房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)研究.pdf

1、近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，但固定資產(chǎn)投資增長過快，經(jīng)濟(jì)運行中的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)。其中作為提供生產(chǎn)、生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)—房地產(chǎn)業(yè)，在高速發(fā)展的同時，出現(xiàn)了新開項目過多，在建項目規(guī)模過大，各項指標(biāo)增速過快，所占全社會固定資產(chǎn)投資比例逐漸增高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)，開發(fā)資金過度依賴銀行貸款等一系列問題。 一方面，為了控制房地產(chǎn)業(yè)過熱，防范因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)，自2001年以來，央行分別頒布了以降低銀行信貸風(fēng)險

2、為初衷的“195號文件”“121號文件”，各金融部門連續(xù)采取措施，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻，緊鎖房地產(chǎn)開發(fā)貸款，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。2004年，中央還實施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)的兩大命脈—土地和資金均被納入此次宏觀調(diào)控范圍。面對新金融政策對供給和需求兩方面貸款的收緊，更新房地產(chǎn)業(yè)運作理念，使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有效結(jié)合，多渠道融資成為了房地產(chǎn)業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。 另一方

3、面，房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其發(fā)展能帶動鋼材、水泥、木材等40個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月12日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》正式確立了房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。同時房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動過程是大量資金投入運作過程，有效地解決該行業(yè)的融資問題是促進(jìn)其健康發(fā)展的重要條件，因而房地產(chǎn)融資方式的研究是個十分緊迫、十分重要的課題。

4、 開辟多元化融資渠道能為我國的房地產(chǎn)投資者、開發(fā)企業(yè)及經(jīng)營者提供可靠的資金循環(huán)保障，能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化及資源的合理配置，有利于我國房地產(chǎn)資本市場的形成、豐富我國居民的投資品種，降低銀行風(fēng)險。 本文研究的基本思路是從國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀入手，分析當(dāng)前單一融資模式形成的原因及影響，提出我國急需建設(shè)房地產(chǎn)多渠道融資模式的問題。在文中筆者考察了國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)除銀行貸款外的主要融資渠道：房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)信托投資基金、上市股權(quán)融資、住

5、房抵押貸款證券化的涵義和操作原理，并將四種融資方式進(jìn)行對比，最后提出適合我國國情的融資方案選擇及政策建議。 文章分為三個部分： 第一部分為我國房地產(chǎn)業(yè)的融資綜述。在這部分里，筆者首先簡要介紹和評述了企業(yè)融資的一般理論：資本結(jié)構(gòu)的交易費用理論和契約理論，為其后分析我國房地產(chǎn)業(yè)單一融資模式的影響打下堅實的理論基礎(chǔ)。其次，闡述了我國房地產(chǎn)業(yè)融資的現(xiàn)狀及目前面臨宏觀政策緊縮的環(huán)境。最后分析了我國房地產(chǎn)業(yè)單一融資模式產(chǎn)生的原因和帶

6、來的不利影響，開辟我國房地產(chǎn)業(yè)多元化融資渠道的問題。目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資呈現(xiàn)出如下特征：以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小：銀行信貸資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源；外資在房地產(chǎn)融資中所占比例呈下降趨勢，多以間接方式進(jìn)入。從資本結(jié)構(gòu)的契約理論的角度來分析，這種過度依賴銀行的單一融資體系容易誘發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商及投資者的資產(chǎn)替代行為，房地產(chǎn)投資和消費的資金過度依賴銀行，使得房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資的大部分風(fēng)險均由銀行承擔(dān)，使銀行暴

7、露于巨大的金融風(fēng)險之中，容易引發(fā)金融危機(jī)。從交易費用理論的角度來分析，高負(fù)債也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投資者負(fù)擔(dān)過高的破產(chǎn)成本，承受較大財務(wù)風(fēng)險。 第二部分為國外房地產(chǎn)主要融資方式以及在中國的應(yīng)用。房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)信托投資基金、上市融資、住房抵押貸款證券化是國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟的國家所采取的主要融資方式。這部分主要對這四種融資方式的概念、特點和運行機(jī)理加以闡述，分別研究和分析引入這四種融資方式對建設(shè)我國房地產(chǎn)資本市場及整個金融

8、市場的重要作用，介紹這四種融資方式在我國的發(fā)展的現(xiàn)狀，并強(qiáng)調(diào)了開辟房地產(chǎn)信托投資基金融資方式所面臨的設(shè)立壁壘及經(jīng)營瓶頸。 這四種融資方式不僅能為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供資金、有效的分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險，還能豐富金融市場投資品種，降低住房信貸成本，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化經(jīng)營，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展。 在第二部分的基礎(chǔ)上，第三部分首先將上述四種融資方式及我國目前主要采用的融資方式各種優(yōu)缺點進(jìn)行比較分析，得出了我國房地產(chǎn)業(yè)多渠道

9、融資方式的選擇，也就是本文的結(jié)論，并提出了相應(yīng)的政策建議。 本文的結(jié)論是：目前我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源主要依賴于銀行信貸，通過分析比較各種融資方式，筆者以為，鑒于銀行資金來源為中短期資金的特點，銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融市場主要發(fā)揮中短期為主的信用機(jī)能，銀行信貸主要提供流動資金貸款；在銀行缺乏進(jìn)入條件的情況下，房地產(chǎn)信托通過資金信托募集資金進(jìn)入，信托管理所具有的連續(xù)性使得信托投資公司在房地產(chǎn)金融市場主要發(fā)揮中長期金融功能；住房抵押貸款證券化

10、為發(fā)放住房抵押貸款的機(jī)構(gòu)提供后續(xù)資金，間接支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，啟動住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款的二級市場，為一級市場提供后續(xù)資金，并將分割的區(qū)域性住宅市場與資本市場有機(jī)的聯(lián)系起來，以促進(jìn)資金跨地域的流動，而對房地產(chǎn)信托投資基金，培養(yǎng)這一領(lǐng)域的復(fù)合型人才是當(dāng)務(wù)之急。 銀行信貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)信托投資基金、住房抵押貸款證券化等都是房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資的有機(jī)組成部分，但它們之間并非此消彼長的關(guān)系。它們有著不同的市場定位，在房