優(yōu)化理論在房地產(chǎn)投資決策中的應用.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是當今世界各國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)投資已成為當前投資領域內(nèi)的一個熱點。房地產(chǎn)具有投資大、周期長、風險大、效益高的特點。如果發(fā)展不健康,很容易積聚泡沫。一旦泡沫破裂就會國民經(jīng)濟帶來很大的沖擊,就如東南亞經(jīng)濟危機一樣,近幾年,隨著世界經(jīng)濟的重組和我國加入WTO后的改革進一步深入,房地產(chǎn)已成為市場經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點,吸引了大批的投資者,注冊房地產(chǎn)企業(yè)急劇增加。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資領域存在著許多問題,如由于投資決策不當而

2、造成較大經(jīng)濟損失的現(xiàn)象普遍存在；盲目追求開發(fā)規(guī)模,導致安置率過高；房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)率逐年上升等。因此對房地產(chǎn)投資進行研究是非常必要的。房地產(chǎn)投資分析與決策就是以社會主義市場經(jīng)濟基本理論和投資基本理論為基礎。結合房地產(chǎn)的特點,著重研究房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟分析和效益評價；掌握房地產(chǎn)投資項目的可行性分析和決策程序；找出房地產(chǎn)投資決策中的最優(yōu)決策方案,以獲得最大的投資效益。 本文以實用性為出發(fā)點,結合實際操作過程,提出了二階段多項目多準則投資決

3、策的框架,解決了投資地段、類型及規(guī)模的決策問題。 全文共有五章。第一章對房地產(chǎn)投資決策進行了綜述。第二章分析了影響投資決策的環(huán)境因素、經(jīng)濟效益因素,涉及到八大種因素三十多種小因子,然后建立了相應的環(huán)境評價體系和經(jīng)濟效益評價體系,兩個體系中涵蓋了投資決策中涉及的經(jīng)濟環(huán)境、社會政治環(huán)境、自然環(huán)境、基礎設施環(huán)境、靜態(tài)效益指標、動態(tài)效益指標等關鍵因素,28個小因子。第三章建立了兩個投資決策模型。第一步先用綜合評價法對投資地段進行決策,即由層次分

4、析法確定各環(huán)境要素的權重系數(shù),有統(tǒng)計分析方法確定各環(huán)境要素的得分,再據(jù)加權平均計算投資環(huán)境的綜合得分,從而得到最佳投資地段；第二步再用熵權系數(shù)優(yōu)化模型對建筑類型及規(guī)模進行進一步優(yōu)化,即以經(jīng)濟效益因素為評價指標,確定不同建筑類型的熵權系數(shù),然后以投資總效益最大化為目標函數(shù),建立規(guī)劃模型,進而解得最佳規(guī)劃面積。第四章以臨沂電業(yè)局建造職工宿舍為例,從地段到建筑類型及規(guī)模的確定進行了分析決策,進一步說明了該方法的實用性與可行性。第五章把問題視為