物業(yè)管理中的法律風險與防范

1、物業(yè)管理中的法律風險與防范物業(yè)管理中的法律風險與防范物業(yè)管理的法律風險，是指物業(yè)服務企業(yè)在履行合同義務的過程中所產(chǎn)生并承擔的潛在經(jīng)濟損失或者其他風險，包括生產(chǎn)經(jīng)營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業(yè)有形與無形資產(chǎn)受損以及其他的損害。依據(jù)管理服務的具體義務的內(nèi)容不同，我們可以將物業(yè)管理企業(yè)的法律風險具體劃分為治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業(yè)及公共設施設備造成的風險等。一、治安風險防范一、治安風險

2、防范所謂治安風險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，導致了物業(yè)服務風險。例如建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生的入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件，給物業(yè)服務工作帶來極大的壓力和風險。在這類案件中，物業(yè)企業(yè)應否承擔責任，關(guān)鍵取決于物業(yè)服務企業(yè)是否存在管理瑕疵。如果物業(yè)服務企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全防范義務致使建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，則企業(yè)應當承擔相應的

3、賠償責任。為了防范此類風險，物業(yè)服務企業(yè)應當注意以下幾個問題：1、明確物業(yè)服務企業(yè)的法律地位和職責范圍。根據(jù)《物業(yè)管理條例》四十七條的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)的義務是協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈的公共秩序和安全防范工作，其職責的范圍僅限于建筑區(qū)劃內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共區(qū)域，不包括業(yè)主的專有部分。且物業(yè)服務企業(yè)是依法成立的法人，不享有行政機關(guān)所享有的行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)，保安人員也不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，這種安全防范義務具有預防性

4、和輔助性，是在一定限度內(nèi)的一種有限的義務。為此，物業(yè)服務企業(yè)應在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務，協(xié)助公安機關(guān)維護好建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序，防范治安風險。2、充分發(fā)揮人防、技防和物防的作用。實踐中，物業(yè)服務企業(yè)常常高估閉路電視監(jiān)控（技防設備之一）的防盜功能，認為有了技防，就算提供了安全防范服務，忽視人防工作的作用。也有的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主常常將保安工作（人防）和自家防盜（物防）分割開來考慮，認為保安防得住就不用裝防盜網(wǎng)，保安防不住所以要裝防

5、盜網(wǎng)。這些都是安全防范中的誤區(qū)。其實，物防是業(yè)主家居的最后防線，物業(yè)服務企業(yè)應當支持業(yè)主安裝防盜門，防盜窗，防盜網(wǎng)。另外，物業(yè)服務企業(yè)也應當看到技防設款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理單位，辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領取車輛放行憑證。6、因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)

6、域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。7、物業(yè)管理公司在停車位的選址上應當盡量避開廣告牌，危墻等。8、日常巡查當中，及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，排除危險。9、購買保險，分散企業(yè)的管理風險。三、公共設施、設備風險防范三、公共設施、設備風險防范物業(yè)本身及公共設備和設施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損失，此項管理服務義務是物業(yè)管理單位主要的義務之一，同時因物業(yè)、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產(chǎn)生了

7、風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等。為防止上述風險，物業(yè)服務企業(yè)應從以下幾個方面著手：1、接手物業(yè)時，做好物業(yè)共用部位、共用設施設備的查驗與交接工作，確定責任分界線。2、按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項管理制度的規(guī)定對建筑物公共部位、共用設施和設備做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，考慮在臺風等特殊天氣時，

8、是否可能發(fā)生損壞。3、對建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理，對可能造成危害的設施要設置警示性的信息。4、將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化等專項管理，委托給專業(yè)的公司，分項發(fā)包也是物業(yè)管理單位防范風險的措施之一。5、在共用設施、設備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應向有關(guān)部門報告，由相應的部門對事件進行調(diào)查，并做出調(diào)查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據(jù)，在一定程