世聯(lián)-安慶華中西路玻璃廠項目投資可行性研究-80頁

1、2024/3/31,華中西路玻璃廠項目投資可行性研究,謹(jǐn)呈：安徽全力時代置業(yè)有限公司,2,思維導(dǎo)圖,委托方目標(biāo),宏觀經(jīng)濟(jì)狀況,市場分析,項目分析,,,,3,委托方目標(biāo),開發(fā)期控制在2~2.5年,項目利潤達(dá)到市場平均水平,提升公司/集團(tuán)品牌形象,4,思維導(dǎo)圖,委托方目標(biāo),宏觀經(jīng)濟(jì)狀況,市場競爭,項目分析,,,,,5,,本項目地塊,,,,安慶汽車站,6,7,華 中 西 路,宜 城 路,湖心南路

2、,老式商品房,華康新村,菱南小區(qū),華康雙語幼兒園,菱南幼兒園,康熙河市場,菱南再就業(yè)一條街,8,地塊分析,是老城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大盤之一，市場認(rèn)可度較高；位于安慶市老城區(qū)中心位置，能充分共享老城區(qū)的成熟配套；地塊所在區(qū)域位置優(yōu)越，臨主干道（宜城路和華中西路），與城市交通網(wǎng)絡(luò)對接良好，交通及其便利；地塊處于市級商圈直接輻射區(qū)，距市級商圈——人民路商圈步行15分鐘，商業(yè)配套齊全，地塊商業(yè)價值較高；,本項目為舊城改造項目，拆遷不確

3、定性因素較多；A地塊為不規(guī)則多邊形，物業(yè)布局存在難度；B地塊面積較小，拆遷重建后，價值實(shí)現(xiàn)度不高；地塊北面、西面和東面被老式住宅包圍，影響項目形象臨街面短，商業(yè)發(fā)展受到限制;,,地塊優(yōu)勢：,地塊劣勢：,9,思維導(dǎo)圖,委托方目標(biāo),宏觀經(jīng)濟(jì)狀況,市場競爭,項目分析,,,,,10,安慶市對外交通發(fā)達(dá)，是重要的港口城市和水陸交通樞紐,,,安慶市位于安徽省西南部，長江下游北岸，皖鄂贛三?。ò不帐　⒑笔?、江西?。┙唤缣帯３菂^(qū)北沿安（慶）

4、合（肥）公路距合肥市185公里，東沿長江到蕪湖、南京、上海分別為204公里、300公里、692公里，西沿長江到九江、武漢市分別為164公里、433公里，是漢口至南通近千公里間長江北岸唯一的重要港口城市和水陸交通樞紐。,11,安慶市行政區(qū)分布,全市總面積1.53萬平方公里（市區(qū)550平方公里）。全市總?cè)丝诩s610萬人， 行政區(qū)轄桐城市、懷寧、潛山、太湖、望江、宿松、樅陽、岳西縣等八縣和一市。,岳西縣,太湖縣,宿松縣,潛山縣,桐城

5、市,樅陽縣,懷寧縣,望江縣,安慶市,12,安慶市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長期將帶動房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,初步核算，2005年全年生產(chǎn)總值（GDP）429.64億元，比上年增長10%。,,GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 ——庫茲涅茨,,數(shù)據(jù)來源：安慶統(tǒng)計年鑒,13,安慶市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期,安慶市人均生產(chǎn)總值7103元（約合885美元），可比增長7.1％，按照相關(guān)理論，其房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展

6、期；,14,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動安慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長,安慶市2000-2005三產(chǎn)業(yè)總量及增長變化情況,第二產(chǎn)業(yè)以較高的速度快速增長，起著經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊的作用，第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，安慶地區(qū)生產(chǎn)總值中三個產(chǎn)業(yè)比例為20.8∶41.1∶38.1，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐漸增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，能有效保障經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。,15,固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,全年全社會固定資產(chǎn)投資155.5億元，

7、比上年增長24.3%。其中，城鄉(xiāng)50萬元以上投資136.2億元，增長29.2%；城鄉(xiāng)居民投資19.3億元，減少1.7%。,16,人口平穩(wěn)增長，外來人口較少，農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，及居民可支配收入的持續(xù)增長為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有理保障,安慶市近幾年人口自然增長，外來人口較少，且增長緩慢，因此，房地產(chǎn)需求緩慢增長；農(nóng)業(yè)人口逐步減少，并在慢慢地向城鎮(zhèn)遷移，有利地促進(jìn)了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入提高和人均社會消費(fèi)品支出的持續(xù)

8、增長，說明市民的購買力逐步增強(qiáng)，是房地產(chǎn)發(fā)展的有利保障。,,17,“北擴(kuò)東進(jìn)”的遠(yuǎn)景規(guī)劃將對本項目起到一定的分流作用， 但在五年之內(nèi)，本項目的區(qū)位優(yōu)勢仍是不可替代的,安慶城市發(fā)展策略為東擴(kuò)，發(fā)展格局為兩點(diǎn)一線，兩點(diǎn)分別為西邊老城區(qū)和東邊新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ；古城區(qū)改造的改造將使老城區(qū)的房地產(chǎn)市場成為熱點(diǎn) ；東邊為新規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，北邊的開發(fā)區(qū)已基本開發(fā)完畢。該開發(fā)區(qū)目前已申報國家級開發(fā)區(qū)，總用地約41平方公里，其中工業(yè)用地約占6

9、0%（包括倉儲用地及碼頭等） ；,,,新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),,,,清源路,皖江大道,,潛江路,,獨(dú)秀大道,CBD區(qū)域,,,18,城市概況結(jié)論：宏觀環(huán)境支持房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,自2000年以來，安慶市GDP總量增長勢頭強(qiáng)勁，歷年來人均GDP的穩(wěn)步增長，固定資產(chǎn)投資的持續(xù)走高，有力地支持房地產(chǎn)業(yè)市場的快速發(fā)展；,安慶市規(guī)劃將推動城市有序發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向市區(qū)遷移，極大地推動了對市區(qū)房地產(chǎn)的需求；,人均可支配收入的提高和人均社會消費(fèi)品支出的持續(xù)增長

10、，表明了市民的購買力越來越強(qiáng)，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)；,人均GDP達(dá)885美元，房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展期，發(fā)展?jié)摿薮?。?安慶市古城區(qū)的改造，將使老城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)成為熱點(diǎn)；,19,思維導(dǎo)圖,委托方目標(biāo),宏觀經(jīng)濟(jì)狀況,市場競爭,項目分析,,,,,20,開發(fā)類型以住宅為主，房地產(chǎn)市場消化能力持續(xù)增強(qiáng)，市場健康發(fā)展,安慶市房地產(chǎn)投資近年來保持穩(wěn)定增長，在開發(fā)類型上以住宅為主，且比例逐年增大，2004年達(dá)到78％，辦公樓市場基本萎縮，商

11、業(yè)營業(yè)用房投資前幾年比較活躍，2004年開始有所降溫。近年來安慶市房屋銷售面積逐年增長，2003年更是發(fā)生跳躍性的增長，房屋銷售面積和竣工面積分別同比增長123%和45%。同時房屋銷售竣工比逐年增大，2004年達(dá)到0.73，表明房地產(chǎn)市場的消化能力持續(xù)增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。,安慶市近年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：萬元）,安慶市近年房屋竣工銷售面積,數(shù)據(jù)來源：安慶市2004年統(tǒng)計年鑒,66646,70484,70276,21,銷售面積逐

12、年上升，市場需求旺盛；銷售價格走勢平穩(wěn)，06年4月均價達(dá)到2500元/平方米,結(jié)合年銷售面積和月銷售套數(shù)走勢圖，可以推算安慶住宅市場平均月消化量為300-350套，年消化量為36萬～42萬平方米。 根據(jù)安慶市住宅與房地產(chǎn)和信息網(wǎng)公布的2006年安慶市商品房價格，2006年1-4月，住宅成交價格走勢平穩(wěn)，只是受到個盤成交的影響價格有所波動，4月份上漲到2500元/平方米。,安慶市近年住宅銷售狀況,數(shù)據(jù)來源：安慶市2005年統(tǒng)計年鑒,數(shù)據(jù)

13、來源：安慶市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng),數(shù)據(jù)來源：安慶市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng),22,現(xiàn)有市場格局按政府規(guī)劃方向發(fā)展為三個板塊，目前，老城區(qū)的區(qū)位及配套優(yōu)勢仍不可替代,老城區(qū)板塊 ：多為舊城改造項目；開發(fā)區(qū)板塊 ：1992年成立 ，但基礎(chǔ)建設(shè)跟不上開發(fā)節(jié)奏。隨著城市建設(shè)的步伐逐步加快，開發(fā)區(qū)的土地已開發(fā)殆盡；東郊板塊：尚處于規(guī)劃階段，目前幾條城市主干道正在向東推進(jìn)，已經(jīng)有一些開發(fā)商開始關(guān)注東郊。東郊板塊由于發(fā)展現(xiàn)狀和市政規(guī)劃等因素制約，近期只能

14、成為安慶房地產(chǎn)的次戰(zhàn)場,23,,康居里,,弘信花園,,歐景苑,,宜城水岸,,諧水灣,新世紀(jì)花園,,第1大道,,陽光花園二期,,,興利達(dá)第一樓,各板塊主要在售樓盤分布圖,,,,,住宅市場,24,25,現(xiàn)有產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新元素，價格受區(qū)位因素影響差異較大,住宅－供給特征,產(chǎn)品特征,,價格特征,,,26,營銷賣點(diǎn)從單純的自然資源、地理優(yōu)勢轉(zhuǎn)向打造生活方式，但仍屬于市場營銷的初級階段,目前市場營銷手段比較單一，多以廣告營銷為主，發(fā)布形式有報紙、路旗

15、、大型廣告牌等，部分樓盤通過房地產(chǎn)網(wǎng)站做了網(wǎng)絡(luò)營銷，但效果不明顯；售樓現(xiàn)場的包裝上都普遍存在不足,住宅－供給特征,27,需求特征以自主為主，區(qū)域位置成為置業(yè)者考慮的首要因素,購房需求,結(jié)婚、拆遷、進(jìn)城、改善居住環(huán)境、投資等。,公務(wù)員供電、金融、電信、郵政、保險等行業(yè)職員 老師石化職工私營業(yè)主安慶下屬八縣的有能力購房者,在購房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價格、物業(yè)管理等。區(qū)域：老城區(qū)為首選；房型、面積：

16、100平方米以上的三房單價：2000－3000元/平方米為消費(fèi)的主力單價,客戶組成,購房關(guān)注點(diǎn),住宅－需求特征,28,香樟里－那水岸,住宅市場——競爭對手情報搜集,,29,宜城水岸,,住宅市場——競爭對手情報搜集,30,諧水灣,,住宅市場——競爭對手情報搜集,31,西湖綠洲城,,住宅市場——競爭對手情報搜集,32,住宅市場現(xiàn)狀小結(jié),安慶市住宅市場集中在老城區(qū)和開發(fā)區(qū)，未來會向東郊發(fā)展；,老城區(qū)后續(xù)土地供給匱乏，供應(yīng)有限，板塊逐

17、漸向東擴(kuò)進(jìn)，開發(fā)區(qū)后續(xù)供給以在售樓盤的后期開發(fā)為主，不大會有新的樓盤出現(xiàn)；,老城區(qū)銷售均價集中在2300-3000元/平方米，由于樓盤區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)等不同，項目售價差異較大；開發(fā)區(qū)銷售均價集中在2000-2500元/平方米；,區(qū)域位置成為影響消費(fèi)者置業(yè)的首要因素，住宅市場暢銷戶型為100平方以上的三房，也是供應(yīng)的主力戶型，消費(fèi)者越來越關(guān)注戶型、環(huán)境、物業(yè)管理等因素；,住宅市場,住宅市場營銷賣點(diǎn)逐漸由單純的自然資源、地理優(yōu)勢開始向打造生

18、活方式的方向轉(zhuǎn)變，營銷手段在價值實(shí)現(xiàn)中的作用逐步增強(qiáng)。,33,現(xiàn)有商業(yè)主要集中在老城區(qū)，以人民路商圈為中心,安慶市主要商業(yè)設(shè)施分布圖,,商業(yè)市場,34,集中商業(yè)主要位于人民路商圈，經(jīng)營狀況良好，市場供給基本飽和,新百百貨,金華聯(lián)購物廣場,蘇寧電器,商業(yè)市場－集中商業(yè),35,光彩大市場為以批發(fā)為主的綜合性市場,商業(yè)市場－集中商業(yè),36,部分街區(qū)自發(fā)形成特色商業(yè)街，經(jīng)營狀況穩(wěn)定,安慶市區(qū)沿主干道和次干道均開設(shè)沿街商鋪，業(yè)主多用于出租，很少有

19、出售；部分街鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)比較統(tǒng)一形成主題商業(yè)街，這部分街鋪經(jīng)營比較穩(wěn)定，人民路商圈街鋪的所有權(quán)多為公有，統(tǒng)一出租經(jīng)營 ，經(jīng)營狀況穩(wěn)定，轉(zhuǎn)租不活躍。,商業(yè)市場－街區(qū)商業(yè),37,部分已售樓盤底商經(jīng)營狀況較差，在售及將售樓盤底商體量較大，經(jīng)營狀況難以估計,老城區(qū)的底商以一層為主，且體量不大，大部分都處在租售階段或者還未推出，經(jīng)營狀況無法估計，銷售均價預(yù)計在7000-12000元/平方米；開發(fā)區(qū)的住宅底商則以兩層為主，而且必須兩層一起購買，

20、體量較大，由于缺少人氣及商業(yè)氛圍，經(jīng)營狀況較差，大部分也在租售階段，均價4000-4500元/平方米。,商業(yè)市場－住宅底商,38,安慶市商業(yè)市場小結(jié),商業(yè)用房開發(fā)投資較為活躍，城市商業(yè)氛圍比較成熟；,最繁華的商業(yè)主要集中在人民路商業(yè)圈，包括綜合百貨、大型超市等集中商業(yè)和主題商業(yè)街，經(jīng)營狀況良好，集中商業(yè)市場需求基本飽和；,老城區(qū)沿街商鋪以住宅一層底商為主，租售情況良好；,開發(fā)區(qū)新建住宅底商以兩層為主，開發(fā)體量較大，商業(yè)氛圍缺失，租售狀況

21、不佳；,商業(yè)市場,39,酒店市場掃描,酒店市場,,,,,安慶迎賓館,安慶大酒店,皖園大酒店,中宜大酒店,安慶市區(qū)主要星級酒店分布圖,,安慶大酒店星級：四星配套標(biāo)準(zhǔn)：安慶市區(qū)目前最高檔次的賓館，96年底開始營業(yè)，配備宴會廳、各種會議廳、商務(wù)中心、購物中心、健身房、網(wǎng)球場等設(shè)施。折后房價：共150間客房，標(biāo)房280/間，套房680/間，別墅（6單間）6880/套,皖園國際大酒店星級：三星配套標(biāo)準(zhǔn)：總建筑面積3.3萬平方米。配備各種

22、會議室、會見廳、宴會廳、商務(wù)中心，以及商場、健身房、桑那、網(wǎng)球場等休閑娛樂設(shè)施。折后房價：共有客房249間，單間170-200元/間，豪華單間200元/間，標(biāo)間210-240元/間，套間260元/間,安慶迎賓館星級：三星配套標(biāo)準(zhǔn)：安慶市屬接待賓館，占地6萬平方米，總建面3萬平方米，1995年竣工開業(yè)，配備各種會議室、會見廳、宴會廳，以及商場、健身房、桑那、酒吧、網(wǎng)球場、游泳池等休閑娛樂設(shè)施。折后房價：商務(wù)套房398元/間，商務(wù)單

23、間按樓層分238元/間和258元/間，標(biāo)間A按樓層分238元/間、258元/間和278元/間，標(biāo)間B（沿馬路）156元/間。,中宜大酒店星級：三星配套標(biāo)準(zhǔn)：配備商務(wù)中心、大小型會議室、多功能廳、地下停車場、餐廳、健身房、棋牌室、美容美發(fā)中心、桑拿中心及音樂咖啡廳等。折后房價：各種標(biāo)房套房共90間（套），房價200－1500元/間（套）,40,安慶市住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，酒店市場供過于求，市區(qū)酒店入住率較低，經(jīng)營狀況較差,數(shù)據(jù)來源：安慶市2

24、004年統(tǒng)計年鑒,根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，安慶市星級酒店全年營業(yè)總額僅18.56億，且其中餐費(fèi)收入基本與客房收入持平甚至超過客房收入，表明安慶住宿業(yè)并不發(fā)達(dá)。安慶市五?一旅游黃金周的星級賓館入住率僅74％，而且這一入住率已遠(yuǎn)高于往年的入住率，去年只有57%。與旅游景區(qū)相比較，市區(qū)酒店的客房入住率將會更低，經(jīng)營狀況較差。,酒店市場小結(jié),酒店市場以星級大酒店為主；星級酒店建成年代較早，設(shè)施陳舊，房價較低；酒店市場供過于求，入住率不足75％，

25、經(jīng)營狀況不佳。,41,住宅、商業(yè)市場回顧,42,思維導(dǎo)圖,委托方目標(biāo),宏觀經(jīng)濟(jì)狀況,市場競爭,項目分析,,,,,43,本項目物業(yè)類型判定的價值構(gòu)面,,,,44,根據(jù)本項目居住物業(yè)匹配分析，建議建造高檔住宅用于提升項目價值,,,,,,45,根據(jù)本項目商業(yè)物業(yè)匹配分析，建議建造沿街商鋪用于回籠資金，建造集中商業(yè)聚集人氣，提升物業(yè)整體形象,,,,,,46,酒店物業(yè)市場趨于飽和，且酒店的前期投入太大，積壓資金較多，后期需要投入大量資金定期維護(hù)，

26、不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此不建議建造酒店。,,,,,47,各物業(yè)功能比較分析：住宅＋集中商業(yè)+沿街商鋪更符合客戶的目標(biāo),擬合度最高,擬合度最低,48,49,項目戰(zhàn)略發(fā)展方向,借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項目的整體形象，打造一個以住宅為主導(dǎo)，配有較大規(guī)模商業(yè)的高效緊湊型都市生活圈，跳出區(qū)域競爭。,通過項目商住功能體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險。 項目物業(yè)類型組合：高檔住宅+集中商業(yè)+沿街商鋪,以高檔住宅和沿街商鋪的售賣來實(shí)現(xiàn)項目資金的

27、回籠；通過集中商業(yè)的長期持有提升項目的整體形象，并為企業(yè)長期融資進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略提供契機(jī)。,通過全面領(lǐng)先市場的住宅產(chǎn)品，打造安慶市前所未有的新型都市生活，形成項目的核心競爭力。,50,思維導(dǎo)圖,委托方目標(biāo),宏觀經(jīng)濟(jì)狀況,市場競爭,項目分析,,,,,51,我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn),是城市級的是城市核心的是具有標(biāo)志性的是區(qū)域峰值地價的是有強(qiáng)烈城市意向的是可回避競爭的是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的,輻射全安慶市的是安慶市的中心地帶能代

28、表新時代的安慶，是城市的“一級”項目平均地價高于城市中的任何區(qū)域可辨識，明晰區(qū)別于其他區(qū)域走差異化競爭，建立項目核心競爭力盡可能的采取超越市場現(xiàn)狀的手段,52,制定以項目為中心的區(qū)域動態(tài)實(shí)施計劃,立足整個安慶市，重新定義區(qū)域價值代言安慶，代言時代顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級,都市重建計劃——打造安慶最具活力的 “新型都市生活圈”,戰(zhàn)略視野,53,2F,2F,2F,價格定位：沿街商鋪

29、售價為7000-8000元/平方米集中商業(yè)租金為30～40元/平方米,商業(yè)物業(yè)排布,54,市場上現(xiàn)有產(chǎn)品打造較為粗糙,住宅物業(yè)定位,小區(qū)主入口,樓宇外立面,中心綠化（建設(shè)中）,55,本項目產(chǎn)品應(yīng)全面超越市場，樹立區(qū)域價值標(biāo)竿,產(chǎn)品定位：城市中心高尚、尊貴生活區(qū),56,建筑風(fēng)格：以簡捷、明快、挺拔高層建筑與外觀形象造成視覺沖擊，樹立地標(biāo)形象,57,景觀設(shè)計全面超越市場，提升項目品質(zhì),由于目前安慶市場中景觀園林設(shè)計較為粗糙，且主題不明顯，

30、景觀組團(tuán)與層次不強(qiáng)，建議本項目景觀設(shè)計中完面超越市場水平，提升項目品質(zhì)從消費(fèi)者分析可知，目前消費(fèi)者越來越關(guān)注小區(qū)的內(nèi)環(huán)境設(shè)計,高品質(zhì)形象,風(fēng)格各異的組團(tuán)園林風(fēng)格具有核心景觀軸線的園林體系采用疊瀑、噴泉、硬質(zhì)鋪裝結(jié)合水渠、泳池等人工水景來營造社區(qū)高檔感通過一些標(biāo)志性雕塑展示形象與營造氣氛在社區(qū)的主入口處以及核心景觀處采用名貴樹種創(chuàng)造可逗留的休憩場所，打造生活氛圍,58,具有核心景觀的園林體系，不同風(fēng)格的組團(tuán)設(shè)計，并在核心景觀節(jié)

31、點(diǎn)處設(shè)置淺水泳池和休憩廣場，提升項目品質(zhì),,59,大氣的社區(qū)入口廣場，商務(wù)和休閑運(yùn)動雙會所，打造項目的尊貴生活圈,60,客戶定位——輻射全安慶，帶動周邊區(qū)縣,城市內(nèi)企事業(yè)單位的管理層，如供電、金融、電信、郵政、保險等；安慶師范學(xué)院、安慶大學(xué)等高校老師，如博導(dǎo)、教授等；安慶注重品質(zhì)生活的私營業(yè)主；,城市內(nèi)具有穩(wěn)定的高收入群體，如企事業(yè)單位中層管理人員、石化職工、公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師等；,安慶城區(qū)周邊的客戶，如周邊8縣客戶等；區(qū)域

32、的原住民；投資客；,核心驅(qū)動力：1、注重生活品質(zhì)，有投資觀念的私營業(yè)主2、注重生活品質(zhì)的高校老師3、留戀區(qū)域的政府公務(wù)員、泛公務(wù)員4、追求市中心的生活質(zhì)量，改善居住環(huán)境的企事業(yè)單位工作人員客戶特征：年齡35~45歲之間，追求新生活品質(zhì)的一群居住為主，投資為輔,61,價格策略根據(jù)市場比較法，對住宅均價做初步研究,根據(jù)定價影響因素通過對安慶市與本項目形成競爭的6個樓盤進(jìn)行市場比較定價，因為目前有許多不確定因素，所以以下為項

33、目目前的初步均價。具體價格定位要到進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時的條件確定。,項目銷售單價＝本項目得分× ∑（各項目售價×各項目權(quán)重/各項目得分）,62,思維導(dǎo)圖,委托方目標(biāo),宏觀經(jīng)濟(jì)狀況,市場競爭,項目分析,,,,,63,方案用地規(guī)劃指標(biāo)說明,還建面積27,000平方米，其中商業(yè)還建沿街商鋪，還建面積800平方米，住宅還建面積26,200平方米。,64,項目建設(shè)、銷售進(jìn)度,一期住宅及沿街商鋪計劃于2007年11月初開始銷售

34、，由于商業(yè)體量不大，預(yù)計于2008年第1季度末結(jié)束銷售，銷售率按95%測算。一期住宅體量不大，預(yù)計于2009年11月末銷售結(jié)束，銷售率按100%測算，銷售期13個月。二期住宅預(yù)計2008年11月初開始銷售，2009年12月末銷售結(jié)束，銷售率按95%測算，銷售期15個月。整個項目銷售期預(yù)計為2.3年。,前期工程,前期工程包括勘察測量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、臨時供水供電、場地平整及臨時道路修建等。前期工程及拆遷工程于2006年7月初同步開始，

35、歷時8個月。,建設(shè)進(jìn)度,根據(jù)市場調(diào)研分析，本項目分為兩期開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)一期工程計劃于2007年3月初開始動工，預(yù)計2008年2月末竣工驗收；二期工程計劃于2008年3月初開始動工，預(yù)計2009年2月末竣工驗收；整個項目開發(fā)期為2年。,銷售進(jìn)度,65,投資估算,土地成本包括拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、地價及契稅，高出容積率部分補(bǔ)交30%的土地出讓金；前期工程費(fèi)主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費(fèi)用、土地平整費(fèi)等，建安工程包括基礎(chǔ)、主體、水電

36、安裝、室外配套等； 管理費(fèi)用按前述3項之和的1%計取。 行政規(guī)費(fèi)按規(guī)定取80元/平方米，計算基礎(chǔ)為計入容積率的建筑面積。 財務(wù)費(fèi)用指主要為借款利息。本方案擬向銀行貸款3,000萬元，貸款期3年，貸款利率按人民銀行1~3年貸款利率6.03%計算。投資方投入資金1億元，也視同銀行借款計算借款利息，借款期為2.5年。 銷售費(fèi)用取銷售額的1.5%。,注：1、測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)； 2、單價是按計入容積率

37、建筑面積計算的單價。,66,資金籌措,注：1、銀行貸款3,000萬元，貸款期限為2006年7月初至2009年6月末，貸款期限為3年。 2、投資方投入資金1億元，資金投入期為2006年7月初，還款期為2008年12月末，借款期為2.5年。,67,銷售及經(jīng)營收入測定,方案一銷售收入測算表,項目租金測算表,備注：進(jìn)行租金測算時，我們根據(jù)安慶市商業(yè)租金增幅情況及本項目實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)目紤]的項目租金的增幅比例,備注：項目住宅整體均價

38、為3,790元/平方米，一期住宅計劃于2007年11月初開始銷售，均價為3,600元/平方米，二期住宅預(yù)計2008年11月初開始銷售，2009年12月末銷售結(jié)束，均價比一期上浮8%，達(dá)到3,900元/平方米。,68,銷售及經(jīng)營收入測定,方案二銷售收入測算表,項目租金測算表,備注：進(jìn)行租金測算時，我們根據(jù)安慶市商業(yè)租金增幅情況及本項目實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)目紤]的項目租金的增幅比例,備注：項目住宅整體均價為3,895元/平方米，一期住宅計劃于20

39、07年11月初開始銷售，均價為3,700元/平方米，二期住宅預(yù)計2008年11月初開始銷售，2009年12月末銷售結(jié)束，均價比一期上浮8%，達(dá)到4,000元/平方米。,69,銷售稅金及附加測算,銷售稅金計算表,70,方案利潤估算,方案一稅前成本利潤率為9.13%，該方案下，項目盈利能力偏低，低于行業(yè)平均利潤水平。方案二稅前成本利潤率為21.17%，該方案下，項目盈利能力較好，能達(dá)到行業(yè)平均利潤水平。,主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),注：上表為商業(yè)、

40、一期住宅、二期住宅銷售率分別為95%、100%、95%的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。,71,項目盈虧平衡分析,根據(jù)市場及項目定位分析，方案一的保本銷售價格能夠?qū)崿F(xiàn)，但本方案下，項目的保本銷售率略高，項目存在一定風(fēng)險。根據(jù)市場及項目定位分析，方案二的保本銷售價格及保本銷售率較易實(shí)現(xiàn)，項目風(fēng)險較小。,72,方案一在考慮資金時間價值的情況下，無法收回全部投資，不可行,該方案下，項目不可行；保證銷售價格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制工程成本，是項目盈利的有效保證。

41、,73,方案二在銷售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，抗風(fēng)險能力較強(qiáng),本項目的銷售收入和工程成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響很大；項目銷售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，說明該方案下，項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)；保證銷售價格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制工程成本，是項目盈利的有效保證。,74,項目綜合評價結(jié)論,項目建設(shè)資金來源項目建設(shè)資金來源于自籌資金、投資方投入、銀行貸款和項

42、目銷售回款。 項目有助于提升企業(yè)品牌本項目規(guī)模較大，規(guī)劃、小區(qū)園林設(shè)計、建筑類型、產(chǎn)品、物業(yè)管理等方面都可以做出特色，在老城區(qū)屬于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，能夠極大地提高全力集團(tuán)的社會認(rèn)知度，提升全力集團(tuán)的品牌形象。項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，加快區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。項目經(jīng)濟(jì)效益屬于行業(yè)正常水平,75,項目主要問題的解決辦法和建議,地塊內(nèi)企業(yè)自行拆遷部分拆遷進(jìn)展順利與

43、否，取決于委托方與居民的談判能力及政府的支持力度，不確定因素較多；本項目在基于市場判斷前提下的經(jīng)濟(jì)效益處于行業(yè)正常水平，要實(shí)現(xiàn)較高的利潤水平，委托方需采取盡可能多的超越市場現(xiàn)狀的手段來提升項目價值，這對項目整體運(yùn)營和營銷能力提出很高的要求；目前周邊環(huán)境較差，居住人口復(fù)雜。,做足拆遷談判準(zhǔn)備工作，爭取政府支持；本項目還建面積較大，直接影響了項目的經(jīng)濟(jì)效益，在經(jīng)濟(jì)可行的情況下，應(yīng)盡量使用貨幣補(bǔ)償方式；控制開發(fā)節(jié)奏，保障項目建設(shè)期內(nèi)的

44、資金流充裕；施工階段，嚴(yán)格控制建設(shè)成本；項目的價格突破對于提高項目經(jīng)集效益、提升企業(yè)品牌及其重要，應(yīng)注重項目的整體營銷策劃和營銷推廣；集中商業(yè)應(yīng)盡可能引進(jìn)規(guī)模較大、具有一定影響力的商家，為項目聚集人氣，提升項目價值。,項目主要問題,問題解決辦法和建議,76,項目風(fēng)險及防范建議,市場風(fēng)險市區(qū)內(nèi)大盤推出數(shù)量逐漸增多，開發(fā)商市場意識逐漸增強(qiáng)，在關(guān)注產(chǎn)品自身的同時，更注重通過規(guī)劃、園林、物管、營銷等方式吸引消費(fèi)者，因此，本項目未來將面臨

45、除區(qū)域因素之外的全面競爭，如何對項目進(jìn)行定位，如何更好的實(shí)現(xiàn)項目定位將是本項目最大的市場風(fēng)險。建筑工期和本體風(fēng)險項目規(guī)模較大，總投資額高，合理的運(yùn)作資金是項目順利開展的重要保障。政策風(fēng)險政府未來規(guī)劃及政府對規(guī)劃新區(qū)的市政投入力度將逐步引導(dǎo)置業(yè)者在老城區(qū)外置業(yè)，因此，政策規(guī)劃將對本項目消費(fèi)者產(chǎn)生分流風(fēng)險。由于安慶市房地產(chǎn)市場投資行為不多，且置業(yè)者按揭成數(shù)普遍較低，因此，國家制定的打壓房價政策對安慶市房地產(chǎn)市場影響不大。,盡可能采

46、取貨幣補(bǔ)償方式拆遷；合理安排資金籌措計劃，保證資金充足；作好項目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查，在規(guī)劃、建筑立面、產(chǎn)品、園林、物管等方面盡可能采取超越市場的手段，跳出區(qū)域競爭；控制開發(fā)節(jié)奏；銷售初期即引入品牌物業(yè)管理，增加準(zhǔn)業(yè)主信心；集中商業(yè)應(yīng)爭取盡早進(jìn)入品牌商家，提升項目價值，使準(zhǔn)業(yè)主們對未來的便捷、高效生活充滿信心；注重項目整體營銷策劃，選取高素質(zhì)代理商對項目進(jìn)行全程策劃、銷售，以保證利潤的實(shí)現(xiàn)。密切關(guān)注政府政策動向，

47、及時調(diào)整開發(fā)、經(jīng)營策略。,項目風(fēng)險,風(fēng)險防范建議,77,THE END ！,THANKS!,78,世聯(lián)關(guān)于拆遷的若干觀點(diǎn),符合政策。保證我們的拆賠方案沒有訴訟失敗的風(fēng)險，這是指導(dǎo)我們拆賠工作的首要原則。拆遷范圍內(nèi)的房屋以合法性為原則，以法定用途為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。以產(chǎn)權(quán)資料和報建手續(xù)登記的用途為準(zhǔn)則。 對于無任何產(chǎn)權(quán)資料和報建資料的房屋，建議按建筑成本價值為補(bǔ)償價值。對于首層非法改變成商業(yè)用途的房屋建議按法定用途補(bǔ)償，也可協(xié)商解

48、決。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償價格要保持穩(wěn)定，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，過多的退讓會給業(yè)主更高的利益期望值。妥善安置。對于選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主要保證其安置房的優(yōu)先建設(shè)，以免矛盾激化，導(dǎo)致大量的訴訟和上訪，引起社會、法律風(fēng)險。,拆賠工作必須遵守的原則,建議本項目尋求政府協(xié)助采用一次性整體拆遷的改造方式，拆遷時間盡可能控制在0.5年內(nèi)。,79,拆遷談判建議,拆遷談判是一個復(fù)雜的利益搏弈過程，如果簡單地看來，通常會有“獎勵”和“懲罰”兩方面的措施：獎勵是通過拆賠標(biāo)準(zhǔn)彈

49、性控制來實(shí)現(xiàn)先拆即獲得更大的補(bǔ)償；懲罰是通過強(qiáng)制拆遷或低于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償（懲罰的實(shí)施要特別注意應(yīng)當(dāng)在法律和政策許可的范圍內(nèi)）,各談判小組在談判中保持統(tǒng)一口徑和策略，以免業(yè)主的反對和異議，防礙談判進(jìn)程，盡量使談判公開、公平、透明。談好一戶即簽訂協(xié)議，如可能最好進(jìn)行公告，可對其他業(yè)主起示范作用。讓政府作為協(xié)議鑒證方，并進(jìn)行協(xié)議公正，得到法律保護(hù)。談判策略宜采用先易后難的次序進(jìn)行談判，爭取業(yè)主要價較理性及觀望中的業(yè)主先達(dá)成協(xié)議。面對

50、業(yè)主不斷的反復(fù)要因勢利導(dǎo)，順勢而為，在賠償?shù)拙€的基礎(chǔ)上，保持靈活彈性的工作方法，不斷調(diào)整，不斷適應(yīng)。通過各種途徑加大輿論宣傳工作和思想教育工作力度，促使業(yè)主思想觀念的轉(zhuǎn)變，化解潛在的社會風(fēng)險。對業(yè)主要反復(fù)溝通、感情到位、契而不舍。宣傳工作戶外宣傳：戶外大型廣告媒介宣傳：通過報紙、電視、編寫宣傳讀本等方式室內(nèi)宣傳：區(qū)內(nèi)宣傳專欄、現(xiàn)場辦公場所展示,80,激勵業(yè)主的主要措施,對于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主：通過時間控制對不同時間段內(nèi)簽訂拆