城市商品住宅特征價格問題研究.pdf

1、在市場經(jīng)濟條件下，城市住房這一重要資源只有在市場機制的作用下才能實現(xiàn)最佳配置，城市住房價格則是城市住房市場運行的中心環(huán)節(jié)。因此，研究城市住房價格影響因素及其作用機制對住房市場具有十分重要的意義。 住宅價格受多種因素的影響，從微觀方面考慮，由于住宅產(chǎn)品是一種異質(zhì)性商品，產(chǎn)品之間在構(gòu)成使用價值的各個特征之間有明顯的差異。國外較多的學(xué)者從特征價格(hedonic price)的視角出發(fā)構(gòu)建模型進行研究，而國內(nèi)學(xué)者目前對住宅價格問題，大

2、多數(shù)從住宅市場的供求關(guān)系、住宅價格的構(gòu)成、住宅政策等方面出發(fā)進行定性研究。到目前為止，國內(nèi)只有屈指可數(shù)的學(xué)者通過對住宅購買者在區(qū)位條件、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里環(huán)境等方面的偏好進行調(diào)查，實證研究住宅特征和住宅價格之間的數(shù)量關(guān)系。如何把特征價格理論應(yīng)用于住宅價格分析之中，構(gòu)建其特征價格模型研究城市的住宅價格，這正是本文試圖解決的問題。 本文主要從特征價格理論的基礎(chǔ)入手分析，結(jié)合國內(nèi)外文獻，將住宅特征主要分為區(qū)位特征、建筑特征和鄰里特征三大類

3、，進一步構(gòu)建了住宅特征價格理論模型。在實證分析中，結(jié)合大連市二手房住宅市場情況，利用特征價格模型采集了150組住宅樣本數(shù)據(jù)進入模型并對住宅特征進行深入分析，并從計量經(jīng)濟學(xué)角度對模型進行了估計檢驗，證明了模型的可行性。實證研究表明，住宅特征對住宅價格的影響程度是有差異的，影響最大的是建筑面積，其次是周邊環(huán)境。 論文重點研究的內(nèi)容如下： 第一部分：結(jié)合住宅房地產(chǎn)本身異質(zhì)性的特點，分析了特征價格法在住宅價格應(yīng)用的重要作用，說明

4、特征價格法研究的理論意義和現(xiàn)實意義。 第二部分：研究了特征價格模型的理論。Lancaster偏好理論和Rosen的特征市場均衡分析為特征價格模型奠定了理論基礎(chǔ)。并介紹了特征價格模型的構(gòu)建條件、模型形式、模型估計中存在的問題。 第三部分：研究了特征價格模型的構(gòu)建。分別分析了在商品住宅中特征價格模型變量的選擇、變量的量化、模型的選擇。 第四部分：結(jié)合大連市二手房住宅市場的樣本，對商品住宅特征價格進行了實證研究。將住宅