房地產(chǎn)信托計劃的風(fēng)險分析與控制——以J集團房地產(chǎn)項目為例.pdf

1、2010年以來，宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度加強，頻繁出臺的房地產(chǎn)政策彰顯了政府調(diào)控房價的決心，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的考驗越來越大，融資壓力上升。傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款這一融資渠道，融資形式單一低效，特別是受一系列政策影響后，銀行渠道的融資難度進一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展需要依靠多元化的融資方式，如股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)信托投資和證券化等方式。在這些融資方式中，信托靈活的制度優(yōu)勢和跨市場優(yōu)勢受到房地產(chǎn)開發(fā)商們的青睞，房地產(chǎn)信托

2、業(yè)務(wù)異軍突起。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會的最新數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托規(guī)模已從2010年的2351億元激增到現(xiàn)在的10337.5億元。然而房地產(chǎn)信托融資地位日益突出的背后，也存在諸多風(fēng)險，一旦控制不當(dāng)將會傳導(dǎo)到整個信托業(yè)。
　　為了研究房地產(chǎn)信托的風(fēng)險及其控制方法，本文首先從房地產(chǎn)信托的理論入手，介紹了信托的發(fā)展起源和房地產(chǎn)信托在我國的主要模式，重點介紹我國迄今為止房地產(chǎn)信托的發(fā)展歷程，闡述在央行121文件限制房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款來墊付土地出讓金后

3、，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)對我國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到的不可替代的作用。接著對“J集團合肥巴黎都市股權(quán)投資集合信托計劃”進行剖析，詳細(xì)介紹了該信托計劃的操作流程、結(jié)構(gòu)設(shè)計、擔(dān)保方等項目背景資料，通過財務(wù)分析來衡量擔(dān)保方的償債能力、盈利能力及其流動性狀況。隨后闡述可能出現(xiàn)的項目風(fēng)險點并著重對該股權(quán)投資類項目進行蒙特卡洛模擬分析，過程包括風(fēng)險因素辨識、建立風(fēng)險評價模型和概率分布模型，最終得到風(fēng)險評價結(jié)果，透過該案例看我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托在風(fēng)險控制上存在的缺陷。