租賃、融資租賃19、20章

1、第五節(jié)　租賃合同,Chapter Thirteen: Leasing Contracts,一、租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中將租賃物租出的一方稱為出租人，使用租賃物并支付酬金的一方稱為承租人，支付的報(bào)酬稱為租金。二、租賃合同的特征（－）租賃合同是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同（二）租賃合同為諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同（三）租賃合同具有臨時(shí)性 《合同法》規(guī)定租賃期限不得超過(guò)

2、20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。（四 ）租賃的標(biāo)的物一般只能是特定的非消耗物。,三、租賃合同的分類（一）動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃（二）定期租賃與不定期租賃（三）一般租賃與特殊租賃,四、租賃合同的內(nèi)容和形式（一）租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。（二）租賃合同的租賃期限在6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 區(qū)分定期租賃和不定期租

3、賃的意義在于：在不定期租賃中，當(dāng)事人享有隨時(shí)解除合同的權(quán)利，出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。 。 不定期租賃合同包括三種情形：①?zèng)]有約定租賃期限的；②租賃期限6個(gè)月以上的定期租賃合同未采用書面形式的，其約定不生效力，合同視為不定期租賃；③租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但視為不定期租賃。,四、租賃合同的效力,出租人的義務(wù)（一）交付租賃物及使租賃物適于使用、收益的義務(wù)1．依

4、合同的約定交付租賃物的義務(wù)2．保持租賃物符合約定的用途（二）出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)《合同法》第228條規(guī)定，因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。,（三）租賃物的修繕義務(wù)1．須租賃物有修繕的必要2．租賃物有修繕的可能3．在租賃期間承租人已為修繕的通知4．當(dāng)事人無(wú)另外的約定（四）費(fèi)用償還義務(wù)1．有益費(fèi)用的償還義務(wù)是指承租人對(duì)租賃物所為的改

5、善或增設(shè)行為并已經(jīng)出租人同意而支出的費(fèi)用。2．必要費(fèi)用償還義務(wù)必要費(fèi)用可分為兩部分，一部分是維持租賃物為承租人使用收益所支出的必要費(fèi)用，一般應(yīng)由承租人承擔(dān)；另一部分是為維持租賃物的使用收益狀態(tài)所支出的必要費(fèi)用，應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)，如此項(xiàng)費(fèi)用已為承租人支出，出租人則有償還的義務(wù)。（五）接受租賃物和返還押金、擔(dān)保物的義務(wù),承租人的義務(wù)（一）按照合同約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)（二）妥善保管租賃物的義務(wù)（三）有關(guān)事項(xiàng)的

6、通知義務(wù)（四）支付租金的義務(wù)1．租金的形態(tài)2．租金的數(shù)額3．租金的支付方式與期限4．租金的變動(dòng)（1）租賃物一部滅失。（2）因情事變更引起的租金變更5．承租人違反租金支付義務(wù)的后果（五）租賃物的返還義務(wù),五、買賣不破租賃（《合同法》第229條） 1．所謂“買賣不破租賃”，指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，取得租賃物所有權(quán)的人取代原出租人的地位成為新的出租人，租賃合同的內(nèi)容維持不變。所有權(quán)變

7、動(dòng)的類型在所不問(wèn)，買賣、互易、贈(zèng)與、投資、繼承、遺贈(zèng)、因法院強(qiáng)制執(zhí)行被拍賣的等均無(wú)不可（“沒(méi)收、征收”的除外）。 2．買賣不破租賃的例外。《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。因此，已經(jīng)登記的抵押權(quán)設(shè)立后就抵押物簽訂的租賃合同，將因抵押物的拍賣而失去效力。,六、 房屋租賃的特殊規(guī)定,房屋租賃合同是指出租人提

8、供房屋給承租人使用，承租人交付租金，并于租期屆滿時(shí)將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。由于房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬不同，房屋租賃可分為公房租賃和私房租賃。依據(jù)房屋的用途不同，房屋租賃又可分為居住用房屋租賃、辦公用房屋租賃和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房屋租賃等。（一）、優(yōu)先承租在租期內(nèi)，出租人將出租房屋拆除重建時(shí)，可終止合同。但重建房屋仍用于出租的，原承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。,（二）、優(yōu)先購(gòu)買根據(jù)《合同法》第230條規(guī)定，在租期內(nèi)，出租人出賣出租房屋的，應(yīng)

9、于出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人。承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（三）、承受承租人在租期死亡，與該承租人共同居住房屋者，承受該承租人在租賃合同上的地位。,六、 租賃合同的變更和終止,租賃合同的變更（－）出租人的變更在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人死亡的，其地位一般由其繼承人繼承；出租人讓與租賃物的，受讓人取得出租人的地位，這些都屬于出租人的變更。,（二）承租人的變更1．租賃權(quán)的法定讓與?！逗贤ā返?34條規(guī)定：“承租人在房屋

10、租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！边@就是所謂租賃權(quán)的法定讓與。2．租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓除非租賃合同對(duì)此另有約定，承租人轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)應(yīng)取得出租人的同意。3．轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租是指在承租人不脫離原租賃關(guān)系的情況下，將租賃物又出租給次承租人的情形。它與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別在于：租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓中，承租人脫離了原租賃關(guān)系；而在轉(zhuǎn)租中，承租人依然留在原租賃關(guān)系中。,租賃合同的終止（－）租賃合同期限屆滿（二）租賃合同因當(dāng)事人的解除

11、而消滅租賃合同消滅的效力租賃合同為繼續(xù)性合同，在合同存續(xù)期間，承租人以支付租金為對(duì)價(jià)而對(duì)租賃物使用收益。合同消滅之后，租金雖有返還可能，承租人之使用、收益卻不可能返還。因此租賃合同的消滅只能向?qū)?lái)發(fā)生，而不能溯及既往；其消滅之效果只能自產(chǎn)生終止原因之時(shí)起，向?qū)?lái)發(fā)生效力。,典型案例討論：李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。請(qǐng)根據(jù)條件，討論以下問(wèn)題：1.假如房屋租賃合同的期限為30年，合同是否有效？為什么？2.假如租賃房屋期間房屋需要

12、維修，承租人也要求維修，但由于沒(méi)有維修，只是房屋側(cè)墻倒塌，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？為什么？3.為了美觀舒適，承租人自己對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，要求出租人按照裝修費(fèi)用的一半支付是否合理？為什么？4.承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租，承租人和出租人的關(guān)系是否解除？為什么？5.在承租期間，出租人將房屋出售，是否需要承租人的同意？為什么？在承租期間，出租人將房屋出售，租賃合同仍然有效的說(shuō)法是否正確？為什么？,例題】甲將其所有的房屋出

13、租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬(wàn)元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營(yíng)酒店，經(jīng)甲同意，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，共花費(fèi)6萬(wàn)元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機(jī)駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費(fèi)1萬(wàn)元予以維修?，F(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見不一。請(qǐng)回答以下1—4題。（2003/三/81—84） 1. 該租賃合同的性質(zhì)如何？（ ） A. 附

14、解除條件的合同 B. 附延緩條件的合同 C. 附始期的合同 D. 附終期的合同,2. 對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用，若甲乙達(dá)不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理？（ ） A. 由乙無(wú)條件拆除，費(fèi)用由乙自理 B. 裝修物歸甲所有，且甲無(wú)須支付費(fèi)用 C. 裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費(fèi)用 D. 若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價(jià)后歸甲所有 3. 對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處理？（

15、 ） A. 由甲承擔(dān)維修費(fèi)用 B. 由乙承擔(dān)維修費(fèi)用 C. 由甲乙分擔(dān)維修費(fèi)用 D. 由甲承擔(dān)大部分維修費(fèi)用，乙承擔(dān)小部分維修費(fèi)用,4. 若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無(wú)法就租賃期限協(xié)議補(bǔ)充，下列關(guān)于合同解除的何種說(shuō)法是正確的？（ ） A. 甲無(wú)權(quán)隨時(shí)解除合同 B. 甲可以隨時(shí)解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙 C. 乙可以隨時(shí)解除租賃合同 D. 若合同解除，乙仍應(yīng)支

16、付解除之前實(shí)際租賃期限的租金,1. 答案【D】本問(wèn)涉及附條件與附期限的區(qū)別問(wèn)題。在附條件和附期限的合同中，條件與期限的區(qū)別是，條件是或然性的事實(shí)，其可能發(fā)生，也可能不發(fā)生，期限是必然性的事實(shí)，該期限是一定要到來(lái)的。甲乙約定，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世，其中，乙去世應(yīng)為期限，因?yàn)橐易鳛樽匀蝗耸强隙ㄒナ赖?，該期限?yīng)屬終期。所謂附終期的合同是指在約定的期限到來(lái)時(shí)，消滅其法律效力的合同。故本題正確選項(xiàng)為D。,2. 答案【D】本問(wèn)涉及租賃

17、合同中承租人對(duì)租賃物的改良問(wèn)題。依《合同法》第223條第1款規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。本題中，乙經(jīng)甲同意對(duì)房屋進(jìn)行裝修，該裝修行為為有效管理行為，不為侵權(quán)行為。在此情況下，將形成裝修物和原房屋的結(jié)合，形成共有的問(wèn)題。根據(jù)共有原理，在對(duì)共有物的分割上，如果能夠進(jìn)行實(shí)物分割的，則進(jìn)行實(shí)物分割，不能進(jìn)行實(shí)物分割的，則進(jìn)行價(jià)值分割，故甲無(wú)權(quán)要求乙無(wú)條件拆除，該裝修物也不能無(wú)條件的歸甲，裝修物能夠拆除的，應(yīng)予拆除

18、，不能拆除的，可折價(jià)歸甲所有，故本題正確選項(xiàng)為D。,3. 答案【A】本問(wèn)涉及租賃物的維修義務(wù)問(wèn)題。依《合同法》第220條、第221條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。故本題正確選項(xiàng)為A。4. 答案【BCD】本問(wèn)涉及租賃合同的解除

19、問(wèn)題。依《合同法》第232條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。故本題正確選項(xiàng)為BCD。,本章小結(jié),《合同法》第212條至236條規(guī)定了租賃合同。具體內(nèi)容如下：1．租賃合同的概念：第212條2．租賃合同的內(nèi)容：第213、214、215、236條3．出租人的主要義務(wù)：第216、220、228、233條

20、4．承租人的主要義務(wù)：第217、218、219、221、222、223、226、227、235條5．租賃合同的特殊效力：第229、230、234條6．租賃合同的變更：第224、228條7、租賃物收益的歸屬： 第225條8、租賃權(quán)的性質(zhì)：第229條9、租賃合同解除的情形：第231、232、234、227、219、233條,第六節(jié)　融資租賃合同,Chapter Fourteen: Financial Leasing Contrac

21、ts,一、融資租賃合同的概念所謂融資租賃合同，是指當(dāng)事人之間約定，出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購(gòu)買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。融資租賃合同具有以下三方面的含義：第一，出租人須按照承租人要求出資購(gòu)買租賃物。第二，出租人須將購(gòu)買的租賃物交付承租人使用收益。 第三，承租人須向出租人支付租金。,二、融資租賃合同的法律特征（一）租賃標(biāo)的物是由出租人依照承租人的要求購(gòu)買的（二）出租人須將為承租人購(gòu)

22、買的物件交付承租人使用收益（三）出租人對(duì)租賃標(biāo)的物無(wú)瑕疵擔(dān)保責(zé)任（四）承租人須向出租人支付的租金非僅為使用租賃物的代價(jià)?。ㄎ澹┏凶馊擞谧赓U關(guān)系終止后享有選擇權(quán)（六）出租人為專營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的租賃公司,二、融資租賃合同的法律特征 1.融資租賃合同是由兩個(gè)合同——買賣合同和融資性租賃合同，三方當(dāng)事 人——出賣人、出租人（買受人）、承租人結(jié)合在一起有機(jī)構(gòu)成的新型獨(dú)立合同。 2.融資租賃合同是以融資為目的，融物為手段的合同。

23、 3.融資租賃合同中的出租人為專營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的租賃公司。 4.融資租賃合同為諾成合同、要式合同 、多務(wù)合同和有償合同。,三、 融資租賃合同的效力,（一）、我們首先考察出賣人與出租人之間所訂立的買賣合同。1．出賣人負(fù)有按照約定向承租人（而非作為買受人的出租人）直接交付標(biāo)的物的義務(wù)。2．當(dāng)出賣人不履行合同義務(wù)時(shí)，根據(jù)出租人、出賣人、承租人之間的約定，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。3．就出租人按

24、照承租人要求所訂立的買賣合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關(guān)的條款。4．由于根據(jù)約定，承租人得享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利，因而，本應(yīng)由作為買賣合同買受人的出租人所負(fù)擔(dān)的僅是檢驗(yàn)義務(wù)以及對(duì)于拒絕受領(lǐng)標(biāo)的物的妥善保管義務(wù)，也轉(zhuǎn)由承租人負(fù)擔(dān)。,（二）、其次，我們考察出租人與承租人之間所訂立的融資性租賃合同。1．從出租人的角度考察．表現(xiàn)在（1）出租人得享有以下特殊的法律利益：其一，租賃物不符合約定或者不符合使用目的的

25、，出租人不承擔(dān)違反物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)所應(yīng)該負(fù)擔(dān)的違約責(zé)任。但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。其二，在承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損害的，作為租賃物所有權(quán)人的出租人不承擔(dān)責(zé)任。（2）融資性的租賃合同中，盡管出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)向承租人交付租賃物的義務(wù)，但該項(xiàng)義務(wù)是由出賣人作為履行交付租賃物義務(wù)的履行輔助人來(lái)完成的。：,2．從承租人的角度考察，表現(xiàn)在：（1）支付租金的義務(wù)（2）在

26、占有租賃物期間承擔(dān)維修租賃物的義務(wù)與租賃合同不同，融資租賃合同具有較強(qiáng)的融資性，因此在融資租賃合同中，系由承租人，而不是由出租人履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。,四、　融資租賃合同的終止,（一）、終止的原因就合同終止的原因而言，融資租賃合同與租賃合同有一重大區(qū)別：在租賃合同中，如沒(méi)有特殊約定，一旦租賃物因不可歸因于雙方當(dāng)事人的事由歸于消滅，租賃合同即得因解除而終止。在融資租賃合同中，根據(jù)交易慣例，租賃物毀損滅失致合同無(wú)法繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)

27、在當(dāng)事人沒(méi)有特別約定時(shí)，由承租人負(fù)擔(dān)。因而，即使是租賃物因不可歸因于雙方當(dāng)事人的事由而歸于消滅，承租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)支付租金的義務(wù)，合同并未終止。這一區(qū)別是由融資租賃合同的融資屬性所決定的。（二）、因租賃期間屆滿而終止時(shí)租賃物的歸屬在融資租賃期間出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)，但在租賃期間屆滿時(shí)，出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人

28、享有。,,（一）終止的原因 與租賃合同一樣，融資租賃合同也得基于租賃期限的屆滿、合同的解除等原因而終止。 （二）因租賃期間屆滿而終止時(shí)租賃物的歸屬 在融資租賃期間，出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)，但在租賃期間屆滿時(shí)，根據(jù)《合同法》第250條的規(guī)定，出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人享有。,典型案例討論：

29、某紡織公司需要某機(jī)器制造公司生產(chǎn)一套精密機(jī)器設(shè)備，但由于資金有限，遂找甲公司商議，由甲公司購(gòu)買并直接租賃給某紡織公司，于是，某紡織公司、某機(jī)器制造公司和甲公司簽訂了下列合同:（一）由甲公司直接付款給某機(jī)器制造公司貨款200萬(wàn)元；（二）某機(jī)器設(shè)備公司將設(shè)備運(yùn)交給某紡織公司；（三）某紡織公司承租該設(shè)備，期限為10年，每年租金為30 萬(wàn)元。該合同由三方代表簽字，加蓋了合同專用章和甲公司加蓋了合同專用章，某機(jī)器制造公司沒(méi)有加蓋合同專用章。據(jù)此，