房地產(chǎn)項目會計核算與稅收籌劃實務(wù)解析

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目會計核算與稅收籌劃實務(wù)解析,2,主要內(nèi)容,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算及會計核算實務(wù) 第二節(jié) 開發(fā)項目土地增值稅清算實務(wù)解析 第三節(jié) 企業(yè)所得稅與土地增值稅比較第四節(jié) 企業(yè)主要稅收籌劃方法實務(wù)案例解析,3,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算及會計核算實務(wù),一、項目開發(fā)三個階段 二、項目開發(fā)結(jié)算四個程序 三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計核算賬戶設(shè)置、程序、方法 四、開發(fā)間接費用10大內(nèi)容

2、五、房屋開發(fā)成本核算 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本5大不同點 七、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本3大不同點,4,一、項目開發(fā)的三個階段 準(zhǔn)備階段、行政審批階段和權(quán)屬初始登記階段。 （一）準(zhǔn)備階段 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

3、,5,取得國有土地使用權(quán)的最主要途徑： 1、出讓方式 2、劃撥方式 3、轉(zhuǎn)讓方式 4、參加競拍取得開發(fā)項目 5、合作開發(fā)取得土地或項目 6、收購房地產(chǎn)項目 7、收購目標(biāo)公司股權(quán)獲得土地或在建項目 8、收購債權(quán)將債務(wù)人抵債的在建項目或土地通過司法程序過戶的方式獲得房地產(chǎn)項目 9、改制重組置換

4、方式取得土地或項目,6,（二）行政審批階段 房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個步驟：選址定點；規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；初步設(shè)計及施工圖審查；規(guī)劃報建圖審查；施工報建；建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 1、選址定點 計委立項、國土資源局規(guī)劃和土地審查、建委建設(shè)條件意見、環(huán)保局意見、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)審查 、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書 。,7,2、規(guī)劃總圖審查及

5、確定規(guī)劃設(shè)計條件 人防工程建設(shè)審查、土地預(yù)審、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查、規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 3、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查 規(guī)劃審查、消防設(shè)計審查、交警支隊的交通條件審查、人防設(shè)計審查、用地預(yù)審、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等專業(yè)審查、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)并核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單，同

6、時發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。,8,4、規(guī)劃報建圖審查階段 消防設(shè)計審查、人防設(shè)施審查、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍審查、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。 　　 5、施工報建階段 建設(shè)單位辦理施工報建登記、工程發(fā)包、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工

7、程施工許可證》。,9,6、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站竣工驗收報告?zhèn)浒笇彶?、財政部門對行政事業(yè)性收費和基金核實驗收、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門按有關(guān)規(guī)定驗收、規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）、建委綜合各部門驗收、審查意見，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明。,10,（三）權(quán)屬初始登記 房管局核準(zhǔn)新建商品房所

8、有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料： 1、申請書； 2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； 3、用地證明文件或者土地使用權(quán)證； 4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6、施工許可證； 7、房屋竣工驗收資料； 8、房屋測繪成果； 9、其他文件。,,11,二、項目開發(fā)結(jié)算四個程序 （

9、一）工程預(yù)算 企業(yè)根據(jù)擬建建筑工程的設(shè)計圖紙、建筑工程預(yù)算定額、費用定額、建筑材料預(yù)算價格以及與其配套使用的有關(guān)規(guī)定等，預(yù)先計算和確定每個建設(shè)項目所需全部費用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，稱為建筑工程預(yù)算。 按專業(yè)劃分為土建工程、給排水工程、采暖工程和電氣工程預(yù)算。按費用內(nèi)容劃分為單位工程、單項工程和總概預(yù)算。,12,（二）工程結(jié)算 是指施工企業(yè)按照承包合同（含補(bǔ)充協(xié)議）和已完工程量向建設(shè)單位（如房地產(chǎn)

10、開發(fā)企業(yè)）辦理工程價結(jié)（清算）的文件。主要方式： 1、按月結(jié)算。實行旬末或月中預(yù)支，月終結(jié)算，竣工后清算的方法。 　　 2、竣工后一次結(jié)算 3、分段結(jié)算（按形象進(jìn)度） 　　 4、目標(biāo)（控制界面）結(jié)算 5、其他結(jié)算方式,13,（三）竣工結(jié)算 是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個單位工程或單項建筑安裝工程完工、驗收、點交后，向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理最后工

11、程價款清算的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。經(jīng)審查的工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的依據(jù)。 竣工決算工程款=預(yù)算（或概算）或合同價款+施工過程中預(yù)算或合同價款調(diào)整數(shù)額－預(yù)付及已結(jié)算工程價款－保修金,14,1、預(yù)算結(jié)算方式。施工圖預(yù)算加簽證結(jié)算。 　　 2、承包總價結(jié)算方式。這種方式的工程承包合同為總價承包合同。工程竣工后，暫扣合同價的2%～5%作為維修金，其余工程價款一次結(jié)清。 3、平方米造價包干方式。

12、 4、工程量清單結(jié)算方式。采用清單招標(biāo)時，中標(biāo)人填報的清單分項工程單價是承包合同的組成部分，結(jié)算時按實際完成的工程量，以合同中的工程單價為依據(jù)計算結(jié)算價款。 工程竣工驗收合格簽署工程竣工驗收報告。,15,（四）竣工決算 竣工決算是由建設(shè)單位編制的反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件，是項目法人核定各類新增資產(chǎn)價值，辦理其交付使用的依據(jù)。通過竣工決算，反映建設(shè)工程的實際造價和投資結(jié)果；通過竣工決

13、算與概算、預(yù)算的對比分析，考核投資控制的工作成效。 竣工決算的內(nèi)容應(yīng)包括從項目策劃到竣工投產(chǎn)全過程的全部實際費用，包括竣工財務(wù)決算說明書、竣工財務(wù)決算報表、工程竣工圖和工程造價對比分析四個部分。,,16,三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計核算賬戶設(shè)置、程序、方法 （一）開發(fā)成本組成內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本可分為四類：土地開發(fā)成本

14、、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。 會計核算將其費用分為六個成本項目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費。,17,1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費。是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費。 2、前期工程費。是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。

15、 3、基礎(chǔ)設(shè)施費。是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。,18,4、建筑安裝工程費。是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。 5、配套設(shè)施費。是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水泵房、居委會、派出所、幼托、消防、車庫等設(shè)施支出。 6、開

16、發(fā)間接費。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。,19,（二）開發(fā)成本核算程序 開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)項目（如商品房）所支出的全部費用按成本項目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。其一般程序是： 1、確定成本核算單位

17、 2、設(shè)置賬戶：開發(fā)成本、開發(fā)間接費、開發(fā)產(chǎn)品 3、歸集開發(fā)產(chǎn)品費用：直接成本、間接成本和共同成本 4、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本,20,（三）成本分?jǐn)偡椒?1、占地面積法。 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對

18、象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 4、預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。,21,四、開發(fā)間接費用的10大內(nèi)容 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目施工單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。

19、 會計核算時，先記入“開發(fā)間接費用”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。,22,1、工資。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。 2、職工福利費。 指按上項人員工資總額的一定比例（14％）范圍內(nèi)列支的職工福利費。 3、折舊費。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。 4、修

20、理費。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。,23,5、辦公費。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、集體取暖用煤等費用。 6、水電費。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位各管理部門耗用的水電費。 7、勞動保護(hù)費。 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位職工的勞動保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、

21、洗滌等物品的購置費或補(bǔ)助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。,24,8、周轉(zhuǎn)房攤銷。 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。 9、利息支出。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入應(yīng)沖減支出。開發(fā)產(chǎn)品動工前和完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計入當(dāng)期損益。 10、其他費用。指上列各項費用以外的

22、其他開發(fā)間接費用支出。,,25,五、房屋開發(fā)成本核算 分析：開發(fā)小區(qū)內(nèi)有住宅、別墅、商鋪和配套設(shè)施，需要分別計算可售面積單位成本嗎？ （一）核算對象 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下：,26,1、可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能

23、夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 2、分類歸集原則 對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。,27,3、功能區(qū)分原則 開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。

24、 4、定價差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。,28,5、成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算?！　?6、權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算?！　〕杀緦ο笥善髽I(yè)在開工之前合理確定，并報主管

25、稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。,29,（二）房屋開發(fā)成本項目核算 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費 （1）能分清成本核算對象，直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”成本項目，計入“開發(fā)成本—A項目”科目。 （2）分不清核算對象的，應(yīng)先將其支出通過“開發(fā)成本—自用土地開發(fā)成本”科目歸集，待開發(fā)完成投入使用時，再按規(guī)定的方法分配計入成本核算對象，計入“開發(fā)

26、成本—×項目”科目借方和“開發(fā)成本—自用土地開發(fā)成本”科目貸方。,30,2.前期工程費 （1）能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入核算對象的“前期工程費”項目，借記“開發(fā)成本—A(前期工程費)”科目。 （2）應(yīng)由兩個或兩個以上成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費，應(yīng)按規(guī)定的方法分配計入有關(guān)成本核算對象的“前期工程費”項目，借記“開發(fā)成本—A/B項目(前期工程費)”科目，貸記“銀行存款”等相關(guān)科目。,31,3.基

27、礎(chǔ)設(shè)施費 一般應(yīng)直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目，借記“開發(fā)成本—A項目（基礎(chǔ)設(shè)施費）”科目，貸記“銀行存款”科目。 4.建筑安裝工程費 根據(jù)企業(yè)承付完工價款，直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”項目，借記“開發(fā)成本—A項目”科目，貸記“應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款”科目。如要分配的，可以按工程預(yù)算造價法、建筑面積法等計算。,32,5.公共配套設(shè)施費

28、 （1）對能分清并直接計入某個成本對象的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，可以直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本—A項目配套設(shè)施本”科目歸集其發(fā)生的支出。 （2）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，應(yīng)先在“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，開發(fā)完成后再按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入具體項目開發(fā)成本。,33,6.開發(fā)間接費 先計入“開發(fā)間接費用”科目，然后再按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配計入

29、各開發(fā)項目產(chǎn)品成本。 為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可不分配開發(fā)間接費用。 如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場項目管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費記入企業(yè)管理費用。,34,六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本核算5大不同點 （一）成本對象確定原則 可否銷售原則、分類歸集原則、功

30、能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。,35,（二）計稅成本內(nèi)容 1、土地征用費及拆遷補(bǔ)償費。 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和

31、超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。 2、前期工程費。 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。,36,3、建筑安裝工程費。 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，

32、主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。,37,5、公共配套設(shè)施費。指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 6、開發(fā)間接費。 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公

33、費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。,38,（三）計稅成本核算的一般程序 1、對當(dāng)期發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。 2、 對應(yīng)計入成本對象中的各項支出合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。,

34、39,3、 對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 4、 對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。,40,（四）成本分配方法 1、企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，

35、一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 2、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 3、借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。 4、其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。,41,占地面積法　?、僖淮涡蚤_發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配?！　、诜制陂_

36、發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。　　期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。,42,（五）預(yù)提費用及后續(xù)費用 1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。 2、

37、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。,43,3、 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 4、 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地

38、開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。,44,5、后續(xù)成本處理 國稅發(fā)[2009]31號第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 第二十八條：對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分

39、，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。,45,七、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本3大差異 （一）清算項目對象 1、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 2、國稅發(fā)〔2006〕187號第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期

40、項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。,46,3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十七條規(guī)定，清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 分析：一般為普通住宅、非普通住宅和其他三類或兩類。,47,（二）開發(fā)成本內(nèi)

41、容 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。（注：上述費用中不包括土地使用權(quán)購置成本）,48,2、 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、

42、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 3、 建筑安裝工程費。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 4、 基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。,49,5、公共配套設(shè)施費。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 6、開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職

43、工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。,50,（三）扣除項目分配方法 《細(xì)則》規(guī)定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?

44、 國稅發(fā)〔2006〕187號，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法。 國稅發(fā)[2009]91號，按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。,,51,第二節(jié) 開發(fā)項目土地增值稅清算實務(wù)解析,一、土地增值稅的征稅對象 二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收 三、清算的兩種類型 四、清算收入的范圍及3步確認(rèn)法 五、清算5大扣除項目詳

45、細(xì)解析 六、扣除項目的5種分配方法 七、特殊事項的土地增值稅處理 八、土地增值稅項目清算的鑒證,52,一、土地增值稅的征稅對象 《土地增值稅暫行條例》第二條　轉(zhuǎn)讓①國有土地使用權(quán)、②地上的建筑物及其③附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 《實施細(xì)則》第四條　條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上

46、地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。,53,土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 一是僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。 二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，出租行為不轉(zhuǎn)讓不征稅。 三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。

47、（國稅函發(fā)[1995]110 ）,54,二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收 （一）土地增值稅預(yù)征 《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。,55,（二）土地增值稅清算

48、 1、基本計算規(guī)定 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收. 增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入—扣除項目金額 增值率=增值額÷扣除項目金額 應(yīng)納稅款=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù),56,2、扣除項目轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì) 扣除項目

49、 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.其他扣除項目（加計20%扣除）

50、 1.房屋及建筑物的評估價格或購 買價每年加計5%后的金額 舊房轉(zhuǎn)讓 評估價格=重置成本價×成新折扣率 2.土地使用權(quán)所支付的地價款和按 國家統(tǒng)一規(guī)

51、定繳納的有關(guān)費用 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,,,57,轉(zhuǎn)讓項目性質(zhì) 扣除項目 土地價款 未經(jīng)開發(fā)土地 交納的有關(guān)費用

52、 繳納稅金 土地價款 交納的有關(guān)費用 已經(jīng)開發(fā)土地 開發(fā)的成本

53、 繳納稅金 開發(fā)成本的20%,,,58,3、稅率 土地增值稅稅率表 增值額占扣除項目比例 稅率 扣除系數(shù)1 50%以下（含50%） 30% 02 超過50%～100%（含100%） 40%

54、5%3 超過100%～200%（含200%） 50% 15%4 200%以上 60% 35%增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項目金額應(yīng)納稅款=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù),59,（三）核定征收 清算中符合以下條件之一的，可核定征收 1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但

55、未設(shè)置賬簿的； 2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； 4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由的。,60,國稅發(fā)〔2010〕53號規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅法規(guī)規(guī)定

56、的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。,,61,三、清算的兩種類型：通知清算和自行清算 國稅發(fā)[2009]91號 （一）納稅人符合下列條件之一的

57、，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,62,（二） 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用

58、的； 2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4、省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。,63,（三）清算單位 ①國稅發(fā)[2009]91號： 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納

59、土地增值稅。 ②財稅字[1995]048號: 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。,64,（四）一次清算 國稅發(fā)〔2006〕187號　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算

60、?！　挝唤ㄖ娣e成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積,,65,四、項目清算收入的范圍及3步確認(rèn)法 （一）一般應(yīng)稅收入 《條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實物收入

61、、其他收入、視同銷售收入。,66,國稅函[2010]220號 關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。,67,（二）價格問題 納稅人有下

62、列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收： ——隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； ——提供扣除項目金額不實的； ——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。,68,（三）視同銷售 企業(yè)

63、將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)： ①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ② 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。,69,國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號）

64、六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。,70,（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條

65、第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。　?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。,71,五、項目清算5大扣除項目詳細(xì)解析 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

66、 （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）。,72,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 ——以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金； ——以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金； ——以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 投資

67、取得的土地使用權(quán)如何處理？,73,（二）開發(fā)成本（兼與企業(yè)所得稅比較） 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費 2、前期工程費 3、建筑安裝工程費 4、基礎(chǔ)設(shè)施費 5、公共配套設(shè)施費 6、開發(fā)間接費用。,74,1、 土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地

68、下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。 所得稅規(guī)定： 主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。,75,國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號）　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問