房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計

1、一、項目概況1、項目簡介 背景：2006 年，揚(yáng)州市政府提出了第二城的概念，以歐尚超市為中心，東起古運河、西至邗江路、南起開發(fā)路、北至江陽路及開發(fā)區(qū)管委會北邊界，總面積 3 平方公里，整體規(guī)劃參考國際通行的新都市概念為標(biāo)準(zhǔn)。目前歐尚超市、法國宜必思酒店已按照政府要求投入使用；蝶湖公園也正如火如荼施工中，預(yù)計五月份即可完工。到現(xiàn)在為止，二城已初現(xiàn)雛形，隨著市政配套的進(jìn)一步到位，二城國際化新都市的面貌，不久即將全面展現(xiàn)在我們面前。性質(zhì)：駿和

2、國際公館位于二城中央蝶湖畔，臨湖而立，配套齊全，交通便捷。項目總建筑面積9.5萬平米，規(guī)劃為12棟高層建筑。駿和國際公館意欲在揚(yáng)打造第三代住宅產(chǎn)品，樹立揚(yáng)州豪宅新標(biāo)桿。項目采用法式園林景觀，承襲其高貴典雅細(xì)致的上層社會作風(fēng)，小到外立面的選材、窗戶的舒適度；大到樓間距的控制、戶型配比，國際公館都一一精心考慮。同時，駿和國際公館將投入千萬巨資，打造揚(yáng)州頂級的社區(qū)會所，會所涵蓋恒溫泳池、健身運動場所、會議會晤中心、圖書閱覽室等，讓業(yè)主的生活更

3、顯尊貴。作為揚(yáng)州新標(biāo)桿性的項目，駿和?國際公館勢必會帶來一場影響揚(yáng)州居住體驗的革命。2、承辦單位概況開 發(fā) 商：揚(yáng)州駿和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投 資 商：新加坡第一家企業(yè)集團(tuán)物業(yè)公司：香港悅?cè)A置地物業(yè)發(fā)展集團(tuán)3、地理位置本項目位于揚(yáng)州市蝶湖南側(cè)，東臨維揚(yáng)路，西接祥和路，交通便利，總占地面積 44378.52 平方米。周邊配套：公交： 乘坐30路至水箱公司站；或乘坐8路、12路、101路、37路、39路、201路至揚(yáng)州商城下學(xué)校： 育才高級中

4、學(xué)、樹人中學(xué)、江海學(xué)院附屬中學(xué)、揚(yáng)州大學(xué)銀行：南京銀行揚(yáng)州分行、揚(yáng)州市區(qū)信用聯(lián)社、交行開發(fā)區(qū)支行、農(nóng)行長河分理處、華夏銀行揚(yáng)州支行、新城郵政儲蓄、中行開發(fā)區(qū)支行超市： 歐尚超市、惠萬佳超市、樂賓百貨、樂購超市醫(yī)院： 華東手外科醫(yī)院、新華社區(qū)衛(wèi)生站、揚(yáng)州和平醫(yī)院、揚(yáng)子婦科醫(yī)院4、可行性研究編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （2） 國家計委計辦投資[2002]15 號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版） 》 ；（3） 國家發(fā)展改

5、革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法 與參數(shù)（第三版） 》 ；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 ；（5） 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 。5、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對駿和國際公館項目建設(shè) 的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管綠地率 35% 總戶數(shù) 723 停車數(shù)

6、 723地上 71半地下 349全地下 303二、市場調(diào)查分析1、揚(yáng)州豪宅市場日漸成熟 揚(yáng)州作為區(qū)域地產(chǎn)的三線城市，目前已成為是房地產(chǎn)較為活躍的消費城市。在房地產(chǎn)興起的早期階段，高檔物業(yè)就開始受到有錢人士的追捧。隨著同類競爭的進(jìn)一步激化，客戶消費心理的逐漸成熟，買家也開始關(guān)注產(chǎn)品的綜合因素，任何一方面的缺陷都可能會影響他們的購買行為。由此

7、，在揚(yáng)州豪宅市場的發(fā) 展中，開發(fā)商不斷修煉內(nèi)功，產(chǎn)品從起初的粗放型，逐漸向品質(zhì)型、多元化過渡。1）基于揚(yáng)州豪宅市場現(xiàn)狀對于本案的啟示，新生代豪宅的出現(xiàn)是歷史的必然趨勢，問題在于誰先捷足先登。當(dāng)然，我們或許可以走傳統(tǒng)路線，如果房產(chǎn)后市良好我們依然可以順利“脫險” ?；騽t，我們可以順應(yīng)市場的變革，然后名利雙收。 2）揚(yáng)州豪宅市場的競爭局面與消費群體的狀況也反映出新生代頂級豪宅所對應(yīng)的市場區(qū)間恰恰最有利可圖。3）從地塊特征及相關(guān)技術(shù)指標(biāo)來看，

8、本案具有打造新生代頂級豪宅的基本要素，而其他路線都或多或少地存在著弊端。 因此，無論房產(chǎn)后市變化情況的前提下，打造新生代頂級豪宅是本案的必經(jīng)之路。三、項目 SWOT 分析優(yōu)勢 ：1、駿和地產(chǎn)品牌力已深入揚(yáng)州； 2、本案位于政府規(guī)劃“第二城” 中心位置； 3、今年 20000㎡人工湖的建造。 劣勢：1、項目周邊道路、交通狀況較差；2、周邊工廠較多，無高端的居住氛圍；3、政府效率低下，目前尚無針對第二城的實際推進(jìn)。機(jī)會：1、政府重點規(guī)劃