房地產(chǎn)估價(jià)方法及技巧

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) --- 房地產(chǎn)估價(jià),www.tengjuan.com,1.概述估價(jià)的概念、必要性2.房地產(chǎn)估價(jià)理論基礎(chǔ)估價(jià)原則、基本程序3.房地產(chǎn)估價(jià)方法比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法,1.概 述,1.1房地產(chǎn)估價(jià)概念所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)

2、或判斷。評(píng)估可簡(jiǎn)單地定義為對(duì)價(jià)值的判斷或估算。價(jià)值是指某物體在某些方面對(duì)某些人所具備的用途和效用。（使用價(jià)值、交換價(jià)值）大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的目的是為了估算所謂的市場(chǎng)價(jià)值，可以簡(jiǎn)單地將其定義為某一財(cái)產(chǎn)在一個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)和開放的市場(chǎng)上最有可能的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)=科學(xué)+藝術(shù)1.2房地產(chǎn)估價(jià)的必要性不動(dòng)產(chǎn)上市、融資、銷售和購(gòu)買決策的需要。⑴房地產(chǎn)交易的需要⑵房地產(chǎn)抵押的需要⑶房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰确康禺a(chǎn)稅收的需要⑸ 房地

3、產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰? 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的缺失影響房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的發(fā)揮,2.房地產(chǎn)估價(jià)基本理論,2.1基本原則⑴合法原則要以 估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。*合法產(chǎn)權(quán)—應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?！秶?guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。集體≠國(guó)有；行政劃撥≠有償出讓；違法占地≠

4、合法占地；違章建筑≠合法建筑；*合法使用—應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值。*合法處分—應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來(lái)估價(jià)。,⑵最高最佳使用原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。*最高最佳使用不是無(wú)條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是

5、合法原則的要求。*最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度*法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性*保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。（最常見的是第二種和第三種的組合）⑶替代原則—要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，

6、價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。⑷估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。過去（回顧性估價(jià)）、現(xiàn)在、未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）。實(shí)際估價(jià)中，通常將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。⑸ 公平原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說都是公平合理的價(jià)格。,2.2房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)

7、行次序。⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù)被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取、自有自估 ⑵確定房地產(chǎn)估價(jià)的基本事項(xiàng) ①明確估價(jià)目的：買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征地拆遷？？明確估價(jià)目的有助于更好地明確估價(jià)對(duì)象，因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律、法規(guī) ，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。此外，估價(jià)目的的確定對(duì)于估價(jià)方法的選擇、估價(jià)資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。如，拆遷時(shí)公共設(shè)施的評(píng)估、不得抵押房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押。

8、 ②確定估價(jià)對(duì)象：實(shí)體狀況、權(quán)利狀況實(shí)體狀況—土地OR建筑物OR兩者結(jié)合體；坐落位置、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型。權(quán)利狀況—權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán)OR 使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限） ③確定估價(jià)期日—是要明確所要評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間上的價(jià)值。 三種方式 ④簽訂估價(jià)合同,⑶擬訂評(píng)估作業(yè)計(jì)劃包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價(jià)技術(shù)

9、路線和估價(jià)方法；②擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道；③預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度⑷實(shí)地勘察和收集整理資料基本目的有兩個(gè)： ① 為市場(chǎng)分析服務(wù)；②為特定的房地產(chǎn)分析服務(wù)。估價(jià)所需材料包括：①對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；②對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；④反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。進(jìn)行實(shí)地查勘，如估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境，估價(jià)對(duì)象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等

10、狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料。⑸選擇估價(jià)方法：資料特點(diǎn)+估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)（如類型等）+估價(jià)方法的適用條件，一般用多種方法⑹確定估價(jià)結(jié)果（最終估價(jià)）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)對(duì)于一些不可量化的影響因素，估價(jià)人員可對(duì)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報(bào)告中闡述理由。,當(dāng)估價(jià)師使用多個(gè)或更多的方法對(duì)價(jià)值進(jìn)行估算時(shí)，必須對(duì)使用有關(guān)方法得出的估算值進(jìn)行檢

11、查然后得出最后的結(jié)論。這個(gè)過程稱為調(diào)整過程。這里涉及三個(gè)基本的考慮因素： ①根據(jù)評(píng)估目的對(duì)每種方法的適合程度進(jìn)行檢查； ②對(duì)數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進(jìn)行考慮； ③對(duì)使用評(píng)估方法得出的價(jià)值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內(nèi)每個(gè)價(jià)值的價(jià)值位置（高、中、低）進(jìn)行考慮。 最后的價(jià)值仍取決于實(shí)際的市場(chǎng)信息和估價(jià)師的判斷和經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)結(jié)論很少以三種估價(jià)方法的簡(jiǎn)單平

12、均數(shù)為基礎(chǔ)。⑺估價(jià)報(bào)告 口頭報(bào)告 表格式報(bào)告 書面報(bào)告 敘述式報(bào)告,,,1.確定問題,2.制訂評(píng)估計(jì)劃,3.收集并分析有關(guān)數(shù)據(jù),4.使用估價(jià)方法,

13、5.得出估價(jià)結(jié)論,6.形成估價(jià)報(bào)告,一般數(shù)據(jù),標(biāo)的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù),可比財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù),收入法,成本法,銷售比較法,最有效和最佳使用,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3.房地產(chǎn)估價(jià)方法,3.1比較法比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值得一種方法。適用范圍：不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)交易案例與待估案例有較強(qiáng)相關(guān)性一般來(lái)說，比

14、較法比另兩種方法更簡(jiǎn)單也更直接，其計(jì)算的過程也常常較少，因此，評(píng)估判斷出錯(cuò)的可能性和數(shù)學(xué)錯(cuò)誤的可能性都較少。其所得出的估價(jià)判斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。,估價(jià)程序,收集交易案例,,案例1,案例2,案例3,交易情況、 期日、房地產(chǎn)狀況因素修正,比準(zhǔn)價(jià)格1,比準(zhǔn)價(jià)格2,比準(zhǔn)價(jià)格3,均值V=∑Vi/n,評(píng)估價(jià),,,,,,,,步驟：⑴調(diào)查最近銷售。對(duì)交易案例的銷售進(jìn)行調(diào)查；確定買主和賣主的動(dòng)機(jī)；找出有關(guān)銷

15、售日期、價(jià)格、條件等方面資料；⑵分析銷售。分析交易案例并將交易案例與待估不動(dòng)產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)標(biāo)的）進(jìn)行比較，考慮銷售時(shí)間、位置以及其他影響市場(chǎng)價(jià)值的因素。這個(gè)過程包括兩個(gè)部分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價(jià)對(duì)象之間的不同；第二是將交易案例之間的銷售價(jià)格差異與財(cái)產(chǎn)特征的差異相比較。我們應(yīng)努力發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格差異。⑶差別調(diào)整。判斷觀察到的差異是如何對(duì)被研究資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響的。通常將這些差異

16、作為對(duì)交易案例價(jià)格進(jìn)行“調(diào)整的因素”。⑷得出評(píng)估價(jià)值。根據(jù)交易案例的銷售對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值做出結(jié)論。,3.1.1收集可比銷售數(shù)據(jù),（1）選擇可比銷售一個(gè)銷售要成為可比對(duì)象應(yīng)滿足三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是一宗競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)。二，銷售應(yīng)該具備公開市場(chǎng)交易的資格。三，假設(shè)一個(gè)當(dāng)前的估價(jià)日，銷售應(yīng)該在近期發(fā)生。競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)：對(duì)于尋求購(gòu)買估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的潛在購(gòu)買者來(lái)說，一宗競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)合理替代的財(cái)產(chǎn)或可選擇的財(cái)產(chǎn)。該財(cái)產(chǎn)所處的地區(qū)、大

17、小形狀及其他一些財(cái)產(chǎn)特征與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)有足夠的相似之處以滿足買方的要求。開放市場(chǎng)交易：公開市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動(dòng)產(chǎn)銷售價(jià)格中包括動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。銷售日期應(yīng)相對(duì)接近估價(jià)日期。不動(dòng)產(chǎn)的供求將隨時(shí)間而變化并因此影響價(jià)值的變化。,收集可比交易實(shí)例（收集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例）盡可能的接近選取交易實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)：⑴可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范

18、圍內(nèi)的類似地區(qū)。“鄰區(qū)”是指財(cái)產(chǎn)群，這種財(cái)產(chǎn)群中的財(cái)產(chǎn)（絕大多數(shù)財(cái)產(chǎn)）具有相對(duì)類似的土地用途和價(jià)值。（“同質(zhì)”性要求）從更廣泛的意義上講，是指其居住和使用者有著某些共同聯(lián)系或特征的區(qū)域。物質(zhì)特性通常確定一個(gè)鄰區(qū)的界限，但一個(gè)鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。有助于確定某一財(cái)產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。⑵可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。大類用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等。⑶可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。大類結(jié)構(gòu)

19、：鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。⑷可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。⑸可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合。⑹可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。⑺可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。,需要什么樣的信息（1）銷售交易數(shù)據(jù)銷售日期（達(dá)成銷售價(jià)格的日期而不是銷售記錄的日期）銷售價(jià)格和銷售條款（達(dá)成的融資安排）：誰(shuí)提供以及是否為市場(chǎng)利率。應(yīng)對(duì)實(shí)際利率、付款計(jì)劃、分期償還期限

20、和到期日期有一定的理解。需要這些信息是為了理解是否因?yàn)槿谫Y的原因而應(yīng)該對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。要努力發(fā)現(xiàn)銷售價(jià)格中是否包括動(dòng)產(chǎn)。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動(dòng)產(chǎn)常常包括在銷售中。買主和賣主的動(dòng)機(jī)。家庭轉(zhuǎn)讓？虧本出售？承租人購(gòu)買？臨近財(cái)產(chǎn)的業(yè)主購(gòu)買？在收益性評(píng)估和商業(yè)評(píng)估中，銷售數(shù)據(jù)還應(yīng)包括有關(guān)財(cái)產(chǎn)收益和費(fèi)用方面的信息。（2）銷售實(shí)例的物理特征努力發(fā)現(xiàn)那些對(duì)被研究市場(chǎng)起著重要作用的財(cái)產(chǎn)特征

21、。這些可能包括：土地大小、形狀、地形、土壤等。一個(gè)或多個(gè)建筑的大小和性質(zhì)。建筑的年限及其設(shè)計(jì)和建設(shè)的質(zhì)量。,任何特別的特征，如廚房?jī)?nèi)置物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調(diào)、理想的景觀等。建筑的條件及其現(xiàn)代化質(zhì)量?？晒┑谋憷O(shè)施。財(cái)產(chǎn)方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴(yán)重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。(3)有關(guān)可比銷售的法律數(shù)據(jù)收集可比財(cái)產(chǎn)的某些法律特征。政府、民間、市場(chǎng)限制。（4）銷售財(cái)產(chǎn)的位置公交便利性、

22、學(xué)校，文化娛樂設(shè)施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。*應(yīng)檢查銷售財(cái)產(chǎn)周圍的財(cái)產(chǎn)，看其年限、價(jià)值、質(zhì)量、條件與用途是否與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的周圍的財(cái)產(chǎn)有根本不同。兩者鄰區(qū)之間的比較。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問題）（5）市場(chǎng)條件：應(yīng)考慮市場(chǎng)在銷售時(shí)處于什么狀態(tài)（6）有多少筆銷售實(shí)例對(duì)于每項(xiàng)評(píng)估，所需可比實(shí)例的數(shù)量并不固定。理想的數(shù)量部分取決于銷售實(shí)例的可比程度，還受銷售比較法中將要使用的方法的影響。（統(tǒng)計(jì)方法）,數(shù)據(jù)來(lái)源：政府記錄

23、、報(bào)刊、交易會(huì)、當(dāng)事人等。數(shù)據(jù)的證實(shí)：有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量：⑴對(duì)銷售進(jìn)行檢查。在很多評(píng)估中，常規(guī)的做法就是對(duì)可比銷售實(shí)例進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實(shí)地檢查的日期對(duì)財(cái)產(chǎn)的施工。⑵通過其他信息來(lái)源對(duì)已獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉檢查。3.1.2可比銷售的分析與調(diào)整（1）比較銷售的基本方法A.直接比較法：將銷售財(cái)產(chǎn)直接與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行比較。技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷售交易和財(cái)產(chǎn)特征都應(yīng)與被評(píng)估

24、的財(cái)產(chǎn)大致類似；此外，該技巧嚴(yán)重依靠評(píng)估師的直覺來(lái)判斷哪一宗銷售財(cái)產(chǎn)對(duì)買主更具吸引力。B.要素比較法銷售交易以及有關(guān)財(cái)產(chǎn)的關(guān)鍵特征被稱為比較要素。比較的四要素：銷售條款、銷售時(shí)間、位置因素、物理因素銷售條款——銷售條款可以確定銷售價(jià)格,(2)對(duì)銷售進(jìn)行比較和調(diào)整的程序包括兩個(gè)步驟：A.對(duì)上述銷售要素進(jìn)行比較分析；B.對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整以反映所發(fā)現(xiàn)的差異。A.對(duì)上述銷售要素進(jìn)行比較分析步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確

25、定各可比銷售和財(cái)產(chǎn)標(biāo)的之間的重大差異。（比較要差異并觀察哪些差異對(duì)價(jià)格差異構(gòu)成了主要影響）B.對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整以反映所發(fā)現(xiàn)的差異注意幾個(gè)問題：一是銷售調(diào)整應(yīng)該是合理的。換句話說，調(diào)整的金額應(yīng)該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應(yīng)該同時(shí)適用每筆銷售。（3）調(diào)整的原則A.應(yīng)對(duì)銷售財(cái)產(chǎn)（及其價(jià)格）進(jìn)行調(diào)整使其更接近財(cái)產(chǎn)標(biāo)的。永遠(yuǎn)記住：應(yīng)該根據(jù)標(biāo)的進(jìn)行調(diào)整。B.根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。重要的并不是評(píng)估師個(gè)人對(duì)差異的反映，而是

26、市場(chǎng)對(duì)差異的反映。C.按正確順序進(jìn)行調(diào)整。這通常是指首先進(jìn)行一般調(diào)整，然后對(duì)具體特征進(jìn)行調(diào)整。合理的調(diào)整順序應(yīng)該是：銷售條款、時(shí)間和市場(chǎng)條件、位置、物理特征。（4）調(diào)整類型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、,3.1.3幾個(gè)重要方面的調(diào)整（1）銷售條款A(yù).建立價(jià)格可比基礎(chǔ)應(yīng)對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其成交價(jià)格內(nèi)涵相同、口徑一致、相互可比。5個(gè)方面：⑴統(tǒng)一付款方式；⑵統(tǒng)一采用單價(jià)；⑶統(tǒng)一幣種與貨

27、幣單位；⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑸統(tǒng)一面積單位。*統(tǒng)一付款方式：要求知道該銷售價(jià)格下達(dá)成的融資安排。融資安排：計(jì)息方式、付款期限、利息、融資提供形式、特殊條款。問題的核心在于由于交易實(shí)例之間或交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在這些條件上的差異使得價(jià)格缺乏可比性，因?yàn)樽罱K成交實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格不一致。例：由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用分期付款的方式進(jìn)行，但付款方式不同，使得實(shí)際價(jià)格會(huì)不同。甲交易實(shí)例成交價(jià)80萬(wàn)元，首付16萬(wàn)，半年后

28、付32萬(wàn)，余款32萬(wàn)一年后付清；乙交易實(shí)例成交價(jià)80萬(wàn)元，首付16萬(wàn)，余款一年后付清。*盡管成交價(jià)格都為80萬(wàn)元，但實(shí)際價(jià)格不一樣。處理方式：以一次付清所需支付的金額為準(zhǔn)。,應(yīng)該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場(chǎng)利率。如在賣方以優(yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到的優(yōu)惠可能被較高的價(jià)格所抵消。（增量融資資本問題）特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。 交易情況修正

29、是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價(jià)格偏差。⑴有利害關(guān)系人之間的交易；⑵急于出售或急于購(gòu)買的交易；⑶交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；⑷交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易；⑸交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；（）⑹相鄰房地產(chǎn)的合并；⑺交易方式的差異。交易情況修正的方法：可比實(shí)例的成交價(jià)格*交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格 交易情況修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/交易案

30、例交易情況指數(shù),（2）交易期日修正是指將可比交易實(shí)例在成交期日的價(jià)格修正到待估房地產(chǎn)估價(jià)期日的價(jià)格。修正公式：交易實(shí)例在成交日期的價(jià)格*交易日期修正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/交易案例價(jià)格指數(shù)一般采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)進(jìn)行修正。定基價(jià)格植樹、環(huán)比價(jià)格指數(shù)。例：評(píng)估某宗房地產(chǎn)2001年9月末的價(jià)格，可比實(shí)例成交價(jià)3000元/平方米，成交日期2000年10月，另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2000

31、年6月末到2001年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2001年2月末到2001年9月末平均每月上漲2%。3000*（1+1.5%）4*（1+2%）7=3658（元/平方米）房地產(chǎn)指數(shù)----房?jī)r(jià)指數(shù) 地價(jià)指數(shù)成本投入法、 中位數(shù)價(jià)格法、 重復(fù)交易法、特征價(jià)格法、 加權(quán)平均法“同質(zhì)可比性要求”-----是指在價(jià)格指數(shù)編制過程中，報(bào)告期價(jià)格與基期價(jià)格的內(nèi)涵一致，可直接進(jìn)行對(duì)比。只有滿足這一要求，才能如實(shí)反映商品價(jià)格的

32、變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的特點(diǎn)，造成報(bào)告期和基期的交易難以是同一樣點(diǎn)，由此導(dǎo)致進(jìn)行比較的價(jià)格難以保持“同質(zhì)可比性”。,（3）位置和物理——房地產(chǎn)狀況修正是將交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況三個(gè)方面的修正。⑴區(qū)位狀況：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。⑵權(quán)益狀況：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條

33、件（如建筑容積率）等。⑶實(shí)物狀況：土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況；建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等www.tengjuan.com,修正方法：⑴直接比較修正：一般采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。⑵間接比較修正：設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀

34、況均與它逐項(xiàng)比較打分，然后將其所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。注意事項(xiàng)：⑴ 可比實(shí)例狀況，無(wú)論是區(qū)位、權(quán)益還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是其成交時(shí)的狀況，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候可能發(fā)生變化后的狀況。⑵由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，其價(jià)格影響的因素構(gòu)成及作用程度均有著很大的不同，因此在進(jìn)行修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重也應(yīng)有所不同。,3.2 收益法收益還原法是對(duì)土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。它是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)

35、若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象未來(lái)收益還原為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。適用范圍：以獲取收益為目的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)。,3.2.1 收益法的計(jì)算公式⑴最一般的公式⑵無(wú)限年且其他因素不變的公式⑶有限年且其他因素不變的公式⑷凈收益在前若干年有變化的公式⑸預(yù)知未來(lái)若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式⑹凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式⑺凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式⑻凈收益按一定比率遞增的公式⑼凈收益按一定比率

36、遞減的公式,估價(jià)程序,收益法,資本化率r確定,凈收益測(cè)算A=Ag-Ac,毛收入測(cè)算Ag,經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算Ac,收益價(jià)格測(cè)算,評(píng)估價(jià),,,,,,,3.2.2 凈收益的求取⑴凈收益的求取公式凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得收入。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付和不付租金）以及其他原因造成的收入損

37、失后所得到的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率＝運(yùn)營(yíng)費(fèi)用÷有效毛收入。對(duì)于某些類型的房地產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率有一個(gè)相對(duì)固定的范圍。凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。,⑵不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 凈收益的求取因估價(jià)對(duì)象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種情況：①出租型房地產(chǎn)凈收益的求取出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其

38、凈收益根據(jù)租賃資料求取。通常為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。租賃收入包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入。實(shí)際求取時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否扣除取決與租賃契約。*注意租金收入中是否含有動(dòng)產(chǎn)的租金收入。是否扣除取決于評(píng)估價(jià)值是否包含此部分。美文欣賞②直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是房地產(chǎn)所有者又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)

39、者利潤(rùn)沒有分開，需要從利潤(rùn)中將屬于房地產(chǎn)租金的部分剝離出來(lái)。,A. 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。B.工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。C.農(nóng)地，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資

40、利息等。③自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取此類凈收益的求取可以比照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。對(duì)于現(xiàn)實(shí)中包含有上述多種收益類型的房地產(chǎn)的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進(jìn)行綜合。⑶實(shí)際收益與客觀收益實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般不能用來(lái)估價(jià)，因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力等影響實(shí)際收益很大。客觀收益是指排除了實(shí)際收

41、益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的以外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。,⑷凈收益現(xiàn)金流的類型在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)各種狀況確定未來(lái)的凈收益現(xiàn)金流形式，以便選擇相關(guān)公式進(jìn)行計(jì)算。⑸收益年限的確定對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限的，就根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限。3.2.3 資本化率

42、資本化率又稱還原利率，是將不動(dòng)產(chǎn)純收益還原成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的利率或比例，其實(shí)質(zhì)是一種資本投資收益率。風(fēng)險(xiǎn)-收益認(rèn)識(shí)到資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，實(shí)際上就把握了求取資本化率的方法，即估價(jià)時(shí)所選用的資本化率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。資本化率選擇的重要性不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資風(fēng)險(xiǎn)的不同，資本化率也是不盡相同的。,不同資本化率下的評(píng)估價(jià)格,確定方法：⑴收益價(jià)格

43、比較法;通過收集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。⑵安全利率調(diào)整率（累加法）：以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率的方法。⑶收益排序插入法;找出不同類型投資的收益率并按照風(fēng)險(xiǎn)值大小從高到低進(jìn)行排序制成圖表，然后將估價(jià)對(duì)象與這些類型的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的投資風(fēng)險(xiǎn)確定其所在圖表中的位置從而確定其收益率的方法。 ⑷投資復(fù)合收益法：此法以購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款利

44、息率與自有資本的收益率的加權(quán)平均數(shù)來(lái)求取資本化率。 r=M*rM+(1-M)rEM----貸款價(jià)值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率； rM----抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率； rE----自有資金所要求的收益率,例子：1.待估房地產(chǎn)概括待估房地產(chǎn)為一24層寫字樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，占地面積2500平方米，建筑總面積26000平方米，土地使用

45、期50年，1998年落成，要求評(píng)估2003年5月的收益現(xiàn)價(jià)。2.評(píng)估過程⑴評(píng)估方法改房地產(chǎn)主要以出租方式經(jīng)營(yíng)，故選用收益還原法⑵數(shù)據(jù)資料該房地產(chǎn)可供出租面積16900平方米，每平方米租金100元/ 月，出租率為95％，建筑物原值為2600萬(wàn)元，輔助設(shè)施原值260萬(wàn)元，日常開支5萬(wàn)元，土地稅.房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)合計(jì)為總收入的8％⑶計(jì)算總收益16900*100*12*95％＝1926.6萬(wàn)元⑷計(jì)算總費(fèi)用建筑物折舊期按50

46、年計(jì)，殘值為0，輔助設(shè)施耐用年限為10年，殘值率5％年折舊費(fèi)＝2600 /50+260/10*95%＝76.7萬(wàn)元 年日常開支＝5*12＝60萬(wàn)元各項(xiàng)稅費(fèi)＝1926.6*8％＝154.1萬(wàn)元年總費(fèi)用＝76.7+60+154.1＝290.8萬(wàn)元,⑸計(jì)算純收益年純收益＝1926.6-290.8＝1635.8萬(wàn)元⑹計(jì)算價(jià)格按45年使用期，還原利率為10％，則房地產(chǎn)價(jià)格＝1635.8/10％*（1-1/（1+10％）45）＝1

47、6133.3萬(wàn)元,3.3 成本法成本法是指求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格（重置或重建價(jià)格），扣除折舊，以此估算對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格的方法。適用范圍：既無(wú)收益又行少發(fā)生交易的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估。注意：開發(fā)成本高并不一定意味著價(jià)格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價(jià)格就不應(yīng)該高。,估價(jià)程序,成本法,經(jīng)濟(jì)耐用年限確定,重置成本、重建成本確定,折舊計(jì)算D,成本價(jià)格測(cè)算V=C-D,評(píng)估價(jià),,,,,,3.3.1 房

48、地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度，來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列6大項(xiàng)構(gòu)成：⑴土地取得成本；⑵開發(fā)成本；⑶管理費(fèi)用；⑷投資利息；⑸銷售稅費(fèi)；⑹開發(fā)利潤(rùn)。⑴土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；②通過城市拆遷取得的，土地取得成本包

49、括拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；③在市場(chǎng)上“購(gòu)買”的，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和購(gòu)買時(shí)買方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)。⑵開發(fā)成本：是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括以下幾部分：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)工程中的稅費(fèi)。,⑶管理費(fèi)用：包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。在估價(jià)時(shí)通?？砂?/p>

50、土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以某一比率來(lái)估算。⑷投資利息：它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。（？）從估價(jià)的角度來(lái)看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開，不能算作利潤(rùn)。⑸銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費(fèi)，可以分為以下3類：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)（如由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)）等。 在估價(jià)

51、時(shí)，通常按售價(jià)的一定比率來(lái)估算。⑹開發(fā)利潤(rùn)：是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。 在估算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，盡管從理論上講，結(jié)果不會(huì)發(fā)生改變。,3.3.2 成本法的基本公式⑴最基本的公式 積算價(jià)格=重新購(gòu)置價(jià)格-折舊⑵適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷

52、售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)總用地面積⑶適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建筑成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)在求取建筑物部分時(shí)，不含土地土地取得成本、土地開發(fā)成本及投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)中所含的土地部分。⑷適用于舊有房地產(chǎn)的基本公式舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折

53、舊舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊,3.3.3重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。⑴重新購(gòu)建價(jià)格分為以下兩種形式：重建成本—是指采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。重置成本—是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)、按

54、股價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。⑵建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取辦法①單位比較法—是以建筑物整體，與價(jià)格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。主要有單位面積法和單位體積法。②分布分項(xiàng)法—是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的基本單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來(lái)估算重新購(gòu)建價(jià)格的方法。,分部分項(xiàng)法,③工料測(cè)量法—是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估

55、價(jià)時(shí)點(diǎn)的各該相同材料、設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。工程測(cè)量法,④指數(shù)調(diào)整法—運(yùn)用建筑物成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。3.3.4 建筑物折舊⑴建筑物折舊的概念和原因折舊—是會(huì)計(jì)學(xué)中用于衡量由于時(shí)間流逝、技術(shù)過時(shí)和市場(chǎng)變化等因素而引起的固定資產(chǎn)的磨損消耗和其他價(jià)值損失的

56、術(shù)語(yǔ)。①物質(zhì)上折舊—指建筑物隨著時(shí)間推移、風(fēng)吹日曬、使用等在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。自然老朽—主要由自然力的作用引起，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)有關(guān)，同時(shí)也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。正常使用的磨損—主要由人工使用引起，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)有關(guān)。意外的破壞損失—主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和人工方

57、面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。延遲維修的損壞—由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗損壞仍然存在、墻或地面有裂縫或洞等。,②功能折舊指隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人們居住習(xí)慣的改變等，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值得損失。一般憑經(jīng)驗(yàn)評(píng)估功能上的缺陷，對(duì)于可改造的則用所需費(fèi)用為其折舊額。③經(jīng)濟(jì)上的折舊指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因

58、素所造成的建筑物價(jià)值得損失。評(píng)估造成的資產(chǎn)貶值或消除這種不利影響需要投入的資金量。⑵求取建筑物折舊的方法（自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)）在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)。直線法—最簡(jiǎn)單的迄今使用最廣泛的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。定率法—用某一固定比率乘以房地產(chǎn)重新建造價(jià)格中扣除以折舊部分的余值，計(jì)算每年的折舊額。成新法—根據(jù)建筑物的建成年

59、代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。折舊計(jì)算時(shí)注意： (1)應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別 ⑵應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響估價(jià)實(shí)務(wù)中，通常以年限為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。,例子某宗房地產(chǎn)土地面積1000平方米，是10年前征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)每畝地花費(fèi)18萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)取得該類土地每平方米620元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使

60、用的，當(dāng)時(shí)造價(jià)每平方米600元，現(xiàn)時(shí)每平方米1200元，估計(jì)建筑物八成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 ⑴土地現(xiàn)值=620*1000=620000元 ⑵建筑物現(xiàn)值=1200*2000*0.8=1920000元 ⑶ 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)總價(jià)=620000+1920000=2540000元 ⑷估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)單價(jià)=2540000/2000=1270元,例子⑴估價(jià)對(duì)象概況某房地產(chǎn)為企業(yè)辦公大樓，土地面積為1

61、500平方米，建筑物總面積為5100平方米，建造日期為1992年，鋼混結(jié)構(gòu)。⑵估價(jià)要求需要評(píng)估該房地產(chǎn)2003年10月的市場(chǎng)價(jià)格⑶評(píng)估過程①選取估價(jià)方法，因無(wú)類似辦公大樓的交易實(shí)例，擬采用成本法估價(jià)。②估價(jià)公式：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格=土地的重新建造價(jià)格+建筑物重新建造價(jià)格-折舊⑷ 估價(jià)計(jì)算①求取土地的重新建造完全價(jià)值利用市場(chǎng)資料比較，得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為1200元/平方米，則土地總價(jià)為1500平方米*1200元/平方

62、米=180萬(wàn)元,②求取建筑物的重新建造完全價(jià)值經(jīng)過調(diào)查，建造與待估房地產(chǎn)類似的辦公大樓（鋼混結(jié)構(gòu)），其現(xiàn)時(shí)建筑物造價(jià)為1100元/平方米，以此作為該建筑物部分的重置單價(jià)，則建筑物總造價(jià)為5100平方米*1100元/平方米=561萬(wàn)元③求取建筑物折舊簡(jiǎn)單采用定額法，鋼混結(jié)構(gòu)的耐用年限為60年，殘值率為0，則建筑物的折舊總額為561*12/60=112.2萬(wàn)元④計(jì)算估價(jià)額房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格=180+561-112.2=628.8萬(wàn)

63、元 每平方米單價(jià)=628.8/0.51萬(wàn)平方米=1233元/平方米,3.3 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價(jià)等。注意：1.假設(shè)開發(fā)法是從開發(fā)商的角度分析，測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)

64、地購(gòu)置費(fèi)。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：是否根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價(jià)值。2.假設(shè)開發(fā)法以一定的假設(shè)或限制條件為前提。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價(jià)中涉及到的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，而且不考慮物價(jià)上漲的因素；假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻投入的。,3.3.1 假設(shè)開發(fā)法的

65、基本公式⑴ 最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)⑵按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式求生地價(jià)值、求毛地價(jià)值、求熟地價(jià)值、求在建工程價(jià)值、求舊房?jī)r(jià)值的公式。3.3.2 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為以下6個(gè)步驟：⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式；⑶估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；⑷預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；⑸

66、估計(jì)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；⑹進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。,⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況①土地的位置，所在城市、城市中所在區(qū)域以及具體的坐落情況。②土地面積大小、形狀、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度。③政府的規(guī)劃限制，規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等。④擁有的土地權(quán)利，權(quán)利性質(zhì)、使用年限以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方面規(guī)定等。⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式—主要目的在

67、于確定最佳使用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等；⑶估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間?？煞譃殚_發(fā)期（）和租售期（）。確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的投入、利息的負(fù)擔(dān)、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)，以及各項(xiàng)收入與支出的折現(xiàn)計(jì)算服務(wù)。比較法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)問題,⑷預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于出售的房地產(chǎn)，通常

68、采用比較法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)或采用比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。對(duì)于出租和直接經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，如寫字樓、賓館、商店、餐館等，可先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。⑸開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)在實(shí)際估價(jià)中估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)估算，估算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。比較法