房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告

1、<p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)</p><p>　　**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 </p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　1．項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析</p><p>　　1.1項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查</p><p>　　1.2項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查</p&

2、gt;<p>　　1.3地塊交通條件調(diào)查</p><p>　　1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查</p><p>　　2．區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷</p><p>　　2.1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況</p><p>　　2.1.1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值</p><p>　　2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)</p><

3、;p>　　2.1.3國(guó)家宏觀金融政策</p><p>　　2.1.4 固定資產(chǎn)投資總額</p><p>　　2.1.5社會(huì)消費(fèi)品零售總額</p><p>　　2.2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)</p><p>　　2.3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀</p><p>　　2.4項(xiàng)目所在地商品住宅

4、市場(chǎng)板塊的劃分及其差異</p><p>　　2.5項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)</p><p>　　2.6商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析</p><p>　　3．土地SWOT（深層次）分析</p><p>　　3.1項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)</p><p>　　3.2項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) </p><

5、;p>　　3.3項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)</p><p>　　3.4項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)</p><p><b>　　4． 項(xiàng)目市場(chǎng)定位</b></p><p>　　4.1 類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研</p><p><b>　　4.2項(xiàng)目定位</b></p><p><b>

6、;　　5． 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析</b></p><p>　　5.1商品住宅價(jià)值分析法</p><p>　　5.2類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素</p><p>　　5.3項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷</p><p>　　5.4價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素</p><p>　　5.5項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析</p><p>

7、　　6．項(xiàng)目定價(jià)模擬分析</p><p><b>　　6.1均價(jià)的確定</b></p><p>　　6.2項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬</p><p>　　7．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的確定</p><p>　　8．項(xiàng)目投資及成本估算</p><p><b>　　9．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 </b>&

8、lt;/p><p>　　10．社會(huì)效益和環(huán)境效益評(píng)價(jià) </p><p><b>　　11．結(jié)論及建議 </b></p><p><b>　　正文</b></p><p>　　項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析</p><p>　　1.1項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查</p><p>

9、　　**，由龍瑞房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總占地面積1300余畝，總建筑面積30多萬(wàn)平方米，綠化率35%，堪稱(chēng)邯鄲市開(kāi)發(fā)面積最大的宜居新城，項(xiàng)目計(jì)劃分期投入開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目整體落成后將成為邯鄲未來(lái)的RBD（游憩商業(yè)區(qū)）中心。</p><p>　　1.2項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查</p><p>　　**，地處邯鄲市新城建設(shè)項(xiàng)目--五倉(cāng)區(qū)核心。市政府計(jì)劃投資150億元精心打造。要將五倉(cāng)區(qū)打造成一個(gè)集商務(wù)、

10、文化、娛樂(lè)休閑于一體的現(xiàn)代化區(qū)。 </p><p>　　**社區(qū)綠化率高達(dá)35%，在新古典主義的園林筆觸與綠意合圍之下，精心鍛造一步一景，步步有景的園林風(fēng)情。同時(shí)利用植物的不同組合將雅致小品、精致庭院、俊朗建筑和諧共榮，創(chuàng)造出豐富的視覺(jué)效果變化和極具趣味性的戶外環(huán)境。 伴隨著城市改造工程的開(kāi)展，五倉(cāng)區(qū)必將發(fā)生巨大的變化，一個(gè)日漸宜居、繁榮的南部新區(qū)正在崛起。</p><p>　　1

11、.3地塊交通條件調(diào)查</p><p>　　**東依邯鄲市南北中軸線--中華大街、西臨邯磁公路、北起渚河路、南至南環(huán)路。多條主干道相匯，多條公交干線均可直達(dá)本項(xiàng)目，出行條件極為便利。距市中心僅15分鐘車(chē)程，10分鐘即到火車(chē)站，10分鐘可達(dá)邯鄲機(jī)場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)6條大街貫穿南北、7條大路橫貫東西，形成了極為便利的社區(qū)交通網(wǎng)。 </p><p>　　1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查</p>&

12、lt;p>　　在小區(qū)配套設(shè)施方面，結(jié)合小區(qū)出入周邊沿街外側(cè)設(shè)置超市、便利店、銀行和郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒園、24小時(shí)社區(qū)保健中心及中、西醫(yī)專(zhuān)家門(mén)診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端特色會(huì)所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽(tīng)中心、圖書(shū)閱覽、棋牌室、私人會(huì)客室等一應(yīng)俱全。</p><p>　　區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷</p><p>　　2 .1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況　</p>

13、;<p>　　2.1.1 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值</p><p>　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年1月17日上午公布2011年重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步測(cè)算，2011年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.2%。四季度增長(zhǎng)8.9%?！　〈饲埃瑢?zhuān)家普遍預(yù)測(cè)2011年GDP增速或降至9%左右，上述已公布的數(shù)據(jù)基本符合預(yù)期?！　〈送?，統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲5

14、.4%。其中，12月份CPI同比上漲4.1%。全年工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格比上年上漲9.1%,12月份PPI同比上漲3.5%。　　2011年全年全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)13.9%。12月份工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)12.8%，環(huán)比增長(zhǎng)1.1%?！　?011年全年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)20.0%?！　?011年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額181226億元，比2010年名義增長(zhǎng)17.1

15、%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.6%。其中，12月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)18.1%，環(huán)比增長(zhǎng)1.41%?！　?010年全年進(jìn)出口總額36421億美元，比2009年增長(zhǎng)22.5%；出口18986億美元，增長(zhǎng)20.3%</p><p>　　2.1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)</p><p>　　5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.90，比上月回落0.72點(diǎn)。</p&

16、gt;<p>　　2.1.3國(guó)家宏觀金融政策</p><p>　　促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、充分就業(yè)、穩(wěn)定物價(jià)、維持國(guó)際收支平衡</p><p>　　2.1.4固定資產(chǎn)投資總額</p><p>　　2.1.5中國(guó)1—5月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額81637億元</p><p>　　邯鄲房地產(chǎn)供需情況調(diào)查：目前邯鄲市房地產(chǎn)需求情況還是相當(dāng)可觀、

17、邯鄲市目前有許多工程正在興建之中，有充足的市場(chǎng)供給。目前依然有許多市民成觀望態(tài)度，希望有所下價(jià)，但近來(lái)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策銀行存款準(zhǔn)備金下調(diào)，市民對(duì)此并不看好。房?jī)r(jià)依然有上漲風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　據(jù)調(diào)查顯示目前邯鄲市買(mǎi)房人群主要是二三十歲的中青年人較多，有少部分人買(mǎi)房投資。從事居住為主的占絕大多數(shù)。</p><p>　　2.2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)</p>

18、;<p>　　2.2.1邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：</p><p>　　據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字顯示，今年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司數(shù)量增多，市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不斷好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最艱難的困窘時(shí)期基本度過(guò)。</p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)隊(duì)伍不斷壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)205家，比上年同期增加48家。目前有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)138家，比上年同期增加3

19、9家，占入統(tǒng)企業(yè)總量的67.3%。全市在建的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到199個(gè)，比上年同期增多42個(gè)。</p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。受廊坊榮盛房地產(chǎn)公司和北京城建集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司的帶動(dòng)影響，上半年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。1－6月全市房地產(chǎn)業(yè)完成開(kāi)發(fā)投資105.0億元，比上年增長(zhǎng)91.2%，其增長(zhǎng)速度在全省居第三位，僅次于承德和衡水兩個(gè)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小的城市(承德39.6億元、衡水38.4億元)，在石家莊、唐

20、山、廊坊(下降13.1%)、保定幾個(gè)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的城市中名列榜首。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，一定程度上對(duì)全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)起到積極的拉動(dòng)和保障作用。</p><p>　　商品房新開(kāi)工面積快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面積規(guī)模達(dá)到1238.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.2%。其中，本年新開(kāi)工面積543.3萬(wàn)平方米，占2009年商品房新開(kāi)工面積的93.7%，與上年同期相比增長(zhǎng)1.2倍，商品住宅新開(kāi)工面積407.4萬(wàn)平

21、方米，同比增長(zhǎng)99.7%。</p><p>　　商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)比較活躍。1－6月，全市商品房銷(xiāo)售面積為81.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售總量比上年增加12.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.2%。其中，期房銷(xiāo)售67.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.2%，占全部銷(xiāo)售商品房面積的82.5%；商品房銷(xiāo)售額25.7億元，同比增加7.1億元，同比增長(zhǎng)38.4%。其中，期房銷(xiāo)售額21.4億元，同比增長(zhǎng)62.8%，占全部商品房銷(xiāo)售額的83.3%。</

22、p><p>　　居住條件顯著逐步改善。伴隨著住房改革的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房已成為全市商品房銷(xiāo)售對(duì)象的主體，2010年上半年個(gè)人購(gòu)房的比重達(dá)95%以上。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力的旺盛，帶來(lái)的是居住條件的顯著改善，2010年上半年全市城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到27.37平方米，比上年增加2.22平方米。</p><p>　　空置面積有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面積13.3萬(wàn)平方米，同

23、比減少16.7萬(wàn)平方米，同比下降55.7%。商品房空置面積的大幅下降，一定程度上說(shuō)明了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況比較健康良好，這也是外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)我市進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，看好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)具體體現(xiàn)。</p><p>　　商品房?jī)r(jià)格稍有松動(dòng)。隨著國(guó)家一系列的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)。從今年第二季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況來(lái)看，房?jī)r(jià)與上年同期相比仍然保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但從近三個(gè)月的環(huán)比速度來(lái)看，卻

24、呈現(xiàn)了逐月下降的勢(shì)頭。</p><p>　　2.2.2邯鄲政府相關(guān)政策法規(guī)</p><p>　　近年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，邯鄲政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也加強(qiáng)了法規(guī)政策上的建設(shè)與約束：</p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有閑置土地，將禁止拿新地，河北省明確完成農(nóng)村集體“土地證”5年內(nèi)全發(fā)，土地不再“無(wú)償劃撥”， 今后包括房地產(chǎn)在內(nèi)的七大類(lèi)服務(wù)業(yè)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，必須由統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)

25、一發(fā)布，服務(wù)業(yè)相關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)也必須以市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)格計(jì)算。　保障房參建方對(duì)質(zhì)量永久負(fù)責(zé)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制逐步推行，計(jì)劃為經(jīng)適房改名以明晰政策。</p><p>　　據(jù)新華社電 國(guó)務(wù)院總理溫家寶19日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好保障性安居工程建設(shè)和管理工作，討論并原則通過(guò)《中華人民共和國(guó)精神衛(wèi)生法（草案）》和《中華人民共和國(guó)居民身份證法修正案（草案）》。</p><p>　　

26、2.3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀</p><p>　　在需求方面：隨著近幾年的房?jī)r(jià)快速上漲，房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通百姓的承受能力，高昂的房?jī)r(jià)必將會(huì)抑制大量的需求，所謂房?jī)r(jià)收入比，即是家庭年收入與住宅價(jià)格的比例，如國(guó)際上用來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否合理常用房?jī)r(jià)收入比來(lái)進(jìn)行考量，在國(guó)際上通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比保持在1：4—6之間比較合理，而邯鄲的房?jī)r(jià)收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出該水平，達(dá)到1：15—20左右，這就意味著一個(gè)家庭不吃不喝至少15

27、年才能買(mǎi)到一套房，出現(xiàn)這樣的局面除與房?jī)r(jià)過(guò)高外，還與邯鄲結(jié)構(gòu)性供應(yīng)失衡有關(guān)系，在邯鄲目前供應(yīng)的住宅面積比較偏大，動(dòng)輒就是100平米以上，90平米以下的戶型在市場(chǎng)中鳳毛麟角，即使有小戶型，大多也是大面積戶型的配角，在設(shè)計(jì)或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面積戶型有效供應(yīng)在市場(chǎng)中的缺位，這也是造成房?jī)r(jià)收入比較高的原因之一。</p><p>　　在供應(yīng)方面：雖然國(guó)家政策對(duì)耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地有著苛刻的限制，但隨著邯

28、鄲一年一大步，三年大變樣的大拆促大建的方針政策出臺(tái)實(shí)施，舊城和城中村改造被提到了空前的熱度和高潮，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露：舊改用地的掛靠速度還將進(jìn)一步加快，總面積將近5000余畝的五倉(cāng)區(qū)總體改造已于2009年底已經(jīng)開(kāi)工和建設(shè)。在未來(lái)的二年內(nèi)，這些土地必將會(huì)完全上市，形成海量的住宅供應(yīng)，這必將會(huì)加劇市場(chǎng)供求進(jìn)一步失衡，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，房地產(chǎn)住宅價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)下滑。</p><p>　　2.4項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及

29、市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)</p><p>　　現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)成為媒體和學(xué)者專(zhuān)家評(píng)論的熱點(diǎn)，其中很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下行太多，最主要的依據(jù)是土地成本、建筑材料成本及勞動(dòng)力成本長(zhǎng)期處于上漲的趨勢(shì)，所以房?jī)r(jià)的抗跌性較強(qiáng)，如從邯鄲2007年5月份拍賣(mài)的5塊地來(lái)看，住宅用地平均價(jià)約為250萬(wàn)元/畝，按政府規(guī)定的容積率3.0計(jì)算，加上相關(guān)稅費(fèi)樓面地價(jià)高達(dá)每平米1300元，其商品房的綜合開(kāi)發(fā)成本在3100元/平米左右，若是城中村舊改項(xiàng)目

30、其綜合開(kāi)發(fā)成本可能更高，由于過(guò)高的成本大大壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間，所以降價(jià)幅度有限。但筆者對(duì)此持不同的觀點(diǎn)，成本因然是決定因素，真正對(duì)房?jī)r(jià)起決定作用的是市場(chǎng)供求關(guān)系，在市場(chǎng)體系中，產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格可遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求，但當(dāng)產(chǎn)品供大于求時(shí)，價(jià)格也可低于產(chǎn)品成本來(lái)刺激市場(chǎng)需求，所以?xún)H以成本來(lái)評(píng)定房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)未免有點(diǎn)過(guò)于牽強(qiáng)附會(huì)。</p><p>　　有的學(xué)者說(shuō)房地產(chǎn)屬于國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP的增

31、長(zhǎng)貢獻(xiàn)率較高，房地產(chǎn)的深度下跌必將會(huì)影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的建康發(fā)展，相關(guān)政府部門(mén)絕不會(huì)任由房?jī)r(jià)下行，這一點(diǎn)我同意，但前提是在政府出手干預(yù)之前應(yīng)是首先分析房地產(chǎn)是否屬于健康理性的調(diào)整，商品房不同于其它商品，它具有商品性的同時(shí)，也具有一定的社會(huì)性，作為公眾的基本的社公生產(chǎn)資料，房?jī)r(jià)的過(guò)高必將會(huì)影響到社會(huì)的穩(wěn)定與和諧，這也是政府不愿看到的。在邯鄲，房地產(chǎn)住宅價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)承受能力，筆者認(rèn)為這次房?jī)r(jià)回調(diào)屬于是市場(chǎng)理性的調(diào)整，政府無(wú)需干預(yù)。即

32、使政府進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)救市相信效果也不會(huì)太明顯，畢竟房地產(chǎn)高昂的價(jià)格已抑制了相當(dāng)大部分需求，只要是房?jī)r(jià)與家庭收入還不對(duì)稱(chēng)，政府的救市努力也是白費(fèi)心機(jī)。</p><p>　　2.5商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)事態(tài)分析</p><p>　　受政府激活房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的出臺(tái)和住房剛性需求釋放的影響，邯鄲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工面積均有較大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)形勢(shì)回暖跡象顯現(xiàn)。 1-5月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完

33、成投資33.3億元，同比增長(zhǎng)38.3％；商品房新開(kāi)工面積140.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8％；全市商品房銷(xiāo)售面積 42.88萬(wàn)平方米，同比下降30.7％，但4月和5月份環(huán)比分別增長(zhǎng)1.3％和2.4％。5月份主城區(qū)商品房平均價(jià)格為3650元／平方米，同比增長(zhǎng) 3.9％，與去年底3540元相比增長(zhǎng)3.1％。上半年邯鄲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資35 億元，同比增長(zhǎng)38.6 ％，完成年度計(jì)劃的56.4％。其中商品住宅已完成投資28.6 億元，同比增長(zhǎng)

34、30.6％；主城區(qū)上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資25.4億元，同比增長(zhǎng)43.26％；其中商品住宅完成投資18.53億元，同比增長(zhǎng) 62.04％。全市商品房新開(kāi)工面積162.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.68％，其中商品住宅新開(kāi)工面積136.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.55％。主城區(qū)商品房新開(kāi)工面積105.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.21％。其中商品住宅新開(kāi)工面積81.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.3％。商</p><p>

35、　　3. 土地swot分析</p><p>　　3.1項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)（S）</p><p><b>　　地段優(yōu)勢(shì)：</b></p><p>　　邯山區(qū)是邯鄲市近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市重要區(qū)，是金融、通信、經(jīng)濟(jì)、政治、文化、信息中心。本項(xiàng)目位于邯鄲中央商務(wù)區(qū)核心地段，與建行大廈、農(nóng)行大廈、電信大廈、工商大廈、投資大廈、等重要機(jī)構(gòu)毗鄰，均為近年建設(shè)頂

36、級(jí)辦公、商務(wù)及酒店的建筑。，并與康德 搜購(gòu) 以純等高檔建筑連成一片，構(gòu)成**未來(lái)CBD最為完善的城市商務(wù)、金融、文化、居住集中地。</p><p><b>　　投資價(jià)值：</b></p><p>　　景觀優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目可充分利用滏陽(yáng)河中央形象新區(qū)、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢(shì)宏偉的展覽中心、展覽廣場(chǎng)交相輝映的景觀優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)揮。本地塊南望太行山，享有東南面季風(fēng)所帶來(lái)的清新空氣，

37、遠(yuǎn)觀郁郁蔥蔥的綠色山嶺；西面可以遠(yuǎn)眺滏陽(yáng)河秀色，且為已初顯未來(lái)大都會(huì)成熟形態(tài)的城市景觀，各種現(xiàn)代高層建筑構(gòu)成都市豐富的天際線；東面，未來(lái)將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑，亦蘊(yùn)含極高的景觀視野價(jià)值。</p><p><b>　　產(chǎn)品定位：</b></p><p>　　本項(xiàng)目主推精致戶型，就目前市場(chǎng)狀況分析，市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛，特別是邯山區(qū)區(qū)域，客戶層面大，需求量廣，非常適合精

38、英白領(lǐng)及投資一族購(gòu)買(mǎi)</p><p><b>　　交通便捷：</b></p><p>　　本地塊位于學(xué)院北路西段，五倉(cāng)區(qū)的核心，并規(guī)劃建設(shè)為市的生態(tài)景觀大道；。本地塊憑借上述捷運(yùn)交通系統(tǒng)，可方便地通達(dá)城市內(nèi)各個(gè)街區(qū)，亦可方便地通過(guò)高速公路系統(tǒng)聯(lián)系全區(qū)各地，隨著邯鄲客運(yùn)樞紐總站的投入運(yùn)營(yíng)，其交通優(yōu)勢(shì)更是顯現(xiàn)無(wú)疑。</p><p><b>

39、;　　市政和商業(yè)配套：</b></p><p>　　本項(xiàng)目地處成熟的CBD核心地段，生態(tài)景觀、購(gòu)物休閑、商業(yè)金融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全，具備市政泛配套價(jià)值，開(kāi)發(fā)商無(wú)需進(jìn)行額外開(kāi)發(fā)，便可盡享成熟的市政配套，都市的繁華與便利唾手可得。</p><p><b>　　3.2劣勢(shì) (W)</b></p><p>　　◇ 項(xiàng)目占地面

40、積小，社區(qū)景觀綠化難以展開(kāi)，不利于社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造。</p><p>　　◇ 開(kāi)發(fā)商知名度不高,至今未開(kāi)發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有可能使本項(xiàng)目對(duì)公眾市場(chǎng)號(hào)召力產(chǎn)生一定的影響。</p><p>　　◇ 車(chē)位有限, 本項(xiàng)目停車(chē)位稀缺，對(duì)于有車(chē)一族或商務(wù)往來(lái)顯得有些美中不足。</p><p><b>　　3.3機(jī)會(huì) (T)</b&g

41、t;</p><p>　　◇ 展覽中心帶來(lái)的展覽效應(yīng)</p><p>　　隨著展覽中心和邯山區(qū)廣場(chǎng)的即將完工，同時(shí)毗鄰電信、聯(lián)通大樓，易形成它、信息、通訊等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，儲(chǔ)備有豐富的消費(fèi)和客戶資源有利于項(xiàng)目商場(chǎng)、商鋪的銷(xiāo)售。屆時(shí)，周邊將成為西區(qū)最繁華的商業(yè)中心，商務(wù)交流活動(dòng)更加頻繁，項(xiàng)目所在地及其本身具備相當(dāng)好的商業(yè)潛力。</p><p>　　毗鄰商業(yè)核心圈，商務(wù)交流和

42、活動(dòng)增強(qiáng)，給項(xiàng)目帶來(lái)良好的商業(yè)氛圍。</p><p><b>　　3.4威脅 (0)</b></p><p>　　◇ 同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：時(shí)尚空間 華都大廈 世紀(jì)廣場(chǎng) 國(guó)際廣場(chǎng)</p><p>　　主要來(lái)自同類(lèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。邯鄲市今年內(nèi)的公寓物業(yè)項(xiàng)目已有大幅度的增長(zhǎng)，特別是低端的公寓物業(yè)消費(fèi)增長(zhǎng)和供應(yīng)量的快速上升導(dǎo)致市場(chǎng)一度嚴(yán)重失衡。新增長(zhǎng)的供

43、應(yīng)量多以中小戶型為主推產(chǎn)品，多為原有的“爛尾樓”改建而成，在價(jià)格上占有一定優(yōu)勢(shì)。盡管競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布于市內(nèi)各個(gè)城區(qū)，但是他們會(huì)在產(chǎn)品、價(jià)格等方面造成對(duì)本項(xiàng)目一定的沖擊。</p><p>　　◇ 寫(xiě)字樓：寫(xiě)字樓也是主要的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類(lèi)別。（文化大廈、品感大廈、）</p><p>　　◇ 商住樓：這類(lèi)物業(yè)主要是有專(zhuān)門(mén)用做辦公，或?qū)ｉT(mén)用做居住，也有商住兩用的，這類(lèi)物業(yè)的特點(diǎn)是：基本上沒(méi)有相關(guān)的商務(wù)配套服

44、務(wù)。（風(fēng)林園、洞庭湖花園、民樂(lè)湖、鳳山豪苑）</p><p>　　◇ 酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的管理服務(wù)，故在提供的物業(yè)服務(wù)方面比較占有優(yōu)勢(shì)，但是目前酒店式公寓物業(yè)只停留概念階段，同時(shí)在管理成本方面比起商務(wù)公寓要高出很多。</p><p><b>　　4．項(xiàng)目市場(chǎng)定位</b></p><p><b>　　4.1成本法 <

45、/b></p><p>　　計(jì)算=單位成本*(1+加成率）</p><p>　　加成率一般在15%~20%之間</p><p><b>　　4.2項(xiàng)目定位</b></p><p><b>　　4.2.1產(chǎn)品定位</b></p><p>　　先鋒經(jīng)理人的商務(wù)套間 未來(lái)總

46、栽的指揮臺(tái)</p><p>　　4.2.2目標(biāo)客戶群體定位</p><p>　　外地駐機(jī)構(gòu)和辦事處：小型公司，精英團(tuán)隊(duì)</p><p>　　個(gè)人工作室和個(gè)體私人業(yè)主：律師事務(wù)所、廣告公司、設(shè)計(jì)創(chuàng)作室、個(gè)人工作室、裝飾公司、旅行社、品牌代理商等</p><p>　　個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者：這一類(lèi)客戶視野超前，極具投資意識(shí)，眼光獨(dú)到，對(duì)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)深刻。&

47、lt;/p><p><b>　　炒房炒鋪投機(jī)人</b></p><p><b>　　目標(biāo)客戶群特點(diǎn)分析</b></p><p>　　年齡層次：25—50歲之間，主力人群為30—40歲，注重個(gè)人及公司形象的年輕創(chuàng)業(yè)者</p><p>　　教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷；樂(lè)于接受現(xiàn)代商務(wù)辦公概念</p>

48、<p>　　職務(wù)狀況：私企老板、中高層管理或職業(yè)經(jīng)理人</p><p>　　經(jīng)濟(jì)收入：月收入2000元以上，有一定的積蓄</p><p>　?、?職業(yè)背景：國(guó)有企事業(yè)單位，多在私企或外資公司工作和營(yíng)業(yè)主</p><p>　　⑾ 愛(ài)好興趣：以工作為樂(lè)，以創(chuàng)業(yè)為榮，有敏感的信息需求，接受新事物較快。 </p><p>　?、?

49、商務(wù)活動(dòng)的需要：商務(wù)配套的需求，彼此間的商務(wù)交流</p><p>　?、?快節(jié)奏的生活：時(shí)間概念強(qiáng)烈，要求交通便利、周邊配套齊全</p><p>　　這一部分消費(fèi)群體中的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會(huì)的中尖分子；在他們中間同樣涌動(dòng)著追求新城市、追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的城市核心區(qū)，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，單

50、一硬性地訴求住宅所帶來(lái)的功能性利益是不會(huì)吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。正是基于目標(biāo)消費(fèi)者這樣的心理特征，項(xiàng)目賦予了**項(xiàng)目“先鋒經(jīng)理人商務(wù)套間”的主題定位。</p><p><b>　　5．項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析</b></p><p>　　5.1商品住宅價(jià)值分析法</p><p>　　截止到2012年6月25日為止，**所在的邯山區(qū)區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目

51、55個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，另有55個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格與之前持平。</p><p>　　所有在售住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為4637元/平方米，近半年來(lái)持平。所有55個(gè)在售住宅項(xiàng)目與**相比：</p><p>　　21個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)高于**，售價(jià)最高的康橋國(guó)際為7200元/平方米，占總數(shù)的39%；16個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)低于**，售價(jià)最低的中華城為2000元/平方米，占總數(shù)的30%；</p>&

52、lt;p>　　另有18個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)與**持平。</p><p>　　5.2類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素</p><p><b>　　交通的便利性：</b></p><p>　　**東依邯鄲市南北中軸線——中華東大街、西臨邯磁公路、北起渚河路、南至南環(huán)路。多條主干道相匯，多條公交干線均可直達(dá)本項(xiàng)目，出行條件極為便利。距市中心僅15分鐘車(chē)程，1

53、0分鐘即到火車(chē)站，10分鐘可達(dá)邯鄲機(jī)場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)6條大街貫穿南北，形成了極為便利的社區(qū)交通網(wǎng)。</p><p>　　5.3項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷</p><p><b>　　小區(qū)配套：</b></p><p>　　擁有了完善的配套設(shè)施。在小區(qū)配套設(shè)施方面，結(jié)合小區(qū)出入周邊沿街外側(cè)設(shè)置超市、便利店、銀行、郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒園、24小

54、時(shí)社區(qū)保健中心及中西專(zhuān)家門(mén)診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端特色會(huì)所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽(tīng)中心、圖書(shū)閱覽、棋牌室、私人會(huì)客室等一應(yīng)俱全。</p><p>　　5.4價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素</p><p>　　**項(xiàng)目整體落成后將成為邯鄲南部未來(lái)的RBD（商貿(mào)旅游、休閑娛樂(lè)、古韻文化、生態(tài)宜居）中心，同時(shí)也擁有邯鄲最大的社區(qū)型商業(yè)群。社區(qū)型商業(yè)相比其它商業(yè)來(lái)說(shuō)，更具有潛力，因?yàn)閺纳虡I(yè)建立之初，

55、社區(qū)型商業(yè)就不缺少人氣，有相應(yīng)的固定消費(fèi)群體的存在，使得社區(qū)型商業(yè)更具有投資價(jià)值！</p><p>　　**50萬(wàn)平米核心商業(yè)——和道國(guó)際廣場(chǎng)，作為區(qū)域少有的核心型綜合商業(yè)體，已經(jīng)成為**未來(lái)商業(yè)的中心力量和區(qū)域商圈的標(biāo)桿之作。作為全新的城市形態(tài)，它創(chuàng)造了一個(gè)將居住、商務(wù)、辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等城市功能高度集約的空間，它對(duì)資源的強(qiáng)勁整合能力帶來(lái)的高經(jīng)濟(jì)效益使其成為新的商業(yè)投資熱點(diǎn)。**剛剛獲得“

56、2011中國(guó)河北?改變城市的十大綜合體”稱(chēng)號(hào)，世界500強(qiáng)韓國(guó)樂(lè)天集團(tuán)已經(jīng)入駐**，**的臨街商鋪有著得天獨(dú)厚的區(qū)位價(jià)值，并且具有70年的大產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目收益相對(duì)較高。</p><p>　　5.5項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析</p><p>　　300萬(wàn)平方米鴻篇巨制，風(fēng)靡世界的魅力主場(chǎng)</p><p>　　規(guī)模宏大，氣勢(shì)磅礴。實(shí)力名企隆基泰和聯(lián)合北京城建再次千畝巨制，打造集健康

57、居住、大型綜合商業(yè)、風(fēng)情商街、商務(wù)辦公、創(chuàng)意文化、娛樂(lè)休閑等功能為一體，功能齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際化現(xiàn)代新城。**地處邯鄲市南部占地面積1300余畝，可同時(shí)滿足12萬(wàn)人口居住，是一座相當(dāng)于邯山區(qū)三分之一的魅力生活城，華北第一城市新城落戶邯鄲。項(xiàng)目整體落成后將成為引領(lǐng)邯鄲生態(tài)居住、購(gòu)物休閑、商貿(mào)旅游、古韻文化、國(guó)際風(fēng)情的魅力主場(chǎng)！</p><p>　　建筑生活夢(mèng)想，運(yùn)營(yíng)城市未來(lái)。秉承專(zhuān)業(yè)與誠(chéng)信的核心理念，堅(jiān)

58、守品質(zhì)是最堅(jiān)硬的防線,信譽(yù)是最尊貴的榮耀。</p><p>　　品牌開(kāi)發(fā)，實(shí)力保證。隆基泰和實(shí)業(yè)集團(tuán)是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)貿(mào)易、工業(yè)制造、物資供應(yīng)、科技發(fā)展等多領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)于一體，跨行業(yè)、跨區(qū)域、多實(shí)體的企業(yè)集團(tuán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)具有一級(jí)資質(zhì)，國(guó)家建筑施工總承包商特級(jí)資質(zhì)，歷經(jīng)10年城市運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟：曾開(kāi)發(fā)7000余畝的白洋淀-蘆香國(guó)際、1200余畝的高碑店世紀(jì)城等大型綜合項(xiàng)目；竹語(yǔ)堂別墅、世界城、白溝“九城”、陽(yáng)

59、光凱旋城、陽(yáng)光海洋花園、海龍公寓等特色項(xiàng)目以及中鐵十八局辦公樓等辦公項(xiàng)目，集住宅、商業(yè)、別墅、行政辦公開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)之大成余一身，占據(jù)華北大地40%的市場(chǎng)份額，業(yè)務(wù)覆蓋北京、天津、河北、河南、海南等多個(gè)省市，實(shí)現(xiàn)了從區(qū)域型企業(yè)向國(guó)際化企業(yè)的跨越，成為華北房地產(chǎn)業(yè)的一顆巨星。</p><p>　　坐擁城市繁華，盡享都市榮耀。**中心區(qū)內(nèi)設(shè)有超大型商業(yè)綜合體，內(nèi)嵌大型購(gòu)物中心、電影院、特色餐飲、藝術(shù)長(zhǎng)廊、商務(wù)辦公等多種主題

60、業(yè)態(tài)，強(qiáng)調(diào)開(kāi)放、人性與互動(dòng)，融合多元文化，分享時(shí)尚與休閑新生活理念。充分滿足人們的多種需要，打造城市價(jià)值。南側(cè)緊鄰以約大型城市景觀廣場(chǎng)和休閑主題公園，充分利用滏陽(yáng)河、渚河水系改造與社區(qū)景觀完美結(jié)合，締造出一個(gè)生態(tài)、舒適、低碳、健康的國(guó)際化商業(yè)中心，成為城市的魅力焦點(diǎn)。</p><p>　　獨(dú)具匠心的“**八景”，水上江南，低碳生活饕餮大餐。**內(nèi)規(guī)劃有獨(dú)具匠心的“**八景”：“五倉(cāng)新天地”、“**古韻、“楊柳堤岸

61、”、 琴臺(tái)映景、水印乾坤”、“太極雙星”、“渚河芙蓉”、 “滏陽(yáng)夕照”，相互掩映，共同構(gòu)筑**的景觀長(zhǎng)廊，盡顯“水上江南”。這里的園林已，不再是幾株花草樹(shù)木、幾個(gè)建筑小品等，見(jiàn)縫插針式的布設(shè)和安放，而是上升到住區(qū)環(huán)境的新高度，個(gè)性鮮明的主題、風(fēng)格、層次和布局，在建筑與住戶之間構(gòu)成一種生態(tài)的美感的人性化的和諧過(guò)渡。整個(gè)景觀設(shè)計(jì)運(yùn)用整體設(shè)計(jì)的理念，充分尊重中國(guó)文化特色，各個(gè)組團(tuán)的水景相互串聯(lián)共同組成**的“龍脈”。巨龍出海，透射出中華兒女蓬

62、勃向上精神風(fēng)貌。同時(shí)，園林中數(shù)以萬(wàn)計(jì)的綠植每天為人們提供大量新鮮純氧，讓住在這里的人們享受低碳健康生活的無(wú)盡魅力。</p><p>　　6．項(xiàng)目定價(jià)模型分析</p><p>　　7．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的確定</p><p>　　確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3—4年</p><p>　　8．項(xiàng)目投資及成本估算</p><p><b

63、>　　9．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 </b></p><p>　　9.1主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析</p><p>　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)通常包括以下方面：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、配套風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目主要潛在風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　1、政策風(fēng)險(xiǎn)</b></

64、p><p>　　經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)是指在建設(shè)期貨經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件的變化，致使實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益相背離。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個(gè)角度進(jìn)行考察。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)條件的變化，是指國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的變革、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的波動(dòng)。</p><p>　　從本項(xiàng)目來(lái)看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風(fēng)險(xiǎn)，包括國(guó)家宏觀調(diào)控政策，財(cái)政貨

65、幣政策，稅收政策，可能對(duì)項(xiàng)目今后的運(yùn)作產(chǎn)生影響。</p><p><b>　　2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動(dòng)，這些因素來(lái)自公司外部，是公司無(wú)法控制盒回避的。隨著潛在進(jìn)入者與行內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手兩種競(jìng)爭(zhēng)力量的逐步加劇，我國(guó)物流行業(yè)具有營(yíng)運(yùn)主體多、小、散、亂，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈且處于無(wú)序狀態(tài)的特點(diǎn)。因此物流企業(yè)

66、為了生存及競(jìng)爭(zhēng)的需要，會(huì)采取“價(jià)格戰(zhàn)”策略打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因而引起公司產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而影響公司收益。</p><p><b>　　3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對(duì)企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于企業(yè)資金利潤(rùn)率和接入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。借入資金比例越大，風(fēng)險(xiǎn)程度越

67、大；反之則越小。</p><p>　　作為物流業(yè)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施之前，實(shí)施后財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。</p><p><b>　　4、管理風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　項(xiàng)目的實(shí)施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適

68、應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會(huì)大大影響項(xiàng)目的進(jìn)展或收益。</p><p>　　本項(xiàng)目融資成功后，相應(yīng)在項(xiàng)目管理、資金運(yùn)籌等諸多方面對(duì)合作公司均提出了高的要求。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動(dòng)、資金運(yùn)營(yíng)等方面的不確定性，將為公司的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。如何減少管理風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中必須予以關(guān)注的。</p><p>　　9.2風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策</p><p>　　

69、1、應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策</p><p>　　公司將在國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略；</p><p>　　加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營(yíng)運(yùn)成本，努力提高經(jīng)營(yíng)效率，形成公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。</p><p>　　2、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策</p><p&

70、gt;　　現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已步入以顧客為核心的3G時(shí)代（顧客、競(jìng)爭(zhēng)、變化），面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和飛速變化，物流企業(yè)正字啊不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，實(shí)現(xiàn)以服務(wù)為中心的轉(zhuǎn)型，包括發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷(xiāo)；拓展銷(xiāo)售渠道，推進(jìn)集團(tuán)化管理；發(fā)展加工中心，強(qiáng)化生產(chǎn)/質(zhì)量管理等等。</p><p>　　1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運(yùn)作流程，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)流程各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p&

71、gt;　　2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)、銷(xiāo)售、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、技術(shù)開(kāi)發(fā)、質(zhì)量、計(jì)量集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學(xué)制定銷(xiāo)售、采購(gòu)、加工和配送計(jì)劃，提高整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性……</p><p>　　3）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動(dòng)形成，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化，提高財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析和資金周轉(zhuǎn)效率。</p><p>　　4）建立科學(xué)、實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確的成本核算系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)分析系統(tǒng)，滿足經(jīng)營(yíng)分析、績(jī)效考

72、核和管理決策需要。</p><p>　　5）實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的客戶關(guān)系管理，密切顧客聯(lián)系，科學(xué)進(jìn)行顧客需求和行為分析，提高顧客滿意度和忠誠(chéng)度。</p><p>　　6）實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時(shí)掌握資金和訂貨動(dòng)態(tài)。</p><p>　　7）實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與工作流整合，流程推動(dòng)業(yè)務(wù)，提高辦事效率。</p><p>　　8）發(fā)展電子商務(wù)

73、，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷(xiāo)售、競(jìng)價(jià)、狀態(tài)查詢(xún)、資金結(jié)算。</p><p>　　9）優(yōu)化人力資源管理，提升組織能力，確保戰(zhàn)略實(shí)施。</p><p>　　10）全面收集、整理、分析和展現(xiàn)數(shù)據(jù)，支持管理決策。</p><p>　　3、應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策</p><p>　　實(shí)行嚴(yán)格的資金借貸和運(yùn)用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場(chǎng)成本變化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)；<

74、;/p><p>　　使投資項(xiàng)目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；</p><p>　　加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動(dòng)性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴(kuò)大投資提供現(xiàn)金流；</p><p>　　加大資本運(yùn)營(yíng)的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時(shí)完善公司自身的“造血”機(jī)制；&l

75、t;/p><p>　　加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率；實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)決算制度；</p><p>　　建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降低到最低程度。</p><p>　　不可抗拒因素造成的風(fēng)險(xiǎn)，包括各種自然災(zāi)害、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、政策變化、人為事故等。</p><p>　　為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它

76、各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財(cái)務(wù)預(yù)算中撥出專(zhuān)款，購(gòu)買(mǎi)各種保險(xiǎn)以規(guī)避可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　4、應(yīng)對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策</p><p>　　項(xiàng)目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運(yùn)營(yíng)管理方面經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)入公司管理層；</p><p>　　規(guī)范公司治理，制定完善各項(xiàng)管理制度，保障股東和投資者的合法權(quán)益；</p><p>　　

77、加強(qiáng)對(duì)管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理水平；</p><p>　　推行目標(biāo)成本全面管理，加強(qiáng)成本控制；</p><p>　　倡導(dǎo)組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。</p><p>　　10．社會(huì)效益和環(huán)境效益評(píng)價(jià)</p><p>　　社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析，

78、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面，針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述如下。</p><p><b>　　10.1社會(huì)效益</b></p><p>　　該項(xiàng)目的實(shí)施，可以進(jìn)一步完善縣城范圍內(nèi)的流通網(wǎng)絡(luò)體系，對(duì)于促進(jìn)我縣商貿(mào)流通業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展意義深遠(yuǎn)；另一方面，可以縮減差距，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，促進(jìn)財(cái)政增收也十分明顯，同

79、時(shí)項(xiàng)目投產(chǎn)達(dá)效后還可安排部分就業(yè)崗位，為社會(huì)穩(wěn)定打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。</p><p><b>　　10.2經(jīng)濟(jì)效益</b></p><p>　?。ㄒ唬╀N(xiāo)售市場(chǎng)及收入分析</p><p>　　該市場(chǎng)檢查呢過(guò)投入運(yùn)行，出租給商戶供用，以每平方米年租金收入500元、生活區(qū)每平方米年租金200元計(jì)，年市場(chǎng)租金可收入1110萬(wàn)元，以每年貨物吞吐20萬(wàn)噸，噸運(yùn)

80、價(jià)平均80元，年運(yùn)費(fèi)收入1600萬(wàn)元。以上兩項(xiàng)年可收入2710萬(wàn)元。</p><p>　?。ǘ┛偝杀举M(fèi)用估算</p><p>　　總成本費(fèi)用包括工人工資及福利、車(chē)輛建筑等維修費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊、市場(chǎng)管理費(fèi)用支出，其中：工人工資只包括管理層50名，按每人每年工資福利3萬(wàn)元，需150萬(wàn)元，車(chē)輛及設(shè)備維修按原值5%、建筑物按2%計(jì)，需支出費(fèi)用283.3萬(wàn)元，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限結(jié)合分類(lèi)折舊

81、，房屋折舊按40年，設(shè)備折舊按10年計(jì)算，年 折舊資金共247.6萬(wàn)元。以上總成本費(fèi)用為680.9萬(wàn)元。</p><p><b>　?。ㄈ├麧?rùn)分配</b></p><p>　　企業(yè)年毛收入2710萬(wàn)元，剔除總成本費(fèi)用680.9萬(wàn)元，年凈利潤(rùn)可達(dá)2029.1萬(wàn)元。</p><p><b>　?。ㄋ模┣鍌芰Ψ治?lt;/b>&

82、lt;/p><p>　　本項(xiàng)目共投入資金7343.32萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算，全部投資回收期4.62年。</p><p>　　11．可行性研究結(jié)論與建議</p><p>　　11.1物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目推薦方案的總體描述</p><p>　　本項(xiàng)目計(jì)劃占地面積50畝，建筑面積3萬(wàn)平方米，投資7343.32萬(wàn)元，建設(shè)期為1年，建成運(yùn)營(yíng)后，年實(shí)現(xiàn)毛收益2710萬(wàn)元，利

83、潤(rùn)2029.1萬(wàn)元。本項(xiàng)目靜態(tài)投資收回其為4.62年，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。</p><p>　　11.2物流倉(cāng)儲(chǔ)合作項(xiàng)目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述</p><p><b>　　11.2.1優(yōu)點(diǎn)</b></p><p>　　本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，投資回收期短，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)針對(duì)性，從財(cái)務(wù)角度分析具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，本項(xiàng)目符合國(guó)家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

84、，另外，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)此項(xiàng)目的建設(shè)也表示支持。本項(xiàng)目建成后能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)物流業(yè)發(fā)展，提高的當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)水平。</p><p>　　11.2.2存在問(wèn)題</p><p>　　雖然從長(zhǎng)期來(lái)分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊，但是從目前形勢(shì)分析，市場(chǎng)具有一定的不確定性。</p><p><b>　　11.3結(jié)論與建議</b></p><p&g

85、t;　　邯鄲市正處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的時(shí)期，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興的高速發(fā)展的行業(yè)。必然作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，騎著至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，邯鄲及邯山區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)溫不增長(zhǎng)，居民購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好，隨著邯鄲交通工業(yè)等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，邯鄲區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將更加良好，更加火熱，升值空間也將進(jìn)一步拓展，**的選址合理，符合邯鄲市總體要求，具有良好的投資市場(chǎng)

86、和經(jīng)營(yíng)條件，項(xiàng)目地理為之得天獨(dú)厚，較完善的基礎(chǔ)設(shè)施，方便快捷的交通條件，使它成為邯鄲市邯鄲區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)舉足輕重的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。</p><p>　　擬建項(xiàng)目從功能不懼、目標(biāo)市場(chǎng)定位。銷(xiāo)售價(jià)格定位等來(lái)看，都是比較合理的，項(xiàng)目本身屬于非污染項(xiàng)目，僅在工程建設(shè)過(guò)程中，會(huì)對(duì)工程場(chǎng)地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣，噪聲，環(huán)境，人群健康等方面有輕微的影響，總體來(lái)看，有利影響是主要的餓，其不利影戲nag是暫時(shí)和輕微的，不存在制約項(xiàng)目

87、是會(huì)死的重大環(huán)境因素，從環(huán)境角度看，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。</p><p>　　經(jīng)濟(jì)方面，項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)和預(yù)測(cè)是穩(wěn)健可靠的，通過(guò)分析評(píng)價(jià)，其內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 反映出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)益較好，由此可見(jiàn)，三期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施也具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。</p><p>　　綜上所述，該項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和建設(shè)條件，其財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，項(xiàng)目總投資為

88、12600萬(wàn)元，所得稅后全部自有資金投資收益率為53.58%投資凈利潤(rùn)2749萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1349萬(wàn)元，銀行貸款償還期為2年，靜態(tài)投資回收期為1.2年，由此看出該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率在合理范圍內(nèi)，貸款償還能力較強(qiáng)。</p><p>　　本項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上是可行的。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p&g

89、t;<p>　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所，中國(guó)計(jì)劃出版社 2003-10</p><p>　　2.房地產(chǎn)業(yè)實(shí)操作業(yè)文案，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2004.6</p><p>　　3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃(理論實(shí)操與案例)，廣東省出版集團(tuán)，2004.4</p><p>　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，瞿富強(qiáng)，化學(xué)工業(yè)出版社，2009.5.&