美國房地產交易法律制度研究.pdf

1、英美法和大陸法是當今世界的二大主要法律體系，本文研究的是英美法中的美國的房地產交易法律制度。英國法和美國法是母法和子法的關系，但是美國法已經發(fā)展出了一種具有自己特征的式樣，因而，只注意英國法而不研究美國法將難以把握英美法，同樣，只研究美國法而不注意英國法，也將迷失方向。美國房地產交易的諸多規(guī)則皆源自古老的英國普通法。在普通法的早期，土地是當時人們所能擁有的最寶貴的財富形式，極具普通法特色的地產權規(guī)則是整個英國土地法的核心。土地法因其具有

2、封建制度的歷史淵源，而成為了英美法中最為抽象、最為復雜的法律。 從歷史的角度適當闡述英國法可以幫助我們更好的認識和理解美國的現行房地產交易法律制度。此外，盡管本文的研究對象是普通法，但我的研究視野并不局限于此，而是將一些重要的法律制度與大陸法國家進行比較，比較法為解決具體的生活問題提供了豐富而廣闊的解決模式，這是那些雖然天賦才華但只滿足于研究本國法律秩序的法律家的想象力所無能為力的。在解決方案的倉庫里，通過對比較獲得的結果進行批

3、判性評價，以圖提出一個比現行解決方法更加優(yōu)越的解決方案，并闡明其所確立的理論基礎和價值理念，為中國現行法、立法及司法實踐提供反思和借鑒。 美國法的法學方法是實用主義的，實用主義法學認為，法律科學的對象不是概念的邏輯結構，而是法律結構應解決的生活問題。從生活到法律，而不是自法律概念到生活，這是英美法的法律方法，它是經驗型的，而不是建構型的。一個個生活問題產生了一個個法律，個案判決的公正性、妥當性是法官所考慮的核心問題，它注重的不是

4、邏輯式的“形式理性”，而是屬“實質合理性”的法律思想類型。房地產交易規(guī)則更是經驗性的，本文將從交易實踐中所出現的問題出發(fā)來闡述法律規(guī)則，對一個個具體問題，法律家是如何提供解決的方案的。這個英美法的方法或許少了點概念和邏輯，但卻增添了一份寶貴的經驗。 美國法的房地產交易模式是區(qū)分主義的，交易分為買賣和轉讓兩步，先由當事人訂立買賣合同，然后由出讓人簽署轉讓書。登記對于房地產所有權的轉移不是必須的，因而，房地產權利的轉移完全是意思自治

5、方式。這種方式使得當事人的意思在房地產交易中處于核心地位，權利如何轉移、何時轉移皆憑當事人的意思來實現，因而，美國更好了貫徹了私法自治原則。但其缺點也是顯而易見的，因為，在房地產交易中始終存在著交易安全的需求，美國法也一直致力于建設保護交易安全的法律制度及其規(guī)則，但這些規(guī)則都不很理想，在英國、澳大利亞等國家實行的良好的托倫斯登記制度，最終也沒能在美國生根發(fā)芽。 美國的交易安全的保護方式是通過商業(yè)的所有權保險公司的運作來實現的，這

6、種依靠市場模式來解決交易安全問題的方法是美國法所獨有的，與大陸法國家通常依靠國家干預來保障交易安全的方式形成巨大差異。私法自治和國家強制在交易安全這一支點上擺動，傾向于一方還是進行平衡，將是立法者和司法實踐者所要考慮的中心問題。買賣是交易的主要形式，也是人們獲得房地產的最經常方式。因而，首先要明確的是買賣的對象，通常是所有權的交易。但是，所有權的概念與大陸法的概念極為不同，大陸法上，所有權是對物權，是一種絕對權，強調一物一主；而在英美法

7、上，所有權是指對地產權的所有，所有權依附在地產權這個抽象的概念之上，而地產權又是按照時間來分割的，因而，英美式的所有權是可分的，不是可以排除一切他人干涉的絕對的權利，而是相對的權利。所有權可以由多個人同時享有，而互不沖突，一花可有二主。同時買賣還會產生普通法所有權和衡平法所有權的區(qū)分，這個區(qū)分在買賣合同期間的標的物意外滅失的風險負擔及當事人一方死亡時的財產移轉規(guī)則中具有重要意義。在房地產在買賣中，為確保購買人的所有權安全，所有權必須是可

8、交易的，可交易所有權要求出賣人的房地產上不存．在權利瑕疵。如果存在權利瑕疵，而購買人又是不能接受這個瑕疵的話，那么購買人就可以終止合同并可請求損害賠償。在英美法上，有四種違約救濟方式，損害賠償、實際履行、撤銷合同和賣方/買方留置權。留置權是英美法很有特色的救濟方式，當房地產合同簽訂好后，當事人在合同的有效期間內就取得了對該特定房地產的留置權，擔保不因對方的違約而使自己的利益受到損害。因為在依轉讓書移轉法定所有權之前，依據衡平法移轉理論，

9、購買人就取得了衡平法所有權。 買賣合同的訂立并不能移轉所有權，當事人還需要交付轉讓書。轉讓書是專門用以移轉所有權的文件，一定程度上類似于德國法上的物權行為，但比物權行為要復雜的多。轉讓書需要交付，未經交付的轉讓書是無效的，不會產生所有權移轉的效力。交付時必須存在出讓人轉移所有權的現時意思。沒有意思，交付不生效。美國法上不動產所有權的移轉模式是“買賣合同+轉讓書+交付”。所有權約款是轉讓書中最重要的條款，是出讓人承諾其享有轉讓的土

10、地上的權利，這個承諾為受讓人提供訴因，如果出讓人違反了所有權約款，受讓人可以依據轉讓書來進行訴訟，要求損害賠償。 用轉讓書移轉所有權移轉以后，還需要對轉讓書進行登記。盡管登記不是所有權移轉的要件，但不登記轉讓書將會使后來的善意購買人獲得優(yōu)先權，從而喪失土地。優(yōu)先權規(guī)則是為解決自同一出讓人處獲得轉讓書的二個接續(xù)的受讓人之間的權利優(yōu)先性問題。在傳統(tǒng)普通法上，優(yōu)先權規(guī)則是“時間在先、權利優(yōu)先”，也即是說，第一個取得權利的人取得所有權。

11、其依據的是羅馬法的原理，任何人都不能轉讓自己所不享有的權利。既然已經將權利轉讓給第一購買人了，那么出賣人就再無剩余的權利可以轉讓給第三人。但是，各州的登記法普遍地引入了衡平法上的知情理論，改變了普通法上的優(yōu)先權規(guī)則。如果次購買人是善意的、支付價值的不知情的購買人，那么次購買人就取得可以對抗第一購買人的所有權的權利，從而將所有權賦予善意的次購買人。優(yōu)先權規(guī)則給我們提供了一個保護交易安全的基本原理，即只有那些不知道先前存在的他人的未登記權利

12、的、通過合理價格購買的、善意的購買人才能獲得登記法的保護。 在我國當前的物權法大量采用登記對抗的權利變動模式中，這個規(guī)則為我們界定登記制度所保護的第三人范圍具有重要的借鑒意義。結論部分，我進一步論述了英美法視野下對財產權利的保護，財產權在憲法上具有無比重要的地位，財產權是人格的一部分，沒有所有人的同意，沒有法定的正當程序，財產權利不會喪失和被剝奪。這個憲法理念在多重交易規(guī)則及抵押制度中展現的尤為顯著。最后我提出了我國土地權利體系