農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題探析.pdf

1、依照物權(quán)法的基本原則,農(nóng)村村民本應(yīng)有權(quán)自由處分屬于自己的財(cái)產(chǎn)——農(nóng)村宅基地上的房屋。而事實(shí)上,根據(jù)目前我國(guó)相關(guān)法規(guī),由于對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的限制,一定程度上造成了對(duì)農(nóng)村村民位于農(nóng)村宅基地上房屋所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)障礙。在這樣的法律狀況下,我國(guó)農(nóng)村地區(qū)僅存在房產(chǎn)市場(chǎng)而無(wú)地產(chǎn)市場(chǎng)。但同時(shí)房屋和土地一體的自然聯(lián)系,則使得農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)陷于困境,相應(yīng)的農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)也就不能實(shí)現(xiàn),于是加劇了房屋權(quán)利私有與宅基地集體所有之間嚴(yán)重的法律沖突。根據(jù)“宅基地使用權(quán)的取

2、得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”和“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)”的規(guī)定,從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明,法律是允許農(nóng)村住宅自由流轉(zhuǎn)的。又根據(jù)“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn),包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)”以及“所有權(quán)人對(duì)所有物享有占有、使用、收益和處分的權(quán)能”的規(guī)定,可以看出,因農(nóng)民對(duì)其房屋享有所有權(quán),故其可以自由處分,實(shí)現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn)。既然宅

3、基地為集體所有,而根據(jù)“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”的規(guī)定可認(rèn)為,農(nóng)村宅基地使用權(quán)是不可流轉(zhuǎn)的。將上述相關(guān)規(guī)定結(jié)合起來(lái)看,房屋的可流轉(zhuǎn)與農(nóng)村宅基地的不可流轉(zhuǎn)沖突明顯地暴露出來(lái)了。于是,這兩個(gè)沖突直接導(dǎo)致了不同所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的矛盾,根據(jù)“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組

4、織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理”的規(guī)定,顯然農(nóng)民對(duì)其住宅所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在困難。
　　 法律作為文字規(guī)范,往往受到客觀(guān)環(huán)境和主觀(guān)表達(dá)的局限,其對(duì)現(xiàn)實(shí)的囊括和未來(lái)的預(yù)測(cè)不可能面面俱到,因此出現(xiàn)法律空白也無(wú)可厚非。因此法學(xué)理論和司法實(shí)踐都允許法官通過(guò)法律推理參照其他法律規(guī)范來(lái)處理相關(guān)案件。但是我們也看到,實(shí)務(wù)界對(duì)該類(lèi)案件的處理大相徑庭,其判決結(jié)果的巨大差異已經(jīng)影響了法律的權(quán)威性,因此對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行理論探討已是