【云房數(shù)據(jù)】2016年9月北京及環(huán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、2016年9月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,云房數(shù)據(jù)研究中心,2016年10月,政策篇,,市場(chǎng)篇,,目 錄,目錄一,目錄二,政策面：調(diào)控政策密集出臺(tái)，或?qū)⒁种品績(jī)r(jià)上漲市場(chǎng)面：全國市場(chǎng)面向好，價(jià)格上漲城市明顯增多資金面：利率繼續(xù)維持低位，銀行收緊態(tài)勢(shì)趨顯,北京環(huán)北京,政策面|調(diào)控政策密集出臺(tái)，或?qū)⒁种品績(jī)r(jià)上漲,3,今年以來，隨著樓市的房?jī)r(jià)的暴漲，熱點(diǎn)城市相繼升級(jí)或重新出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控措施。從調(diào)控手段來看，包括限購、限貸政策，控制房?jī)r(jià)漲幅、限

2、地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)、熔斷搖號(hào)、縮短土地款繳清時(shí)限、現(xiàn)房銷售、規(guī)范市場(chǎng)交易等。 國慶期間，面對(duì)瘋漲的房?jī)r(jià)和潛在的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，在“因城施策”的政策背景下，房地產(chǎn)限購政策相繼在重點(diǎn)城市出臺(tái)。從9月30日晚間到10月6日的假期時(shí)間內(nèi)，限購新政就相繼在北京、天津、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等二十個(gè)城市落地。因此，2016年“國慶”成為史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集的假期。在新政的作用下，會(huì)使樓市成交快速下

3、調(diào)，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，原本恐慌入市的購房者回歸理性，房?jī)r(jià)或?qū)⒃诮衲晁募径乳_始調(diào)整。,政策面|收緊樓市政策成趨勢(shì)，南京頻出調(diào)控政策,4,2016年以來熱點(diǎn)城市收緊政策一覽表,統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2016.01.01-2016.09.29,政策面|國慶節(jié)“20城”調(diào)控政策紛紛出臺(tái),5,國慶節(jié)前后各地調(diào)控政策一覽,政策面| 京“930”新政出臺(tái),6,一、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu) 加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，保證套型建筑面積90平方米

4、以下住房面積所占比重不低于70%；進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)。 二、完善差別化住房信貸 提高首付比例： 首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。認(rèn)房又認(rèn)貸：對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 三、強(qiáng)化交易管理 強(qiáng)化“

5、控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲； 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其銷售行為的管理，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的管理，全面實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管；嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，加大市場(chǎng)監(jiān)管執(zhí)法力度；切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立本市

6、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作聯(lián)席會(huì)議制度。,政策內(nèi)容：優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)及交易管理，實(shí)行差別化信貸,政策面|供求雙向調(diào)節(jié)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,7,,確定重啟“70/90政策”，加大自住房房供應(yīng)，新政通過加大住宅用地，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從源頭上保證了增加住房供給，既滿足了百姓的剛性住房需求，又能對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到一定作用。提高首付比例，認(rèn)房又認(rèn)貸，其目的在于打擊投資性需求的釋放，讓住房回歸居住功能，抑制投機(jī)、保證剛需、穩(wěn)定市場(chǎng)和房?jī)r(jià)、支持資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)

7、。政策收緊，四季度或?qū)⒘拷祪r(jià)穩(wěn)：政策對(duì)投資需求打擊最為明顯，改善性需求也是限貸限購的主要對(duì)象，預(yù)計(jì)四季度成交量將有明顯下滑。此外，政策收緊改變市場(chǎng)預(yù)期，加重買賣雙方觀望情緒，價(jià)格漲幅將放緩，年內(nèi)將總體維持平穩(wěn)。,政策解析：政策收緊改變市場(chǎng)預(yù)期，價(jià)格漲幅趨緩,京八條的出臺(tái)，短期內(nèi)公寓或?qū)@利，但公寓相關(guān)的政策預(yù)計(jì)也會(huì)很快出臺(tái)，長(zhǎng)期看，小戶型低總價(jià)的公寓作為剛需住宅的替代，仍然有比較穩(wěn)定的需求。,8,市場(chǎng)面|全國市場(chǎng)面向好，價(jià)格上漲城市明

8、顯增多,全國價(jià)格呈上漲趨勢(shì),9,資金面|全國利率繼續(xù)維持低位，銀行收緊態(tài)勢(shì)趨顯,2016年9月20城市首套房貸利率TOP20排行榜及變化情況,數(shù)據(jù)來源：融360,從城市角度看，銀行的收緊態(tài)勢(shì)表現(xiàn)的較為明顯,政策篇,,市場(chǎng)篇,,目 錄,目錄一,目錄二,一手房市場(chǎng)：金九樓市供需兩旺，房山成為新房樓市主力軍二手房市場(chǎng)：價(jià)格漲幅再次擴(kuò)大土地市場(chǎng)：9月土地市場(chǎng)成交遇冷，多宗經(jīng)營(yíng)性地塊入市市場(chǎng)預(yù)測(cè)：短期回歸理性，中期看貨幣政策,北京,環(huán)北京

9、,11,一手房|“金九”供應(yīng)激增，年內(nèi)中小戶型集中供應(yīng),2016年9月，一手商品房共供應(yīng)90.7萬㎡，環(huán)比上升55.8%，同比下降31.9%；2016年1-9月，一手商品房累計(jì)供應(yīng)958萬㎡，與去年同期相比下降16%。從今年的供應(yīng)特征來看，年內(nèi)新增供應(yīng)小戶型居多。,備注：一手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)包含期房和現(xiàn)房，含自住房，剔除保障房、車位及其它,北京一手房供應(yīng)變化情況,12,一手房|房山成新房供應(yīng)主力區(qū)域,2016年9月，房山新增供應(yīng)套數(shù)為217

10、0套，占總成交套數(shù)的27.3%；2016年1-9月，房山新增供應(yīng)占全市總供應(yīng)套數(shù)的18.6%，新增套數(shù)為14154套。,13,一手房| 9月別墅供應(yīng)翻兩番，自住房零供應(yīng),,環(huán)比上升 190%,年內(nèi)辦公供應(yīng)面積領(lǐng)跑其他業(yè)態(tài),14,一手房| 成交熱度提高，價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲,傳統(tǒng)金九旺季影響，新房市場(chǎng)升溫,2016年9月，新房市場(chǎng)成交熱度提高，一手商品房共成交166.0萬㎡，環(huán)比上升13.5%，同比上升26.6%；價(jià)格方面，受自住房交易量

11、大幅萎縮，新房?jī)r(jià)格大幅上漲，為35829元/㎡，環(huán)比上漲16.4%，同比上漲28.1%。,備注：一手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)包含期房和現(xiàn)房，含自住房，剔除保障房、車位及其它,,15,一手房|“國慶周”新房網(wǎng)簽量?jī)?yōu)于去年同期，環(huán)比大幅下降,備注：一手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)包含期房和現(xiàn)房，含自住房，剔除保障房、車位及其它,北京“國慶周”一手房量?jī)r(jià)環(huán)比變化情況,16,一手房| 公寓交易量止跌為升，自住房則大跌,,環(huán)比上升 72.9%,9月公寓交易量占總成交量的一半,

12、17,一手房| 各業(yè)態(tài)均價(jià)環(huán)比均上揚(yáng)，普通住宅價(jià)格逼近4萬/平,18,一手房|房山成今年新房主力軍，大興，通州，門頭溝房?jī)r(jià)高企,從區(qū)域上來看，房山新房市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，從成交層面看，房山已經(jīng)成為新房市場(chǎng)的焦點(diǎn)。大興，通州，門頭溝房?jī)r(jià)高企，逼近5萬/平。,2016年9月北京各行政區(qū)新建住宅量?jī)r(jià)情況,備注：新建住宅統(tǒng)計(jì)包含普通住宅、別墅，剔除保障房、車位及其它,,19,一手房|90㎡以下的成交占比持續(xù)走低，剛需群體逐漸脫離新房市場(chǎng),

13、備注：新建住宅統(tǒng)計(jì)包含普通住宅、別墅，剔除保障房、車位及其它,,小面積的成交占比持續(xù)走低,20,一手房| 新建住宅成交高端化，剛需產(chǎn)品交易量大幅下滑,備注：新建住宅統(tǒng)計(jì)包含普通住宅、別墅，剔除保障房,300萬以下的成交占比下降9.4個(gè)百分點(diǎn),3萬/㎡以下成交占比下降10.1個(gè)百分點(diǎn),,,21,一手房| 成交項(xiàng)目TOP10,備注：本排名不包含經(jīng)適房、兩限房,9月普通住宅成交TOP10,9月公寓成交TOP10,22,一手房|企業(yè)銷售金額排行

14、榜,2016年1-9月房企銷售金額排名,2016年9月房企銷售金額排名,注：全部商品房，不含車位、車庫、其它用途,9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收獲25.92億元的銷售業(yè)績(jī)，榮獲9月單月銷售業(yè)績(jī)冠軍；和裕地產(chǎn)年內(nèi)收獲151.67億元的成交金額，當(dāng)前為2016年銷售業(yè)績(jī)冠軍。,23,一手房| 存量繼續(xù)下滑，公寓存量降幅領(lǐng)跑,備注：一手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)包含期房和現(xiàn)房，剔除保障房、車位及其它,,環(huán)比下降10.1%,24,一手房| 公寓去化持續(xù)加速，去化時(shí)間僅為7

15、個(gè)月,備注：去化周期=當(dāng)期存量/近12月平均成交量,年內(nèi)公寓去化周期下降最快,25,9月北京二手住宅市場(chǎng)延續(xù)了6月以來的升溫態(tài)勢(shì)，再度突破3萬套，環(huán)比上升18.9%；價(jià)格方面，9月市場(chǎng)再度出現(xiàn)恐慌性購房，價(jià)格漲幅持續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比上漲4.9%至5.1萬/平。,二手房|交易量連續(xù)3月上升，價(jià)格漲幅持續(xù)擴(kuò)大,備注：統(tǒng)計(jì)物業(yè)含普通住宅、別墅、公寓,環(huán)比上升18.9%,4.9%,2.1%,1.2%,26,二手房|“國慶周”網(wǎng)簽量創(chuàng)6年來新高，環(huán)比

16、呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì),受新政影響，節(jié)前中介徹夜網(wǎng)簽，單日交易量逼近3000套,27,二手房|主城區(qū)房?jī)r(jià)逼近6萬/平，倒逼近郊區(qū)價(jià)格補(bǔ)漲,近郊房?jī)r(jià)漲幅趕超主城區(qū),28,二手房|每賣出5套房屋就有一套售前狀態(tài)為空置,2016年7月北京成交小區(qū)分布圖,今年前8個(gè)月北京市的二手住宅成交房源中，從原業(yè)主對(duì)房源的使用情況來看，掛牌時(shí)該房源處于空置狀態(tài)的占比達(dá)到23.45%，用于出租的占比為35.25%，原業(yè)主用于自住的占比為41.3%；23.45%的

17、房屋在出售前處于空置狀態(tài)，相當(dāng)于每賣出的五套房子就有超過一套在空置。在北京樓市供應(yīng)日益緊張的背景下，大量房屋空置，無疑顯得“很奢侈”。,29,二手房|近郊區(qū)的空置房源高于主城區(qū)，別墅空置房源比例逼近60%,統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2016.01.01-2016.08.30,30,土地市場(chǎng)| 迎來集中供應(yīng)，海淀占4宗,9月土地新增供應(yīng)一覽表,,永豐產(chǎn)業(yè)基地片區(qū)為當(dāng)前的價(jià)值洼地（地鐵規(guī)劃中，周邊學(xué)校較多，隨著地塊的推出，未來配套設(shè)施更為完善，發(fā)展空間較

18、大）,31,土地市場(chǎng)| 斷頓兩月迎成交，房山商業(yè)地塊出讓遇冷,2016年9月北京土地成交一覽表,再次出讓棚戶區(qū)改造地塊，今年北京市住宅土地供應(yīng)總量減少，增加棚改項(xiàng)目等新的供地方式，符合“供給側(cè)”改革的方向。年內(nèi)共成交了3宗棚戶區(qū)改造地塊。房山商業(yè)地塊低溢價(jià)成交，由于該地塊面積較小、商業(yè)地塊前景不被看好等因素，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)僅吸引了4家房企，最終該地塊便被當(dāng)?shù)胤科罅监l(xiāng)城開以4.2億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅3.4%。,32,樓市預(yù)判|短期回歸理性，中期

19、看央行政策,短期來看，“京八條”的出臺(tái)，購房門檻進(jìn)一步提高，打擊了投機(jī)性需求的入市，可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，消除恐慌，從而交易量將逐步回落，房?jī)r(jià)也將逐步企穩(wěn)并回落；從樓市周期來看，當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅的拐點(diǎn)已至，房?jī)r(jià)將結(jié)束暴漲，樓市將開啟新一輪降溫周期。,中期來看，主要看央行，如果貨幣政策繼續(xù)寬松，在存量持續(xù)走低的背景下，橫盤時(shí)間或?qū)⑤^長(zhǎng)，市場(chǎng)小幅調(diào)價(jià)；若央行繼續(xù)收緊貨幣或信貸，樓市降幅可能會(huì)加大。,政策篇,,市場(chǎng)篇,,目 錄,目錄一,目錄

20、二,北京環(huán)北京石家莊（主城區(qū)）廊坊（市區(qū)）燕郊固安香河,34,石家莊,,燕郊,,香河,,安次、廣陽,,,固安,,石家莊（主城區(qū)）| 土地市場(chǎng),35,土地市場(chǎng)：9月受供應(yīng)減少影響，成交面積下降,2016年9月：供應(yīng)2宗，均為住宅用地，建設(shè)用地面積共6.1萬㎡。成交5宗，建設(shè)用地面積共12.8萬㎡，溢價(jià)率上漲至7.74%，其中住宅3宗，建設(shè)用地面積共12.5萬㎡ 。2016年1-9月：供應(yīng)61宗，其中33宗住宅用地，15宗商辦

21、用地，9宗工業(yè)用地。成交56宗，建設(shè)用地面積共244.1萬㎡，金額達(dá)167.2億元。,石家莊（主城區(qū)）| 土地市場(chǎng),36,土地市場(chǎng)：市場(chǎng)以住宅用地為主，裕華區(qū)交易火爆,2016年9月成交情況裕華區(qū)：2宗，土地面積9.4萬㎡長(zhǎng)安區(qū)：1宗，土地面積3.1萬㎡橋西區(qū)：1宗，土地面積0.5萬㎡新華區(qū)：1宗，土地面積0.9萬㎡,2016年9月成交情況住宅用地：裕華區(qū)2宗，長(zhǎng)安區(qū)1宗商辦用地：橋西區(qū)1宗，新華區(qū)1宗工業(yè)用地：無成交,石

22、家莊（主城區(qū)）| 普通住宅市場(chǎng),37,成交均價(jià)高位穩(wěn)定，去化依舊加速,石家莊（主城區(qū)）| 普通住宅市場(chǎng),38,普通住宅：交易主要集中在大中戶型，總金額在百萬上下,,,,90㎡以下占16%,,100萬以下占59%,39,8月普通住宅供應(yīng)一覽表,石家莊（主城區(qū)）| 普通住宅市場(chǎng),40,石家莊（主城區(qū)） |長(zhǎng)安區(qū)項(xiàng)目成交體量居首,8月普通住宅項(xiàng)目成交排行TOP10,1-8月普通住宅項(xiàng)目成交排行TOP10,41,石家莊,,燕郊,,香河,,安次、

23、廣陽,,固安,,廊坊,,廊坊（安次+廣陽）| 土地市場(chǎng),土地市場(chǎng)：本月供應(yīng)地塊均被成交,2016年9月：供應(yīng)2宗住宅用地，均被成交，建設(shè)用地面積為1.9萬㎡，溢價(jià)率僅1.99%。2016年1-9月：供應(yīng)22宗，其中14宗住宅用地，1宗商辦用地，7宗工業(yè)用地。 成交17宗，建設(shè)用地面積共46.0萬㎡，金額12.3億元。,廊坊（安次+廣陽）| 商品房市場(chǎng),商品房：價(jià)格上漲，市場(chǎng)供

24、不應(yīng)求，去化周期竟不足1個(gè)月,去化周期=可售面積/近12個(gè)月月均成交面積,廊坊（安次+廣陽）| 商品住宅市場(chǎng),44,商品住宅：均價(jià)持續(xù)上漲，低總價(jià)成交本月爆發(fā),廊坊（安次+廣陽）| 辦公、商業(yè)市場(chǎng),45,辦公市場(chǎng)：8月繼續(xù)量跌價(jià)漲,商業(yè)市場(chǎng)：成交量平穩(wěn)上升，價(jià)格小幅回落,廊坊（安次+廣陽）| 項(xiàng)目預(yù)售情況,46,8月項(xiàng)目預(yù)售情況,1-8月項(xiàng)目預(yù)售情況,47,廊坊（安次+廣陽）| 項(xiàng)目成交情況,8月項(xiàng)目成交排行TOP10,1-8月項(xiàng)目成交

25、排行TOP10,燕郊| 土地市場(chǎng),48,燕郊本年度無住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃，而商辦用地計(jì)劃供應(yīng)60.1萬㎡，暫時(shí)尚未出現(xiàn)土地供應(yīng)。,土地市場(chǎng)：暫無供應(yīng)和成交,燕郊| 商品房市場(chǎng),49,商品房：價(jià)格高位穩(wěn)定，去化周期不足1個(gè)月,燕郊| 商品住宅市場(chǎng),50,商品住宅：8月成交均為住宅，總價(jià)低于100萬的僅占12%,燕郊| 項(xiàng)目預(yù)售情況,51,8月項(xiàng)目預(yù)售情況,1-8月項(xiàng)目預(yù)售情況,燕郊| 項(xiàng)目成交情況,52,8月項(xiàng)目成交排行TOP10,1-8月

26、項(xiàng)目成交排行TOP10,固安| 土地市場(chǎng),53,2016.01-2016.09固安土地市場(chǎng)成交情況,2016年9月：固安土地市場(chǎng)零成交，但有大量供應(yīng)12宗，土地面積共22.7萬㎡， 其中有10宗是住宅用地。2016年1-9月：共成交土地68宗，成交總面積142.3萬㎡，其中，住宅用地成交數(shù)量 最多，為43宗，土地面積共96.3萬㎡

27、 。,土地市場(chǎng)：9月零成交,固安| 商品房市場(chǎng),54,商品房：價(jià)格依舊高漲，去化周期僅1個(gè)月,固安| 商品住宅市場(chǎng),55,商品住宅：總價(jià)70萬以上的成交占比達(dá)7成以上,固安| 項(xiàng)目預(yù)售情況,56,8月項(xiàng)目預(yù)售情況,1-8月項(xiàng)目預(yù)售情況,固安| 項(xiàng)目成交情況,57,8月項(xiàng)目成交排行TOP10,1-8月項(xiàng)目成交排行TOP10,香河| 土地市場(chǎng),58,2016.01-2016.09香河土地市場(chǎng)成交情況,2016年9月：零供應(yīng)；零成交。201

28、6年1-9月：供應(yīng)土地62宗，其中住宅用地供應(yīng)46宗；成交共43宗，成交建設(shè) 用地面積78.8萬㎡，其中住宅用地成交32宗，占成交的74%。,土地市場(chǎng)：連續(xù)2個(gè)月零供應(yīng)及成交,香河| 商品房市場(chǎng),59,商品房：均價(jià)再創(chuàng)新高，去化周期下降至不足4個(gè)月,香河| 商品住宅市場(chǎng),60,商品住宅：百萬以下成交占比不足二成,香河| 項(xiàng)目預(yù)售情況,61,8月項(xiàng)目預(yù)售情況,1-8月項(xiàng)目預(yù)售情況,香

29、河| 項(xiàng)目成交情況,62,8月項(xiàng)目成交排行TOP10,1-8月項(xiàng)目成交排行TOP10,總結(jié)及預(yù)測(cè),63,未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)：庫存觸底，惜售式房荒與缺地式房荒嚴(yán)重，未來新盤均大概率成為香餑餑新機(jī)場(chǎng)、五軌、六高速帶動(dòng)環(huán)京發(fā)展，接納北京外溢人口，為房?jī)r(jià)上漲提供環(huán)境隨著北京樓市調(diào)控政策的推出，漸次降溫將成大概率事件，環(huán)京樓市購房者的預(yù)期心理也將與北京同步受全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，環(huán)京樓市政策或?qū)㈦S之收緊,市場(chǎng)主要特征：9月土地市場(chǎng)冷淡異常，