西安市“城中村”改造項目開發(fā)模式研究.pdf

1、城中村是我國城市化進程中，城市規(guī)模急劇擴張與城鄉(xiāng)二元管理的體制改革相對滯后所造成的一種現(xiàn)象。伴著城市化發(fā)展，提升城市內(nèi)涵，對城中村進行改造是推進城市進程的重要環(huán)節(jié)。城中村改造是政府主導下的城市重建更新工程，完全不同于常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)，不僅僅涉及到多方利益的平衡，還受到拆遷、安置等影響，整體開發(fā)成本較高，這為城中村項目的改造開發(fā)提高了壁壘。
　　按照現(xiàn)階段中國主流城市城中村改造政策與操作流程來看，城中村項目開發(fā)成敗取決于多種要素，如何

2、合理的預判城中村改造項目開發(fā)過程中的風險并進行科學有效規(guī)避，選擇其最優(yōu)的開發(fā)模式，將成為保障城中村改造項目成功開發(fā)的核心工作之一；
　　本文通過對西安市多個城中村改造開發(fā)項目的實地調(diào)研，對現(xiàn)有城中村改造項目的開發(fā)模式進行了較為深入的分析；按照其不同的驅(qū)動模式可分類為住宅驅(qū)動、寫字樓驅(qū)動、商業(yè)驅(qū)動、綜合物業(yè)均衡開發(fā)四種主流開發(fā)模式，并對四種開發(fā)模式的特點、驅(qū)動因素、代表案例進行了較為詳細的闡述。
　　同時為了具備更好的研究與實

3、踐指導意義，本文選擇了以西安市城中村改造項目——DH項目為例，進行了案例實證分析；通過對市場的分析研究及項目解析，尋求其可能選擇的不同驅(qū)動開發(fā)模式，并對不同的驅(qū)動開發(fā)模式進行經(jīng)濟測算分析，以選擇最優(yōu)開發(fā)模式。
　　為了更好的研究與實踐指導，本文選擇了以西安市城中村改造項目——DH項目為例，進行了案例實證分析；在DH項目的案例分析中，首先通過對項目本身、周邊配套的分析，同時結(jié)合區(qū)域市場內(nèi)的商業(yè)物業(yè)、公寓物業(yè)、辦公物業(yè)的分析，確定了基

4、于市場下的可行性物業(yè)及可能的不同開發(fā)模式；最后，對不同開發(fā)模式的盈利能力進行經(jīng)濟測算分析，確定適用于DH項目的最優(yōu)開發(fā)模式。
　　城中村開發(fā)研究，是一個復雜的系統(tǒng)工程，特別是做為房地產(chǎn)開發(fā)項目，不同的地段、規(guī)模、不同的開發(fā)模式、規(guī)劃定位、客戶定位均存在一定的差異性；同時國內(nèi)各地城中村改造政策、經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境存在較大的差異性；本文通過對城中村改造項目開發(fā)模式的系統(tǒng)性分析研究，并提出了研究的主要結(jié)論，可為后續(xù)城中村改造項目的開發(fā)提供參考