旅游住宅地產(chǎn)的價格影響因素及其開發(fā)對城市住房價格空間影響的研究——以昆明市主城為例.pdf

1、隨著近年來全國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，商品房住宅市場發(fā)展過熱，投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化和投資方向轉(zhuǎn)移已經(jīng)成為房地產(chǎn)學術(shù)界和業(yè)界所關注的焦點。旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，具有附加值高、服務功能廣、開發(fā)模式多樣化等特點。同時，由于旅游地產(chǎn)具有巨大的開發(fā)、投資潛力，因而成為政府、開發(fā)商以及消費者所追捧的熱點。但是，旅游地產(chǎn)在中國發(fā)展時間短，理論研究和實踐經(jīng)驗都比較薄弱。因此，為了規(guī)范旅游地產(chǎn)市場，促進其健康發(fā)展，并為中國房地產(chǎn)市場投資轉(zhuǎn)移提供參考

2、意見，探索旅游地產(chǎn)的價格影響因素及其對城市住房價格分布的影響就顯得具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
　　本文將特征價格理論應用于旅游地產(chǎn)市場的研究中，選擇旅游住宅地產(chǎn)作為研究對象，以昆明市為例來考察旅游住宅地產(chǎn)價格的影響因素，以及旅游地產(chǎn)的開發(fā)是否會對城市原有住房價格的空間分布帶來影響。
　　根據(jù)昆明市主城區(qū)內(nèi)旅游景區(qū)的類別、開發(fā)等級等因素，通過地理信息系統(tǒng)（GIS）將其分區(qū)，并劃分出與每處旅游資源相關的旅游住宅地產(chǎn)。針對本文所要

3、研究的問題并結(jié)合旅游住宅地產(chǎn)的特點，選擇了24個價格影響因素納入模型作為自變量，對研究區(qū)內(nèi)的208個樓盤進行了實地調(diào)查，并利用互聯(lián)網(wǎng)搜索以及GIS手段，最終得到有效樣本數(shù)據(jù)862組。最終將這些樣本數(shù)據(jù)錄入地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，以備研究分析。
　　結(jié)合自變量樣本數(shù)據(jù)的特點，對特征價格模型進行了優(yōu)化設計，以便能更好地研究分析所提出的問題。然后利用SPSS軟件進行多元回歸分析，得出每個自變量對旅游住宅地產(chǎn)價格的影響效用。并通過對比不同影響

4、區(qū)域內(nèi)，由于旅游住宅地產(chǎn)的建立給該區(qū)域住房價格帶來的變動的大小，從而來考察旅游地產(chǎn)的開發(fā)是否對整個城市住房價格的空間分布產(chǎn)生影響。
　　實證研究表明，除了區(qū)位因素、建筑因素、鄰里因素這些也影響普通商品房住宅價格的因素外，旅游住宅地產(chǎn)所依托的旅游資源類型對其價格同樣有影響。就旅游資源類別而言，綜合性的旅游資源或旅游渡假區(qū)對旅游住宅價格的提升作用最大，其次是人文類旅游資源，最后是自然類旅游資源。
　　通過對比區(qū)位因素對住宅價格影