國有土地租賃制度研究.pdf

1、國有土地租賃制度是以承租方式取得土地使用權(quán)的城市土地有償使用制度，屬于土地一級市場。國有土地租賃作為土地出讓方式的補充首先運用于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)的處置，后逐漸擴大實行范圍，并取得良好效果。西方經(jīng)濟發(fā)達國家土地租賃實行較早，實踐經(jīng)驗豐富，理論研究水平較高，對我國土地租賃制度的研究有很好的借鑒意義。國內(nèi)自上世紀90年代開始對現(xiàn)代城市土地租賃制度展開研究，研究領域涉及：①城市土地租賃制度的內(nèi)涵；②適用范圍；③權(quán)屬性質(zhì)定位；④年租制三大要素；

2、⑤權(quán)利流轉(zhuǎn)；⑥權(quán)利價格；⑦制度建設；⑧企業(yè)改制中的土地租賃；⑨其他國家或地區(qū)租賃制度等方面，研究取得較大進展，但主要存在兩方面問題。一是土地租賃制度研究中關鍵問題存在很多爭議；二是某些領域研究力量較薄弱，深度不夠。 本文以承租土地使用權(quán)性質(zhì)定位為線索，分別對承租土地使用權(quán)權(quán)利內(nèi)涵界定、租金管理、權(quán)利流轉(zhuǎn)和權(quán)利價格的評估等內(nèi)容，按照理論基礎——爭議總結(jié)——分析論證的思路分別進行系統(tǒng)論證。文章研究了企業(yè)改制中的土地租賃，并對安陽模式

3、進行了個案分析。通過理論與實踐結(jié)合，對國有土地租賃制度進行評價，提出完善制度的建議和構(gòu)想，并對其未來發(fā)展方向作出預測。 文章第一章闡述了研究背景和國內(nèi)外關于國有土地租賃的研究進展，提出了研究的思路、目的與意義。第二章介紹了租賃與土地租賃的基本內(nèi)容和我國國有土地租賃的概念、制度創(chuàng)立的過程和特征。第三章以物權(quán)－債權(quán)理論為基礎，重點對承租土地使用權(quán)權(quán)屬性質(zhì)進行綜合分析，提出應給予其物權(quán)性質(zhì)的定位。對年租制與批租制的本質(zhì)進行了分析，辨析

4、了國有土地租賃的相關概念。第四章以地租理論為基礎，提出了年租制租金標準確定的原則，重點論述了租金測算的方法，還對租期設置、租金調(diào)整和租金管理進行研究，并提出了創(chuàng)新性的建議。第五章以地價理論為基礎，在綜合有關研究成果的基礎上，提出了承租土地使用權(quán)評估的思路，重點論述了承租土地使用權(quán)價格的評估方法，并對各種方法進行了評價。第六章以土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)理論為基礎，對承租土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種觀點進行了分析，論證了采取有限制流轉(zhuǎn)的思路。對承租土地使用權(quán)

5、流轉(zhuǎn)的不同方式的要點進行了論述。第七章以企業(yè)改革相關理論為基礎，對企業(yè)改革中土地處置的五種方式進行了優(yōu)劣分析，重點論述了租賃方式處置的利弊與應注意的問題。第八章介紹了我國國有土地租賃的概況，并著重對安陽模式進行了個案分析。 本文的創(chuàng)新性成果主要有三點：①用首期支付系數(shù)f對批租制和年租制租金的收取采取統(tǒng)一的形式；②設立土地資產(chǎn)租賃公司管理存量土地租賃，增量土地租賃劃歸土地儲備中心管理；③提出由出讓到劃撥再到承租的承租土地使用權(quán)價格