萬達合約規(guī)劃培訓(xùn)

1、萬達合約規(guī)劃解讀及編制,成本控制部 王西彪,提綱,一、成本管控核心及模式二、合約規(guī)劃的概念解讀三、萬達合約規(guī)劃的特點四、合約規(guī)劃編制的重點,提綱,一、成本管控核心及模式二、合約規(guī)劃的概念解讀三、萬達合約規(guī)劃的特點四、合約規(guī)劃編制的重點,信息化模式的成本管控目標(biāo),建立萬達成本數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)成本數(shù)據(jù)的可沉淀、可查詢、可復(fù)用建立以目標(biāo)成本為中心的成本管理體系，將成本控制過程前置實現(xiàn)成本業(yè)務(wù)管控過程中的信息化流程審批及權(quán)限點

2、控制,信息化模式的成本管控理念,依據(jù)集團管理制度，將成本控制過程前置。根據(jù)實際成本管理業(yè)務(wù)，將審批流固化。借鑒模塊管控理念，分級管控、分級預(yù)警、亮燈警示。,+,+,+,成本管控核心,成本管控模式,原有模式,兩個計劃,動態(tài)成本,六本臺帳,1、根據(jù)模塊化編制招標(biāo)計劃，容易有漏項；2、結(jié)算計劃和需要單獨編制。,成本管控模式,原有模式,兩個計劃,動態(tài)成本,六本臺帳,信息化,1、根據(jù)模塊化編制招標(biāo)計劃，容易有漏項；2、結(jié)算計劃

3、和招標(biāo)計劃需要單獨編制。,1、依據(jù)合約規(guī)劃能夠生成招標(biāo)計劃，待發(fā)生成本臺帳；2、合約規(guī)劃模板提供了多年萬達商業(yè)地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗；3、依據(jù)模塊化及招標(biāo)計劃，進行結(jié)算計劃的編制；,待發(fā)生成本臺帳,成本管控模式,原有模式,招標(biāo)計劃,動態(tài)成本,六本臺帳,待發(fā)生成本,成本動態(tài)表,成本管控模式,原有模式,招標(biāo)計劃,動態(tài)成本,六本臺帳,待發(fā)生成本,成本動態(tài)表,1、在合約中明確成本費用與成本科目的對應(yīng)關(guān)系，預(yù)計將發(fā)生的合同，對每個合同進

4、行成本預(yù)控，從而實現(xiàn)目標(biāo)成本預(yù)控。2、減輕合同拆分工作量、避免拆分過程中的歸集錯誤，但對前期合約編制質(zhì)量要求較高。,信息化,無合同費用,待發(fā)生成本,,,,可研成本,目標(biāo)成本,目標(biāo)成本調(diào)整,,,成本動態(tài)報表,是否超預(yù)警指標(biāo)？,,,合同簽訂,合同、變更結(jié)算,,指導(dǎo),合同付款計劃,動態(tài)現(xiàn)金流管理,財務(wù)付款與分析,項目復(fù)核、結(jié)算,成本數(shù)據(jù)庫,定期分析預(yù)測實際成本,,分解,,調(diào)整,,,,事前,事中,事后,,,項目竣工,,控目標(biāo),管過程,

5、要成果,,,合約付款計劃,合約規(guī)劃,信息化模式的成本管控核心,提綱,一、成本管控核心及模式二、合約規(guī)劃的概念解讀三、萬達合約規(guī)劃的特點四、合約規(guī)劃編制的重點,問題研討：,什么是合約規(guī)劃？,合約規(guī)劃概念解讀,合約規(guī)劃： 合約規(guī)劃就是將未來要發(fā)生的成本支出以合同分類的原則建立，通過對開發(fā)過程中成本支出的項目個數(shù)，包括合同支出和無合同費用支出等進行統(tǒng)籌，明確成本的具體流向，是目標(biāo)成本對項目成本的指導(dǎo)和預(yù)控的重要手段。,問題研

6、討：,合約規(guī)劃與成本管控各要素之間的關(guān)系？,合約規(guī)劃概念解讀,合約規(guī)劃與目標(biāo)成本是相互印證，相互校核的關(guān)系,目標(biāo)成本,合約規(guī)劃概念解讀,合約規(guī)劃與目標(biāo)成本是相互印證，相互校核的關(guān)系,目標(biāo)成本,,,,,,1、通過將合約規(guī)劃與目標(biāo)成本的比較，分析合約規(guī)劃的完善性；2、通過將目標(biāo)成本與合約規(guī)劃的對比，分析目標(biāo)成本的合理性；,合約規(guī)劃概念解讀,304項合同,54項費用,,合約規(guī)劃是指在項目開始初期，對項目全生命周期內(nèi)將會發(fā)生的所有

7、合同和費用進行預(yù)估，并對具體的合同及費用進行科目歸屬，業(yè)態(tài)分?jǐn)偨M成整個項目的成本,統(tǒng)籌支出,合約規(guī)劃是通過預(yù)計項目將發(fā)生的合同及各合同的費用，并最終匯總組成項目的預(yù)計成本,合約規(guī)劃與目標(biāo)成本是相互印證，相互校核的關(guān)系,目標(biāo)成本,合約規(guī)劃概念解讀,指導(dǎo)工作,合約規(guī)劃指導(dǎo)成本日常工作的進行,統(tǒng)籌支出,合約規(guī)劃是通過預(yù)計項目將發(fā)生的合同及各合同的費用，并最終匯總組成項目的預(yù)計成本,合約規(guī)劃與目標(biāo)成本是相互印證，相互校核的關(guān)系,目標(biāo)成

8、本,合約規(guī)劃概念解讀,指導(dǎo)工作,合約規(guī)劃指導(dǎo)成本日常工作的進行,統(tǒng)籌支出,合約規(guī)劃是通過預(yù)計項目將發(fā)生的合同及各合同的費用，并最終匯總組成項目的預(yù)計成本,合約規(guī)劃與目標(biāo)成本是相互印證，相互校核的關(guān)系,目標(biāo)成本,,合約規(guī)劃,招標(biāo)計劃,招標(biāo)結(jié)果,生成招標(biāo)計劃,反證規(guī)劃的合理性,合同錄入,錄入合同信息,驗證合約規(guī)劃,合約規(guī)劃概念解讀,指導(dǎo)工作,合約規(guī)劃指導(dǎo)成本日常工作的進行,統(tǒng)籌支出,合約規(guī)劃是通過預(yù)計項目將發(fā)生的合同及各合同的費

9、用，并最終匯總組成項目的預(yù)計成本,合約規(guī)劃與目標(biāo)成本是相互印證，相互校核的關(guān)系,目標(biāo)成本,合約規(guī)劃一方面是根據(jù)項目擬采取的承發(fā)包模式確定的，反之另一方面合約規(guī)劃又決定了項目實際實施過程中各專業(yè)分包和甲供材料范疇，對工程實施具有指導(dǎo)意義。,,,,合約規(guī)劃概念解讀,過程管控,合約規(guī)劃全過程成本動態(tài)管控的基礎(chǔ),合約規(guī)劃將成本動態(tài)控制工作從科目緯度細化到合同維度，更具操作性和實際意義。每項合同/費用做到不超支，則對應(yīng)成本科目不超支，成本目

10、標(biāo)必然實現(xiàn)。,,指導(dǎo)工作,合約規(guī)劃指導(dǎo)成本日常工作的進行,統(tǒng)籌支出,合約規(guī)劃是通過預(yù)計項目將發(fā)生的合同及各合同的費用，并最終匯總組成項目的預(yù)計成本,合約規(guī)劃與目標(biāo)成本是相互印證，相互校核的關(guān)系,目標(biāo)成本,,,,,提綱,一、成本管控核心及模式二、合約規(guī)劃的概念解讀三、萬達合約規(guī)劃的特點四、合約規(guī)劃編制的重點,萬達合約規(guī)劃的特點,合約規(guī)劃和萬達商業(yè)地產(chǎn)多年管理經(jīng)驗積淀而成的模塊化銜接，完善了成本管理的模塊化體系。,管理體系,萬達

11、合約規(guī)劃的特點,合約規(guī)劃和萬達商業(yè)地產(chǎn)多年管理經(jīng)驗積淀而成的模塊化銜接，完善了成本管理的模塊化體系。,管理體系,全面統(tǒng)籌,合約規(guī)劃不但全面統(tǒng)籌了項目預(yù)計支出，更有實際工作指導(dǎo)作用的將成本管控的工作步驟進行分解。,萬達合約規(guī)劃的特點,合約規(guī)劃和萬達商業(yè)地產(chǎn)多年管理經(jīng)驗積淀而成的模塊化銜接，完善了成本管理的模塊化體系。,管理體系,合約規(guī)劃在根據(jù)萬達十年商業(yè)地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗，分業(yè)態(tài)編制，可以適應(yīng)不同業(yè)態(tài)組合的成本管控。,自由組合,全面統(tǒng)籌,合

12、約規(guī)劃不但全面統(tǒng)籌了項目預(yù)計支出，更有實際工作指導(dǎo)作用的將成本管控的工作步驟進行分解。,萬達合約規(guī)劃的特點,合約規(guī)劃和萬達商業(yè)地產(chǎn)多年管理經(jīng)驗積淀而成的模塊化銜接，完善了成本管理的模塊化體系。,管理體系,合約規(guī)劃在根據(jù)萬達十年商業(yè)地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗，分業(yè)態(tài)編制，可以適應(yīng)不同業(yè)態(tài)組合的成本管控。,自由組合,合約規(guī)劃在科目編碼、合同編號、費用編號等內(nèi)容上統(tǒng)一要求，為數(shù)據(jù)庫的建立奠定了基礎(chǔ)。,高度統(tǒng)一,全面統(tǒng)籌,合約規(guī)劃不但全面統(tǒng)籌了項目預(yù)計支

13、出，更有實際工作指導(dǎo)作用的將成本管控的工作步驟進行分解。,合約規(guī)劃確保各項目合同簽訂的計劃性和規(guī)范化,萬達合約規(guī)劃的特點,,,,,,合約規(guī)劃實現(xiàn)項目支出統(tǒng)籌的標(biāo)準(zhǔn)化，以及對待發(fā)生成本的合理預(yù)估,萬達合約規(guī)劃的特點,,,項目支出歸屬的成本科目編碼及科目名稱是標(biāo)準(zhǔn)化的；,合約規(guī)劃實現(xiàn)項目支出統(tǒng)籌的標(biāo)準(zhǔn)化，以及對待發(fā)生成本的合理預(yù)估,萬達合約規(guī)劃的特點,,,,根據(jù)合同范圍及界面的不同，以及業(yè)態(tài)的不同，進行合理的待發(fā)生成本預(yù)估；,萬達合約規(guī)劃的

14、特點,合約規(guī)劃控制合同簽訂&費用支出，做到事前管控,,萬達合約規(guī)劃的特點,合約規(guī)劃控制合同簽訂&費用支出，做到事前管控,,,萬達合約規(guī)劃的特點,合約規(guī)劃為成本管控工作提供重點提示，隨時反映項目成本情況。,,,提綱,一、成本管控核心及模式二、合約規(guī)劃的概念解讀三、萬達合約規(guī)劃的特點四、合約規(guī)劃編制的重點,合約規(guī)劃的要點,,1、控制各分項工程的支出規(guī)劃,,,,,預(yù)設(shè)成本歸集的科目及業(yè)態(tài)，避免人為分?jǐn)傔^程中產(chǎn)生歸集錯誤,

15、合約規(guī)劃的要點,,2、控制招標(biāo)金額，實現(xiàn)成本可控,1、控制各分項工程的支出規(guī)劃,合約規(guī)劃的要點,,2、控制招標(biāo)金額，實現(xiàn)成本可控,1、控制各分項工程的支出規(guī)劃,流標(biāo)；重新招標(biāo),合約規(guī)劃金額不能調(diào)整,超簽約控制金額定標(biāo)，審批流程變長,特殊事項審批；調(diào)整招標(biāo)控制金額,未使用招標(biāo)系統(tǒng)確定合同的：不允許業(yè)務(wù)經(jīng)辦人發(fā)起合同錄入流程需要調(diào)整合約規(guī)劃金額,使用科目目標(biāo)余量,借調(diào)其它科目目標(biāo)余量,使用預(yù)備費,超支預(yù)警,,合約規(guī)劃的要點,,2、控制招

16、標(biāo)金額，實現(xiàn)成本可控,1、控制各分項工程的支出規(guī)劃,3、預(yù)留變更金額，動態(tài)記錄成本,,,合約規(guī)劃的要點,,2、控制招標(biāo)金額，實現(xiàn)成本可控,1、控制各分項工程的支出規(guī)劃,3、預(yù)留變更金額，動態(tài)記錄成本,,,合約規(guī)劃的編制,合約規(guī)劃的編制過程是在項目初期，對整個項目的成本和招標(biāo)進行模擬復(fù)盤；這里的模擬復(fù)盤是指對整個項目從摘牌到經(jīng)營期結(jié)束所發(fā)生的所有成本支出事項進行一次預(yù)演，從而達到全面掌握項目預(yù)計發(fā)生成本事項的目的。,合約規(guī)劃編制,編制準(zhǔn)

17、備工作,合約規(guī)劃編制過程,合約規(guī)劃編制,編制準(zhǔn)備工作,合約規(guī)劃編制過程,研究：經(jīng)濟指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫、 建造標(biāo)準(zhǔn)&調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌鰞r格,研究項目主要經(jīng)濟指標(biāo),,編制準(zhǔn)備工作,研究項目主要經(jīng)濟指標(biāo),,編制準(zhǔn)備工作,研究規(guī)劃模版,,編制準(zhǔn)備工作,研究規(guī)劃模版,,研究項目主要經(jīng)濟指標(biāo),,編制準(zhǔn)備工作,研究規(guī)劃

18、模版,研究合同庫,,編制準(zhǔn)備工作,,研究合同庫,,研究項目主要經(jīng)濟指標(biāo),,編制準(zhǔn)備工作,研究規(guī)劃模版,研究合同庫,研究建造標(biāo)準(zhǔn),,編制準(zhǔn)備工作,,,研究建造標(biāo)準(zhǔn),研究項目主要經(jīng)濟指標(biāo),,編制準(zhǔn)備工作,研究規(guī)劃模版,研究合同庫,研究建造標(biāo)準(zhǔn),調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌鰞r格,合約規(guī)劃編制過程,編制準(zhǔn)備工作,合約規(guī)劃

19、編制過程,研究：經(jīng)濟指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫、 建造標(biāo)準(zhǔn)&調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌鰞r格,基本信息錄入,合約規(guī)劃編制過程,編制準(zhǔn)備工作,合約規(guī)劃編制過程,研究：經(jīng)濟指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫、 建造標(biāo)準(zhǔn)&調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌鰞r格,基本信息錄入,上報：項目基本信息、崗位人員信息錄入：基本信息、科目設(shè)置、業(yè)態(tài)設(shè)置、 科目業(yè)態(tài)設(shè)置,上報項目基本信息,,,,基

20、本信息錄入,上報項目基本信息,,,,基本信息錄入,上報項目基本信息,,,,基本信息錄入,錄入項目基本信息,錄入項目基本信息,,,,基本信息錄入,上報項目基本信息,,,,基本信息錄入,錄入項目基本信息,科目設(shè)置,科目設(shè)置,,,,基本信息錄入,,上報項目基本信息,,,,基本信息錄入,錄入項目基本信息,科目設(shè)置,業(yè)

21、態(tài)設(shè)置,業(yè)態(tài)設(shè)置,,,,基本信息錄入,,,上報項目基本信息,,,,基本信息錄入,錄入項目基本信息,科目設(shè)置,業(yè)態(tài)設(shè)置,科目業(yè)態(tài)設(shè)置,科目業(yè)態(tài)設(shè)置,,,,基本信息錄入,,,,合約規(guī)劃編制過程,編制準(zhǔn)備工作,合約規(guī)劃編制過程,研究：經(jīng)濟指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫、 建造標(biāo)準(zhǔn)&調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌鰞r格,基本信息錄入,上報：項目基本信息、崗位人

22、員信息錄入：基本信息、科目設(shè)置、業(yè)態(tài)設(shè)置、 科目業(yè)態(tài)設(shè)置,引用合約規(guī)劃模板編制項目合約規(guī)劃,合約規(guī)劃編制過程,編制準(zhǔn)備工作,合約規(guī)劃編制過程,研究：經(jīng)濟指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫、 建造標(biāo)準(zhǔn)&調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌鰞r格,基本信息錄入,上報：項目基本信息、崗位人員信息錄入：基本信息、科目設(shè)置、業(yè)態(tài)設(shè)置、 科目業(yè)態(tài)設(shè)置,引用合約規(guī)劃模板編制項目合約規(guī)劃,基于合約規(guī)劃

23、模板進行修改，形成項目合約規(guī)劃列表,,,,引用合約規(guī)劃模板編制項目合約規(guī)劃,,,,合約規(guī)劃模版中的規(guī)劃項在初次編制中不要刪除，審核通過后方可刪除。,,,,引用合約規(guī)劃模板編制項目合約規(guī)劃,,,,合同范圍要描述清晰，各合約規(guī)劃工作界面劃分明確，無重疊和遺漏。,新增的合約規(guī)劃，如果合同庫中有，則新增規(guī)劃必須引用自合同庫,合約規(guī)劃編制過程,編制準(zhǔn)備工作,合約規(guī)劃編制過程,研究：經(jīng)濟指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫、

24、 建造標(biāo)準(zhǔn)&調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌鰞r格,基本信息錄入,上報：項目基本信息、崗位人員信息錄入：基本信息、科目設(shè)置、業(yè)態(tài)設(shè)置、 科目業(yè)態(tài)設(shè)置,引用合約規(guī)劃模板編制項目合約規(guī)劃,基于合約規(guī)劃模板進行修改，形成項目合約規(guī)劃列表,完善審批合約規(guī)劃,合約規(guī)劃編制過程,編制準(zhǔn)備工作,合約規(guī)劃編制過程,研究：經(jīng)濟指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫、 建造標(biāo)準(zhǔn)&調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌鰞r格,基本信息錄入,上報：

25、項目基本信息、崗位人員信息錄入：基本信息、科目設(shè)置、業(yè)態(tài)設(shè)置、 科目業(yè)態(tài)設(shè)置,引用合約規(guī)劃模板編制項目合約規(guī)劃,基于合約規(guī)劃模板進行修改，形成項目合約規(guī)劃列表,完善審批合約規(guī)劃,根據(jù)項目實際情況和當(dāng)?shù)貎r格調(diào)研調(diào)整：合同&費用列項、合同&費用金額、業(yè)態(tài)劃分、招標(biāo)控制比&招標(biāo)方式等,,,,完善審批合約規(guī)劃,,,,合同和費用的列項可通過以下程序開展：,合同&費用列項,1、認(rèn)真梳理系

26、統(tǒng)中的合同庫，了解合同庫中的合同范圍，初步選定本工程 需用到的合同；并進行標(biāo)注；,2、結(jié)合項目當(dāng)?shù)貙嶋H情況明確費用列項，與合同庫中的費用項目進行對比， 確定選用的費用；并進行標(biāo)注；模板中未包含的進行新增；,4、與設(shè)計、工程根據(jù)項目實際情況，共同確定合同范圍及界面； 并在進行明確標(biāo)注說明,3、針對初步選定的合同進行梳理，明確各合同的范圍及界面、招標(biāo)方式， 梳理是否有界面重復(fù)或遺漏的項目；,5、根據(jù)項

27、目當(dāng)?shù)氐氖袌稣{(diào)研情況，設(shè)計部、工程部的反饋， 及項目當(dāng)?shù)匦姓召M情況，最終確定合約規(guī)劃；,,,,完善審批合約規(guī)劃,,,,合同和費用成本科目歸屬可通過以下程序開展：,合同&費用成本科目歸屬,1、認(rèn)真學(xué)習(xí)系統(tǒng)中的科目庫，了解科目劃分及各科目包含范圍；,2、根據(jù)線上項目基本信息的錄入，確定項目的成本科目；成本科目引自 科目庫不能新增；目前要求成本科目細分到三級科目；,3、將已確定的合約規(guī)劃，與本項目的成本科目

28、相對應(yīng)，將合約規(guī)劃歸屬到 相應(yīng)的成本科目下；根據(jù)合同包含內(nèi)容可一個規(guī)劃歸屬多個科目,,,,完善審批合約規(guī)劃,,,,合同和費用到各業(yè)態(tài)的分?jǐn)偪赏ㄟ^以下程序開展：,合同&費用業(yè)態(tài)分?jǐn)?1、根據(jù)項目基本信息明確本項目的業(yè)態(tài)分類；,2、根據(jù)已確定的合約規(guī)劃的合同范圍描述，明確各規(guī)劃所包含的業(yè)態(tài)；,問題研討：,合約規(guī)劃金額確定的原則？,,,,完善審批合約規(guī)劃,,,,合同和費用的金額確定可通過以下程序開展：,合同&費用金

29、額,1、根據(jù)項目當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況及土地協(xié)議中約定，落實費用類的合約規(guī)劃金額 行政事業(yè)性收費類合約規(guī)劃；,2、根據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)等明確相關(guān)合約規(guī)劃的金額：如：效果類合約規(guī)劃； 像內(nèi)裝、導(dǎo)向標(biāo)識、泛光照明、外裝等；,5、根據(jù)各合同包含的工作內(nèi)容不同，難易程度、可控程度確定各合約規(guī)劃 的簽約控制金額；,3、根據(jù)技術(shù)指標(biāo)等確定合約規(guī)劃金額；,4、根據(jù)成本簡報、附近近期結(jié)算項目指標(biāo)確定合約規(guī)劃金額；,問題研討：,總包合約規(guī)劃

30、金額的確定？,,,,完善審批合約規(guī)劃,,,,總承包合約規(guī)劃的金額確定：,總承包合約規(guī)劃金額,1、地下四大塊部分：根據(jù)前期項目當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況落實各項目單價； 根據(jù)項目地塊實際情況，選擇擬選定的基坑開挖機支護方案進行測算 預(yù)估出土方及支護工程量，樁基部分根據(jù)經(jīng)驗進行預(yù)估；,2、主體結(jié)構(gòu)部分：根據(jù)集團下發(fā)的“結(jié)構(gòu)限額設(shè)計指標(biāo)”結(jié)合總包議標(biāo) 綜合單價，項目總體面積指標(biāo)確定預(yù)估金額，同時需預(yù)估主材價差變化；,5

31、、措施費部分：根據(jù)總包議標(biāo)中結(jié)果預(yù)估，按照面積指標(biāo)或規(guī)劃金額分?jǐn)偅?3、粗裝修部分：結(jié)合擬定總包的粗裝界面，按照經(jīng)驗指標(biāo)預(yù)估， 350-400元/m2；,4、水電安裝工程：結(jié)合擬定總包的施工范圍，按照經(jīng)驗指標(biāo)預(yù)估， 150-160元/m2；,6、其他專業(yè)工程：如防水、保溫等，根據(jù)總包合同中擬定的施工范圍， 按經(jīng)驗指標(biāo)預(yù)估；,7、合理的預(yù)估簽證表更比例，5%-10%左右；,合約規(guī)劃編制過程,編制準(zhǔn)備工作

32、,合約規(guī)劃編制過程,研究：經(jīng)濟指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫、 建造標(biāo)準(zhǔn)&調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌鰞r格,基本信息錄入,上報：項目基本信息、崗位人員信息錄入：基本信息、科目設(shè)置、業(yè)態(tài)設(shè)置、 科目業(yè)態(tài)設(shè)置,引用合約規(guī)劃模板編制項目合約規(guī)劃,基于合約規(guī)劃模板進行修改，形成項目合約規(guī)劃列表,完善審批合約規(guī)劃,根據(jù)項目實際情況和當(dāng)?shù)貎r格調(diào)研調(diào)整：合同&費用列項、合同&費用金額、業(yè)態(tài)

33、劃分、招標(biāo)控制比&招標(biāo)方式等,修訂校對合約規(guī)劃,合約規(guī)劃編制過程,編制準(zhǔn)備工作,合約規(guī)劃編制過程,研究：經(jīng)濟指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫、 建造標(biāo)準(zhǔn)&調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌鰞r格,基本信息錄入,上報：項目基本信息、崗位人員信息錄入：基本信息、科目設(shè)置、業(yè)態(tài)設(shè)置、 科目業(yè)態(tài)設(shè)置,引用合約規(guī)劃模板編制項目合約規(guī)劃,基于合約規(guī)劃模板進行修改，形成項目合約規(guī)劃列表,完善審批合約規(guī)劃,根

34、據(jù)項目實際情況和當(dāng)?shù)貎r格調(diào)研調(diào)整：合同&費用列項、合同&費用金額、業(yè)態(tài)劃分、招標(biāo)控制比&招標(biāo)方式等,修訂校對合約規(guī)劃,隨著項目進展需定期修訂合約內(nèi)容項目規(guī)劃成本將逐步的轉(zhuǎn)化為已發(fā)生成本,問題研討：,如何避免頻繁調(diào)整合約規(guī)劃？,合約規(guī)劃的分期,,2、項目分期的分類－決策分期和內(nèi)部分期,1、什么情況下需要分期－同一項目中，不同分區(qū)開工時間間隔超過6個月

35、 時，需要進行內(nèi)部分期,,決策分期：—— 是以決策文件為基礎(chǔ)的分期；—— 一份決策文件對應(yīng)一個決策分期；,內(nèi)部分期：—— 是以不同業(yè)態(tài)/地塊開工時間為基礎(chǔ)的分期；—— 一份決策文件可以對應(yīng)多個內(nèi)部分期；,合約規(guī)劃的分期,,2、項目分期的分類－決策分期和內(nèi)部分期,1、什么情況下需要分期－同一項目中，不同分區(qū)開工時間間隔超過6個月

36、 時，需要進行內(nèi)部分期,,3、項目分期的編制,合約規(guī)劃的分期,如圖一，以四平項目為例，橘色框中【四平項目公司】，目前只有【四平萬達廣場】一個項目；藍色框允許包含分期為“否”，表示四平萬達廣場只有一個決策文件，沒有決策分期；紅色框是否包含內(nèi)部分期為“是”，表示四平萬達廣場包含內(nèi)部分期，并且兩個內(nèi)部分期分別為“四平萬達廣場一期工程”“四平萬達廣場二期工程”。,注：系統(tǒng)中決策分期是由項目公司上報基本信息后，商業(yè)地產(chǎn)成本部統(tǒng)一建立；內(nèi)部分期是決

37、策分期建立完后，由項目公司自行創(chuàng)建。,合約規(guī)劃的分期,,2、項目分期的分類－決策分期和內(nèi)部分期,1、什么情況下需要分期－同一項目中，不同分區(qū)開工時間間隔超過6個月 時，需要進行內(nèi)部分期,,3、項目分期的編制,創(chuàng)建內(nèi)部分期,合約規(guī)劃分期編制,創(chuàng)建內(nèi)部分期商業(yè)地產(chǎn)成本控制部根據(jù)項目公司上報的項目基礎(chǔ)信息建立決策分期后，可以自行創(chuàng)建內(nèi)部分期。下面以江門

38、項目公司下江門萬達廣場為例，說明內(nèi)部分期的建立過程,選擇【基礎(chǔ)信息】->【項目基礎(chǔ)信息】,合約規(guī)劃分期編制—項目基礎(chǔ)信息分期,選擇【江門萬達廣場】，點擊【增加內(nèi)部分期】,,頁面分【基本信息】【業(yè)態(tài)信息設(shè)置】兩部分；【基本信息】包括“內(nèi)部分期編號”“內(nèi)部分期名稱”“預(yù)計開工日期”“預(yù)計完工日期”“備注”；【業(yè)態(tài)信息設(shè)置】是對該內(nèi)部分期所包含的業(yè)態(tài)進行設(shè)置，范圍是該決策分期下已經(jīng)設(shè)置好的業(yè)態(tài)；點擊”新增”后，在彈出中選擇業(yè)態(tài)。,合

39、約規(guī)劃分期編制—項目基礎(chǔ)信息分期,如下圖已經(jīng)完成了一個內(nèi)部分期信息的編制，點擊“保存”，保存該內(nèi)部分期。,,合約規(guī)劃分期編制—項目基礎(chǔ)信息分期,保存成功后，右側(cè)項目樹中出現(xiàn)剛建立好的內(nèi)部分期；,以上操作，完成內(nèi)部分期建立，可根據(jù)項目的內(nèi)部分期情況，依次建立其他內(nèi)部分期，操作如上所述。內(nèi)部分期建立不需要審批。,合約規(guī)劃的分期,,2、項目分期的分類－決策分期和內(nèi)部分期,1、什么情況下需要分期－同一項目中，不同分區(qū)開工時間間隔超過6個月

40、 時，需要進行內(nèi)部分期,,3、項目分期的編制,創(chuàng)建內(nèi)部分期,目標(biāo)成本分期,合約規(guī)劃的分期—目標(biāo)成本分期,目標(biāo)成本分期決策分期目標(biāo)成本錄入無論是否包含內(nèi)部分期，決策分期的目標(biāo)成本錄入方式都是一樣的。如下圖，以江門項目為例，只編寫一個科目的目標(biāo)成本。選擇【目標(biāo)成本】->【目標(biāo)成本編制】 項目樹點擊【江門萬達廣場】，點擊【下載模板

41、】，如下圖。,合約規(guī)劃的分期—目標(biāo)成本分期,下載excel后，編寫目標(biāo)成本后上傳（此操作不作說明），上傳并審批完成后頁面如下圖。該示例只錄入了決策分期上050202一個科目的目標(biāo)成本，并未編制內(nèi)部分期的目標(biāo)成本，所以藍色框中“內(nèi)部分期匯總”為0，紅色框中“未拆到內(nèi)部分期匯總”為該科目的目標(biāo)成本。,,,合約規(guī)劃的分期—目標(biāo)成本分期,內(nèi)部分期目標(biāo)成本編制決策分期目標(biāo)成本錄入完成后，可以開始編制內(nèi)部分期的目標(biāo)成本了。內(nèi)部分期目標(biāo)成本不需要

42、審批。下面繼續(xù)以“江門萬達廣場”為例，編制“江門萬達廣場A地塊”內(nèi)部分期目標(biāo)成本；選擇【目標(biāo)成本】->【目標(biāo)成本編制】項目樹點擊【江門萬達廣場A地塊】，點擊【下載模板】（內(nèi)部分期目標(biāo)成本編制和決策分期相同，需要下載excel后線下編輯，然后上傳），如下圖,合約規(guī)劃的分期—目標(biāo)成本分期,內(nèi)部分期目標(biāo)成本excel和決策分期目標(biāo)成本excel略有不同，決策分期目標(biāo)成本excel包含所有業(yè)態(tài)，內(nèi)部分期目標(biāo)成本excel只包含該分期

43、內(nèi)的業(yè)態(tài)，如下圖分別為“江門萬達廣場決策分期目標(biāo)成本excel”“江門萬達廣場A地塊目標(biāo)成本excel”“江門萬達廣場B地塊目標(biāo)成本excel”，注意050202科目下紅色框中業(yè)態(tài)區(qū)別。,,合約規(guī)劃的分期—目標(biāo)成本分期,,,合約規(guī)劃的分期—目標(biāo)成本分期,將編輯完的“江門萬達廣場A地塊目標(biāo)成本excel”導(dǎo)入系統(tǒng)，如下圖。已經(jīng)將“江門萬達廣場A地塊”050202科目目標(biāo)成本編輯完畢。,,合約規(guī)劃的分期—目標(biāo)成本分期,“江門萬達廣場A地塊”

44、目標(biāo)成本導(dǎo)入后，查看“江門萬達廣場”整個項目的目標(biāo)成本情況如下圖。050202【目標(biāo)總額 25,000,000.00】，【內(nèi)部分期匯總10,000,000.00】（目前只上傳了江門萬達廣場A地塊目標(biāo)成本），【未拆到內(nèi)部分期匯總15,000,000.00】,,合約規(guī)劃的分期—目標(biāo)成本分期,按照上述方式，上傳“江門萬達廣場B地塊”目標(biāo)成本excel后，如下圖。050202科目【目標(biāo)總額 25,000,000.00】全部分?jǐn)偟絻蓚€內(nèi)部分期中

45、，【未拆到內(nèi)部分期匯總0】。至此，決策分期及內(nèi)部分期目標(biāo)成本編制完畢。,,合約規(guī)劃的分期,,2、項目分期的分類－決策分期和內(nèi)部分期,1、什么情況下需要分期－同一項目中，不同分區(qū)開工時間間隔超過6個月 時，需要進行內(nèi)部分期,,3、項目分期的編制,創(chuàng)建內(nèi)部分期,目標(biāo)成本分期,合約規(guī)劃分期,合約規(guī)劃的分期—合約規(guī)劃分期,包含內(nèi)部分期合約

46、規(guī)劃編制方式和不包含內(nèi)部分期合約規(guī)劃編制方式基本相同，不同的地方是在科目拆分。合約規(guī)劃編制下圖是合約規(guī)劃編制頁面，頁面分【合同信息】、【合同科目信息】兩部分。【合同信息】根據(jù)合同情況錄入即可；【合同科目信息】設(shè)置合同涉及的科目、內(nèi)部分期和相關(guān)業(yè)態(tài)；,,,,合約規(guī)劃的分期—合約規(guī)劃分期,,,,上圖中點擊【新增】按鈕，彈出下圖頁面。頁面分三部分【科目列表】、【內(nèi)部分期】、【業(yè)態(tài)列表】,合約規(guī)劃的分期—合約規(guī)劃分期,,,,【科目列表】

47、選擇合同所涉及的科目；,【內(nèi)部分期】選擇合同要分到哪些內(nèi)部分期上，可單選（只發(fā)生在一個內(nèi)部分期）、多選（發(fā)生在多個內(nèi)部分期）；,【業(yè)態(tài)列表】選擇合同涉及的業(yè)態(tài)。,注意：系統(tǒng)并未區(qū)分出業(yè)態(tài)屬于哪個內(nèi)部分期，需要用戶自己根據(jù)基本信息中內(nèi)部分期業(yè)態(tài)設(shè)置來選擇；,例：選擇科目為050202電梯及安裝，同時選擇了兩個內(nèi)部分期，業(yè)態(tài)選擇了酒店地上和萬達百貨，選擇完成后點擊右上角的“選擇”按鈕，科目、內(nèi)部分期、業(yè)態(tài)設(shè)置完畢。,合約規(guī)劃分期編制—合

48、約規(guī)劃分期,如下圖，該合同選擇了同一科目，兩個內(nèi)部分期的兩個業(yè)態(tài)上。該合同為跨兩個內(nèi)部分期的合同。點擊右上角的“保存”按鈕，完成該合約規(guī)劃的編制。,,,合約規(guī)劃的分期,,2、項目分期的分類－決策分期和內(nèi)部分期,1、什么情況下需要分期－同一項目中，不同分區(qū)開工時間間隔超過6個月 時，需要進行內(nèi)部分期,,3、項目分期的編制,創(chuàng)建內(nèi)部分期,目標(biāo)成本

49、分期,合約規(guī)劃分期,成本動態(tài)分期,合約規(guī)劃分期編制—成本動態(tài)臺賬,合約規(guī)劃編制完成，提交審批后，查看決策分期以及兩個內(nèi)部分期的【成本動態(tài)臺帳】，決策分期和內(nèi)部分期的【成本動態(tài)臺帳】分開顯示，這更有利于我們對成本動態(tài)把控。如下圖；,合約規(guī)劃分期編制—成本動態(tài)臺賬,如下三幅圖，分別顯示了剛剛提交跨內(nèi)部分期的合同所在科目動態(tài)情況。,注：上例列舉了，跨內(nèi)部分期的合約規(guī)劃建立方法，對于包含內(nèi)部分期，但是只歸集到其中一期的合同

50、來說，選擇內(nèi)部分期時只需選擇歸集到某個內(nèi)部分期即可，并不是所有合同都需要跨內(nèi)部分期，根據(jù)合同發(fā)生情況而定。,合約規(guī)劃編制重點,難點：什么時間編制合約規(guī)劃？,合約規(guī)劃編制難點,難點：什么時間編制合約規(guī)劃？ 項目啟動后就編制。,合約規(guī)劃編制難點,難點：什么時間編制合約規(guī)劃？ 項目啟動后就編制。誰來編制合約規(guī)劃？,合約規(guī)劃編制難點,難點：什么時間編制合約規(guī)劃？ 項目啟動后就編制。誰來編制合約規(guī)劃？項目成本經(jīng)理或

51、者成本副總，最好是成本副總。,合約規(guī)劃編制難點,難點：什么時間編制合約規(guī)劃？ 項目啟動后就編制。誰來編制合約規(guī)劃？項目成本經(jīng)理或者成本副總，最好是成本副總。,合約規(guī)劃編制難點,難點：什么時間編制合約規(guī)劃？ 項目啟動后就編制。誰來編制合約規(guī)劃？項目成本經(jīng)理或者成本副總，最好是成本副總。如何復(fù)核合約規(guī)劃？,合約規(guī)劃編制難點,難點：什么時間編制合約規(guī)劃？ 項目啟動后就編制。誰來編制合約規(guī)劃？項目成本經(jīng)理或者成

52、本副總，最好是成本副總。如何復(fù)核合約規(guī)劃？ 目標(biāo)成本、建造標(biāo)準(zhǔn)、項目執(zhí)行計劃。,合約規(guī)劃編制難點,難點：什么時間編制合約規(guī)劃？ 項目啟動后就編制。誰來編制合約規(guī)劃？項目成本經(jīng)理或者成本副總，最好是成本副總?cè)绾螐?fù)核合約規(guī)劃？ 目標(biāo)成本、建造標(biāo)準(zhǔn)、項目執(zhí)行計劃。如何調(diào)整合約規(guī)劃？,合約規(guī)劃編制難點,難點：什么時間編制合約規(guī)劃？ 項目啟動后就編制。誰來編制合約規(guī)劃？項目成本經(jīng)理或者成本副總，最好是成本副總

53、如何復(fù)核合約規(guī)劃？ 目標(biāo)成本、建造標(biāo)準(zhǔn)、項目執(zhí)行計劃。如何調(diào)整合約規(guī)劃？相當(dāng)于全面梳理目標(biāo)成本，重新進行合約規(guī)劃。,合約規(guī)劃編制難點,難點：什么時間編制合約規(guī)劃？ 項目啟動后就編制。誰來編制合約規(guī)劃？項目成本經(jīng)理或者成本副總，最好是成本副總?cè)绾螐?fù)核合約規(guī)劃？目標(biāo)成本、建造標(biāo)準(zhǔn)、項目執(zhí)行計劃。如何調(diào)整合約規(guī)劃？ 相當(dāng)于全面梳理目標(biāo)成本，重新進行合約規(guī)劃。,114 | 2010年11月,www.alcatel-lu