城市開發(fā)經(jīng)濟(jì)學(xué)2013

1、1,城市開發(fā)的經(jīng)濟(jì)分析,2013.6.18,城市發(fā)展和城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理（第16章-19章）,2,一、城市開發(fā)的概念,城市開發(fā)是指以城市土地利用為核心的一種經(jīng)濟(jì)性活動，主要以城市物業(yè)（土地和房屋）、城市基礎(chǔ)設(shè)施為對象，通過資金和勞動的投入，形成與城市功能相適應(yīng)的城市物質(zhì)空間。 城市開發(fā)作為城市自我生長、自我整合的機(jī)制，始終存在于城市發(fā)展之中。,3,二、城市開發(fā)的類型,新開發(fā)是將土地從其他用途（如農(nóng)業(yè)用途）轉(zhuǎn)化為城市用途

2、的開發(fā)過程； 再開發(fā)是城市空間的物質(zhì)替代過程，往往伴隨功能變更的過程，如單一功能變更為綜合功能，或者居住功能變更為商業(yè)功能。 新開發(fā)和再開發(fā)的時空分布規(guī)律是：從城市的生長期到成熟期，新開發(fā)活動遞減，再開發(fā)活動遞增；從城市的中心區(qū)到邊緣區(qū)，新開發(fā)活動遞增，而再開發(fā)活動遞減。,1.新開發(fā)與再開發(fā),4,城市空間可以分為兩類：公共空間和非公共空間。公共空間包括公園綠地、市政道路及其他公共設(shè)施用地等，非

3、公共空間是指各類產(chǎn)業(yè)活動和居住活動的用地。 一般來說，公共空間主要由公共開發(fā)機(jī)構(gòu)（主要是政府）提供，非公共空間主要是由非公共開發(fā)者（主要是房地產(chǎn)公司以及其他投資者等）提供。 當(dāng)然，這兩者的開發(fā)活動在一定的政策導(dǎo)向下，也會發(fā)生交叉，如公共開發(fā)機(jī)構(gòu)有時會投入盈利性開發(fā)活動，非公共的開發(fā)者也有可能提供一部分公共空間給社會共享。,2.公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā),5,公共開發(fā)在城市開發(fā)中起著主導(dǎo)作用，構(gòu)成了

4、城市空間的發(fā)展框架，為各種非公共開發(fā)活動既提供了可行性也規(guī)定了約束性。公共開發(fā)因此被稱作第一性開發(fā)活動，非公共開發(fā)則稱作第二性開發(fā)活動。 公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)的目的、出發(fā)點(diǎn)是不一樣的，前者必須以公眾利益為依歸，而后者則以自身利益為依歸。,6,三、城市開發(fā)的經(jīng)濟(jì)動因,當(dāng)城市結(jié)構(gòu)與城市功能相適應(yīng)，經(jīng)濟(jì)社會將處于快速發(fā)展當(dāng)中。但當(dāng)城市發(fā)展到一定程度后，舊的城市結(jié)構(gòu)會成為一種桎梏，必須通

5、過城市開發(fā)重建城市結(jié)構(gòu)，達(dá)到新的功能-結(jié)構(gòu)的平衡。 城市的發(fā)展總是處于平衡-不平衡-平衡的矛盾運(yùn)動之中,1.城市結(jié)構(gòu)和功能的互動,,7,城市開發(fā)表現(xiàn)為城市內(nèi)各種物業(yè)的置換過程。 （1）物質(zhì)性置換：從農(nóng)田到城市，新建筑置換老建筑。 （2）功能性置換：新功能置換舊功能 倫敦碼頭區(qū)一些碼頭庫房改造成了公寓、旅游購物區(qū)以及文化娛樂設(shè)施。 （3）土地級差收益性置換：

6、為了追逐高額的土地級差收益，一些物業(yè)盡管從物理意義上并沒有老化，從功能角度看也沒有不當(dāng)，仍然會被置換：新購物中心置換老百貨商店。 （4）在實(shí)踐中，以上三種置換可能同時會涉及到。比如，中心區(qū)的舊城改造。,2.城市物業(yè)置換的要求,8,四、城市開發(fā)的空間經(jīng)濟(jì)特征,土地作為城市活動的物質(zhì)載體，是有形的資源，具有區(qū)位屬性、開發(fā)用途、強(qiáng)度等特點(diǎn)。,9,1. 土地區(qū)位屬性,指土地的空間外部關(guān)系，主要取決于可達(dá)性、互補(bǔ)性、排斥性以及環(huán)境質(zhì)

7、量等要素。,10,指空間聯(lián)系的便利程度，主要與城市的交通網(wǎng)絡(luò)有關(guān)。區(qū)位可達(dá)性的變化對各種活動收益的影響往往是不同的。 可達(dá)性的改善，可以使一些原來開發(fā)條件差的地段成為開發(fā)熱點(diǎn)。比如，地鐵對赤崗的影響。,（1）可達(dá)性,11,功能上具有互補(bǔ)性的活動聚集在一起，使土地利用的效益上升，導(dǎo)致聚集的正效應(yīng)。城市中心之所以有吸引力，就在于其多樣的土地利用類型。 土地的互補(bǔ)性表現(xiàn)為： 一種

8、情況是開發(fā)活動的土地用途會決定周圍尚未開發(fā)的土地的互補(bǔ)性用途（點(diǎn)決定面）； 另一種情況是周圍已經(jīng)開發(fā)的土地用途會決定待開發(fā)的土地的互補(bǔ)性用途（面決定點(diǎn)），從而導(dǎo)致功能上具有互補(bǔ)性的土地用途聚集在一起。,（2）互補(bǔ)性,12,功能上具有排斥性的活動聚集在一起，使土地利用的效益下降，稱為聚集的負(fù)效應(yīng)。 工廠對周圍住宅的影響；鐵路對鄰近地區(qū)的影響……。 鄰避效應(yīng)（Not in my b

9、ackyard，NIMBY） 指垃圾場、核電廠、殯儀館等設(shè)施的存在會給當(dāng)?shù)鼐用竦纳睢?心理、榮譽(yù)等帶來諸多負(fù)面影響,從而激發(fā)他們的嫌惡情結(jié),滋生 “不要建在我家后院”的心理,這一現(xiàn)象稱之為鄰避效應(yīng)。 迎臂效應(yīng)（Yes In My Back Yard，YIMBY） 指人們支持在其住所周圍修建某些設(shè)施的計(jì)劃。,（3）排斥性,13,,,14,環(huán)境是一種資源并會轉(zhuǎn)化成

10、物業(yè)的資產(chǎn)已成為廣泛的共識。環(huán)境質(zhì)量會反映在物業(yè)的市場價格上。,（4）環(huán)境質(zhì)量,15,區(qū)位條件較好，特別是可達(dá)性較高的地區(qū)，開發(fā)活動的收益也較佳，因而能支付較高地價，反之亦然。 但即使可達(dá)性相同的區(qū)位，不同開發(fā)活動的收益也是有差異的。從經(jīng)濟(jì)的角度講，土地實(shí)現(xiàn)最佳用途才充分體現(xiàn)土地的價值，也就意味著開發(fā)活動獲得最大收益。 因此，從經(jīng)濟(jì)意義的角度看，土地用

11、途的適時置換和再開發(fā)是必要的。,2. 開發(fā)用途,16,充分體現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價值，不僅取決于開發(fā)用途，還與開發(fā)強(qiáng)度有關(guān)。 （1）中心地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度最高。其原因：①市中心地區(qū)是城市中區(qū)位條件最好的地區(qū)，單位面積的收入也更高，增加建設(shè)面積，會導(dǎo)致總收益增加。②市中心地區(qū)的土地資源極為稀缺，在激烈的市場競爭中，開發(fā)商必須以最大的開發(fā)用途和最高的開發(fā)強(qiáng)度來實(shí)施開發(fā)，才能獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益，從而有能力支付最高地價。 （2）并

12、不是越高越經(jīng)濟(jì)。不考慮區(qū)位條件和市場狀況，盲目提高開發(fā)強(qiáng)度，隨意開發(fā)高層建筑，會造成資源的極大浪費(fèi)。,3.開發(fā)強(qiáng)度,17,容積率分區(qū),密度1區(qū)：環(huán)市路以南，原廣九鐵路、海印大橋以西，同福路以北，珠江河以東地區(qū);密度2區(qū)：密度1區(qū)以外，廣園路以南，廣州大道以西地區(qū)，以及天河體育中心、石牌、五山、員村、大沙地等地區(qū);密度3區(qū)：密度1、2區(qū)以外的地區(qū);密度4區(qū)：特定的規(guī)劃地區(qū)。,18,19,4. 垂直空間開發(fā),城市開發(fā)的空間經(jīng)濟(jì)特征不僅

13、表現(xiàn)為水平方向，而且反映在垂直方向。就可達(dá)性而言；在水平區(qū)位中，中心區(qū)可達(dá)性最高，向外逐漸下降。在垂直區(qū)位中，地面層可達(dá)性最高，向上逐漸下降。 一般來說，接近地面的幾層 ( 特別是地面層 )的可達(dá)性最高，適合于零售活動，能獲得較高收益，因而有能力支付最高租金。 另一方面，零售活動的收益對垂直區(qū)位的可達(dá)性的變化也是相當(dāng)敏感，零售活動在四層以上是很少見的。與水平區(qū)位一樣，垂直的區(qū)位也有互補(bǔ)性和排斥性，

14、在零售活動之上，往往是辦公用途，然后可能是居住用途，租金也隨之降低 。,20,五、城市開發(fā)的時間經(jīng)濟(jì)特征,土地的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)價值取決于具體物業(yè)的收益率，但土地還具有其潛在的價值量，即轉(zhuǎn)換使用方式后的收益率及資本化的土地價值，這就是土地使用的機(jī)會成本。由于城市的發(fā)展，不斷改變著某些土地的機(jī)會成本，給城市再開發(fā)帶來動力。 Rent Gap（租隙）,1.土地使用的機(jī)會成本,城市應(yīng)該什么時候開發(fā),21,2. 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命,

15、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可以定義為一個時間跨度。在該時間跨度內(nèi)：現(xiàn)實(shí)的建筑物的經(jīng)濟(jì)價值>（潛在的）地塊的資本價值 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命和物質(zhì)壽命是不同的。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)并不意味著建筑物在物質(zhì)上已經(jīng)“報廢”，而是地塊本身具有經(jīng)濟(jì)價值更大的用途。中國很多建筑的使用壽命只有25-30年,22,再開發(fā)是對土地使用的機(jī)會成本的反應(yīng)，其時機(jī)取決于既定的建筑物價值和潛在的地塊價值之間的相對變化關(guān)系。如果地塊的價值上升，則再開發(fā)時機(jī)趨前

16、，否則，可能延后。 （1）城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市功能的變化導(dǎo)致再開發(fā)。上海浦東 （2）基地周邊的交通條件變化是影響再開發(fā)時機(jī)的重要因素。 （3）政府的財(cái)政稅收環(huán)保政策是影響城市再開發(fā)時機(jī)的重要因素。 （4）技術(shù)的發(fā)展是影響再開發(fā)時機(jī)的重要因素。爆破技術(shù)的發(fā)展使建筑物的拆除成本下降，為再開發(fā)提供了良機(jī)。,3.再開發(fā)的時機(jī),23,第17章 城市開發(fā)方式與城市集約化發(fā)展,1.城市土地供應(yīng)的必要性

17、 過份壓縮土地供應(yīng)和過量供應(yīng)土地都是不可取的。,一、土地供應(yīng)總量與城市集約化發(fā)展,24,2.外延增量土地供應(yīng)過多過快的后果 耕地面積急劇減少 部分被征用土地利用效率不高或閑置 土地資本價值下降 不利于中心城區(qū)的發(fā)展 阻礙城市的持續(xù)發(fā)展,25,3. 城市土地供應(yīng)與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和城市功能發(fā)展的關(guān)系 無論是外延增長土地的供應(yīng)，還是存量再開發(fā)土地的供應(yīng)，都要把握數(shù)量

18、和結(jié)構(gòu)的合理性和適時性。,26,二、土地開發(fā)強(qiáng)度與城市集約化發(fā)展,1.城市土地開發(fā)的高容量化現(xiàn)象 大城市中心地區(qū)土地使用的高容量化是一個普遍的趨勢 根據(jù)我國大中城市的土地資源條件及市場需求，城市開發(fā)適度高容量化是城市集約化發(fā)展的途徑，有其內(nèi)在的合理性。 但在城市土地開發(fā)強(qiáng)度方面，有三個問題需要注意： （1）高層建筑隨機(jī)分布 （2）普遍追求高容量開發(fā) （3）道路、

19、綠地等公共用地被擠占。,27,迪拜塔,臺灣101大廈,28,上海浦東的摩天大樓群,,,,,29,從經(jīng)濟(jì)收益來看，中心城區(qū)的綠地、廣場等公共空間的機(jī)會成本很高。 “機(jī)會成本”的分析方法有一定的局限性。城市是一個整體，只有當(dāng)城市各項(xiàng)用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)都處于協(xié)調(diào)狀態(tài)，才能使城市土地資源的價值得到充分實(shí)現(xiàn)。 綠地、廣場等公共用地一般不直接盈利，但它們的存在是使其他非公共用地得以正常發(fā)揮功能，并獲取較高收益的條件。,2.

20、“機(jī)會成本”分析方法的局限性,30,城市開發(fā)的模式,TOD: Transit Oriented Development SOD：Service-Oriented DevelopmentAOD：Anticipation-Oriented DevelopmentEOD：Ecology-Oriented Development,31,TOD模式,（1）以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式；（2）圍繞交通節(jié)點(diǎn)進(jìn)行高密度、高質(zhì)量的開發(fā)；（3）每

21、個節(jié)點(diǎn)內(nèi)可以方便地使用非機(jī)動交通工具作為日常交通工具。,32,33,34,所謂SOD模式，就是通過服務(wù)設(shè)施建設(shè)引導(dǎo)的城市開發(fā)模式，即城市政府利用行政權(quán)力，通過規(guī)劃將行政機(jī)構(gòu)或其他城市功能進(jìn)行空間遷移，使新開發(fā)地區(qū)的市政設(shè)施和社會設(shè)施同步形成，進(jìn)一步加大“生熟”地價差，從而同時獲得空間要素功能調(diào)整和所需資金保障。 需要指出的是，SOD尤其是以政府為核心的行政中心轉(zhuǎn)移，給社會帶來的巨大示范效應(yīng)和心理預(yù)期效應(yīng)，是無法衡量的。

22、 昆明市政府搬遷到呈貢。西安市政府搬遷到北郊。 一些市政府的搬遷帶動了周邊地區(qū)的崛起，但是也有一些市政府搬遷到新城區(qū)，結(jié)果市政府成了“鄉(xiāng)政府”！,SOD模式,35,廣東行政中心遷移到南沙？,,,36,AOD（Anticipation-Oriented Development）即規(guī)劃理性預(yù)期引導(dǎo)的開發(fā)模式，這是一種城市規(guī)劃—城市經(jīng)營整合概念，是一種城市經(jīng)營的新手段。 AOD是政府

23、充分利用發(fā)布規(guī)劃信息的誘導(dǎo)作用來進(jìn)行城市經(jīng)營。政府通過預(yù)先發(fā)布某些地區(qū)的規(guī)劃消息，公開相關(guān)信息，來激發(fā)、引導(dǎo)市場力量進(jìn)行先期的相關(guān)投入，以盡快形成與規(guī)劃目標(biāo)相一致的外圍環(huán)境和所需氛圍，以便于政府在最為適合的時機(jī)，以較小的投入即可實(shí)現(xiàn)原先的規(guī)劃建設(shè)意圖。 炒作概念？忽悠？IBD？,AOD模式,37,EOD 模式（Ecology -Oriented Development）,綠色基礎(chǔ)設(shè)施——生態(tài)環(huán)境是保證規(guī)劃實(shí)現(xiàn)

24、的前提條件，只有環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)才會吸引投資，留住人才。充分保護(hù)生態(tài)與合理利用生態(tài)資源，創(chuàng)造“綠色財(cái)富”，并以此提升整個城市的品位與生活質(zhì)量.,38,,以上幾種模式中，土地都是城市經(jīng)營的關(guān)鍵。,39,第18章 城市開發(fā)與公共干預(yù),市場機(jī)制雖然促進(jìn)了城市土地的合理利用，但是，市場機(jī)制也存在問題。為此，需要公共干預(yù)，需要有完善的和有效的計(jì)劃調(diào)控手段。 （1）政府及其計(jì)劃調(diào)控手段的作用1、保證資源的充分利用2、防止和修正資源的錯置

25、：eg，耕地保護(hù)3、抑制壟斷、保護(hù)競爭4、產(chǎn)權(quán)不明、無市場（環(huán)境保護(hù)、國防）,一、公共干預(yù)的必要性,40,（1）外部不經(jīng)濟(jì)性的存在：容積率、建筑密度的控制 （2）近期商業(yè)利益的驅(qū)動：開發(fā)商罔顧城市發(fā)展的長遠(yuǎn)利益 （3）對公共設(shè)施的忽略：市場機(jī)制難以保障公共設(shè)施的充分開發(fā) （4）合成繆誤的出現(xiàn)：個別地塊的最優(yōu)配置并不一定能帶來城市整體的最優(yōu)效果 （5）社會價值判斷的缺乏：市場機(jī)制完全建立在商業(yè)利益基礎(chǔ)上

26、，缺乏社會價值判斷，例如舊城更新中城市文化、特色的保護(hù),2. 城市開發(fā)中市場機(jī)制的缺陷,41,二、公共干預(yù)的方式,（1）城鄉(xiāng)規(guī)劃 （2）土地利用規(guī)劃 （3）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃（“五年規(guī)劃”） （4）主體功能區(qū)規(guī)劃 （4）計(jì)劃之間的協(xié)調(diào),1. 計(jì)劃手段,42,稅收：增值稅，例如土地資源的漲價歸公。 財(cái)政補(bǔ)貼：對無法以市場供需方式開發(fā)的公共設(shè)施或社會福利性設(shè)施，如學(xué)

27、校、醫(yī)院、公共綠地等，政府可以直接投資開發(fā)或施以財(cái)政補(bǔ)貼引導(dǎo)市場開發(fā)。,2.稅收和財(cái)政補(bǔ)貼,43,3.城市公共用地的控制和供應(yīng),城市用地可分為公共用地和非公共用地。公共用地是城市發(fā)展運(yùn)轉(zhuǎn)的保證，是決定地塊區(qū)位條件的重要因素。建立高效完善的城市公共用地體系是土地利用優(yōu)化的基礎(chǔ)。 保障城市公共用地是政府的重要職責(zé)。 （1）道路交通設(shè)施； （2）市政基礎(chǔ)設(shè)施； （3）公共服務(wù)設(shè)施；

28、 （4）綠地。 在城市開發(fā)中，政府要防止公共用地的使用單位將公共用地用于商業(yè)性開發(fā)，轉(zhuǎn)化為其他性質(zhì)用地。,44,三、城市規(guī)劃對城市開發(fā)的控制作用,一般來說，城市規(guī)劃可以分為三個層次：戰(zhàn)略性規(guī)劃、實(shí)施性規(guī)劃和規(guī)劃控制，如： 1、戰(zhàn)略性規(guī)劃：總體規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃、結(jié)構(gòu)規(guī)劃（英） 2、實(shí)施性規(guī)劃：詳細(xì)規(guī)劃、區(qū)劃（美）、地區(qū)規(guī)劃（英） 3、規(guī)劃控制：又稱規(guī)劃管理，是針對具體的開發(fā)項(xiàng)目提供具體的規(guī)劃條件，并具體

29、實(shí)施建設(shè)管理。,45,四、城市規(guī)劃控制的方式,1.審批方式：申請用地許可和建設(shè)許可 2.區(qū)劃方式（zoning）： 區(qū)劃對各類用地的開發(fā)規(guī)定了很嚴(yán)密的約束性，并直接規(guī)定了不經(jīng)審批即為許可的、不可許可的和需要審批的土地使用內(nèi)容的范圍。 （1）區(qū)劃的特點(diǎn)：法規(guī)性；程序性；確定性；公開性；共同性；限制性 （2）區(qū)劃的改良方法：區(qū)劃獎勵；規(guī)劃單元開發(fā)；特別區(qū)劃；開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓,46,第19章

30、城市規(guī)劃控制與經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,一、經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市規(guī)劃 長期以來規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)學(xué)之間的關(guān)系很疏遠(yuǎn)。城市規(guī)劃控制被某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家指責(zé)為違法經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而規(guī)劃師也對經(jīng)濟(jì)學(xué)理論不屑一顧。目前，這種狀況有了一定改觀，經(jīng)濟(jì)學(xué)在規(guī)劃領(lǐng)域中的作用已為大家所公認(rèn)，規(guī)劃工作者越來越多的涉足于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和應(yīng)用經(jīng)濟(jì)分析方法。,47,城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊文思（Evans ）在其所著的《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中指出了經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市規(guī)劃的相關(guān)性。 首先是

31、關(guān)于城市如何運(yùn)轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)分析，也就是實(shí)證性的城市經(jīng)濟(jì)研究，可以使規(guī)劃制定者更精確地預(yù)測未來將發(fā)生什么及其產(chǎn)生的影響；其次是福利經(jīng)濟(jì)等的方法和分析，能夠幫助規(guī)劃制訂者解釋那些能夠或應(yīng)該采納的政策。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)能夠根據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究成果，來分析和發(fā)現(xiàn)規(guī)劃控制在市民經(jīng)濟(jì)福利方面的影響。,48,對城市開發(fā)所作的種種經(jīng)濟(jì)分析表明，如果規(guī)劃控制有經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和方法的基礎(chǔ)，所制定的原則和作出的決策將有可能較為明智。,49,二、規(guī)劃控制還是經(jīng)濟(jì)控制,對城市

32、開發(fā)中進(jìn)行干預(yù)，從理論上講，既可以運(yùn)用城市規(guī)劃的直接控制，也可以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段。例如，通過設(shè)計(jì)一套稅收辦法來控制開發(fā)的負(fù)外部性，使不合理的開發(fā)變得在經(jīng)濟(jì)上不可行。 盡管經(jīng)濟(jì)手段看上去有明顯的作用和好處，但各國政府對城市開發(fā)的干預(yù)主要通過規(guī)劃控制而非經(jīng)濟(jì)手段。其原因主要有： （1）運(yùn)用控制，而非稅收，是規(guī)劃歷史上的一種傳統(tǒng)，是規(guī)劃系統(tǒng)最初作為一種建筑法定管理措施的結(jié)果。 （2）稅收可能不及規(guī)

33、劃控制直接有效。 （3）在外部條件及社會成本不穩(wěn)定和變化多端的情況下，規(guī)劃控制會比稅收更為有效。 在實(shí)踐中，既實(shí)施規(guī)劃控制，又輔以經(jīng)濟(jì)手段，促進(jìn)城市開發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。,50,三、規(guī)劃控制的成本,（1）要發(fā)展一套規(guī)劃制度，包括規(guī)劃的制定、實(shí)施，需要大量財(cái)力、人力資源。 （2）規(guī)劃控制一旦不當(dāng)，社會成本巨大 （3）規(guī)劃管理中的自由裁量權(quán)過大，容易出現(xiàn)“尋租”現(xiàn)象 城市規(guī)劃并不是萬能的