[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)04房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第4章房地產(chǎn)價(jià)格

1、第四章 房地產(chǎn)價(jià)格,,學(xué)習(xí)目標(biāo),1.土地價(jià)格的內(nèi)含、特征、本質(zhì)與分類2.建筑物價(jià)格的構(gòu)成、建筑物的折舊3.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及種類4.影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素,主要內(nèi)容,第一節(jié) 土地價(jià)格第二節(jié) 建筑物價(jià)格第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格第四節(jié) 影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素,第一節(jié) 土地價(jià)格,土地價(jià)格的內(nèi)涵土地價(jià)格的形成土地價(jià)格的構(gòu)成本質(zhì)土地價(jià)格的種類不同類型地價(jià)之間的關(guān)系土地價(jià)格的變動(dòng)土地價(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,一、土地價(jià)格的內(nèi)涵,

2、土地價(jià)格是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購(gòu)買價(jià)格，是地租的資本化。,地租=地價(jià)的利息收入=地價(jià)×資本化率地價(jià)=地租/資本化率,從賣方來(lái)講，土地價(jià)格是所出租或者出售土地的地租資本化的收入；從買方來(lái)講，土地價(jià)格是資本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期間（一定年限土地使用權(quán)交易時(shí)）或無(wú)限年期間（土地所有權(quán)交易時(shí)）地租的折現(xiàn)值。如以V為土地價(jià)格，ai為第i年的地租，r為折現(xiàn)率（假定折現(xiàn)率不變），則土地價(jià)格用公式表示為：

3、 V=∑ai/(1+r)i,1、土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；2、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定；3、土地價(jià)格主要由地產(chǎn)供求決定；4、土地價(jià)格呈明顯上升趨勢(shì)；5、土地價(jià)格具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。,土地價(jià)格的主要特征,土地的價(jià)格是由供求決定的。土地和其他商品一樣，其價(jià)格是由供求相互作用形成的。如下圖所示。,,,,,,,,土地?cái)?shù)量,m,O,p,p′,d,d′,s,價(jià)格,圖4—1 土地供給條件下地價(jià)的決定,二、土地價(jià)格的形成,

4、土地面積的有限性決定了純自然土地的供給是有限的。,,,,,,,,,,,,土地?cái)?shù)量,m,O,p1,p2,p3,p,s1,ss,sm,d1,d,價(jià)格,圖4—2 土地供給隨時(shí)間變化條件下地價(jià)的決定,一塊土地可以有多種用途，對(duì)某一用途的土地來(lái)說(shuō)，其供給并非是固定的。,二、土地價(jià)格的形成,1、理論上的土地價(jià)格：從理論上講，土地價(jià)格由土地物質(zhì)價(jià)格和土地資本價(jià)格構(gòu)成。土地是由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成，與此對(duì)應(yīng)，地租是由土地物質(zhì)所要求的真正地租和土

5、地資本所要求的租金性質(zhì)的地租構(gòu)成的。真正地租包括絕對(duì)地租和由土地及位置優(yōu)劣而產(chǎn)生的級(jí)差地租。租金性質(zhì)的地租又可區(qū)分為某塊“土地本身的土地資本地租”和“外部輻射地租”。土地本身的土地資本地租是土地資本的單位時(shí)間損耗量（折舊及利息）。土地的外部輻射性地租是指該宗土地以外的大型基本建設(shè)（如道路、商場(chǎng)、劇院、公園、工廠等），會(huì)對(duì)該宗土地產(chǎn)生好的或壞的輻射作用，從而使該宗土地的地租有所增加或減少。,三、土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì),,理論上我國(guó)城鎮(zhèn)

6、土地價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成可表示為：,2、土地價(jià)格與土地交易額：土地價(jià)格是土地原始價(jià)值、公共投資與環(huán)境改良價(jià)值、私人投資改良價(jià)值、未來(lái)價(jià)值四項(xiàng)因素在地理空間的結(jié)合，而表現(xiàn)出來(lái)的土地貨幣交易額。土地的原始價(jià)值，不是人力能夠創(chuàng)造的，對(duì)該部分價(jià)值的估計(jì)很困難。在新城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中，往往將城市邊緣土地的農(nóng)業(yè)利用價(jià)值，作為其用于城市建設(shè)用地時(shí)的機(jī)會(huì)成本，稱為城市土地的原始價(jià)值。公共投資與環(huán)境改良價(jià)值，是包括政府部門進(jìn)行的各種公共建設(shè)以及私人部門在土地之

7、上進(jìn)行的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)城市環(huán)境的改良所形成的土地價(jià)值。私人投資改良價(jià)值是指?jìng)€(gè)人投資于某塊土地上，使得該土地的價(jià)值增加的部分。未來(lái)價(jià)值是尚未實(shí)現(xiàn)的，潛在的價(jià)值。比如農(nóng)地在轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地前，價(jià)值較低，轉(zhuǎn)化后價(jià)值增加，用途轉(zhuǎn)化前的預(yù)期價(jià)值增加就是未來(lái)價(jià)值。,三、土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì),圖4—4 城市土地及農(nóng)地價(jià)格比較,3、土地價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格由純農(nóng)地價(jià)格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價(jià)格的預(yù)期增值（也可能是減值，即可能為負(fù)數(shù)）、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)

8、補(bǔ)償費(fèi)、可達(dá)性（區(qū)位）價(jià)值構(gòu)成。,三、土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì),按不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分出多種土地價(jià)格：市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)課稅價(jià)格、征收價(jià)格、抵押價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)評(píng)估價(jià)格,四、土地價(jià)格的種類,市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值,市場(chǎng)價(jià)格可以稱為交易價(jià)格，是指在市場(chǎng)交易中，特定交易的買賣雙方實(shí)際成交的貨幣額。最公平、最可能的市場(chǎng)價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是一資產(chǎn)在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，

9、買賣雙方行為精明且對(duì)市場(chǎng)行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。,土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格,土地所有權(quán)價(jià)格是買賣土地所有權(quán)的價(jià)格，是無(wú)限期地租的折現(xiàn)值。土地使用權(quán)價(jià)格是一定年限內(nèi)使用土地的權(quán)利的價(jià)格，是若干年限內(nèi)地租的折現(xiàn)值。,基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域的平均價(jià)格。標(biāo)

10、定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗土地在正常市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。（公告地價(jià)）,基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià),,,課稅價(jià)格是政府課征與土地價(jià)值有關(guān)的稅時(shí)所確定的土地價(jià)格。征收價(jià)格是政府征收農(nóng)村集體所有的土地、用地人合法占有的土地時(shí)，向土地所有者或土地使用者支付的貨幣額。抵押價(jià)格是以土地為抵押擔(dān)保借

11、款時(shí)，貸款人確定的土地抵押物價(jià)值。,課稅價(jià)格、征收價(jià)格、抵押價(jià)格,評(píng)估價(jià)格是具備評(píng)估資格的估價(jià)人員，運(yùn)用科學(xué)的方法和技術(shù)手段，對(duì)照有關(guān)的法律規(guī)定和評(píng)估規(guī)則所確定的土地價(jià)格。（基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)屬于評(píng)估價(jià)格）,評(píng)估價(jià)格,樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為700元/ m2 ，乙土地的單價(jià)為510元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，此時(shí)明智的買者會(huì)購(gòu)買哪塊土地？若甲土

12、地的容積率為5，乙土地的容積率為3，此時(shí)你會(huì)購(gòu)買甲土地還是乙土地？,總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià),地王喊不停，房?jī)r(jià)不可控？不出地王能否打消漲價(jià)預(yù)期？,2013年9月25日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智在召集地方國(guó)土資源負(fù)責(zé)人開座談會(huì)時(shí)指出，一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，影響市場(chǎng)預(yù)期，抬升了房?jī)r(jià)。要求年底之前，供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價(jià)，務(wù)必做到不再出“地王”。,“地王”頻頻而出，讓市場(chǎng)心驚肉跳。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近4個(gè)月

13、來(lái)，一線城市已誕生13個(gè)地王。,2013年9月 4日北京農(nóng)展館地塊以“突破想象力”的方式拍出 7. 3萬(wàn)元 /平方米的樓面地價(jià)。,地王年年有，今年特別多,,,,,,,,,,,,,,,,1,3,5,7,9,a,b1,b2,c,土地價(jià)格,投資者,圖4—6 土地價(jià)值在市場(chǎng)中的實(shí)現(xiàn)過(guò)程,五、不同類型地價(jià)之間的關(guān)系,假設(shè)評(píng)估的土地開發(fā)價(jià)值為c，評(píng)估價(jià)格為a?，F(xiàn)在土地推向市場(chǎng)：（1）第一天，8號(hào)投資者出資小于a，1號(hào)投資者等于a，這時(shí)土地所有者

14、會(huì)怎么做？（2）第二天，7號(hào)投資者出資略高于a，而2號(hào)投資者出資高于7號(hào)，這時(shí)土地所有者會(huì)怎么做？（3）之后投資者6號(hào)和9號(hào)也加入游戲中，抬高了土地市場(chǎng)價(jià)格；（4）然后再有投資者3、4、5號(hào)加入。,8,6,4,2,土地價(jià)格變動(dòng)的機(jī)理：土地價(jià)格是地租的資本化，因而地租量和利息率是決定地價(jià)變動(dòng)的最直觀因素；從土地價(jià)格由資本價(jià)格和物質(zhì)價(jià)格構(gòu)成來(lái)看，還可以因?yàn)檫@兩個(gè)構(gòu)成部分的變動(dòng)而變動(dòng)。,六、土地價(jià)格的變動(dòng),土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及其形態(tài)

15、 從各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的地價(jià)變動(dòng)歷史來(lái)看，地價(jià)是呈波浪式增長(zhǎng)的，這主要是由于以下幾方面的原因：地價(jià)受經(jīng)濟(jì)周期的影響而波動(dòng)，且波動(dòng)幅度超過(guò)經(jīng)濟(jì)周期；土地市場(chǎng)的供求變化，往往出現(xiàn)循環(huán)變動(dòng)；影響土地價(jià)格的有多種因素，這些因素的變化是參差錯(cuò)落、互有消長(zhǎng)的，且在時(shí)空上表現(xiàn)各異，地價(jià)的變化必然是隨時(shí)間起伏跌宕、空間上千差萬(wàn)別。,六、土地價(jià)格的變動(dòng),濟(jì)南地價(jià)指數(shù),,日本1983-2008年地價(jià)走勢(shì)圖,,土地價(jià)格增長(zhǎng)的形態(tài)可以分為三種：投資性

16、增值、供求性增值、用途性增值。（1）投資性增值：包括宗地直接投資增值和外部投資輻射性增值。（2）供求性增值：也可以稱為稀缺性增值，是指隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)面積有限的土地需求，日益增加，從而導(dǎo)致地價(jià)的上漲。（3）用途性增值：是指像農(nóng)地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)地、工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地等土地用途發(fā)生變化或預(yù)期可能將要發(fā)生變化而引起的土地價(jià)格上漲。,土地價(jià)格增長(zhǎng)的形態(tài),（1）地價(jià)與經(jīng)濟(jì)周期地價(jià)受國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的影響而呈現(xiàn)周期性波動(dòng)。（2）地價(jià)上

17、漲可能對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成的不良影響住宅問(wèn)題難以解決；公共事業(yè)難以開展；地價(jià)上漲引發(fā)土地投機(jī)，投機(jī)者將土地閑置不用，可能會(huì)造成城市邊緣地帶的無(wú)序開發(fā)，既影響城市健康發(fā)展，又造成公共設(shè)施的浪費(fèi)；土地投機(jī)盛行，造成不勞而獲及社會(huì)財(cái)富分配的不公平，土地投機(jī)又引發(fā)地價(jià)上漲，形成惡性循環(huán)。,七、土地價(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,（3）地價(jià)投機(jī)和泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不良影響1）投機(jī)和泡沫造成的價(jià)格暴漲，會(huì)使對(duì)產(chǎn)品的需求增加，從而使價(jià)格更加急劇上升，導(dǎo)致

18、虛假的繁榮；另一方面，投機(jī)和泡沫造成的價(jià)格暴跌，會(huì)導(dǎo)致需求的突然減少，引發(fā)價(jià)格急劇下降，從而人為的導(dǎo)致企業(yè)虧損和經(jīng)濟(jì)蕭條。這就造成供求的脫節(jié)，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)法有秩序的進(jìn)行。2）投機(jī)和泡沫造成的虛假繁榮，會(huì)使得信用過(guò)度膨脹，以至于泡沫破裂時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)之間就會(huì)出現(xiàn)信用的相互拖欠甚至不能償還的現(xiàn)象，信用渠道的中斷或阻滯會(huì)給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果。,七、土地價(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,第二節(jié) 建筑物價(jià)格,建筑物價(jià)格的構(gòu)成建筑物折舊,

19、建筑物為新建成的狀態(tài)時(shí)，其價(jià)格主要由以下幾部分組成：（1）建筑工程費(fèi)用：包括一般土建工程、給排水工程、采暖通風(fēng)工程、電氣照明工程費(fèi)用；（2）設(shè)備及安裝工程費(fèi)用：包括機(jī)械設(shè)備及安裝工程、電氣設(shè)備及安裝工程費(fèi)；（3）其他費(fèi)用：包括設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、概預(yù)算編制費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、合同預(yù)算審查費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利潤(rùn)等。,一、建筑物價(jià)格的構(gòu)成,如建筑物是一個(gè)已經(jīng)使用若干年的建筑物，那么該建筑物的價(jià)格，就是用該

20、建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格減去價(jià)值損耗（價(jià)值損耗一般以折舊表示）。重置價(jià)格要求重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格要求重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。“重置”要求具有同等的功能效用，而”重建”要求是完全相同的復(fù)制品（copy）。,一、建筑物價(jià)格的構(gòu)成,建筑物價(jià)格的變動(dòng)，一般是以單位建筑面積個(gè)別價(jià)格的平均水平來(lái)衡量的。建筑物價(jià)格的變動(dòng)，是由于影響建筑物價(jià)格的多種因素的變化造成的

21、，這些因素有構(gòu)造、裝修、設(shè)備、規(guī)模、用途、地區(qū)、物價(jià)水平等等。,二、建筑物價(jià)格的變動(dòng),折舊類型建筑物折舊可能來(lái)源于三種情況：由于長(zhǎng)期使用而產(chǎn)生的建筑物實(shí)體的老化和損壞，可以稱為建筑物實(shí)體損壞；（物質(zhì)折舊）由于市場(chǎng)變化、生活習(xí)慣的改變，原建材、原房屋布局和結(jié)構(gòu)等不適應(yīng)人們的新需求而產(chǎn)生的功能性貶值；（功能折舊）由于不動(dòng)產(chǎn)所處周圍環(huán)境的改變而導(dǎo)致的效用降低、市場(chǎng)行情走低等而產(chǎn)生的外部性貶值。（外部折舊或經(jīng)濟(jì)折舊）,三、建筑物折舊,市

22、場(chǎng)提取法,,年齡——壽命法,分解法,,,,折舊估算方法,折舊的估算方法,第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的種類,征地安置費(fèi) 耕地占用稅,小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi) 開發(fā)單位管理費(fèi),開發(fā)投資資本利息 開發(fā)投資利潤(rùn),,土地使用權(quán)價(jià)格 拆遷安置費(fèi),小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi) 開發(fā)單位管理費(fèi),開發(fā)投資資本利息 開發(fā)投資利潤(rùn),,勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑材料、設(shè)備費(fèi),建筑施工費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi),建設(shè)單位向政府部門繳納的有關(guān)稅費(fèi),建設(shè)單位建

23、筑資本投資利息、利潤(rùn),建筑物出售前的保管、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用,推銷費(fèi) 建筑物銷售有關(guān)稅費(fèi),銷售經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),,,“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價(jià),舊城區(qū)改造地價(jià),建筑物生產(chǎn)成本,建筑物銷售成本,,,土地價(jià)格,建筑物價(jià)格,,房地產(chǎn)價(jià)格,一、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成,北京市商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成,1、土地開發(fā)費(fèi)。征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、七通一平費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)、土地出讓金。 2、房屋開發(fā)費(fèi)。房屋建安工程費(fèi)、附屬工程（煤氣調(diào)壓站、變電站等）、室外工程（小區(qū)紅線內(nèi)的

24、上水、雨污水、電力、電信、煤氣、天然氣等工程）。 3、各種配套及稅費(fèi)。公共建筑配套工程、小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的各種公共福利設(shè)施。環(huán)衛(wèi)綠化工程。四源費(fèi)（自來(lái)水、污水、煤氣或天然氣、熱力）。大市政費(fèi)（指征用生地向當(dāng)?shù)厥姓患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等 ）。兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加）。限制粘土磚使用保證金。管理費(fèi)。4、利潤(rùn)。,,商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格廉租金、準(zhǔn)成本（福利）租金、成本（標(biāo)

25、準(zhǔn)）租金、市場(chǎng)（理論）租金,二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類,商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格,商品房?jī)r(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，由完整的土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成（包括建筑物的所有權(quán)和若干年的土地使用權(quán)）。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格是向中低收入階層出售的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，包括建筑物價(jià)格和不完全土地價(jià)格（包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)）。具體包括：（1）征地及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；（2）勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；（3）住宅建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)；（4）小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營(yíng)性公

26、用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（5）貸款利息；（6）稅金；（7）以第（1）至（4）項(xiàng)為計(jì)算基數(shù)的1~3%的管理費(fèi)；（8）3%以內(nèi)的利潤(rùn)。,廉租金、準(zhǔn)成本（福利）租金、成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金、市場(chǎng)（理論）租金,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)租金細(xì)分為： ① 維修費(fèi)；② 管理費(fèi)；③ 折舊費(fèi)；④ 投資利息；⑤ 稅金；⑥ 保險(xiǎn)費(fèi)；⑦租賃經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；⑧ 地租。 前兩項(xiàng)構(gòu)成廉租金，前三項(xiàng)構(gòu)成準(zhǔn)成本租金，前五項(xiàng)構(gòu)成成本租金，所有部分的總和構(gòu)成市場(chǎng)租金。,第四節(jié) 影響房

27、地產(chǎn)價(jià)格的因素,,一般因素區(qū)域因素個(gè)別因素,,從影響因素的性質(zhì)看，一般可分為社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政治因素及其他因素。,人口狀況,城市化,房地產(chǎn)投機(jī),社會(huì)穩(wěn)定狀況,圖4—8 影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素,一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素,圖4—9 影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素,,,,經(jīng)濟(jì)因素,稅負(fù),國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢(shì),財(cái)政收支及金融環(huán)境,一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素,政治因素,房地產(chǎn)價(jià)格政策,土地制度及政策,圖4—10 影響房地產(chǎn)價(jià)

28、格的政治因素,一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素,,其他因素,,,心理因素,國(guó)際因素,特殊因素,圖4—11 影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般其他因素,一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素,,區(qū)域因素是指影響一個(gè)城市內(nèi)部不同功能分區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。這些因素一方面取決于城市不同分區(qū)的地理因素，另一方面取決于實(shí)現(xiàn)分區(qū)功能對(duì)地理環(huán)境要素的要求。城市不同功能區(qū)的環(huán)境因素商業(yè)區(qū): 商服繁華程度住宅區(qū)：環(huán)境、設(shè)施完備度工業(yè)區(qū)：交通,二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素,（一

29、）影響土地價(jià)格的個(gè)別因素（二）影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素,三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素,（一）影響土地價(jià)格的個(gè)別因素,,建筑構(gòu)造房屋裝修房屋設(shè)備及附屬設(shè)施地段、層次、朝向房屋的損耗和完整程度規(guī)模及高度用途此外，還有建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑面積、建筑功能及建筑物與環(huán)境的協(xié)調(diào)性等因素,（二）影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素,試論述土地價(jià)格形成的內(nèi)涵和土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)。在我國(guó)，土地價(jià)格的種類包含哪些內(nèi)容？影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素有