物業(yè)管理費的構(gòu)成成本分析

1、物業(yè)管理費的構(gòu)成成本分析物業(yè)管理費的構(gòu)成成本分析如何測算出合理的物業(yè)管理費水平，一直是物業(yè)管理行業(yè)比較關(guān)注的話題。筆者現(xiàn)根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部的有關(guān)政策法規(guī)并結(jié)合物業(yè)管理的實際情況，對物業(yè)管理費的構(gòu)成成本進(jìn)行剖析，以供同行在測算物業(yè)費時參考。一、物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等。一、物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等。1.管理服務(wù)人員工資管理服務(wù)人員工資物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)人員工資，沒有一個統(tǒng)

2、一的標(biāo)準(zhǔn)，一般是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，所管物業(yè)的規(guī)模和類別而定?，F(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的工資都實行保密制度，不對外公開。因此在確定工資標(biāo)準(zhǔn)的時候，只能根據(jù)企業(yè)的實際情況。工資標(biāo)準(zhǔn)定高了，加大成本。工資定低了，又很難招聘到合適的人才。經(jīng)不同側(cè)面、不同物業(yè)、不同類別的物業(yè)管理公司調(diào)查了解，沈陽市物業(yè)管理企業(yè)決策層人員工資標(biāo)準(zhǔn)約在3000元以上，管理層人員工資標(biāo)準(zhǔn)約在1000～2000元之間，操作層人員工資約在400～800元之間。2.

3、社會保險費社會保險費社會保險即國家以法規(guī)形式，強(qiáng)制國家、單位、個人按工資總額的一定比例繳納的保險基金。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把“個人養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險”列入管理成本。3.福利費福利費福利費主要包括交通費、副食補(bǔ)貼等。4.加班費加班費加班費是指法定假日需加班的費用。一般指五一、十一、元旦、春節(jié)加班的費用按工資標(biāo)準(zhǔn)的300%測算。管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費=（管理人員工資（

4、管理人員工資社會保險社會保險福利費利費加班費）加班費）總建筑面積?？偨ㄖ娣e。二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運行、維護(hù)費用。二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運行、維護(hù)費用。（一）物業(yè)共用部位維護(hù)費用（一）物業(yè)共用部位維護(hù)費用根據(jù)財基字[1998]7號《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，房屋共用部位是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。對房屋共用部位的維護(hù)，應(yīng)比照城鎮(zhèn)公有房屋養(yǎng)

5、護(hù)范圍標(biāo)準(zhǔn)即1985年以后建成的房屋，每年每平方米養(yǎng)護(hù)費用為1.10元。物業(yè)共用部位維修養(yǎng)護(hù)費用物業(yè)共用部位維修養(yǎng)護(hù)費用=總建筑面積總建筑面積1.10元損壞率元損壞率12個月個月（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)費用（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)費用根據(jù)財基文（1998）7號《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，“共用設(shè)施設(shè)備包括共用上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室

6、外停車場、各類球場?！睂灿迷O(shè)施設(shè)備的維護(hù)，應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)狀和每年的損壞率進(jìn)行測算。列舉其中的幾項：1.窨井（含井蓋）維護(hù)費用=窨井總數(shù)單價損壞率總建筑面積12個月2.庭院照明系統(tǒng)維護(hù)費用=庭院照明系統(tǒng)總數(shù)單價損壞率總建筑面積12個月3.園區(qū)硬覆蓋維護(hù)費用=園區(qū)硬覆蓋維護(hù)總面積單價損壞率總建筑面積12個月4.園區(qū)道路維護(hù)費用=園區(qū)道路總面積單價損壞率總建筑面積12個月5.電梯維護(hù)費用=電梯數(shù)量單價損壞率總建筑面積12個月6.電梯維護(hù)保養(yǎng)費用

7、=維護(hù)保養(yǎng)總額總建筑面積12個月7.消防設(shè)備維護(hù)費用=消防設(shè)備總數(shù)損壞率總建筑面積12個月8.監(jiān)控設(shè)備維護(hù)費用=監(jiān)控設(shè)備總數(shù)損壞率總建筑面積12個月理。其費用大致有以下幾個方面：1.樹木補(bǔ)栽費用樹木補(bǔ)栽費用是指開發(fā)建設(shè)單位一次性種植后，對枯死樹木進(jìn)行補(bǔ)栽所發(fā)生的費用。2.草坪補(bǔ)栽費用草坪補(bǔ)栽費用是指開發(fā)建設(shè)單位一次性種植后，對枯死草坪進(jìn)行補(bǔ)栽所發(fā)生的費用。3.水費每年用于灌溉花草樹木所發(fā)生的用水費用。4.農(nóng)藥、化肥費用每年用于防治病蟲害

8、和施肥所發(fā)生的費用。5.工具費用因綠化需要所購置的綠化工具所發(fā)生的費用。綠化費用綠化費用=（樹木補(bǔ)栽費用（樹木補(bǔ)栽費用草坪補(bǔ)栽費用草坪補(bǔ)栽費用水費水費農(nóng)藥、化肥費用農(nóng)藥、化肥費用工具費用）工具費用）總建筑面總建筑面積。積。六、辦公費六、辦公費辦公費用是指物業(yè)管理企業(yè)為了維護(hù)正常的辦公秩序所發(fā)生的費用，主要包括以下幾個方面：1.員工午餐補(bǔ)助費員工午餐補(bǔ)助費應(yīng)列入物業(yè)管理成本。一般情況下管理人員、保潔人員、維修人員每天按一餐測算，庭院秩序管

9、理人員每人每天按三餐測算。2.物業(yè)辦公用房取暖費按物業(yè)用房的總面積（辦公用房、維修用房、保潔用房、庭院管理人員宿舍等）供暖標(biāo)準(zhǔn)。3.交通費用4.通訊費5.報刊雜志費6.財務(wù)費用7.文墨紙張費用8.企事業(yè)年檢費用9.服裝費用服裝費用主要包括：管理人員、維修人員、保潔人員服裝。按每人每年二套，使用時間二年測算。七、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用七、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用企業(yè)固定資產(chǎn)是指金額在2000元以上，使用時間在一年以上的設(shè)備，如車輛、電腦、復(fù)印機(jī)

10、、疏通機(jī)、剪草機(jī)等。其折舊年限按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，按固定資產(chǎn)總額分?jǐn)偟礁髟?，按月提取。折舊費用折舊費用=固定資產(chǎn)總額固定資產(chǎn)總額總建筑面積總建筑面積12個月折舊年限。個月折舊年限。八、不可預(yù)見費用八、不可預(yù)見費用物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中經(jīng)常遇到一些不可預(yù)見的費用支出，如物價上漲、意外事件、業(yè)主委員會活動經(jīng)費、聯(lián)誼活動等。因此在進(jìn)行物業(yè)成本測算時應(yīng)考慮到不可預(yù)見因素。一般情況下，按前七項之總和的5%測算。九、企業(yè)利潤九、企業(yè)利潤物業(yè)管