畢業(yè)論文---淺談房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理

1、<p>　　房地產(chǎn)的經(jīng)營管理論文</p><p>　　院 系：城鄉(xiāng)發(fā)展與管理工程系</p><p>　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步,房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁榮了房地產(chǎn)業(yè),為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景,應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展,特別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實施,我國

2、的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系,市場運行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時,正朝著“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的方向邁進(jìn)。房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的組織、計劃、控制和營銷的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利

3、潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十</p><p>　　作者結(jié)合自身長期從事房地產(chǎn)項目開發(fā)、經(jīng)營管理的經(jīng)驗，系統(tǒng)地從組織、計劃、控制和營銷四個方面論述了房地產(chǎn)項目

4、經(jīng)營管理的內(nèi)涵和外延，通過大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的全生命過程。內(nèi)容上主要分為兩部分，第一部分論述了房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的四個方面以及當(dāng)前主要存在的一些普遍性問題，包括市場定位及決策機(jī)制不完善，施工圖設(shè)計文件供應(yīng)遲慢、變更多，工程收尾階段的工作矛盾突出等等，第二部分從組織、計劃、控制和營銷四個方面作了詳細(xì)闡述，其中對于高績效團(tuán)隊建設(shè)、激勵機(jī)制建設(shè)、市場調(diào)查及定位、工程進(jìn)度管理、造價管理、質(zhì)量管理、風(fēng)險管理、產(chǎn)品

5、策略、價格策略、營銷策略、渠道策略等熱點難點問題進(jìn)行了全方位的剖析，并結(jié)合案例提出了解決的原則和方法，對于房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理具有很強(qiáng)的實戰(zhàn)意義。</p><p>　　組織管理方面，作者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要建立與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊，這個團(tuán)隊，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。企業(yè)有了團(tuán)隊凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強(qiáng)了團(tuán)隊凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團(tuán)隊凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。而面對“市場更加多變”和

6、“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來，專注于計劃、實施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進(jìn)等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。</p><p>　　計劃管理方面，首先要抓好市場調(diào)查分析、項目可行性研究，解決該地盤要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場定位問題。以往開發(fā)商僅僅認(rèn)為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造

7、的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下，如果開發(fā)商一味地閉門造車，只追求“作品”的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。因此在前期策劃時，進(jìn)行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準(zhǔn)市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。</p><p>　　控制管理方面，進(jìn)度管理、造價管理、質(zhì)量管理都與成本控制息息相關(guān)，幾者之間的關(guān)系盤根錯節(jié)，

8、應(yīng)爭取在確保質(zhì)量、保證進(jìn)度的前提下把建造成本壓到最低。此外工程變更和簽證管理、會計核算管理和項目風(fēng)險管理也非常重要?？傊椖砍杀竟芾砉ぷ?，需要公司總部各部門的通力協(xié)作與具體指導(dǎo)，并貫穿于從項目投標(biāo)開始到項目竣工為止的全過程，每個環(huán)節(jié)都是相互配合密切聯(lián)系缺一不可，如果處理不當(dāng)，會直接引起項目費用的升降，影響項目的經(jīng)營效益。</p><p>　　營銷管理方面，由于房地產(chǎn)商品的組合性、位置的固定性、在不同的市場上不可調(diào)

9、劑余缺性、異質(zhì)性、價值的巨額性、政策限制性、使用的長期耐用性等不同于一般商品的特性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特征，在實施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進(jìn)行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理主要包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道四個方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。到位的物業(yè)管理，一定會為后期開發(fā)銷售樹立好口碑，為后期工程的銷售工作帶來促進(jìn)作用。物業(yè)管理主要體現(xiàn)在

10、收費標(biāo)準(zhǔn)與所提供的服務(wù)水平是否相當(dāng)，如果不相當(dāng)，必然造成不良后果。</p><p>　　總之，房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強(qiáng)對風(fēng)險的管理，這是保證項目目的、項目目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的

11、，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 </p><p>　　具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地

12、利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確保總體目標(biāo)的實現(xiàn)。</p><p>　　這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂

13、與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。 </p><p>　　由于沒有詳細(xì)、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細(xì)

14、可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費了項目的事機(jī)、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。 </p><p>　　決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當(dāng)工

15、程不得不匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的“注目點”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處?！?

16、lt;/p><p>　　項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。例如某項目的陽臺欄桿形式確認(rèn)期達(dá)半年之久；某項目在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題；某在建項目使用市場定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；某項目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過程中不時出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”；某項目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計已

17、經(jīng)進(jìn)行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時只有“著急”，無工期目標(biāo)時“干耗”，項目管理目標(biāo)往往落空，無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項目的設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購房的客戶等各個方面都不滿意。 </p><p>　　因市場研究階

18、段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應(yīng)屬設(shè)計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，在工程項目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。</p><p>　　許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計單位及設(shè)計人員無所適從，項目無詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計，整體設(shè)計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“

19、筆”，設(shè)計師無創(chuàng)意，也不愿動腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。</p><p>　　開發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”，然而因為沒有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標(biāo)準(zhǔn)，所以開發(fā)商的某幾個高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建

20、設(shè)的小區(qū)中垃圾儲運問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計師成了“改圖師”，設(shè)計變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無法如期實現(xiàn)。</p><p>　　項目設(shè)計資源整合不足會影響項目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應(yīng)時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理。在當(dāng)今小區(qū)的

21、開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計資源整合不足，景觀設(shè)計工作滯后，景觀與整個小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動，制約了項目的建設(shè)，也沒有起到促銷的作用；建筑細(xì)部設(shè)計及裝修設(shè)計滯后。現(xiàn)在的開發(fā)項目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明，建筑細(xì)部設(shè)計不到位、裝修設(shè)計滯后，往往后期裝修倉促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。

22、　　　　　　　　　　</p><p>　　一個項目的成敗，除了市場環(huán)境等客觀條件的制約外，項目公司經(jīng)營機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勢配置是相當(dāng)重要的。在市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，企業(yè)如何瞄準(zhǔn)市場進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策，如何通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合壯大自己的競爭實力，如何利用資本市場解決低成本的營運資金等問題是現(xiàn)代企業(yè)家們經(jīng)常思考并要加以解決的問題。所以，資金實力較雄厚的一方必須絕對控股，擁有對日常經(jīng)營性活動進(jìn)行決策的權(quán)力，這樣才有利于企業(yè)在激烈的市場競爭中

23、把握因應(yīng)市場需求而進(jìn)行及時調(diào)整的主動權(quán)，有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。</p><p>　　一個完整的項目經(jīng)營機(jī)構(gòu)通常包括董事會、總經(jīng)辦、營銷策劃中心、工程管理中心、企業(yè)管理中心、銷售部、策劃部、設(shè)計部、工程部、總工室、裝修部、預(yù)決算部、項目拓展部、人事行政部、培訓(xùn)部、公關(guān)部、財務(wù)部、物業(yè)管理部等組織機(jī)構(gòu)。</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項經(jīng)濟(jì)不可避免地需要法律、會計、建筑規(guī)劃、投資咨詢

24、、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。在競爭激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊，由專業(yè)人士對項目開發(fā)經(jīng)營的各個階段提供專業(yè)意見，供董事會及經(jīng)營機(jī)構(gòu)決策時參考。 這個團(tuán)隊，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。</p><p>　　所謂企業(yè)的團(tuán)隊凝聚力，就是一個行業(yè)或一個企業(yè)具有的優(yōu)良素質(zhì)所形成的吸引力。具體地說，企業(yè)的團(tuán)隊凝聚力，能有產(chǎn)生使內(nèi)部的職工充分發(fā)揮積極性、創(chuàng)造性及磁石般的吸引力。影響房地產(chǎn)團(tuán)隊凝聚力的因素很

25、多，主要的經(jīng)營管理水平，政治思想工作狀況，勞動條件，分配制度、福利、待遇，職工隊伍素質(zhì)等，這種綜合性地提高企業(yè)素質(zhì)的工作即被稱作房地產(chǎn)團(tuán)隊凝聚力工程。房地產(chǎn)團(tuán)隊凝聚力的增強(qiáng)是必然的，只有這樣才能不斷補(bǔ)充勞動力。企業(yè)的發(fā)展和他的房地產(chǎn)團(tuán)隊凝聚力，是互相影響的：企業(yè)有了團(tuán)隊凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強(qiáng)了團(tuán)隊凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團(tuán)隊凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。</p><p>　　團(tuán)隊凝聚力是維持固

26、隊存在的必要條件。如果一個房地產(chǎn)團(tuán)隊喪失凝聚力，就會像一盤散沙，難以維持下去，并呈現(xiàn)出低效率狀態(tài)；而房地產(chǎn)團(tuán)隊凝聚力較強(qiáng)的房地產(chǎn)團(tuán)隊，其成員工作熱情高，做事認(rèn)真，并有不斷的創(chuàng)新行為，因此，房地產(chǎn)團(tuán)隊凝聚力也是實現(xiàn)房地產(chǎn)團(tuán)隊目標(biāo)的重要條件。作為房地產(chǎn)團(tuán)隊領(lǐng)導(dǎo)人，在給予每位成員自我發(fā)揮的空間的同時，還要破除個人英雄主義，搞好房地產(chǎn)團(tuán)隊的整體搭配，形成協(xié)調(diào)一致的房地產(chǎn)團(tuán)隊默契；同時還需努力鞏固成員懂得彼此之間相互了解、取長補(bǔ)短的重要性。如果能

27、做到這些，房地產(chǎn)團(tuán)隊就能凝聚出高于個人力量的房地產(chǎn)團(tuán)隊智慧，隨時都能創(chuàng)造就出驚人的房地產(chǎn)團(tuán)隊表現(xiàn)和房地產(chǎn)團(tuán)隊績效。</p><p>　　房地產(chǎn)團(tuán)隊凝聚力包括以下幾個因素：職工對經(jīng)營者的滿意程度；全體員積極性、主動性及創(chuàng)造性發(fā)揮程度；職工公平感及工作滿意度；企業(yè)內(nèi)部和諧程度等。房地產(chǎn)團(tuán)隊凝聚力屬于企業(yè)文化范疇，它的大小決定著企業(yè)員工的士氣，影響著員工工作的精神狀態(tài)。房地產(chǎn)團(tuán)隊凝聚力高低，決定著員工是否能主動、積極、

28、有效地進(jìn)行創(chuàng)造性的工作，相互間是否能很好地配合提高工作效率，以及企業(yè)目標(biāo)是否能夠得以實現(xiàn)。</p><p>　　所謂房地產(chǎn)團(tuán)隊執(zhí)行力就是將戰(zhàn)略與決策轉(zhuǎn)化為實施結(jié)果的能力。許多成功的企業(yè)家也對此做出過自己的定義。通用公司前任總裁韋爾奇先生認(rèn)為所謂房地產(chǎn)團(tuán)隊執(zhí)行力就是“企業(yè)獎懲制度的嚴(yán)格實施”。而中國著名企業(yè)家柳傳志先生認(rèn)為，房地產(chǎn)團(tuán)隊執(zhí)行力就是“用合適的人，干合適的事”。綜上所述，房地產(chǎn)團(tuán)隊執(zhí)行力就是“當(dāng)上級下達(dá)指

29、令或要求后，迅速做出反映，將其貫徹或者執(zhí)行下去的能力?！?lt;/p><p>　　面對“市場更加多變”和“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來，專注于計劃、實施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進(jìn)等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。</p><p>　　提高執(zhí)行力，各級房地產(chǎn)團(tuán)隊干部要切實發(fā)揮“橋

30、梁”作用。房地產(chǎn)團(tuán)隊干部的主要職責(zé)就是承上啟下、上傳下達(dá)，既要對上級負(fù)責(zé)，又要對下級負(fù)責(zé)；既要吃透上級精神，把領(lǐng)導(dǎo)的意圖完完整整地向職工傳達(dá)，又要結(jié)合實際，把落實過程中出現(xiàn)的問題及時全面地向領(lǐng)導(dǎo)匯報。譚小芳認(rèn)為，當(dāng)好房地產(chǎn)團(tuán)隊干部關(guān)鍵是要創(chuàng)新工作思路和工作方法，做好領(lǐng)導(dǎo)的參謀，及時提出合理化建議，幫助領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策，并切實加強(qiáng)對執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保各項措施真正得到落實。</p><p>　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市

31、場供應(yīng)和市場需求的相互作用形成了市場價格。所以說市場功能的核心形成了交易價格，因此，我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達(dá)成彼此都能接受的交易價格的任何安排?！蹦敲磾[在房地產(chǎn)投資者前面的重大課題是如何理解房地產(chǎn)市場的功能。</p><p>　　房地產(chǎn)市場是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場，這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán)(永久產(chǎn)權(quán))、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購

32、買和賣出的是自用產(chǎn)業(yè)，而后者則是為了投資目的而將物業(yè)(產(chǎn)業(yè)出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。在任何市場上，某種商品的價格反映了當(dāng)時的市場供需狀況。市場不僅能預(yù)示市場的變化，還可以通過價格來指導(dǎo)買賣雙方的行為，所以，價格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。</p><p>　　開發(fā)商擬開發(fā)一個項目，首先考慮的是國家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，一個地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展通過對城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)分析，城市土地的利

33、用和工程建設(shè)的實施，達(dá)到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市居民的現(xiàn)在以及未來的生活和工作提供的條件如何，這個城市的生活與工作環(huán)境能不能適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。因此，一個地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個地區(qū)的長遠(yuǎn)和全局，從而確定這個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢是處于上升階段還是衰退階段。例如：二十世紀(jì)八十年代末期，西方發(fā)達(dá)的資本主義國家的經(jīng)濟(jì)普遍處于停滯和低速增長階段，投資前景黯淡，資金紛紛外流，以尋求理想的投資場所，而中國的經(jīng)濟(jì)卻處在強(qiáng)勁的上升階段，政治的穩(wěn)定，

34、社會環(huán)境的穩(wěn)定，使投資效益較高，因此吸引了大量的外來投資，尤其是國外及境外的投資者，由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益，所以他們紛紛涌入中國投資市場。例如：天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就是二十世紀(jì)七十年代末八十年代初興建的，美國獨資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等，就是因為這些外商的投資，提高了這個城市的生活和工作環(huán)境，同時繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)市場，更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找到了就業(yè)崗位</p>&

35、lt;p>　　房屋成功出售后，售后服務(wù)相當(dāng)重要，房地產(chǎn)項目開發(fā)的售后服務(wù)主要是物業(yè)管理。其關(guān)鍵是提供的服務(wù)及巧妙處理客戶的各類投訴可安排富有經(jīng)驗的專兼職投訴接待員，創(chuàng)造安全、清潔、舒適的生活環(huán)境。對于小區(qū)物業(yè)管理，開發(fā)商可以自己成立物業(yè)管理公司，連帶管理康樂設(shè)施及配套商場、車庫的出租。當(dāng)然也可以委托有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司承包管理或與之合作管理。不管以何種方式進(jìn)行管理，其最終目的都是為了提供一種良好的售后服務(wù)。到位的物業(yè)管理，一定會為

36、后期開發(fā)銷售樹立好口碑，為后期工程的銷售工作帶來促進(jìn)作用。物業(yè)管理主要體現(xiàn)在收費標(biāo)準(zhǔn)與所提供的服務(wù)水平是否相當(dāng)，如果不相當(dāng)，必然造成不良后果。 </p><p>　　對于大型房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，建立自己的物業(yè)管理公司比較有利?？梢孕纬梢?guī)模效應(yīng)、集團(tuán)效應(yīng)。對于小型房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，出售率未達(dá)70%之前宜自行管理，在這段時間特別要注意業(yè)主投訴的處理。待客房入住率達(dá)到60%以上時可委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理，在樓盤全部

37、出售后宜采取社會公開投標(biāo)競標(biāo)的方式由業(yè)主大會選擇物業(yè)管理公司物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化是物業(yè)管理的最終趨向。 </p><p>　　房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強(qiáng)對風(fēng)險的管理，這是保證項目目的、項目目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵，也是實現(xiàn)我國房地產(chǎn)健康發(fā)展的必然道路。希望本文對于房地產(chǎn)企業(yè)管理

38、人員有所啟發(fā)。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]胡園園 房地產(chǎn)估價風(fēng)險及防范探析[J].麗水學(xué)院學(xué)報，2007，(8). </p><p>　　[2]黃隆規(guī) 房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范[J].審計與理財，2008，(2).</p><p>　　[3]魏雅華 中國房地產(chǎn)多方共贏的利益

39、嚙合點[J];中國房地信息;2010年01期</p><p>　　[4]徐 豐 我國城市房地產(chǎn)業(yè)運行機(jī)理及發(fā)展模式研究[D];吉林大學(xué);2009年</p><p>　　[5]趙紅英 當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)融資之問題探討[J];中國房地產(chǎn)金融;2001年02期</p><p>　　[6]陳艷華 房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)前期及開發(fā)期間的納稅籌劃[J];現(xiàn)代商業(yè);2010年03期&l