中國房地產(chǎn)市場調(diào)控手段及其績效研究——基于產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的視角.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展事關(guān)國計(jì)民生。自1998年住房制度改革以來,中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了連續(xù)多年的高速增長。在此期間,為了緩解房價(jià)過快上漲所造成的經(jīng)濟(jì)、社會矛盾,從2003開始,國家先后出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。在2008～2009年的國際金融危機(jī)期間,中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有限的調(diào)整,之后再次出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面。房價(jià)是反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的最重要指標(biāo),房價(jià)問題是房地產(chǎn)業(yè)多種矛盾的集中體現(xiàn),也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場諸多問題的焦點(diǎn)。因此,房價(jià)調(diào)控是房地產(chǎn)

2、調(diào)控的關(guān)鍵。本文從產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的視角研究房地產(chǎn)調(diào)控問題,對上一輪房地產(chǎn)調(diào)控做出客觀評價(jià),對各種調(diào)控手段及其績效進(jìn)行全面分析,以期為改進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控提供決策支持。
　　本文的創(chuàng)新性研究工作主要體現(xiàn)在以下幾方面:
　　(1)研究了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展形態(tài)。在剖析中國房地產(chǎn)市場七大特征的基礎(chǔ)上，從三方面研究了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展形態(tài):一是運(yùn)用產(chǎn)業(yè)生態(tài)學(xué)理論分析了房地產(chǎn)市場主體種群及其相互關(guān)系,主張構(gòu)筑良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)利益鏈,在市場主體種群

3、之間建立和諧共生的利益關(guān)系。產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的種群能夠隨著環(huán)境的變化協(xié)同進(jìn)化,因此政府可通過改進(jìn)房地產(chǎn)市場的制度環(huán)境和改善購房者種群的地位促進(jìn)房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)健康發(fā)展。二是提出了住房保障的適度原則,計(jì)算了西安市保障性住房的合理覆蓋率及其需求量。西安市保障性住房的合理覆蓋率應(yīng)為
　　15.5％～40%,可根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財(cái)政支付能力選擇實(shí)施。三是運(yùn)用概率統(tǒng)計(jì)中的3σ理論研究房價(jià)波動的合理范圍,分類計(jì)算了一、二線城市房價(jià)的合理上漲率,為

4、房價(jià)調(diào)控設(shè)定了可操作的目標(biāo)。結(jié)果表明,應(yīng)將一線城市房價(jià)年均上漲率控制在[-10.84%,10.56%],二線城市控制在[-5.13%,15.99%]。此外,還對中國房地產(chǎn)市場的可調(diào)控性因素進(jìn)行了分析,以增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的針對性。
　　(2)將數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)應(yīng)用于房地產(chǎn)調(diào)控績效研究,對2003～2009年的房地產(chǎn)調(diào)控績效進(jìn)行量化分析,拓展了DEA理論的應(yīng)用范圍。在建立DEA評價(jià)模型時(shí),以每半年作為一個(gè)調(diào)控單元,將房地產(chǎn)投資額在

5、GDP中所占比重、商品房新開工面積增長率、商品房銷售面積增長率、商品房價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)輸入DEAP軟件,計(jì)算出了每個(gè)調(diào)控單元的相對有效性。主要結(jié)論:在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi),商品房價(jià)格上漲是一種常態(tài);與調(diào)控政策相比,經(jīng)濟(jì)基本面對房地產(chǎn)市場的影響更大;在抑制購房需求和房地產(chǎn)投資過快增長的緊縮性調(diào)控中,上調(diào)土地稅費(fèi)、加征商品房交易營業(yè)稅、提高房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例等調(diào)控手段對房地產(chǎn)市場影響甚微;改變土地供給量能夠迅速影響商品房市場的供求關(guān)系,嚴(yán)格控制二套

6、房貸能夠?qū)ι唐贩渴袌霎a(chǎn)生顯著的影響,而改變存款準(zhǔn)備金率和貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響極小。
　　(3)利用系統(tǒng)動力學(xué)理論建立了房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)模型,對貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、土地政策和包括物業(yè)稅在內(nèi)的各種具體調(diào)控手段的績效做了模擬和比較。在緊縮性調(diào)控中,貨幣政策的調(diào)控效果最大,其次是產(chǎn)業(yè)政策和財(cái)政政策,它們的調(diào)控效果基本相同,而土地政策的調(diào)控效果最小;在擴(kuò)張性調(diào)控中,土地政策的調(diào)控效果最大,其次是貨幣政策,再次是產(chǎn)業(yè)政策和財(cái)政政

7、策。提高房貸首付比例在短期內(nèi)能夠抑制購房需求和減少交易量,但被抑制的需求后期會逐漸釋放并推高房價(jià),因此其調(diào)控效果只是暫時(shí)的。從短期來看,開征房產(chǎn)稅能夠迅速減少商品房交易量,尤其是減少投機(jī)性購房需求,進(jìn)而遏制房價(jià)過快上漲。但從長期來看,如果房地產(chǎn)市場供求失衡的狀況依然存在,房產(chǎn)稅對房價(jià)的調(diào)控效果將十分有限。但如果房地產(chǎn)供應(yīng)充足,且實(shí)行累進(jìn)的房產(chǎn)稅,其調(diào)控效果將較為顯著。
　　在對策建議部分,本文從制度創(chuàng)新的角度論述了實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)