萬(wàn)達(dá)中國(guó)地產(chǎn)基金案例分析萬(wàn)達(dá)

1、中國(guó)地產(chǎn)基金地產(chǎn)基金案例分析案例分析萬(wàn)達(dá)背景資料背景資料背景資料背景資料2005年6月，香港證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布了修訂后的產(chǎn)商可以按照該《守則》要求成立為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商開(kāi)辟了一個(gè)新的融資渠道上市的REIT。身為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志性企業(yè)的REIT上市。萬(wàn)達(dá)以舊城改造和住宅開(kāi)發(fā)起家“訂單地產(chǎn)”。憑借這個(gè)別樹(shù)一幟的商業(yè)模式商業(yè)模式，簡(jiǎn)而言之，就是把物業(yè)的歐倍德等世界知名企業(yè)，然后憑借著這些聲名顯赫的國(guó)際巨頭的市場(chǎng)號(hào)召力街鋪，賣給散戶投資者。憑借沃爾瑪常

2、順利，經(jīng)常能夠迅速收回由于萬(wàn)達(dá)從2001年至200510多個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，一舉成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商之首模式，是把做住宅的手法拿來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)割的發(fā)展模式后來(lái)也給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了很多的訴訟和糾紛半投資，但由于主力店租金水平低和后來(lái)應(yīng)對(duì)各種問(wèn)題商鋪的資金所有這些都使萬(wàn)達(dá)認(rèn)識(shí)到融資渠道對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的重要性良方。王健林傾向于RETIs上市是并購(gòu)物業(yè)和增發(fā)募資交替進(jìn)行以REIT上市，穩(wěn)定順暢的融資渠道2010年發(fā)展目標(biāo)，每年需要建設(shè)近初步估算每年需資金約80

3、億元上市籌備上市籌備上市籌備上市籌備2004年起，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始逐步停售轉(zhuǎn)租分割出售部分，此時(shí)的萬(wàn)達(dá)可能已經(jīng)開(kāi)始在考慮推出遺留問(wèn)題，為達(dá)到REITs的要求而進(jìn)行自身調(diào)整購(gòu)物中心被列為限制類項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)高層意圖通過(guò)海外作。2005年7月，萬(wàn)達(dá)獲得澳大利亞麥格理旗下優(yōu)先債的價(jià)格出售萬(wàn)達(dá)9家商業(yè)廣場(chǎng)的管理有限公司和商業(yè)發(fā)展有限公司中國(guó)地產(chǎn)基金案例分析：萬(wàn)達(dá)中國(guó)金融地產(chǎn)網(wǎng)特別策劃香港證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布了修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則要求成立REITs，注入

4、其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后再赴港上市為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商開(kāi)辟了一個(gè)新的融資渠道。越秀REIT快速啟動(dòng)，成為了第一支內(nèi)地在香港身為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志性企業(yè)的萬(wàn)達(dá)也摩拳擦掌，力爭(zhēng)推動(dòng)以舊城改造和住宅開(kāi)發(fā)起家，2001年首次介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在國(guó)內(nèi)第一家推憑借這個(gè)別樹(shù)一幟的商業(yè)模式，萬(wàn)達(dá)實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)的迅速擴(kuò)張就是把物業(yè)的二樓及以上樓層“量身定做”出租給沃爾瑪然后憑借著這些聲名顯赫的國(guó)際巨頭的市場(chǎng)號(hào)召力憑借沃爾瑪?shù)葒?guó)際零售巨頭的非凡號(hào)召力，萬(wàn)達(dá)產(chǎn)權(quán)商鋪

5、經(jīng)常能夠迅速收回項(xiàng)目投資的六成左右，大幅減少資金的沉淀，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)2005年間高速擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)從零開(kāi)始，在短短的四年之內(nèi)建造一舉成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商之首，資金鏈?zhǔn)志o張。這種產(chǎn)權(quán)商鋪出售的是把做住宅的手法拿來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，是資金鏈緊張情況下的無(wú)奈之舉模式后來(lái)也給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了很多的訴訟和糾紛。盡管此前出售底層產(chǎn)權(quán)式商鋪收回大但由于主力店租金水平低和后來(lái)應(yīng)對(duì)各種問(wèn)題商鋪的資金“補(bǔ)貼”，所有這些都使萬(wàn)達(dá)認(rèn)識(shí)到融資渠道對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的重要性，而R

6、EIT恰恰是解決這一問(wèn)題的上市，是因?yàn)樗吹搅薘ETIs的若干好處。REIT交替進(jìn)行，而且增發(fā)頻率和金額沒(méi)有太多的限制。如果萬(wàn)達(dá)能夠如愿順暢的融資渠道勢(shì)必將極大推動(dòng)萬(wàn)達(dá)的猛力擴(kuò)張。按照萬(wàn)達(dá)自己制定的每年需要建設(shè)近10個(gè)購(gòu)物中心，每個(gè)購(gòu)物中心大約投資億元。萬(wàn)達(dá)開(kāi)始逐步停售轉(zhuǎn)租。之前，包括北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在內(nèi)各地購(gòu)物中心都有此時(shí)的萬(wàn)達(dá)可能已經(jīng)開(kāi)始在考慮推出REIT的可能性，并且在努力解決歷史的要求而進(jìn)行自身調(diào)整。當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)金融政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施

7、控制購(gòu)物中心被列為限制類項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)資金鏈瞬間陷入緊繃狀態(tài)。海外REIT上市來(lái)解決自身的資金問(wèn)題，并最終選擇和麥格理銀行合萬(wàn)達(dá)獲得澳大利亞麥格理旗下投資銀行注資，以5000萬(wàn)美元和家商業(yè)廣場(chǎng)的28%股權(quán)；2005年底，萬(wàn)達(dá)基本完成對(duì)管理有限公司和商業(yè)發(fā)展有限公司的整合。這兩家公司分別負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地3房地產(chǎn)投資信托基金守則》，國(guó)內(nèi)房地注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后再赴港上市。這成為了第一支內(nèi)地在香港推動(dòng)旗下購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)第一家推

8、行擴(kuò)張?！坝唵蔚禺a(chǎn)”沃爾瑪、時(shí)代華納、然后憑借著這些聲名顯赫的國(guó)際巨頭的市場(chǎng)號(hào)召力，將一樓規(guī)劃成產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售非實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。在短短的四年之內(nèi)建造這種產(chǎn)權(quán)商鋪出售的是資金鏈緊張情況下的無(wú)奈之舉。這種產(chǎn)權(quán)分盡管此前出售底層產(chǎn)權(quán)式商鋪收回大，資金仍然匱乏。恰恰是解決這一問(wèn)題的一般的運(yùn)作模式如果萬(wàn)達(dá)能夠如愿按照萬(wàn)達(dá)自己制定的每個(gè)購(gòu)物中心大約投資8億10億元，包括北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在內(nèi)各地購(gòu)物中心都有并且在努力解決歷史國(guó)內(nèi)金融政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施控制，