【商業(yè)地產(chǎn)-ppt】中原：地鐵沿線物業(yè)專題研究報告

1、地鐵沿線物業(yè)專題研究,,地鐵的特性研究,,,1 概念,2 物業(yè),3 客戶,地鐵的作用研究,,,物業(yè)對地鐵的需求研究,,,地鐵物業(yè)發(fā)展特質研究,地鐵對物業(yè)的價格影響研究,,,家庭生命周期和住宅消費研究,交通方式和上下班時間研究,,,,,,居住區(qū)位影響研究,,研究框架,concept,,概念,,地鐵的特性研究,,,1 概念,地鐵的作用研究,,地鐵速度為每小時30－40 公里，車輛編組為4－10節(jié)，在高峰時單向輸送能力可達每小時3－7 萬；輕

2、軌的單向輸送能力可達每小時1-3萬；公共汽車的單向輸送能力為每小時1萬。,地鐵的運量在各種城市交通工具中最大,,快速，準點，舒適,地鐵的平均運行速度一般為30-40公里/小時，最高速度可達120公里/小時，深圳平均時速達到90公里/小時，遠遠高于公共汽車的速度。加上地鐵運行不受其它運輸方式影響，安全、準點，從而給人最大的感覺就是時間上有了保障。由于地鐵采用了最新的技術，其乘車環(huán)境也得到了極大的改善。,環(huán)保性,地鐵在地下運行，對城市無噪音

3、、無干擾，基本不占用城市土地。采用電力作為動力，對環(huán)境無污染。,現(xiàn)代化的城市首先要有現(xiàn)代化的交通，交通會影響到一個城市的生產(chǎn)運轉。地鐵為城市廣大的上下班客流提供了一個便捷的交通方式，它所贏得的時間成本和它所產(chǎn)生的減少其它交通方式所需要的時間成本是非常高。,提高一個城市的競爭力,引導城市的發(fā)展布局,據(jù)研究表明，不同成長期的城市，主導交通方式對城市布局產(chǎn)生明顯不同的影響，處于成長期的城市，主導交通方式對城市布局將產(chǎn)生重大影響，城市化進程已

4、基本完成的城市，主導交通方式對城市布局產(chǎn)生的影響較小,深圳地鐵四號線皇崗站進入福田口岸聯(lián)檢大樓建設工程已完工，深港兩地的地鐵在此“碰頭”，實現(xiàn)了無縫銜接。與香港九廣鐵路上水——落馬洲支線相連。這個新設置的深港口岸將在明年投入使用，屆時，深港兩地往來的交通將變得更加便捷。,,地鐵的特性研究,,,1 概念,地鐵的作用研究,,地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過地鐵站快速的到達城市的商業(yè)中心、辦公地點以及居住地，同時地鐵站也成為人們進

5、行社交活動的場所。 　　在國外，在乘地鐵上班途中，人們還能把生活中的事務如洗衣、沖膠卷，都在地鐵沿線完成，而地鐵也成為沿線小商業(yè)貨物供給的主要通道之一。,沿線商業(yè)提升生活空間和便利度,改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化,地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。 　　地鐵與機場、巴士站等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在

6、城郊、工作和購物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實。,為沿線土地帶來增值,地鐵的開通運營，帶來了一種蘊含無限商機的“地鐵經(jīng)濟”，從而帶旺一個片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。,Property,,物業(yè),2 物業(yè),,物業(yè)對地鐵的需求研究,,,地鐵物業(yè)發(fā)展特質研究,地鐵對物業(yè)的價格影響研究,,地鐵沿線的物業(yè)主要有商用物業(yè) 住宅 寫字樓,,1、客流量 2、客流的構成 3、地鐵通達性 4、對地鐵需求性,分析標準：,商用物業(yè)對地鐵的需求性最

7、大，也是地鐵開通的最大受益者。,通常人們可以接受的距離為從地鐵站出口到目的地入口的距離5-10分鐘的步行距離。,寫字樓，租（買）家更為看重的是考慮該寫字樓的商務氛圍及其硬件設施、管理服務水平和租金的高低，地鐵只作為交通工具。,2 物業(yè),,物業(yè)對地鐵的需求研究,,,地鐵物業(yè)發(fā)展特質研究,地鐵對物業(yè)的價格影響研究,,“住宅的移動性”不僅是指住址遷移，又包含了居住地處于快速通道的“動感地帶”。地鐵具有城市內(nèi)部區(qū)域移民作用，使城市在軌道上移動，

8、形成新的社區(qū)或改善已有社區(qū)的人文，促進社會區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展,移動性,橫向放射——國際經(jīng)驗證明，地鐵沿線兩側500米縱深屬于地鐵經(jīng)濟帶，也就是所謂的生長線。自然，這個范圍不是絕對的，大型換乘站的“商圈”/社區(qū)輻射半徑要大于500米。,放射性,縱向放射——毫無疑問，地鐵（輕軌）會延伸節(jié)點/區(qū)域的影響范圍，在更大的長度上通過“運輸通道”吸收和配置資源。交叉放射——乘客往返一般分為三個階段：匯集階段—長途行車階段—分流階段。在這三個階段

9、的兩頭，即匯集和分流時，地鐵（輕軌）要與其他交通換乘，既帶來了他地信息到這里來，又把本地的信息分散到各處去，實現(xiàn)了信息的“可持續(xù)放射”或者叫“加壓式放射”。,放射性,平衡性,快速軌道交通，在時間的刻度里，能夠逐漸“熨平”兩點間的土地地租級差，就像河流會減少兩地間的水平面的海拔的道理一樣。,2 物業(yè),,物業(yè)對地鐵的需求研究,,,地鐵物業(yè)發(fā)展特質研究,地鐵對物業(yè)的價格影響研究,,價格變動的空間特征,在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價格越高，

10、呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車站附近的房地產(chǎn)的價值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)。,接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價值的增長受地鐵的影響非常明顯。,,,,,,,,,,,,,,房價增長幅度,項目與地鐵站的距離系數(shù),,,,理想狀態(tài),發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當優(yōu)越，在用地強度或性質未改變時，修建地鐵對房地產(chǎn)價格的影響不是很明顯；,結論：越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵所產(chǎn)生的效益就越大，房價升

11、幅也越大。,,城市成熟中心區(qū)域,,,城市偏遠區(qū)域,觀測表明，沿線房地產(chǎn)價格的變動會隨著地鐵線路的規(guī)劃、施工、啟用而有不同的成交價位。地鐵對房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預期心理的增值和事后實質效益兩部分的合計。 通車前預期增值>事后實質收益,價格變動的時間特征,,,房價增值,地鐵建設進度,,通車,,規(guī)劃,,施工,,,,,,,,,,,預期增值,實質收益,價格變化的結構特征,,,,,,,,,,,,,,可達性敏感程度,噪

12、音與振動敏感程度,,,,,,,低價值物業(yè),高價值物業(yè),地鐵不但有出行方便的功能（可達性），而且在運行過程中不可避免地會產(chǎn)生噪音與振動與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價值。如果沿線的住戶屬于低收入階層，這個階層對可達性的敏感程度會大于噪音、振動影響的敏感度。真正的高檔住宅區(qū)應與地鐵保持一定的距離。,Customer,,客戶,3 客戶,,家庭生命周期和住宅消費研究,交通方式和上下班時間研究,,,,居

13、住區(qū)位影響研究,,以家庭生命周期為基礎，描述客戶家庭整體的住房消費行為。了解客戶家庭的生命周期與住房消費之間的關系。,家庭周期與住房消費關系,利用實地調(diào)研樣本數(shù)據(jù)，我們對可能影響住房自有概率的各種因素做了分析，最后發(fā)現(xiàn)，顯著影響住房自有概率的變量有：單位、年齡、婚姻狀況、教育水平、家庭人口、戶口、是否有車和是否有父母資助。根據(jù)方程，我們可以計算出不同類型家庭住房自有的概率。,家庭周期與住房消費關系,,,,3 客戶,,家庭生命周期和住宅消

14、費研究,交通方式和上下班時間研究,,,,居住區(qū)位影響研究,,交通方式來看，二次置業(yè)者開車的大約占三成，如表。在我們的樣本中，交通方式和居住區(qū)位之間并沒有表現(xiàn)出相關性。上下班的交通方式與花費時間之間有一定關系。開車上班時間一般在20－30分鐘，步行或騎自行車通常在20分鐘左右，采用公交系統(tǒng)則需要30－40分鐘。,交通方式和上下班時間,絕大多數(shù)受訪客戶都希望居住在市區(qū)以內(nèi)，但是接受關外的比市中心還多,首次置業(yè)者與二次置業(yè)者相比，愿意開車的

15、減少，愿意做地鐵的增多?？傮w來看，愿意開車的在明顯比公交更受歡迎。因此，我們認為在未來五年，公共交通至少在上下班交通方式上仍具有重要較強的競爭力。,交通方式和上下班時間,3 客戶,,家庭生命周期和住宅消費研究,交通方式和上下班時間研究,,,,居住區(qū)位影響研究,,我們在問卷中詢問了“如果能使您到市中心的時間節(jié)約15分鐘，您愿意為為買房多支付百分之多少的價錢”，有80％的樣本問答了這一問題。結果發(fā)現(xiàn)，在問答者中，八成的人愿意節(jié)省交通時間而多

16、支付房價，住在關外的人更愿意支付費用。,不同置業(yè)者為節(jié)省時間而多支付的房價,我們從問卷調(diào)研情況來看，開車是半數(shù)中產(chǎn)階層最喜愛的上下班交通方式，地鐵則是最受青睞的公共交通。因此我們預測未來五年中產(chǎn)階層上下班的交通將從以公交系統(tǒng)為主轉向開車和乘坐地鐵兩大類型，但是不管住在哪里，置業(yè)者首選的交通方式還是開車,不同置業(yè)者居住在理想?yún)^(qū)域選擇的交通方式,thanks,寫字樓產(chǎn)品品質研究,——商業(yè)樓宇項目部,與寫字樓有關的問題,保護地球環(huán)境防止城市

17、的溫暖化、熱島效應防止破壞臭氧層節(jié)約能源辦公樓作為社會產(chǎn)品重新認識建筑的社會資產(chǎn)考慮和區(qū)域社會的共生景觀關系建筑的使用壽命（long-life)和產(chǎn)生的社會環(huán)境重新認識現(xiàn)存建筑的價值再生,與寫字樓樓有關的問題,信息化社會的網(wǎng)絡化和寫字樓的變化信息化技術的普遍應用小辦公室及家庭式辦公的出現(xiàn)靈活性（辦公樓使用上的自由度）OA系統(tǒng)的調(diào)整人員的增減布局的改變電源、照明、空調(diào)以及綜合布線等的各種變化,與寫字樓有關的問

18、題,安全對策防災（消防、抗震、避雷、防水等）防盜（企業(yè)財產(chǎn)、企業(yè)情報）由信息化而產(chǎn)生的危機管理對策（為保護信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風險對策）無障礙高齡人員殘疾人員女性設備管理（Facility Management）,與寫字樓有關的社會問題,舒適性（Amenity)-提高居住和工作環(huán)境空氣熱量聲音光線色彩味覺視覺根據(jù)休息、隱私以及交談等不同目的提供不同的舒適性,寫字樓產(chǎn)品品質研究,從城市規(guī)劃的角度研究從

19、建筑設計的角度研究從設備設施的角度研究,從城市規(guī)劃的角度研究,項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目用地描述的主要控規(guī)指標城市設施對項目的影響寫字樓產(chǎn)品設計需如何城市規(guī)劃的要求小結,從城市規(guī)劃的角度研究,項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目的用地的土地性質項目用地所在區(qū)域的中、遠期發(fā)展規(guī)劃項目用地與城市中心區(qū)域的關系項目用地與周圍環(huán)境的關系項目用地描述的主要控規(guī)指標,從城市規(guī)劃的角度研究,項目用地描述的主要控規(guī)指標高度

20、容積率基地面積/用地面積（首層占地率）綠化率停車位（專題介紹）干道開口位置,從城市規(guī)劃的角度研究,城市設施對項目的影響公路網(wǎng)附近停車場煤氣自來水電氣電話下水道熱力,從城市規(guī)劃的角度研究,寫字樓產(chǎn)品設計需適應城市規(guī)劃的要求適應城市規(guī)劃對于土地資源的綜合利用要求，包括：地上、地面、地下：適應對于交通組織方面的要求：適應城市公共空間設計的要求：適應與周圍建筑物之間關系的要求：,從城市規(guī)劃的角度研究,土地（地上、

21、地面、地下）的綜合利用：地下布置車庫、地下通道 地面層與裙房布置商業(yè)服務設施、辦公樓出入口高層布置辦公樓交通組織方面：機動車非機動車人流貨流路線步行路線,從城市規(guī)劃的角度研究,城市公共空間設計：空間的功能 大小 尺度高度造型與建筑物之間關系方面： 與周圍建筑物的和諧統(tǒng)一等,從城市規(guī)劃的角度研究,小結：在規(guī)劃上能符合城市整體規(guī)劃的要求，考慮發(fā)展、留有余地用地內(nèi)部交通順暢 在高、低層配置上具有足夠的科

22、學性 在視覺及空間感覺上有其特色,從產(chǎn)品設計的角度研究,建筑設計高層與低層首層平面設計標準層設計消防設計室內(nèi)設計,建筑設計——高層與低層,高層與低層部分設計滿足功能的不同用途確保公共空間獨立于辦公部分的交通路線考慮日照條件對鄰地的影響豐富立面及體型：屋頂花園,建筑設計——首層平面設計,首層設計的重要性和要求：大廈功能的綜合性導致首層設計復雜：合理組織進出大樓的各種人流合理組織首層公共部分和辦公層從環(huán)境設計上要

23、創(chuàng)造適于辦公樓的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境等，以求良好的第一印象,建筑設計——首層平面設計,首層平面與總平面的關系總平面設計決定建筑物在用地中的位置，重點要注意標準層的平面設計同首層層流線處理的整和性一層的主流線和物業(yè)管理以及停車場與通用口出來的服務流線安全避難通道緊急車輛的活動空間,建筑設計——首層平面設計,流線設計首層人流線路包括：辦公人員流線、大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會、進餐、購貨人員總平面車流包括：上班人

24、車流、外來者車流、貨車及垃圾車流線、消防車環(huán)路和緊急情況下消防車需通達各處，還有自行車線路,建筑設計——首層平面設計,人口大廳設計要點首層入口大廳是重要的交通樞紐首層大廳的室內(nèi)外空間滲透大廳空間的動態(tài)導向與限定,建筑設計—標準層平面設計,標準層平面的內(nèi)容辦公空間公共走道樓梯電梯間、前室衛(wèi)生間開水間空調(diào)機房各種管線的豎井,建筑設計—標準層平面設計,公用部分（核心筒）生活功能：衛(wèi)生間、開水間流線功能：電梯廳、走廊、

25、樓梯間設備功能：空調(diào)機房、管道井,建筑設計—標準層平面設計,核心部（核心筒）布置中央型偏心型分離型外周型核心部（核心筒）大約占標準層面積 20-30%,標準層平面相關指標,辦公空間現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標：人均辦公面積約6-12平方米除辦公面積外，會議室、接待室、食堂等配套設施，包括上述配套面積后，參考指標：人均建筑面積約10-20平方米平均人員密度指標=平方米/每辦公人員歐美國家為15平方米

26、日本過去為3-10平方米，目前是12-13平方米會議室大型會議室中型會議室小型會議室,標準層平面相關指標,衛(wèi)生間：配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機、洗手液等指標：女用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量男用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量開水間配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等開水間面積不應小于6平方米,標準層平面相關指標,走道：雙面布置房間的走道凈寬度不小于1.6m單面布置房間的走道寬度不小

27、于1.3m樓梯每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每100人不小于1米m辦公樓樓梯的最小寬度（凈）不應小于1.2m,建筑設計—標準層剖面設計,層高決定層高的因素：辦公室平面尺寸于室內(nèi)感覺自然采光要求，窗口大小要求空調(diào)方式排煙方式照明方式消防噴淋方式參考值：高層辦公樓吊頂下凈高應在2.6-2.7米,建筑設計—標準層剖面設計,吊頂?shù)蹴斏系脑O施照明燈具空調(diào)風口消防設施：煙感報警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機械排煙口、防

28、煙分區(qū)垂壁預留靈活隔斷的安裝點吊頂內(nèi)部檢修口,建筑設計—標準層剖面設計,吊頂決定吊頂內(nèi)部高度的因素結構樓板及梁所占的高度（每層減低20cm ,那么20層樓總高將降低4m）空調(diào)主干管的高度及位置消防噴淋管的位置電纜橋架高度及位置照明燈具深入吊頂?shù)母叨?建筑設計—標準層剖面設計,窗戶窗戶設計時的參考因素采光面積節(jié)能的開窗大小和玻璃種類開窗大小與辦公室進深相吻合辦公安全性和居住性窗邊空調(diào)設備的收口窗的寬度一般是開

29、滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗窗下口高度在距地50-80cm高,消防設計,防火與防煙分區(qū)防火分區(qū)防煙分區(qū)疏散設計中的幾個問題底層外門的寬度消防層樓梯、電梯位置設計消防控制中心的設計耐火構造設計的幾個要點,消防設計——防火分區(qū),防火分區(qū)低層與高層之間的防火分隔；大空間、連通空間的防火分隔；地下室防火分區(qū)，地下室的防火分區(qū)允許面積的要求比地上建筑更為嚴格；地下車庫的防火分區(qū)；樓梯間與通風空調(diào)機房等特殊部位的防火分

30、隔：,消防設計—防火分區(qū)最大允許面積,消防設計—防火分區(qū)相關指標,地下室防火分區(qū)：地下室的防火分區(qū)按《高規(guī)》，每個防火分區(qū)不得超過500平方米，設自動滅火設備時不得超過1000平方米；地下車庫，防火分區(qū)最大允許面積為1000平方米，設自動滅火時最大允許面積為2000平方米；樓梯間與通風空調(diào)機房等部位的防火分隔：按照《高規(guī)》規(guī)定：“附設在高層民用建筑內(nèi)的固定滅火裝置的設置室通風、空氣調(diào)節(jié)機房等，應采用耐火極限不低于3.00h的隔墻和

31、2.00h的樓板與其他部位隔開。隔墻的門應采用甲級防火門。,消防設計—防煙分區(qū),防煙分區(qū)：需設排煙設施的走道、凈高不超過6m的房間，應采用擋煙垂壁、隔墻或從頂棚下突出不小于50cm的梁劃分防煙分區(qū)。每個防煙分區(qū)的建筑面積不宜超過500平方米，且防煙分區(qū)不應跨防火分區(qū),消防設計—其他問題,疏散的問題低層外門寬度的規(guī)定：自動門、旋轉門不算疏散門，每100人1m寬消防樓梯要求接近電梯廳、考慮雙向疏散 樓、電梯防煙前室的設計 消防控

32、制中心的設計功能位置建筑耐火構造設計中的注意點,室內(nèi)環(huán)境設計,日照的控制：就是消除陽光引起的晃眼和減少日照帶來的輻射熱對直射陽光的遮擋方式反射玻璃的應用遮陽百頁照明：現(xiàn)代寫字樓一般進深較大，需要依靠人工照明來創(chuàng)造良好的視覺環(huán)境。室內(nèi)的照度隨著時代和經(jīng)濟的發(fā)展而增加，美國標準照度大約是日本2倍。,室內(nèi)環(huán)境設計,溫度、濕度調(diào)節(jié)—空調(diào)系統(tǒng)噪聲控制,室內(nèi)環(huán)境設計,室內(nèi)設計的 幾個心理因素房間大小頂棚高度窗臺大小、高度

33、房間顏色裝飾材料,從設備設施角度,電梯空調(diào)停車位智能化,電 梯,電梯臺數(shù)的設定查表法按建筑規(guī)模計算法模擬法實例比較法電梯設置方式傳統(tǒng)分區(qū)方式雙層轎箱方式快速梯與分區(qū)梯結合式與立體電梯廳方式,電 梯,衡量電梯系統(tǒng)的指標品牌載重載客人數(shù)梯速,電 梯,電梯廳的布局與裝修電梯廳的布局良好的配置不良的配置電梯廳的裝修電梯門套及電梯廳墻面應采用經(jīng)久耐用而裝飾性強的材料首層電梯廳裝

34、修標準一般高于其他層吊頂與燈具配合，使光線柔和而明亮,停 車 場,車位數(shù)量標準停車場：小型汽車按每車位25平方米、自行車每車位1.2 平方米停車庫：小型汽車按每車位40平方米，自行車每成為1.8平方米外貿(mào)辦公樓每1000平方米應留有4.5個坡道設計：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道無積雪、無冰，并且切實作到坡道防滑,停 車 場,停車方式室外停車地下停車獨立型停車（塔式停車樓）大樓連體型機械式停

35、車場,寫字樓產(chǎn)品品質研究,——商業(yè)樓宇項目部,與寫字樓有關的問題,保護地球環(huán)境防止城市的溫暖化、熱島效應防止破壞臭氧層節(jié)約能源辦公樓作為社會產(chǎn)品重新認識建筑的社會資產(chǎn)考慮和區(qū)域社會的共生景觀關系建筑的使用壽命（long-life)和產(chǎn)生的社會環(huán)境重新認識現(xiàn)存建筑的價值再生,與寫字樓樓有關的問題,信息化社會的網(wǎng)絡化和寫字樓的變化信息化技術的普遍應用小辦公室及家庭式辦公的出現(xiàn)靈活性（辦公樓使用上的自由度）OA系統(tǒng)的

36、調(diào)整人員的增減布局的改變電源、照明、空調(diào)以及綜合布線等的各種變化,與寫字樓有關的問題,安全對策防災（消防、抗震、避雷、防水等）防盜（企業(yè)財產(chǎn)、企業(yè)情報）由信息化而產(chǎn)生的危機管理對策（為保護信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風險對策）無障礙高齡人員殘疾人員女性設備管理（Facility Management）,與寫字樓有關的社會問題,舒適性（Amenity)-提高居住和工作環(huán)境空氣熱量聲音光線色彩味覺視覺根據(jù)休

37、息、隱私以及交談等不同目的提供不同的舒適性,寫字樓產(chǎn)品品質研究,從城市規(guī)劃的角度研究從建筑設計的角度研究從設備設施的角度研究,從城市規(guī)劃的角度研究,項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目用地描述的主要控規(guī)指標城市設施對項目的影響寫字樓產(chǎn)品設計需如何城市規(guī)劃的要求小結,從城市規(guī)劃的角度研究,項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目的用地的土地性質項目用地所在區(qū)域的中、遠期發(fā)展規(guī)劃項目用地與城市中心區(qū)域的關系項目用地與周圍環(huán)境的關

38、系項目用地描述的主要控規(guī)指標,從城市規(guī)劃的角度研究,項目用地描述的主要控規(guī)指標高度容積率基地面積/用地面積（首層占地率）綠化率停車位（專題介紹）干道開口位置,從城市規(guī)劃的角度研究,城市設施對項目的影響公路網(wǎng)附近停車場煤氣自來水電氣電話下水道熱力,從城市規(guī)劃的角度研究,寫字樓產(chǎn)品設計需適應城市規(guī)劃的要求適應城市規(guī)劃對于土地資源的綜合利用要求，包括：地上、地面、地下：適應對于交通組織方面的要求：適應城市公

39、共空間設計的要求：適應與周圍建筑物之間關系的要求：,從城市規(guī)劃的角度研究,土地（地上、地面、地下）的綜合利用：地下布置車庫、地下通道 地面層與裙房布置商業(yè)服務設施、辦公樓出入口高層布置辦公樓交通組織方面：機動車非機動車人流貨流路線步行路線,從城市規(guī)劃的角度研究,城市公共空間設計：空間的功能 大小 尺度高度造型與建筑物之間關系方面： 與周圍建筑物的和諧統(tǒng)一等,從城市規(guī)劃的角度研究,小結：在規(guī)劃上能符合

40、城市整體規(guī)劃的要求，考慮發(fā)展、留有余地用地內(nèi)部交通順暢 在高、低層配置上具有足夠的科學性 在視覺及空間感覺上有其特色,從產(chǎn)品設計的角度研究,建筑設計高層與低層首層平面設計標準層設計消防設計室內(nèi)設計,建筑設計——高層與低層,高層與低層部分設計滿足功能的不同用途確保公共空間獨立于辦公部分的交通路線考慮日照條件對鄰地的影響豐富立面及體型：屋頂花園,建筑設計——首層平面設計,首層設計的重要性和要求：大廈功能的綜合性導致

41、首層設計復雜：合理組織進出大樓的各種人流合理組織首層公共部分和辦公層從環(huán)境設計上要創(chuàng)造適于辦公樓的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境等，以求良好的第一印象,建筑設計——首層平面設計,首層平面與總平面的關系總平面設計決定建筑物在用地中的位置，重點要注意標準層的平面設計同首層層流線處理的整和性一層的主流線和物業(yè)管理以及停車場與通用口出來的服務流線安全避難通道緊急車輛的活動空間,建筑設計——首層平面設計,流線設計首層人流線路包括：辦公

42、人員流線、大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會、進餐、購貨人員總平面車流包括：上班人車流、外來者車流、貨車及垃圾車流線、消防車環(huán)路和緊急情況下消防車需通達各處，還有自行車線路,建筑設計——首層平面設計,人口大廳設計要點首層入口大廳是重要的交通樞紐首層大廳的室內(nèi)外空間滲透大廳空間的動態(tài)導向與限定,建筑設計—標準層平面設計,標準層平面的內(nèi)容辦公空間公共走道樓梯電梯間、前室衛(wèi)生間開水間空調(diào)機房各種管線的豎井,建筑設計

43、—標準層平面設計,公用部分（核心筒）生活功能：衛(wèi)生間、開水間流線功能：電梯廳、走廊、樓梯間設備功能：空調(diào)機房、管道井,建筑設計—標準層平面設計,核心部（核心筒）布置中央型偏心型分離型外周型核心部（核心筒）大約占標準層面積 20-30%,標準層平面相關指標,辦公空間現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標：人均辦公面積約6-12平方米除辦公面積外，會議室、接待室、食堂等配套設施，包括上述配套面積后，參考指標：人均

44、建筑面積約10-20平方米平均人員密度指標=平方米/每辦公人員歐美國家為15平方米日本過去為3-10平方米，目前是12-13平方米會議室大型會議室中型會議室小型會議室,標準層平面相關指標,衛(wèi)生間：配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機、洗手液等指標：女用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量男用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量開水間配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等開水間面積不應小于6平方米,標準層

45、平面相關指標,走道：雙面布置房間的走道凈寬度不小于1.6m單面布置房間的走道寬度不小于1.3m樓梯每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每100人不小于1米m辦公樓樓梯的最小寬度（凈）不應小于1.2m,建筑設計—標準層剖面設計,層高決定層高的因素：辦公室平面尺寸于室內(nèi)感覺自然采光要求，窗口大小要求空調(diào)方式排煙方式照明方式消防噴淋方式參考值：高層辦公樓吊頂下凈高應在2.6-2.7米,建筑設計—標準層剖面設計,吊頂?shù)蹴斏系?/p>

46、設施照明燈具空調(diào)風口消防設施：煙感報警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機械排煙口、防煙分區(qū)垂壁預留靈活隔斷的安裝點吊頂內(nèi)部檢修口,建筑設計—標準層剖面設計,吊頂決定吊頂內(nèi)部高度的因素結構樓板及梁所占的高度（每層減低20cm ,那么20層樓總高將降低4m）空調(diào)主干管的高度及位置消防噴淋管的位置電纜橋架高度及位置照明燈具深入吊頂?shù)母叨?建筑設計—標準層剖面設計,窗戶窗戶設計時的參考因素采光面積節(jié)能的開窗大小和玻璃種

47、類開窗大小與辦公室進深相吻合辦公安全性和居住性窗邊空調(diào)設備的收口窗的寬度一般是開滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗窗下口高度在距地50-80cm高,消防設計,防火與防煙分區(qū)防火分區(qū)防煙分區(qū)疏散設計中的幾個問題底層外門的寬度消防層樓梯、電梯位置設計消防控制中心的設計耐火構造設計的幾個要點,消防設計——防火分區(qū),防火分區(qū)低層與高層之間的防火分隔；大空間、連通空間的防火分隔；地下室防火分區(qū)，地下室的防火分區(qū)允許面積

48、的要求比地上建筑更為嚴格；地下車庫的防火分區(qū)；樓梯間與通風空調(diào)機房等特殊部位的防火分隔：,消防設計—防火分區(qū)最大允許面積,消防設計—防火分區(qū)相關指標,地下室防火分區(qū)：地下室的防火分區(qū)按《高規(guī)》，每個防火分區(qū)不得超過500平方米，設自動滅火設備時不得超過1000平方米；地下車庫，防火分區(qū)最大允許面積為1000平方米，設自動滅火時最大允許面積為2000平方米；樓梯間與通風空調(diào)機房等部位的防火分隔：按照《高規(guī)》規(guī)定：“附設在高層民用

49、建筑內(nèi)的固定滅火裝置的設置室通風、空氣調(diào)節(jié)機房等，應采用耐火極限不低于3.00h的隔墻和2.00h的樓板與其他部位隔開。隔墻的門應采用甲級防火門。,消防設計—防煙分區(qū),防煙分區(qū)：需設排煙設施的走道、凈高不超過6m的房間，應采用擋煙垂壁、隔墻或從頂棚下突出不小于50cm的梁劃分防煙分區(qū)。每個防煙分區(qū)的建筑面積不宜超過500平方米，且防煙分區(qū)不應跨防火分區(qū),消防設計—其他問題,疏散的問題低層外門寬度的規(guī)定：自動門、旋轉門不算疏散門，每

50、100人1m寬消防樓梯要求接近電梯廳、考慮雙向疏散 樓、電梯防煙前室的設計 消防控制中心的設計功能位置建筑耐火構造設計中的注意點,室內(nèi)環(huán)境設計,日照的控制：就是消除陽光引起的晃眼和減少日照帶來的輻射熱對直射陽光的遮擋方式反射玻璃的應用遮陽百頁照明：現(xiàn)代寫字樓一般進深較大，需要依靠人工照明來創(chuàng)造良好的視覺環(huán)境。室內(nèi)的照度隨著時代和經(jīng)濟的發(fā)展而增加，美國標準照度大約是日本2倍。,室內(nèi)環(huán)境設計,溫度、濕度調(diào)節(jié)—空調(diào)系統(tǒng)

51、噪聲控制,室內(nèi)環(huán)境設計,室內(nèi)設計的 幾個心理因素房間大小頂棚高度窗臺大小、高度房間顏色裝飾材料,從設備設施角度,電梯空調(diào)停車位智能化,電 梯,電梯臺數(shù)的設定查表法按建筑規(guī)模計算法模擬法實例比較法電梯設置方式傳統(tǒng)分區(qū)方式雙層轎箱方式快速梯與分區(qū)梯結合式與立體電梯廳方式,電 梯,衡量電梯系統(tǒng)的指標品牌載重載客人數(shù)梯速,電 梯,電梯廳的布局與裝修電梯廳的布局良好的配置不

52、良的配置電梯廳的裝修電梯門套及電梯廳墻面應采用經(jīng)久耐用而裝飾性強的材料首層電梯廳裝修標準一般高于其他層吊頂與燈具配合，使光線柔和而明亮,停 車 場,車位數(shù)量標準停車場：小型汽車按每車位25平方米、自行車每車位1.2 平方米停車庫：小型汽車按每車位40平方米，自行車每成為1.8平方米外貿(mào)辦公樓每1000平方米應留有4.5個坡道設計：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道無積雪、無冰，并且切實作到坡道防滑,停