自考房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重點

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復習題選擇題：（含多選）1.從決策的含義可看出構成決策問題要具備一下基本條件：①有明確的目標；②有兩個以上可供選擇比較的方案；③有評價方案優(yōu)劣的標準；④有真實地反應客觀實際的信息。2.一個好的決策目標應滿足以下四點要求：①針對性；②明確性；③層次性；④可行性。3.地產(chǎn)經(jīng)營公司與地產(chǎn)開發(fā)公司在概念和本質(zhì)上完全不同：地產(chǎn)經(jīng)營公司地產(chǎn)經(jīng)營公司是政府委托在土地的一級市場一級市場上從事經(jīng)營活動的經(jīng)濟實體；地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)開發(fā)公司則

2、是在土地二級市場二級市場上從事經(jīng)濟活動的實體。4.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級可劃分為五個級別：即一級、二級、三級、四級和暫時級或臨時級。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級劃分規(guī)定：劃分條件一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)四級資質(zhì)注冊資本不低于5000萬元不低于2000萬元不低于800萬元不低于100萬元從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限5年以上3年以上2年以上1年以上房屋建筑累計竣工面積，或累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年30萬平方米以上近3年15萬平方米以上5

3、萬平方米以上無規(guī)定6.房地產(chǎn)企業(yè)組織結構形式：①職能型組織結構；②項目型組織結構；③矩陣型組織結構；④混合型組織結構。7.土地使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。8.獲取房地產(chǎn)開發(fā)建設用地只有：招標、拍賣和掛牌三種方式。9.低價測算的常用方法：假設開發(fā)法。10.其他費用估算：保險費保險費屬于其他費其他費。11.靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量

4、出現(xiàn)正值的年數(shù)1）上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值當年凈現(xiàn)金流量）12.財務內(nèi)部收益率公式：13.安全性按風險程度大小分為：ABCD4級：A級表示風險很??；B級表示風險較??；C級表示風險較大；D級表示風險極大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該盡可能選擇風險程度為A級的籌資方案，因為他的安全性較大。14.籌資方案的經(jīng)濟性按綜合籌資成本費用率標準劃分為，共分為：ABCD4級：A級表示籌資成本最低；B級表示籌資成本較低；C級表示籌資成本較高；D級表示籌資成本很高。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能選擇籌資成本為A級的籌資方案。15.編制投資計劃必須對開發(fā)企業(yè)建設總投資進行分解。投資的分解方法有：按照投資構成、按照子項目、按照時間三種。P627.房地產(chǎn)市場周期可以分為四個不同的階段：市場整理階段、市場穩(wěn)定階段、項目開發(fā)階段和過度建設階段。P698.住宅投資的安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益。值得注意的是，高檔住宅由于價格高，收益相對也大，但面臨的風險更大。P799.完成項目的投資機會選擇和可行性研究之后，房地產(chǎn)開

6、發(fā)就進入了實施階段，而實施階段最重要的一環(huán)就是獲取土地使用權。P8510.第四十七條規(guī)定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。P9411.國土資源行政主管部門應當在受理之日起30日內(nèi)完成預審工作，對符合條件的申請單位，應當出具建設項目預審報告，并將預審報告和有關資料抄送有權批準用地的人民政府國土資源行政主管部門。P9712.征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍。

7、P9813.拆遷人在拆遷活動中除對被拆遷房屋的所有人給于補償外，還應對被拆除房屋的使用人給予安置，以切實保障被拆除房屋使用人的使用權。P10114.投資機會研究相當粗略，主要依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確程度控制在30%左右，研究費用一般占投資總額的0.2%—1%。P11015.初步可行性研究階段投資估算的精度可達20%。P11016.詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度在10%，所需費用根據(jù)項目的大小不同而

8、有所不同，小型項目約占投資的1%—3%，大型復雜的工程約占0.2%—1%。P11017.在項目建議書被批準之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。P11218.敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析中的一種主要方法。P14319.開發(fā)企業(yè)的重點是對開發(fā)項目全過程的質(zhì)量監(jiān)督、協(xié)調(diào)和決策，其質(zhì)量管理的主要任務是編制工程質(zhì)量計劃、督促各方的質(zhì)量行為、制定質(zhì)量控制要點和工程質(zhì)量檔案管理。P198名詞解釋:1.房地產(chǎn)開發(fā)：是指

9、具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，對獲取的土地進行投資、建設、管理的行為。P12.房地產(chǎn)經(jīng)營：狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租憑及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域。P5廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng)濟活動，活動范

10、圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領域。3.最大最小后悔值法：是將某個自然狀態(tài)下的最大收益值定為理想目標，如果沒有采取這一理想方案，而采取了其他方案從而使取得的收益減少，就會感到“后悔”，這樣每個自然狀態(tài)下的理想最大收益值與它在其他方案的收益值之差所形成的損失值，稱為“最大后悔值”。P234.房地產(chǎn)專營企業(yè)：是指依法注冊成立、具有一定企業(yè)資質(zhì)并長期從事專門的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。P375.房地產(chǎn)兼營企業(yè)