市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用研究——以鼎立國(guó)際城估價(jià)為例.pdf

1、我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誕生于改革開放以后。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)買賣、抵押等活動(dòng)日益增多，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)和相關(guān)的規(guī)范政策也不斷完善，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)逐漸形成了一個(gè)完整的體系，并不斷地發(fā)展壯大。與此同時(shí)，我國(guó)也引入不少國(guó)外先進(jìn)的估價(jià)理論與方法，房地產(chǎn)估價(jià)過程隨之變得越來越多元化。市場(chǎng)比較法作為一種較早使用的評(píng)估方法，因其過程簡(jiǎn)單、易懂，且結(jié)果更接近市場(chǎng)價(jià)值，一直被房地產(chǎn)評(píng)估界廣泛使用。但是，在評(píng)估過程中，市場(chǎng)比較法仍存在一些操作性的

2、問題，為了更好的評(píng)估出接近市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格，不斷完善市場(chǎng)比較法尤為重要。
　　本文結(jié)合評(píng)估實(shí)際以及對(duì)市場(chǎng)比較法和房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)概念及流程剖析，找出市場(chǎng)比較法實(shí)施過程中存在的兩個(gè)不完善之處，一是選取可比案例，二是因素修正。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中規(guī)定，在選取可比案例時(shí)，要盡量選取與估價(jià)對(duì)象相同，或最為相似的交易實(shí)例。但在評(píng)估實(shí)施過程時(shí)，符合要求的交易實(shí)例可能會(huì)較多，如何從眾多相似交易實(shí)例中選取最為合適的可比案例，主要依靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)。

3、然而對(duì)于經(jīng)驗(yàn)尚淺的估價(jià)師來說，選取的可比案例可能并非是與估價(jià)對(duì)象最為相似的。所以，本文針對(duì)此問題，引進(jìn)模糊綜合評(píng)判法中的隸屬度和貼近度的概念解決選取可比案例的問題，彌補(bǔ)了估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不足時(shí)，造成選取可比案例的偏差。評(píng)估中另一個(gè)重要問題就是因素修正。從目前評(píng)估的過程而言，因素修正方法過于簡(jiǎn)單，并未考慮不同因素可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響程度不同，所以本文采用層次分析法建立房地產(chǎn)價(jià)格影響因素指標(biāo)體系，利用專家打分構(gòu)造比較矩陣，求出房地產(chǎn)價(jià)格影響因素各

4、自的權(quán)重，并將各因素權(quán)重與通過修正標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正后的比率結(jié)合，使修正比率更加精確，評(píng)估過程更加具有說服性。為了驗(yàn)證上述改進(jìn)方法的可行性，文章以鼎立國(guó)際城某處房地產(chǎn)的估價(jià)為例，使用改進(jìn)前的方法與改進(jìn)后的方法分別評(píng)估，并將改進(jìn)前后的評(píng)估結(jié)果與實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，得出改進(jìn)后的方法評(píng)估精度更高的結(jié)論。同時(shí)也對(duì)改進(jìn)方法的理論和實(shí)踐的可行性進(jìn)行了分析，說明改進(jìn)方法具有一定的可實(shí)施性。在文章最后，闡述了本文最終研究的結(jié)論，并且指出了研究上還存在幾個(gè)方