重慶市商品住宅價格與土地價格互動性研究.pdf

1、近年來，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、住房分配制度改革和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推動著我國房地產(chǎn)市場日益繁榮，城市商品住宅價格隨之持續(xù)快速上漲：另一方面，隨著土地出讓制度改革的不斷深化，土地價格也開始一路攀升。城市房價和地價是房地產(chǎn)價格體系的主體，兩者關(guān)系是否協(xié)調(diào)，對房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、城市土地利用效率等重要方面都有著極大的影響；同時，商品住宅及住宅用地的價格更直接關(guān)系到城市居民的切身利益。以及我國“居者有其屋”的住房政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。可見，土地價格、商品住宅價格

2、及其關(guān)系問題的研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。該問題已成為當(dāng)前社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)，然而，就商品住宅價格與土地價格孰因孰果的問題，存在著很大的爭議。重慶市土地出讓制度及住房制度改革的全面實(shí)施以來，房地產(chǎn)市場供求發(fā)生了明顯變化，商品住宅價格和城市住宅用地價格出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢，二者之間的關(guān)系也發(fā)生了顯著變化。為了揭示重慶市商品住宅價格與地價的具體關(guān)系，從而為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)提供決策參考，促進(jìn)重慶市房地產(chǎn)市場健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展，本文開展了重

3、慶市商品住宅價格與土地價格的互動性研究。 本研究充分運(yùn)用了重慶市近年來商品住宅價格和住宅用地價格的相關(guān)數(shù)據(jù)資料。以地租地價理論、市場供求理論、區(qū)位理論等為指導(dǎo)，采用了理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合、定性分析和定量分析相結(jié)合等多種方法。 全文共分為7個章節(jié)，研究內(nèi)容及結(jié)論概括如下： 第1章緒論，對本研究的研究背景、研究目的及意義、研究內(nèi)容、研究方法及技術(shù)路線進(jìn)行了介紹。 第2章介紹了研究的理論基礎(chǔ)。首先對城市土地

4、與土地價格、商品住宅與商品住宅價格進(jìn)行了概念界定，剖析了商品住宅價格和土地價格的特征、形成和構(gòu)成因素；介紹了本研究所借鑒的理論基礎(chǔ)，包括地租地價理論、市場供求理論和區(qū)位理論。 第3章研究了商品住宅價格與土地價格互動機(jī)理的一般規(guī)律。該章分別分析了土地價格對商品住宅價格的影響和商品住宅價格對土地價格的影響，以及這二者在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的是如何相互轉(zhuǎn)化的。 第4章對1997年～2006年重慶市商品住宅和住宅用地的供給、需求及其

5、供求平衡狀況進(jìn)行了分析，以此作為二者價格關(guān)系研究的基礎(chǔ)。 第5章是本研究中實(shí)證分析的核心部分。該章首先對商品住宅價格和土地價格的走勢和變動特征進(jìn)行了分析；然后選取2000年～2006年商品住宅價格季度指數(shù)和住宅用地價格季度指數(shù)，采用Granger因果檢驗(yàn)方法，對商品住宅價格和住宅用地價格的因果關(guān)系進(jìn)行了定量分析，通過檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，在不同滯后期下，重慶市商品住宅價格與土地價格呈現(xiàn)出不同的因果聯(lián)系。同時，綜合前面與本章的分析，得出結(jié)論，

6、即商品住宅價格對地價存在一定的影響，地價對商品住宅價格的影響在一定階段也同樣存在，但地價上漲并不能構(gòu)成房價上漲的決定性因素，二者的漲跌最終還是由社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和各自的供給和需求所決定。 第6章對策建議，針對分析結(jié)果，從供需角度提出從完善土地供給機(jī)制、調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)市場監(jiān)管和引導(dǎo)消費(fèi)者意識等幾個方面著手，提出調(diào)控重慶市地價、商品住宅價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的對策建議。 第7章結(jié)論和展望，對全文研究做了總結(jié)，提