yōu)惠政策不合理、各種宏觀調(diào)控手段之間的脫節(jié)這四個(gè)具體問(wèn)題是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)涉外稅制宏觀調(diào)控功能失靈的主要原因。
　?、品康禺a(chǎn)涉外稅制學(xué)理研究。本部分主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)涉外稅制的學(xué)理分析,對(duì)房地產(chǎn)涉

7、外稅制的應(yīng)然性論述,為完善我國(guó)房地產(chǎn)涉外稅制尋找必要的理論基礎(chǔ)。本部分從兩個(gè)方面展開(kāi):首先以法律目的論為理論背景,結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策、吸引外資政策及稅收法律的特點(diǎn),明確提出房地產(chǎn)涉外稅收法律應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)三個(gè)基本的法律目的:一是吸引外商直接投資,抑制房地產(chǎn)投機(jī);二是引導(dǎo)資金合理流向,促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展;三是減少稅收優(yōu)惠,增加財(cái)政收入。從法律社會(huì)學(xué)的視角,本文提出,房地產(chǎn)涉外稅收法律是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行階段不同種類房地產(chǎn)的稅種稅負(fù)做出輕重不同

8、的設(shè)計(jì),來(lái)影響投資者的投資動(dòng)機(jī),進(jìn)而影響投資者的投資行為來(lái)實(shí)現(xiàn)上述三個(gè)法律目的,發(fā)揮其法律調(diào)控功能的。在這一部分,本文還提出對(duì)房地產(chǎn)涉外稅制法律目的、稅制結(jié)構(gòu)的選擇和相關(guān)配套制度的完善是影響我國(guó)房地產(chǎn)涉外稅收法律效果實(shí)現(xiàn)的主要因素,并從系統(tǒng)論的角度,指出完善相關(guān)房地產(chǎn)外資管理制度有利于實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)涉外稅制的法律目的、更好地發(fā)揮稅收法律的調(diào)控功能。
　?、峭鈬?guó)(地區(qū))房地產(chǎn)涉外稅收實(shí)踐。本部分從三個(gè)角度考察了外國(guó)(地區(qū))的房地產(chǎn)涉

9、外稅收的立法實(shí)踐,旨在為我國(guó)房地產(chǎn)涉外稅制的完善提供橫向的經(jīng)驗(yàn)借鑒。本部分首先考察了外國(guó)(地區(qū))房地產(chǎn)涉外稅制的立法類型,發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的國(guó)家均放棄了內(nèi)外差別的稅收立法類型,而采用內(nèi)外無(wú)差別的作法,并通過(guò)建立完善的房地產(chǎn)外資管理制度,來(lái)限制外商投機(jī)資本流入本國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。接著作者在這一部分,從中微觀這兩個(gè)層面上分析了外國(guó)(地區(qū))房地產(chǎn)涉外稅制的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),并重點(diǎn)介紹了三種具體稅種。
　?、任覈?guó)房地產(chǎn)涉外稅制的完善。在前