物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響分析.pdf

1、本課題研究旨在通過(guò)梳理物業(yè)稅的基礎(chǔ)理論，結(jié)合近幾年房?jī)r(jià)的走勢(shì)及其原因，分析物業(yè)稅開(kāi)征的影響，進(jìn)而提出一系列合理建議。本課題研究以經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基本依據(jù)全面梳理當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)稅制領(lǐng)域的相關(guān)理論，通過(guò)深入的數(shù)據(jù)解析探究房?jī)r(jià)起伏的歷史根源和直接原因，運(yùn)用矛盾分析的方法，客觀闡述關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅的諸多相關(guān)問(wèn)題，從中國(guó)國(guó)情出發(fā)提出了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的主要策略和基本原則。
　　 物業(yè)稅理論可分為兩大派別——受益論和新論。受益論

2、認(rèn)為物業(yè)稅能夠提高地方政府公共服務(wù)配置效率，它來(lái)源于社區(qū)居民，完全用于提高地方公共服務(wù)水平，使納稅者受益，因而是一種有效的稅種。新論認(rèn)為，物業(yè)稅是最終加于資本所有者身上的地方稅，它在全國(guó)范圍內(nèi)造成資本流出高稅率社區(qū)，流入低稅率社區(qū)，因而造成資源配置無(wú)效。物業(yè)稅的理論爭(zhēng)論并沒(méi)有得出最后定論，在實(shí)證研究中，兩種理論都可以找到支持自己的依據(jù)。而對(duì)于不同國(guó)家的不同歷史階段，兩種理論都能夠分別找到自己的價(jià)值所在。
　　 自進(jìn)入21世紀(jì)起，

3、至2008年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)一直呈高速度持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。2008年以來(lái)，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌現(xiàn)象。中國(guó)房?jī)r(jià)的起伏漲落引起了學(xué)界的高度關(guān)注，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性發(fā)展規(guī)律被作為一項(xiàng)重要課題納入諸多學(xué)者的研究視野。事實(shí)上，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格總的趨勢(shì)是上升的，所謂的“周期性發(fā)展規(guī)律”僅僅是一種暫時(shí)的相對(duì)現(xiàn)象，這一點(diǎn)目前隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已逐步顯現(xiàn)。關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總趨勢(shì)與相對(duì)起伏之間的有機(jī)矛盾，可以從房?jī)r(jià)上漲歷史根源的長(zhǎng)期性與房?jī)r(jià)回落外在因素的有限

4、性兩個(gè)方面來(lái)理解。
　　 探討物業(yè)稅的開(kāi)征問(wèn)題必須先要理清適合中國(guó)國(guó)情的理論選擇，根據(jù)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，受益論更適合作為開(kāi)征物業(yè)稅的理論基礎(chǔ)。在這一基礎(chǔ)上對(duì)中國(guó)物業(yè)稅展開(kāi)研究，稅負(fù)歸宿是一個(gè)不能繞過(guò)的問(wèn)題。房地產(chǎn)價(jià)值是由多種因素綜合作用的結(jié)果，物業(yè)稅作為其中的一個(gè)重要因素，其改革必定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。但是我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)價(jià)值并不會(huì)因?yàn)橐粌蓚€(gè)因素的出現(xiàn)而造成房?jī)r(jià)的大幅變化，開(kāi)征物業(yè)稅還不是足以影響房?jī)r(jià)高低的根

5、本原因，最終房地產(chǎn)價(jià)值的變化還是取決于供求關(guān)系。
　　 應(yīng)該全面客觀認(rèn)識(shí)物業(yè)稅開(kāi)征的意義，尤其要看到開(kāi)征物業(yè)稅必須具備稅制體系、評(píng)估系統(tǒng)和法律制度方面的條件，且由于物業(yè)稅開(kāi)征爭(zhēng)議比較大，所牽涉的工作和部門比較多，物業(yè)稅的推行有相當(dāng)大的難度。因而開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)著重處理好權(quán)利和義務(wù)、稅賦(稅率)高低、免征和非免征經(jīng)營(yíng)、物業(yè)和閑置物業(yè)稅負(fù)、商品房和小產(chǎn)權(quán)房等五方面的關(guān)系。
　　 本課題研究的基本結(jié)論是，物業(yè)稅改革是保障房地產(chǎn)業(yè)健