房地產(chǎn)融資渠道概述

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改房地產(chǎn)融資渠道第一：金融產(chǎn)品化，金融屬性將決定未來市場的命運，金融產(chǎn)品是房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展的熱潮。第二：企業(yè)規(guī)?；?。政策的調(diào)控，市場環(huán)境的變冷，導(dǎo)致大企業(yè)的收購、兼并和重組。第三：產(chǎn)品復(fù)合化，把以往的以住宅為主體功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品打造成溶融住宅，即商業(yè)消費等各個需求在一起的產(chǎn)品；最后是產(chǎn)品專業(yè)化，旅游地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品需要更加功能化業(yè)態(tài)分布的策劃和定位。面對融資困境的房地產(chǎn)業(yè)的主要應(yīng)對策略盡

2、管受目前整個宏觀調(diào)控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對于一位房地產(chǎn)商來說，堅實的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標出發(fā)，今后房地產(chǎn)商應(yīng)積極應(yīng)對，制定融資策略，抓住國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時機，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調(diào)整和壯大自己。1、調(diào)整心態(tài)和思路，面對現(xiàn)實，制定多元化融資融資發(fā)展戰(zhàn)略過去房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規(guī)來說，項目開發(fā)資金的至少 70%來自銀行信貸資金。121

3、號文件的出臺一夜之間擊碎了房地產(chǎn)商的夢想----要取得銀行信貸資金不是那么容易了！陣痛之后應(yīng)該盡快調(diào)整心態(tài)和思路，理解和接受國家宏觀調(diào)控的政策措施?？梢哉f，在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應(yīng)對，誰就將在洗牌中領(lǐng)先一步，搶占先機受益。2、買殼上市是我國房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，房地產(chǎn)企業(yè)與 IPO 上市的困難對比，選擇買殼上市的方式的優(yōu)勢在于：不因出身是“房企”而受法規(guī)歧視；避開 IPO 對產(chǎn)業(yè)政策的

4、苛刻要求；不用考慮 IPO 上市對經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟實力，符合《公司法》關(guān)于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。買殼上市具有上市時間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點，因為無須排隊等待審批，買完殼通過重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計劃，對比之下，完整的一個 IPO 上市計劃預(yù)計最快也要耗 3－5 年。買殼

5、上市后，通過對資產(chǎn)與業(yè)務(wù)的重組可以改善上市公司的經(jīng)營狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會公眾籌集發(fā)展資金，通過向持控股地位的購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既可以使上市公司獲得良好的經(jīng)營項目，進一步提高經(jīng)營業(yè)績，維持再融資的可能，又可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得寶貴的發(fā)展資金，積極開拓市場，迅速發(fā)展壯大自身實力。經(jīng)過不完全統(tǒng)計，從 1997 年以來，在國內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)達到了 40 多家，并且還有繼續(xù)增加的趨勢。我國房地產(chǎn)企業(yè)通過買殼上市的方式大舉進軍國內(nèi)資

6、本市場，在證券市場上已經(jīng)成為一道亮麗的風(fēng)景線。在買殼上市過程中，要注意把握好以下幾點：（1）謹慎選好“殼資源”公司；（2）探明最新 精品 Word 歡迎下載 可修改莫天全:謝謝大家來光臨我們這個第二屆房地產(chǎn)學(xué)院派的論壇,剛才在底下和我們的新聞媒體,還有我們的學(xué)員一起有個簡短的交流,大家覺得孟曉蘇博士講得非常精采,現(xiàn)在在開發(fā)界或者是在我們的產(chǎn)業(yè),慢慢的從簡單的開發(fā)已經(jīng)向一個高度或者是一種深度開始來想問題,不是簡單的一個概念或者是一種

7、做法就能夠帶來我們一個開發(fā)項目完全的成功,這也是我們作房地產(chǎn)學(xué)院派的一個目的,一個原因,因為總感覺到這個產(chǎn)業(yè)在進步過程當(dāng)中,這種扎扎實實的以經(jīng)濟理論為基礎(chǔ)的一些東西還是相當(dāng)?shù)闹匾?要想求得一個長期的穩(wěn)定的高速的發(fā)展的話,還得把理論和實踐很好的結(jié)合起來,就是拋掉我們一些最基本的經(jīng)濟規(guī)律或者是生活嘗試來做一些房地產(chǎn)項目的話,這個時代也許就會過去了,這是房地產(chǎn)學(xué)院派的目的.剛才孟曉蘇博士講了很多新的觀點,在兩個星期以前他就把講稿給了我,他要利

8、用這個機會發(fā)表一些新的觀點,和同業(yè)們探討,所以今天我在后面聽了一些,還是很受啟發(fā).這個東西和房地產(chǎn)開發(fā)稍微有一些距離,或者是拋開了具體的開發(fā)來談我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題,這個話題就是投資融資和企業(yè)重組.最近特別是從去年下半年開始,我們覺得這一塊已經(jīng)成為一個熱點或者說大家非常關(guān)注的一個話題,總而言之,實際上我們說的是這個叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù),這塊在美國,我知道的也就是美國現(xiàn)在還是相當(dāng)?shù)陌l(fā)達,投資銀行對我們大家都不是很陌生了,這主要就是在幾個

9、方面,比如說上市,還有融資,還有收購兼并等等方面,有很多的作用,包括了直接投資,包括了我們這些所謂世界富人這種個人的管理,包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行,三個最大投資銀行之一了,也是最有名的投資銀行.那么國際上知名的還有東方廣場,李嘉誠有跟大的都是量,包括華遠,現(xiàn)在是華潤,當(dāng)初也是高盛參與了直接投資.這個話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣的,就是從房地產(chǎn)業(yè)來說,我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡單的小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)上升到一個上一個層次或者上規(guī)模,

10、從長遠方面來考慮這種開發(fā),所以我也是借這個機會和大家交流.上一次在我們?nèi)ツ昴甑椎臅r候,我們做了一次非常大的年會,那時候我也是簡單的和大家交流了一下,得到了很多的反饋,所以在這個基礎(chǔ)上,我也作了一些修改,在此再和大家作一些交流.剛才說到房地產(chǎn)投資銀行這塊就包括了很多方面.但是,今天我主要要講的就是股權(quán)投資或者是融資,這塊也可以叫做直接投資,說得簡單一點,就是我們要把我們的企業(yè)的一部分賣給別人,讓別人我們是要找股東,股東拿什么成為股東呢

11、就是拿他們的資金成為我們這個公司或者是項目的股東.從四個方面:一個是股權(quán)投資的來源,一個是股權(quán)投資的方式,還有相當(dāng)重要的,也就是我們能夠把握或者說在這當(dāng)中技巧性很強的,就是我們獲取這些股權(quán)投資的步驟和技巧,最后非常簡單的讓我們自己知道,也讓我們投資方知道的,也就是我們的回報.第一方面就是投資的來源,這塊非常的重要,實際上大家都知道,就是找有錢的股東,開發(fā)早期的,這種空手道的做法還能做,但是好象越來越少了,所以這時候資金實力的介入,成了我

12、們做房地產(chǎn)項目,特別是做大項目非常關(guān)鍵的一環(huán),所以這塊就是我們從股權(quán)投資方面來考慮,和銀行借款是一方面,但是直接的融資投資也是非常關(guān)鍵.那么股權(quán)投資我們開玩笑說叫不用還的錢,那么他成為你的股東,你虧了賺了都是他的,這是不用還的錢,一部分就是我們經(jīng)常做的,就是要還的錢,就是我們貸款借款要還的錢,除了還他的本金以外還有就是利息,還有一種就是可還可不還的錢,當(dāng)中還有很多的條件,借貸這塊也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)以后就可以不還了.那么股權(quán)這塊也有條

13、件,就是說希望幾年之后出去,他不想成為股東了.那么這就是中間階段可還可不還的,那么我們經(jīng)常的就是不用還的錢的資金.來源是四個方面,一個方面就是金融結(jié)構(gòu),我們經(jīng)常所接觸的,銀行,保險和證券,證券公司就是我拿高盛來舉例,投資他們投資的包括華遠,包括東方廣場,銀行這塊的投資,我想在大陸,在中國這塊已經(jīng)不是一個陌生的事情,保險公司也會介入這塊,特別是在國外做法,因為作為一個資產(chǎn)管理或者資金管理這塊,為了分散風(fēng)險的話,總會有一個比例,10%左右是