三亞市新建住宅商品房空置調(diào)控研究.pdf

1、三亞市，作為海南國(guó)際旅游島的重點(diǎn)建設(shè)城市，其房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)過(guò)程中得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。以2010年三亞市成為全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一的城市為標(biāo)志，三亞市住宅商品房市場(chǎng)從此步入了量?jī)r(jià)齊升的快速通道，到2013年已力壓北上廣成為中國(guó)房?jī)r(jià)第一城市。本輪國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程中，三亞市房?jī)r(jià)雖有下降，但2015年商品房成交均價(jià)仍在20000元左右徘徊，同時(shí)存在著高庫(kù)存，新建住宅商品房的高空置問(wèn)題值得警惕。因此，作者將政策分析的定量方法與三亞市的空置調(diào)控

2、問(wèn)題相結(jié)合,對(duì)三亞市新建住宅商品房市場(chǎng)進(jìn)行了深入分析和研究。
　　首先，作者分析了三亞市新建住宅商品房供需現(xiàn)狀和銷(xiāo)售周期，通過(guò)選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重,房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重,以及房屋銷(xiāo)售面積占竣工面積的比重三個(gè)指標(biāo)對(duì)三亞房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)定量分析后,可以看出三亞市的三個(gè)衡量指標(biāo)都明顯偏離于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家所用的理想目標(biāo)比值，并由此發(fā)現(xiàn)，三亞市房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中所占比重過(guò)大，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不太協(xié)調(diào)。
　　

3、其次，為了找到導(dǎo)致三亞市新建住宅商品房空置的原因，作者建立了三亞市新建住宅商品房空置的多元回歸分析模型，并對(duì)三亞市2009年二季度至2014年三季度的數(shù)據(jù)通過(guò) Eviews7.0軟件進(jìn)行多元線性回歸。最終，得出結(jié)論認(rèn)為三亞市新建住宅商品房由于供給增加、銷(xiāo)售不暢導(dǎo)致空置量不斷累加，三亞市出臺(tái)的商品房限購(gòu)令也助長(zhǎng)了導(dǎo)致房屋不斷累積的供求失衡。
　　最終，作者從公共管理與公共政策角度對(duì)空置的宏觀調(diào)控進(jìn)行研究。作者認(rèn)為導(dǎo)致供給增加與銷(xiāo)售不

4、暢的主要原因有：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改變、限購(gòu)政策的影響以及政府行為的影響，更深層次的原因有政策的統(tǒng)一性和區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異性之間的矛盾，有政策的科學(xué)性值得商榷，也有政策執(zhí)行力度由于中央政府和地方政府之間的利益出發(fā)點(diǎn)不同而被無(wú)形化解。面對(duì)這些問(wèn)題，作者認(rèn)為三亞市新建住宅商品房高空置問(wèn)題應(yīng)該從短期政策和長(zhǎng)期政策兩方面解決。短期，政府應(yīng)該放松限購(gòu)限貸政策，擴(kuò)大市場(chǎng)需求，在金融政策貸款條件上吸引客戶，有計(jì)劃的供給土地，根據(jù)需求放量，避免短期供大于求。從長(zhǎng)期來(lái)