購(gòu)房合同應(yīng)注意事項(xiàng)

1、1.11.1.查看查看“五證五證”“”“二書二書”?！拔遄C”是一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一

2、期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無效。對(duì)策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。2.2.2.盯緊公攤面積。盯緊公攤面積。陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，

3、買受人也起訴無據(jù)。對(duì)策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)買使用面積，雙方不涉及公攤處理。增加補(bǔ)充條款：雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按下列第____種方式處理：1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)

4、據(jù)實(shí)結(jié)算。3.33.3.關(guān)注房產(chǎn)證辦理。關(guān)注房產(chǎn)證辦理。陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)策：1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。律師建議增加補(bǔ)充條款：如果因出賣人的原因

5、，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(也叫建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售預(yù)售許可證》“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況經(jīng)常找借口

6、不出示這些文件的原件要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書或合同而客戶一旦交完定金或購(gòu)房款再有什么問題開發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。合同條款陷阱客戶決定購(gòu)房了得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同合同會(huì)有許多空白的地方有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的而有些選擇性填

7、寫處可能還空著。這時(shí)購(gòu)房者往往以為該說的都已注明了合同就算是完成了殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金每日按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三計(jì)算”但您一不留神開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過這樣的案例:遲延辦證一年多只賠付96元。或者在不能按時(shí)辦理好時(shí)干脆讓購(gòu)房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平實(shí)際不公平。例如:約定任何一方

8、解除購(gòu)房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。特別提醒您:為避免購(gòu)房人吃虧上當(dāng)建議您防止陷阱的對(duì)策如下:第一要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購(gòu)房人來說挑選所購(gòu)房屋的位置和壓低價(jià)格固然重要但我們認(rèn)為更重要的是要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中陷阱無處不在。因此學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購(gòu)房方面的法規(guī)、知識(shí)是十分必要的唯此才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)

9、益。其次要充分行使法律賦予的權(quán)利在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中開發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位與購(gòu)房者之間信息極不對(duì)稱存在開發(fā)商(售樓人員)做霸王買賣的現(xiàn)象。為此消費(fèi)者要擺正心態(tài)購(gòu)房時(shí)要把問題搞清、搞細(xì)對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的就堅(jiān)決不簽堅(jiān)決不買該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持不要圖一時(shí)之快隨便妥協(xié)從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。再次要認(rèn)真簽約保留好證據(jù)。在購(gòu)房過程

10、中不要輕信一些開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語(yǔ)。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款把相關(guān)問題問清楚、搞清楚您希望得到的一切承諾和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容務(wù)必以書面形式記錄下來以免日后空口無憑。收樓時(shí)和入住后一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)保存好各種證據(jù)必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。最后要學(xué)會(huì)依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費(fèi)涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。購(gòu)房人

11、即使經(jīng)多方考察一般也很難通過個(gè)人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來時(shí)為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益就應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系以求得幫助。買房首先從位置和距離來講要先確定好自己的目標(biāo)。同時(shí)要合理評(píng)估自己的經(jīng)濟(jì)能力。這跟總房款有關(guān)。不要太過前瞻要考慮到現(xiàn)在與未來的資金承受能力從自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力出發(fā)來考慮買房。而在買房時(shí)也要看開發(fā)商項(xiàng)目證件是否具備了銷售條件。注意整個(gè)