畢業(yè)論文--我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素分析

1、<p><b>　　畢業(yè)設(shè)計（論文）</b></p><p>　　題目 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素分析 </p><p>　　學(xué)生所在校外學(xué)習(xí)中心 </p><p>　　批次 層次 專業(yè) </p><p>　　學(xué)

2、 號 </p><p>　　學(xué) 生 </p><p>　　指 導(dǎo) 教 師 </p><p>　　起 止 日 期 </p>

3、<p><b>　　摘要</b></p><p>　　自改革開放以來，我國的市場經(jīng)濟得到了充分的發(fā)展，人民的生活質(zhì)量大幅提升，衣 食住行等方面均發(fā)生了巨大的變化，在此背景下，人們對住房的需求直線上升，房地產(chǎn)行業(yè)成為支撐我國國民經(jīng)濟發(fā)展的最重要組成部分，同時，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度廣、影響力強，其自身的市場運行規(guī)律又決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然伴隨著市場波動和市場投機等，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波

4、動時刻影響著國民經(jīng)濟的穩(wěn)定性。文主要針對當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中各種影響經(jīng)濟穩(wěn)定性因素進行了有效分析，繼而針對性的提出了相關(guān)解決措施，以推動我國政府部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有效推動。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟波動 措施 因素</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要I</b&

5、gt;</p><p><b>　　目錄2</b></p><p><b>　　1引言1</b></p><p>　　2房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動概述1</p><p>　　2.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動1</p><p>　　2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動成因1</p><

6、;p>　　2.2.1政策周期原因1</p><p>　　2.2.2投資波動原因2</p><p>　　3房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素分析2</p><p>　　3.1影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的內(nèi)生因素2</p><p>　　3.1.1房地產(chǎn)市場供求矛盾2</p><p>　　3.1.2房地產(chǎn)價格預(yù)期3</p

7、><p>　　3.1.3房地產(chǎn)投資3</p><p>　　3.1.4房地產(chǎn)收益率3</p><p>　　3.2影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的外生因素3</p><p>　　3.2.1經(jīng)濟增長率3</p><p>　　3.2.2國民收入和消費水平3</p><p>　　3.2.3通貨膨脹率4&l

8、t;/p><p>　　3.2.4城市發(fā)展因素4</p><p>　　4房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素下的應(yīng)對措施4</p><p>　　4.1加強管理，規(guī)范開發(fā)4</p><p>　　4.2科學(xué)制定土地供應(yīng)計劃5</p><p>　　4.3調(diào)整房地產(chǎn)投資政策5</p><p>　　4.4完善我國房地產(chǎn)

9、市場開發(fā)金融制度5</p><p><b>　　5總結(jié)6</b></p><p><b>　　參考文獻：6</b></p><p><b>　　1引言</b></p><p>　　就房地產(chǎn)的自然屬性而言，它是人類最重要的生產(chǎn)和生活資料，在吃穿問題解決之后，住的問題就往往成

10、為了個人和家戶考慮改進生活質(zhì)量的首選。比較不同國家經(jīng)濟發(fā)展的歷史，可以發(fā)現(xiàn)，當人均收入達到一定水平時，住宅商品就成為了以家庭為單位的消費者需求的主要方向，因而房地產(chǎn)業(yè)也成為了拉動經(jīng)濟增長的主要產(chǎn)業(yè)之一。客觀地講，我國經(jīng)濟體制的改革推動了產(chǎn)品和生產(chǎn)要素依據(jù)市場原則來實現(xiàn)配置、交換和消費，但房地產(chǎn)特有的內(nèi)在屬性空間上的固定和土地供給的有限，制約了房地產(chǎn)完全遵循市場規(guī)律的發(fā)展軌道。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的研究就顯得十分重要了。</p

11、><p>　　2房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動概述</p><p>　　2.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動</p><p>　　房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動是指房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。盡管房地產(chǎn)經(jīng)濟波動在各周期的波動幅度、波動頻率、持續(xù)時間等方面都存在明顯區(qū)別，但是就其在連續(xù)運行過程中周期性出現(xiàn)的擴張與收縮重復(fù)出現(xiàn)、

12、波峰與波谷相繼交替的本質(zhì)特征而言，各具特色的房地產(chǎn)波動則又是相同的，表現(xiàn)出相似的周期性漲落、重復(fù)性再現(xiàn)特點。這種有規(guī)律的產(chǎn)業(yè)波動便構(gòu)成房地產(chǎn)周期，它反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的相似性和規(guī)律性，因此房地產(chǎn)周期也可以稱為房地周期波動。即房地產(chǎn)周期則可以稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟從波峰到波谷的周期性波動。綜觀世界市場經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡，房地產(chǎn)業(yè)周期波動，可以分為四個階段，即復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動作為宏觀經(jīng)濟周期波動

13、的重要組成部分，是經(jīng)濟周期波動在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的表現(xiàn)形態(tài)。</p><p>　　2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動成因</p><p>　　2.2.1政策周期原因</p><p>　　經(jīng)濟政策是指決策者為了達到一定目的而選擇運用的各種手段，并對現(xiàn)實的經(jīng)濟運行過程產(chǎn)生深刻的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟政策受整個宏觀經(jīng)濟政策的影響，同樣也打上了“周期性波動”的烙印，并且房地產(chǎn)政策的波動導(dǎo)致了房地產(chǎn)

14、經(jīng)濟的周期波動。經(jīng)濟擴張政策與經(jīng)濟緊縮政策相互交替變動，構(gòu)成中國特有的“政策周期”。這種政策周期對房地產(chǎn)周期產(chǎn)生了重大影響?，F(xiàn)代經(jīng)濟周期理論認為，經(jīng)濟波動是經(jīng)濟系統(tǒng)對外部沖擊的響應(yīng)曲線，它是外部系統(tǒng)與經(jīng)濟系統(tǒng)相互作用的結(jié)果。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的根源來自于外部沖擊——政策周期.但是，這種擴張政策與緊縮政策的內(nèi)容、目標、方針是有所不同的。</p><p>　　2.2.2投資波動原因</p><p&

15、gt;　　國民經(jīng)濟投資的增加和減少，直接構(gòu)成對房地產(chǎn)的需求的增長和降低，從而決定著房地產(chǎn)市場的擴張和收縮，它成為導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的直接原因。房地產(chǎn)投資所具有的較強的預(yù)期性和變動性，決定著投資量的變化，從而使房地產(chǎn)發(fā)生波動。國際經(jīng)驗表明:房地產(chǎn)投資既可以是長期的投入，也可以進行短線“炒作”或“投機”。無論是長線投資還是短期投機，都會使房地產(chǎn)發(fā)生波動，同時，房地產(chǎn)投資波動，從供給和需求機制兩上方面直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的波動，房地產(chǎn)投資增長與

16、房地產(chǎn)市場擴大有密切關(guān)系;房地產(chǎn)市場的萎縮、疲軟則與房地產(chǎn)投資量減少有關(guān)。由此可見，投資波動是導(dǎo)致房地產(chǎn)周期性波動的直接原因。</p><p>　　3房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素分析</p><p>　　影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的因素有許多種，一般都分為內(nèi)生因素和外生因素兩大類。所謂內(nèi)生因素，是房地產(chǎn)經(jīng)濟體系本身的因素，對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動起內(nèi)部傳導(dǎo)作用。而所謂外生因素，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟體系以外的，對房地產(chǎn)

17、經(jīng)濟產(chǎn)生外部沖擊作用的影響因素。</p><p>　　3.1影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的內(nèi)生因素</p><p>　　3.1.1房地產(chǎn)市場供求矛盾</p><p>　　這是房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的直接原因，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系是不斷變化的，房地產(chǎn)投入需要廣大消費者的需求，如果消費者需求不能及時的跟上，那么就會導(dǎo)致房地產(chǎn)投入進入下坡路。由于勞動、技術(shù)以及資金等諸多方面是不斷變

18、化的，進而也會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量出現(xiàn)一定的變化。由于影響房地產(chǎn)需求總量的因素諸多，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的波動程度比較大，并且其往往呈現(xiàn)出曲線變化，最終就會導(dǎo)致房地產(chǎn)總供給量與總需求量出現(xiàn)一定的不平衡，只是短暫的出現(xiàn)供求平衡。所以，必須要對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行科學(xué)、合理的調(diào)整，從而導(dǎo)致供求關(guān)系出現(xiàn)一定的變化，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)一定的波動。</p><p>　　3.1.2房地產(chǎn)價格預(yù)期</p><p>

19、　　這是房地產(chǎn)波動的主要動因。對以自主性消費為主體的商品住宅來說，房地產(chǎn)價格漲跌的預(yù)期將左右消費者的決策購買行為從房地產(chǎn)的投資需求來看，如果預(yù)期未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢不好，則市場對土地的需求量和作為投資的物業(yè)的需求量將減少，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的波動。</p><p>　　3.1.3房地產(chǎn)投資</p><p>　　如果不斷的增加房地產(chǎn)投資工作，才能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸的將房地產(chǎn)經(jīng)濟促進到繁

20、榮階段，如果減少房地產(chǎn)投資，就會逐漸的將房地產(chǎn)經(jīng)濟帶入到蕭條期。房地產(chǎn)投資的變動與經(jīng)濟周期往往都是同向共振的，從整體角度來講，房地產(chǎn)投資變動往往更加活躍，房地產(chǎn)投資更可以當成房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的引擎。</p><p>　　3.1.4房地產(chǎn)收益率</p><p>　　收益率，是房地產(chǎn)開發(fā)獲取的凈收益與房地產(chǎn)的投資額的比率，即投資回報率。一般說來，當房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期收益率提高時，開發(fā)商會增加投資當

21、預(yù)期收益率下降時，開發(fā)商的投資行為就會變得較為謹慎，促使了房地產(chǎn)市場周而復(fù)始地運動。</p><p>　　3.2影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的外生因素</p><p>　　3.2.1經(jīng)濟增長率</p><p>　　導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動的經(jīng)濟因素主要就是指房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀因素以及其他相關(guān)因素，宏觀經(jīng)濟主要就是指經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動所帶來的影響，經(jīng)濟參數(shù)以及經(jīng)

22、濟變量主要包括了物價水平以及通貨膨脹率、收入水平與消費水平以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征等諸多方面。國民經(jīng)濟增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在十分緊密的關(guān)系：第一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率高度正相關(guān)；第二，這種相關(guān)性還說明在經(jīng)濟的不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。一般來說，經(jīng)濟發(fā)展水平周期性的波動，使宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)波動呈同向發(fā)展趨勢，但在波動時序上略有差別，房地產(chǎn)周期略早于宏觀經(jīng)濟周期。</p><p>　　3

23、.2.2國民收入和消費水平</p><p>　　國民收入表明一個國家在一定時期內(nèi)投入生產(chǎn)資源后所生產(chǎn)出來的產(chǎn)品和勞務(wù)的價值或由此形成的收入水平。當收入水平變動作為外部沖擊形成后，在房地產(chǎn)收入需求彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)機制的作用下，將同時影響房地產(chǎn)消費需求和投資需求，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)需求隨收入水平而波動。消費水平是個人可支配收入扣除儲蓄以后的余額部分。按照恩格爾定律，隨著消費水平的變動，以及在收水平和邊際消費傾向既定下消費結(jié)

24、構(gòu)發(fā)生變動，房地產(chǎn)需求都會受到影響，從而使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相應(yīng)出現(xiàn)擴張或收縮現(xiàn)象，由此帶動房地產(chǎn)業(yè)波動。</p><p>　　3.2.3通貨膨脹率</p><p>　　物價指數(shù)或通貨膨脹率主要是通過兩個途徑對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生影響的。首先是影響房地產(chǎn)名義價格與自身價值變動，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟運行出現(xiàn)相應(yīng)變化。其次，通貨膨脹因素影響房地產(chǎn)商品的保值與升值功能發(fā)生變動，進而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟運行波動

25、。</p><p>　　3.2.4城市發(fā)展因素</p><p>　　隨著我國城市現(xiàn)代化進程日益加快，城市現(xiàn)代化進程已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的源動力，為了能夠適應(yīng)城市現(xiàn)代化進程發(fā)展的需求，擴大和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通住房已經(jīng)成為主要的發(fā)展趨勢。另外，隨著我國人口的增長以及交通運輸行業(yè)的快速發(fā)展，也進一步促進了我國城市現(xiàn)代化的發(fā)展，其能夠直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的出現(xiàn)

26、。除此之外，包括城市社會政治文化環(huán)境、宏觀政策和區(qū)域政策等因素都會通過影響房地產(chǎn)供求雙方變動來作用于房地產(chǎn)周期波動。</p><p>　　4房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素下的應(yīng)對措施</p><p>　　我國房地產(chǎn)業(yè)的周期性發(fā)展歷程表明，正視房地產(chǎn)業(yè)的周期波動現(xiàn)象，分析和研究決定房地產(chǎn)周期波動的形成機理及其與宏觀經(jīng)濟周期的相互關(guān)系，提出應(yīng)對房地產(chǎn)周期波動的相關(guān)政策，有助于從整體上確保目前仍處于起步階段

27、的我國房地產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)長期、持續(xù)、穩(wěn)定和健康地發(fā)展，避免因出現(xiàn)大起大落的發(fā)展路徑而危害房地產(chǎn)業(yè)的長期持續(xù)。</p><p>　　4.1加強管理，規(guī)范開發(fā)</p><p>　　近年來，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動下，居民住房消費得到有效啟動，房地產(chǎn)市場日趨活躍。這對于改善居是的居住條件，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長，做出了重要貢獻。但是，房地產(chǎn)市場不規(guī)范問題也時有發(fā)生，因此，要加強市場管

28、理。首先，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，依法查處違法開發(fā)建設(shè)行為。各地嚴格執(zhí)行房地應(yīng)產(chǎn)開發(fā)項目審批程序，并加強項目的跟蹤管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當嚴格按照有關(guān)規(guī)定辦理用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)。其次，完善相關(guān)制度，規(guī)范中介行為加快實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。對于中介違法違規(guī)行為的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當收回資格證書或者公告資格證書作廢，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。</p><p

29、>　　4.2科學(xué)制定土地供應(yīng)計劃</p><p>　　規(guī)范行業(yè)發(fā)展必須從源頭做起，房地產(chǎn)市場的基本是土地市場供應(yīng)，也是影響地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要因素，因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應(yīng)對，還需要考慮立足源頭，把控好市場土地供應(yīng)量。利用制度創(chuàng)新等手段解決目前“爛尾房”等存量房地產(chǎn)問題。根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求比例，有計劃、有步驟供應(yīng)，控制土地總量，從而控制房地產(chǎn)開發(fā)總量。同時，利用土地供應(yīng)還可以做到對房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)控，當

30、房地產(chǎn)市場趨熱或趨冷時，積極調(diào)整住宅與非住宅、經(jīng)濟適用房和小康商品房以及高檔房產(chǎn)的用地比例。</p><p>　　4.3調(diào)整房地產(chǎn)投資政策</p><p>　　為了能夠保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展，在其投資政策制定和頒布的時候，必須要重視以下幾個經(jīng)濟現(xiàn)象。其一，投資主體結(jié)構(gòu)的變化會對房地產(chǎn)周期的變化帶來較大的影響，其主要原因就是因為國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清以及沒有風險規(guī)避等機制，從而會出現(xiàn)房地

31、產(chǎn)經(jīng)濟波動的現(xiàn)象。其二，必須要關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，必須要保障房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模適當，不能脫離宏觀經(jīng)濟的支持，保持房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的合理比重，避免比重過大或者過小。其三，投資結(jié)構(gòu)必須要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資必須要保障其科學(xué)性、合理性，必須要重視市場調(diào)研和市場定位等工作，保障房地產(chǎn)投資開發(fā)能夠真正的建立在市場需求的基礎(chǔ)上，成為市場需求拉動型投資擴張模式。</p><p>　　4.4完善我國房地

32、產(chǎn)市場開發(fā)金融制度</p><p>　　房地產(chǎn)市場開發(fā)金融制度作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，必須要不斷的完善和創(chuàng)新，其主要可以從以下幾個方面加以控制。其一，必須要實現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)多元化融資體系，目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道包括了商業(yè)銀行貸款以及房地產(chǎn)信托等方式，必須要結(jié)合新時代發(fā)展的步伐，不斷的創(chuàng)新和完善，進行多元化渠道的發(fā)展。其二，必須要不斷的完善我國住房消費的多元化融資體系，我國主要的住房消費融資

33、渠道包括了商業(yè)按揭貸款、住房合作基金以及政府優(yōu)惠政策等，方式比較匱乏，必須要不斷的豐富。其三，必須要培育住房抵押貸款證券化，證券化是國外發(fā)達國家普遍使用的金融手段，其主要作用就是解決流動性差、規(guī)避市場風險等作用，能夠進一步促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。其四，必須要建立科學(xué)、合理的住房金融管理制度，為了能夠從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化，不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)積極的探索，還必須要加強金融體系以及制度方面的建設(shè)工作，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個良好的環(huán)

34、境。</p><p><b>　　5總結(jié)</b></p><p>　　房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動理論已經(jīng)成為市場經(jīng)濟理論體系的組成部分，經(jīng)濟波動主要會受到內(nèi)生因素和外生因素的影響，必須要結(jié)合實際情況，不斷的完善和創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制和宏觀政策，才能夠控制其波動范圍，有助于我國和諧社會的構(gòu)建。</p><p><b>　　參考文獻：</

35、b></p><p>　　[1]遲立巖. 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策分析[J]. 知識經(jīng)濟,2017,(01):88-89. </p><p>　　[2]郭思宇. 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究[J]. 中國集體經(jīng)濟,2017,(01):20-21. </p><p>　　[3]李凱楓. 房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟增長的作用研究[J]. 智能城市,2017,

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