農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價值：理論、方法及其運用.pdf

1、改革開放以來,我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展推進(jìn)了城市化進(jìn)程,城市邊界不斷擴(kuò)大,建設(shè)用地需求猛增,城市發(fā)展的載體-土地,成了稀缺資源。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)成為城市建設(shè)用地增量的主要來源。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為城市建設(shè)提供了大量土地,在很大程度上促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮和社會的發(fā)展,但同時也帶來了沖擊糧食安全、破壞生態(tài)環(huán)境、影響社會穩(wěn)定等弊端。本研究認(rèn)為,造成這些負(fù)面效應(yīng)的主要因為在于農(nóng)地補償費測算體系不完善。因此將農(nóng)地選擇價值納入農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)測算體系,進(jìn)而調(diào)整農(nóng)地城

2、市流轉(zhuǎn)補償政策,是完善農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)制度的有效舉措。本研究希望通過對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價值進(jìn)行科學(xué)估算,為保護(hù)農(nóng)地及保障農(nóng)民權(quán)益、完善農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)測算體系以及農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策提供依據(jù)。
　　 本研究具體從以下四個方面進(jìn)行了研究和討論:
　　 首先對國內(nèi)外關(guān)于選擇價值研究的文獻(xiàn)進(jìn)行了追蹤和總結(jié)。通過總結(jié)分析國內(nèi)外相關(guān)研究,對選擇價值概念的界定與討論、選擇價值的大小和符號、計量方法以及應(yīng)用研究等進(jìn)行了全面的梳理,為后續(xù)

3、研究奠定了基礎(chǔ)。
　　 其次界定了農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價值內(nèi)涵并闡述了其理論基礎(chǔ)。根據(jù)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)特點即不可逆性、不確定性以及投資時間彈性,界定了農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中選擇價值的內(nèi)涵。即土地相關(guān)權(quán)利人可以選擇現(xiàn)在不流轉(zhuǎn)土地,而是觀察土地市場的變化,等待市地價格上漲時再將農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地用途,可能得到比現(xiàn)在流轉(zhuǎn)土地更高的價值,這之間的價值差也就是“等待”本身所帶來的價值,就是農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價值。
　　 再次,本研究選取典型區(qū)域,通

4、過問卷調(diào)查,根據(jù)均質(zhì)區(qū)域內(nèi)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的方向,采用條件評估法(CVM)、凈現(xiàn)值差值法、期權(quán)定價法估算了農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價值。(1)條件評估法(CVM)的研究結(jié)果表明,愿意為擁有觀望征地價格的情況后在一年后再決定何時被征地的機(jī)會而出錢或出工的農(nóng)戶占有效樣本總量的60.51％；愿意為保留農(nóng)地的現(xiàn)有用途以保證未來一年內(nèi)可以去該場所游玩及進(jìn)行農(nóng)地保護(hù)而出錢或出工的市民占有效樣本總量的75.94％。條件評估法(CVM)研究還顯示了不同受益群體以

5、及不同價值衡量尺度的不同選擇價值估算結(jié)果。最終考慮估算結(jié)果的客觀性與精確性,條件評估法(CVM)的最終取值為基于市民支付意愿(WTP)計算的選擇價值,其值為5.07元/m2。因為受訪者不能區(qū)分農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為不同用途市地的支付意愿及受償意愿,因此,該方法估算農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地的選擇價值相同,均為5.07元/m2。另外,條件評估法(CVM)運用極大似然估計對雙邊界式條件評估法中農(nóng)戶與市民的支付意愿及受償意愿的影響因素

6、進(jìn)行了分析,運用多元線性回歸對支付卡式條件評價法中農(nóng)戶與市民的支付意愿及受償意愿的影響因素進(jìn)行了分析,分析結(jié)果均表明相關(guān)社會經(jīng)濟(jì)信息對農(nóng)戶與市民的支付意愿及受償意愿有顯著影響,符合經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,CVM的有效性得到了驗證。(2)凈現(xiàn)值差值法原理易懂、計算簡便,考慮了推遲農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)后市地價值與初始投資的可能變化,得出農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的不同方向的選擇價值。其中,農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價值為54.73元/m2；農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價值

7、為16.49元/m2；農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價值為10.55元/m2。(3)根據(jù)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的特性,對應(yīng)期權(quán)的分類標(biāo)準(zhǔn),本研究把農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇權(quán)界定為歐式看漲期權(quán)。期權(quán)定價法運用經(jīng)典的B-S歐式期權(quán)定價公式對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價值進(jìn)行了評估,其結(jié)果為:農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價值為19.11元/m2,農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價值為2.61元/m2,農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價值為4.96元/m2。經(jīng)分析,標(biāo)的資產(chǎn)的目

8、前價格、期權(quán)的執(zhí)行價格、期限、標(biāo)的資產(chǎn)價格的波動率、無風(fēng)險利率以及紅利率對期權(quán)價值均有影響。(4)三種方法估算的結(jié)果不同但相差不大,因此,對三種方法估算的結(jié)果取簡單算術(shù)平均值得到:農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價值為26.30元/m2；農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價值為8.06元/m2;農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價值為6.86元/m2。(5)根據(jù)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)為不同用途市地的選擇價值以及未來農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)方向的概率估算得到農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的綜合