房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

1、第四節(jié)第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法對(duì)房地產(chǎn)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，試圖對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作出可行或不可行的一種科學(xué)方法。項(xiàng)目評(píng)價(jià)可行性研究的理論和方法在國(guó)際上已相當(dāng)完善。它是在20世紀(jì)前葉隨著社會(huì)生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的。它最早是在

2、20世紀(jì)30年代美國(guó)開發(fā)田納西河流域時(shí)開始試行采用。在我國(guó)，則是從1979年開始引進(jìn)并應(yīng)用于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)前期的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析并于1981年明確規(guī)定把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序。在1983年頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》。而在房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域采用可行性工作的時(shí)間更晚一些。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額巨大、項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、不確定因素多等特征，其成功的關(guān)鍵取決于決策的正確與否。而決策的重

3、要依據(jù)是可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測(cè)后所得的結(jié)論，所以，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到關(guān)鍵的作用。具體而言，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)，也是項(xiàng)目審批和項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。在項(xiàng)目建設(shè)中，可行性研究報(bào)告又成為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書所依賴的重要文件，及開發(fā)商與各方簽訂合同的指導(dǎo)框架。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分可行性研究作為項(xiàng)目投資前期的一項(xiàng)重要任務(wù)和環(huán)節(jié)，它一般可以劃分為三個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研

4、究階段、詳細(xì)可行性研究或正式的可行性研究階段。投資機(jī)會(huì)研究主要是為項(xiàng)目投資者選擇投資機(jī)會(huì)和方向提出輪廓性建議，一般分為一般機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究。初步可行性研究則是介于投資機(jī)會(huì)研究和詳細(xì)可行性研究的一個(gè)研究階段，它主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中一些關(guān)鍵問題和重要環(huán)節(jié)進(jìn)行專題研究，進(jìn)一步說明投資項(xiàng)目的價(jià)值所在。詳細(xì)的可行性研究則是指對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，為項(xiàng)目決策提供評(píng)價(jià)依據(jù)?？尚行匝芯康倪@三個(gè)階段是一個(gè)相對(duì)完整的可行

5、性研究過程的有機(jī)組成部分。一個(gè)完整的可行性研究工作的完成必須經(jīng)過項(xiàng)目的立項(xiàng)、界定、籌劃；市場(chǎng)調(diào)查、研究；投資方案的分析、比較；預(yù)測(cè)方案的預(yù)期收益及其評(píng)價(jià)；編制可行性研究報(bào)告書等程序。三個(gè)階段的重要性有所差異，在精確度要求及時(shí)間費(fèi)用上略有不同?；I集及其使用計(jì)劃。(2)建筑材料的需要量及其供應(yīng)計(jì)劃、采購(gòu)與運(yùn)輸方式。(3)施工力量的組織、協(xié)調(diào)和施工計(jì)劃。(4)項(xiàng)目施工期間所需動(dòng)力(水、電、氣等)的數(shù)量及其供應(yīng)。7、投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果的分析與評(píng)

6、價(jià)。它主要包括：(1)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建成后的租、售情況及其收入預(yù)測(cè)，經(jīng)營(yíng)、銷售費(fèi)用、銷售稅金的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目的盈利能力和償還能力分析等。(2)項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)評(píng)價(jià)、主要評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社臺(tái)的凈貢獻(xiàn)。8、投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析主要是通過一定的分析方法（盈虧平衡分析、概率分析、敏感性分析等）來說明投資項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及其他不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益評(píng)價(jià)指標(biāo)可能產(chǎn)生的影響以及這種影響可允許的幅度和控制的措施。9、項(xiàng)

7、目的結(jié)論與建議。根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的估算，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確結(jié)論，并針對(duì)項(xiàng)目存在的問題提出建議，對(duì)建議的效果作出估計(jì)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)（一）市場(chǎng)分析1、宏觀因素分析。房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。2、區(qū)域性因素分析。一般來講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總

8、是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫群暧^經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向

9、走勢(shì)。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、保稅區(qū)對(duì)國(guó)內(nèi)資本依賴程度相對(duì)較低，即使在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國(guó)內(nèi)資金緊張的情況下，其國(guó)際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。3、微觀市場(chǎng)分析。對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對(duì)擬投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其二是對(duì)與投資項(xiàng)目同類型的物業(yè)市場(chǎng)分析。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的戰(zhàn)略分析。戰(zhàn)略分析實(shí)際已涉及項(xiàng)目建成后的營(yíng)銷問題，可以從幾個(gè)角度來分析討論。1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

10、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，是典型的周期性行業(yè)，即受宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)影響較大。將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待，而且認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，在形勢(shì)的判斷上會(huì)出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先入為主”的決策傾向。如1990年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。2、當(dāng)?shù)卣姓?/p>

11、行為對(duì)市場(chǎng)的影響。一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。比如，在城市規(guī)劃管理比較好的江蘇張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂啤?yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免了盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場(chǎng)基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績(jī)都很好。與此形成對(duì)比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控（如廣