社區(qū)型城市綜合體組合融資模式研究.pdf

1、自本世紀(jì)初起,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)十年高速的發(fā)展,伴隨著零售業(yè)對(duì)外的全面開(kāi)放,居民消費(fèi)能力得到快速提高,總占地面積較少、高容積率的、城市綜合體型的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種中國(guó)特色的、獨(dú)立的房地產(chǎn)類型開(kāi)始在全國(guó)出現(xiàn),并保持了快速地、甚至超常地發(fā)展。但也因其業(yè)態(tài)新、發(fā)展時(shí)間短、各方面的經(jīng)驗(yàn)不足,從而引發(fā)了多種問(wèn)題和矛盾。
　　 特別是近年來(lái)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控、國(guó)際金融危機(jī)等諸多因素,導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)融資難問(wèn)題越來(lái)越突出。由于對(duì)項(xiàng)目本質(zhì)的模糊認(rèn)識(shí)和

2、價(jià)值觀的偏差,多數(shù)城市綜合體項(xiàng)目簡(jiǎn)單地套用了住宅地產(chǎn)所采用的建成后分割銷售的融資模式及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方式,結(jié)果造成大量綜合體內(nèi)商業(yè)資產(chǎn)因后期產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散而經(jīng)營(yíng)困難、甚至倒閉。另外,因融資渠道相對(duì)單一,主要資金來(lái)源于銀行貸款,一旦這些綜合體運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題、國(guó)家金融政策收緊,銀行因安全要求回收資金,必然給商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及業(yè)態(tài)調(diào)整帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)重阻礙了其可持續(xù)的健康發(fā)展。
　　 這些問(wèn)題歸納而言,城市綜合體作為國(guó)內(nèi)新興的房地產(chǎn)類型,是因中國(guó)特色的

3、土地供應(yīng)機(jī)制、高密度人口特色及儲(chǔ)蓄消費(fèi)習(xí)慣等因素,而衍生出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)類型,相關(guān)的概念、理論及金融實(shí)踐都比較缺乏。政府、金融機(jī)構(gòu)和投資開(kāi)發(fā)商等對(duì)城市綜合體的本質(zhì)屬性、運(yùn)營(yíng)的規(guī)律等認(rèn)識(shí)不清晰,導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)模式不夠理性,從而缺乏有效針對(duì)其融資規(guī)律的融資模式和實(shí)踐體系,難以真正滿足其融資要求,甚至?xí)`導(dǎo)項(xiàng)目的整體規(guī)劃方向。
　　 本文嘗試從中小型的社區(qū)型城市綜合體入手,研究當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在的融資難點(diǎn),在明確其本質(zhì)屬性后探尋適合其特點(diǎn)的

4、融資組合模式。本文對(duì)國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心類商業(yè)地產(chǎn)概念及融資模式進(jìn)行了深入的研究,首先明確了中國(guó)特色的城市綜合體的主要商業(yè)地產(chǎn)屬性；然后探析其資金需求特點(diǎn),提出符合我國(guó)社區(qū)型城市綜合體的組合融資模式,并根據(jù)國(guó)內(nèi)金融制度現(xiàn)狀,對(duì)社區(qū)型城市綜合體融資模式的組合及實(shí)踐路徑提出具體建議。
　　 在上述理論與實(shí)踐的指導(dǎo)下,進(jìn)一步對(duì)相關(guān)可創(chuàng)新融資模式進(jìn)行研究。希望通過(guò)對(duì)社區(qū)型城市綜合體融資模式的研究,初步研討如何實(shí)現(xiàn)本土“類REITS”——民間私