畢業(yè)論文---房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

1、<p><b>　　網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院</b></p><p>　　本 科 生 畢 業(yè) 論 文（設(shè) 計(jì)）</p><p>　　題 目：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究</p><p>　　學(xué)習(xí)中心：XXXX奧鵬學(xué)習(xí)中心[2]VIP </p><p>　　層 次： ?？破瘘c(diǎn)本科 </p&g

2、t;<p>　　專 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 </p><p>　　年 級(jí)： 2010年秋季 </p><p>　　學(xué) 號(hào)： 101115419471 </p><p>　　學(xué) 生： XX </p><p>　　指導(dǎo)教師：

3、 XXX </p><p>　　完成日期： 2012年7月28日 </p><p><b>　　內(nèi)容摘要</b></p><p>　　房地產(chǎn)可行性研究是分析、計(jì)算和評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的技術(shù)方案、開發(fā)方案、經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)濟(jì)效果，研究項(xiàng)目的必要性和可行性，進(jìn)行開發(fā)方案選擇與投資方案決策的科學(xué)分析方法。</

4、p><p>　　本文采用定性與定量分析相結(jié)合的方法對(duì)西安的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的可行性研究分析。研究研究的主要內(nèi)容有項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析。在宏觀上對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)位特征、投資環(huán)境等進(jìn)行分析，微觀上對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析。通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的分析及研究，綜合評(píng)價(jià)，得出了項(xiàng)目開發(fā)各方面的評(píng)價(jià)指標(biāo)值，從而確定了項(xiàng)目開發(fā)的可行度，避免了項(xiàng)目開發(fā)的盲目性。其為項(xiàng)目的成功開發(fā)提供可靠性依據(jù)的同時(shí)，

5、也為項(xiàng)目開發(fā)指引了方向。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；可行性研究；市場(chǎng)分析；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　內(nèi)容摘要I</b></p><p><b>　　引 言1</b></p>

6、<p><b>　　1 項(xiàng)目概況3</b></p><p>　　1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況3</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況3</p><p>　　2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析4</p><p>　　2.1 自然地理環(huán)境4</p><p>　　2.2

7、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境4</p><p>　　2.3 政策環(huán)境5</p><p>　　2.4 社會(huì)環(huán)境6</p><p>　　3 市場(chǎng)供給與需求分析7</p><p>　　3.1 市場(chǎng)供給分析7</p><p>　　3.2 市場(chǎng)需求分析7</p><p>　　3.3 市場(chǎng)供求關(guān)系預(yù)測(cè)

8、8</p><p>　　4 項(xiàng)目具體區(qū)位條件和競(jìng)爭(zhēng)分析9</p><p>　　4.1 項(xiàng)目具體區(qū)位條件分析9</p><p>　　4.2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析9</p><p>　　5 項(xiàng)目STP策劃10</p><p>　　4.1 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分10</p><p>　　4.2

9、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇11</p><p>　　4.3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位11</p><p>　　4.3.1 項(xiàng)目檔次定位11</p><p>　　4.3.2 項(xiàng)目主題定位12</p><p>　　4.3.3 項(xiàng)目功能定位12</p><p>　　4.3.4 項(xiàng)目產(chǎn)品定位12</p><

10、p>　　6 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)14</p><p>　　6.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案14</p><p>　　6.2 項(xiàng)目總平面布置14</p><p>　　6.3 項(xiàng)目環(huán)境景觀設(shè)計(jì)15</p><p>　　7 建設(shè)方式及進(jìn)度安排16</p><p>　　7.1 項(xiàng)目建設(shè)方式16</p>

11、<p>　　7.2 項(xiàng)目進(jìn)度安排16</p><p>　　8 投資收入估算與資金籌措17</p><p>　　8.1 項(xiàng)目投資估算與資金使用計(jì)劃17</p><p>　　8.2 項(xiàng)目收入估算與資金籌措20</p><p>　　9 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)21</p><p>　　9.1 項(xiàng)目盈利能力

12、評(píng)價(jià)21</p><p>　　9.2 項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)21</p><p>　　9.2 項(xiàng)目資金平衡能力評(píng)價(jià)22</p><p>　　9.2.1 損益表與靜態(tài)盈利能力分析22</p><p>　　9.2.2 現(xiàn)金流量表（全部投資）與動(dòng)態(tài)盈利能力23</p><p>　　9.2.3 現(xiàn)金流量表（自有資

13、金）與動(dòng)態(tài)盈利能力23</p><p>　　10 項(xiàng)目不確定性分析25</p><p>　　10.1 臨界點(diǎn)分析25</p><p>　　10.2 敏感性分析25</p><p>　　11 結(jié)論與建議28</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)30</b></p>

14、<p><b>　　引 言</b></p><p>　　房地產(chǎn)投資具有資金投入量大、回收期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，項(xiàng)目決策一旦失誤不但浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，給開發(fā)商帶來致命性打擊，而且還會(huì)導(dǎo)致銀行貸款沉淀，甚至影響城市合理性開發(fā)進(jìn)程。然而，我國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商仍沉浸在“房地產(chǎn)業(yè)遍地黃金”的市場(chǎng)觀念中，存在盲目撈“幾桶金”的思想，有些“爛尾工程”開發(fā)商在項(xiàng)

15、目前期決策時(shí)，根本就不作深入的市場(chǎng)調(diào)研和全面的可行性分析，雖然有些項(xiàng)目具備“完整”的可行性研究報(bào)告，但“它們”大多是一堆用于爭(zhēng)取政府審批立項(xiàng)的 “文字游戲”和“數(shù)字游戲”，鉆政府審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)格的空子，結(jié)果在這場(chǎng)“游戲”中，開發(fā)商往往“套牢”了自己。因此，注重并加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究工作顯得甚為重要和緊迫。</p><p>　　對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究意義在于，選擇最佳投資方案，提高投資效益，避免投資決策失誤。首

16、先，任何擬建項(xiàng)目，客觀上總是存在多種可供選擇的方案，若單憑主觀判斷，簡(jiǎn)單選擇難以達(dá)到滿意結(jié)果。建設(shè)項(xiàng)目的要求是多種多樣的。比如，經(jīng)濟(jì)上要求投資少，見效快，取得較高的經(jīng)濟(jì)效益；社會(huì)效果方面要符合國(guó)家的政策法規(guī)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，</p><p>　　專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系QQ：1227258276</p><p&g

17、t;　　改善勞動(dòng)條件，減少環(huán)境污染，促進(jìn)生態(tài)平衡。面對(duì)如此紛繁復(fù)雜的要求，如果僅僅片面強(qiáng)調(diào)任何單方面的要求，均有可能造成決策的失誤。因此需要進(jìn)行認(rèn)真的可行性研究，綜合權(quán)衡各方面得失，優(yōu)選投資方案，從而有效地避免投資決策失誤。其次，要取得較高的投資收益，必須在眾多的備選方案中選擇出最佳方案。這包括選出有利的投資方向和最佳的建設(shè)方案等。所有這些都必須進(jìn)行廣泛深入的調(diào)查研究和系統(tǒng)全面的分析論證，才能從眾多的可行方案中選出最佳方案。最后，從投資

18、主體的角度分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)性要求盈利最大化，風(fēng)險(xiǎn)最小化以及競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的不斷增強(qiáng)?？尚行匝芯康慕Y(jié)論往往成為項(xiàng)目能否投資的關(guān)鍵。只有論證擬建項(xiàng)目建設(shè)是必要的，產(chǎn)品價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力，并能獲得巨大的投資利潤(rùn)時(shí)，投資主體才肯投資，銀行才肯貸款，項(xiàng)目才能興建。因此，在投資項(xiàng)目管理的全過程中，投資前期的決策工作非常關(guān)鍵，而決策的依據(jù)是可行性研究。因此，可行性研究對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功，具有十分重要的意義。</p><p&g

19、t;　　本文基于西安市雁塔區(qū)某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究，系統(tǒng)地描述了可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的必要性。本文研究的目的在于完成該項(xiàng)目的可研部分，進(jìn)而對(duì)其論證是否可行，同時(shí)也對(duì)其他的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有一定的借鑒作用。</p><p>　　本文首先緒論部分提出了本文研究的意義及目的，第二章對(duì)該項(xiàng)目的各項(xiàng)投資環(huán)境進(jìn)行了詳細(xì)的分析，第三章到第九章系統(tǒng)闡述了對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的研究，包括項(xiàng)目概況、具體市場(chǎng)分析以及詳細(xì)的財(cái)務(wù)指

20、標(biāo)評(píng)價(jià)，最后是本文的結(jié)論與建議部分，得出此項(xiàng)目是可行的。</p><p><b>　　1 項(xiàng)目概況</b></p><p>　　1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況</p><p>　　本項(xiàng)目名稱為“建賞?高新”，位于西安市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設(shè)集中和較繁華的地段?；乜傉嫉孛娣e為62468m2，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。

21、該處離市中心不遠(yuǎn)，區(qū)位適中，交通便捷。</p><p>　　該項(xiàng)目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等大型購(gòu)物超市，有便利的商業(yè)活動(dòng)環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、商場(chǎng)等生活設(shè)施配套齊全。</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況</p><p>　?。?）公司基本情況簡(jiǎn)介</p><p>　　西安城投房地產(chǎn)有限公司成立于

22、1997年12月9日，具有完全民事行為能力的獨(dú)立法人資格，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為民營(yíng)企業(yè)，公司已成立黨支部7年。具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊(cè)資本5100萬。公司自成立以來，始終堅(jiān)持以住宅開發(fā)建設(shè)為主，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，以“建設(shè)新重慶，打造新民居”為己任，秉承“與時(shí)俱進(jìn)、求實(shí)創(chuàng)新，誠(chéng)信奉獻(xiàn)”的經(jīng)營(yíng)理念，以 “創(chuàng)公司品牌，辦一流企業(yè)”為目標(biāo)，經(jīng)過近十年的奮斗，公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)1.5億元、從業(yè)人員100余人左右，集房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷

23、售和物業(yè)管理于一體的中型企業(yè)。</p><p><b>　?。?）公司規(guī)模簡(jiǎn)介</b></p><p>　　截止2012專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　年1月，公司現(xiàn)有資產(chǎn)總額16297萬元，其中：流動(dòng)資金10687萬元；

24、負(fù)債總額3736萬元；所有者權(quán)益總額12560萬元，其中：實(shí)收資本5100萬元，資本公積3765萬元，累計(jì)未分配利潤(rùn)3695萬元。</p><p><b>　?。?）公司業(yè)績(jī)簡(jiǎn)介</b></p><p>　　公司成立以來，建造了7萬m2和5萬余m2儲(chǔ)備土地。公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)管理健全，具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)、管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)后勁較強(qiáng)。</p><p

25、>　?。?）公司人員及組織結(jié)構(gòu)</p><p>　　公司現(xiàn)有員工106人，其中管理層人員58人，具有中高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員26人，平均年齡43歲，整個(gè)公司人才濟(jì)濟(jì)，具有良好的技術(shù)資質(zhì)。</p><p>　　2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析</p><p>　　投資環(huán)境分析主要對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目所在城市自然地理環(huán)境、政策法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等進(jìn)行分析，以確定外部投資環(huán)

26、境為擬開發(fā)項(xiàng)目帶來哪些機(jī)會(huì)，哪些威脅。</p><p>　　2.1 自然地理環(huán)境</p><p>　　本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場(chǎng)，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。</p><p>　　洪城大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、全順汽車廠、江鈴股份公司等

27、大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。</p><p><b>　　2.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境</b></p><p>　?。?）西安市生產(chǎn)總值</p><p>　　2006年西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。經(jīng)陜西省統(tǒng)計(jì)局評(píng)估，2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1450.02億元，比上年同期增長(zhǎng)13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值70.

28、73億元，增長(zhǎng)7.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值615.26億元，增長(zhǎng)14.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值764.03億元，增長(zhǎng)12.4%。</p><p><b>　　（2）房地產(chǎn)投資</b></p><p>　　西安市2006年房地產(chǎn)完成投資285.76億元，增長(zhǎng)26.9%；商品房銷售面積621.50萬m2，增長(zhǎng)25.0%；商品房銷售額206.15億元，增長(zhǎng)20.3%。</p&

29、gt;<p>　　（3）西安市人均收入</p><p>　　從西安市2006年各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類物業(yè)均價(jià)城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價(jià)城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價(jià)格，免

30、去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從2006年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西高新住宅、寫字樓均價(jià)也相對(duì)較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域。整體來看西安市房?jī)r(jià)與其他同類城市相比，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定且價(jià)格相對(duì)較低，而西安市快速發(fā)

31、展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的收入水平必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。</p><p><b>　　2.3 政策環(huán)境</b></p><p>　　從宏觀政策的角度看，2006年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控， “國(guó)六條”及十五條意見等政策的相繼出臺(tái)，在很大程度上影響著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展：</p>

32、<p>　　首先，“國(guó)六條”中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作了明確的調(diào)整——“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。”接著，針對(duì)這一要求，十五條意見又進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 m2以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這一規(guī)定，無疑將會(huì)使整個(gè)

33、房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。然而，這一規(guī)定很可能會(huì)引起大房型住宅由于稀缺而價(jià)格上升。同時(shí)，要達(dá)到70%這一指標(biāo)，對(duì)于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過50%的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在很大程度上加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。</p><p>　　其次還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：</p><p>　?。?）登記前不得轉(zhuǎn)讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱不得隨意變更，合

34、同上購(gòu)房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。</p><p>　?。?）住宅分戶驗(yàn)收：開發(fā)商在向購(gòu)房者交房時(shí)，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等8項(xiàng)房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。</p><p>　?。?）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供

35、的服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行辦公。業(yè)主可隨時(shí)上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。</p><p>　　（4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。</p><p>　?。?）大戶預(yù)征增值稅：2006年1月1日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶（單套房間）平均建筑面積超過140 m2以上的，一律按0.5%的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于140 m2（

36、含）以下的不予預(yù)征土地增值稅。</p><p>　　（6）房貸執(zhí)行新利率：2005年12月25日20時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。</p><p>　　從上述分析可以看到，政府對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的決心，而

37、且，政府的調(diào)控也將慢慢會(huì)有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認(rèn)為，今天全國(guó)整體的房?jī)r(jià)還是會(huì)穩(wěn)中有漲，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來的價(jià)格走勢(shì)來看，可以證明今年的房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中有漲的。</p><p><b>　　2.4 社會(huì)環(huán)境</b></p><p>　　西安是一座歷史文化悠久的城市，是我國(guó)六大古都之一，下轄八區(qū)六縣，

38、全市行政區(qū)域總面積9983平方公里，其中市區(qū)面積約227平方公里，中心市區(qū)面積（三環(huán)以內(nèi)）158.8平方公里，全市總?cè)丝诩s690萬人。</p><p>　　西安是一座商貿(mào)活躍、經(jīng)濟(jì)繁榮、城市建設(shè)日新月異、正在迅速騰飛的區(qū)域中心城市。伴隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，西北五省橋頭堡的戰(zhàn)略地位，使西安成為我國(guó)西北地區(qū)最重要的現(xiàn)代化國(guó)際都市，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦具有顯著的輻射性。</p><p>　　西安

39、市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于1992年，且經(jīng)過了長(zhǎng)達(dá)7年的初始發(fā)展階段。在本階段，綜合水平低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為原始和落后。</p><p>　　自1998年起，在西部大開發(fā)政策傾斜和住房貨幣化政策深度實(shí)施兩大宏觀利好因素的刺激下，市場(chǎng)開始呈現(xiàn)加速發(fā)展的局面，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的資金量較之前明顯增加，至2000年前，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于這一加速發(fā)展階段。</p><p>　　經(jīng)過幾年的摸索和積累，西安市房

40、地產(chǎn)市場(chǎng)2000年開始全面發(fā)力，市場(chǎng)呈現(xiàn)出前所未有的生機(jī)和活力，開發(fā)量和銷售量均快速增長(zhǎng)，總體開發(fā)水平迅速提高，專業(yè)化分工現(xiàn)象日益明顯，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃水平發(fā)生質(zhì)的飛躍，與北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　比較，西安算是經(jīng)歷了“創(chuàng)新地產(chǎn)”、“郊居地產(chǎn)”、“智

41、能地產(chǎn)”、“網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)”、“教育地產(chǎn)”、“生態(tài)地產(chǎn)”、“人文地產(chǎn)”激烈角逐后的后起之秀，但與之相比仍存在觀念意識(shí)上的差距。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也自此完全邁進(jìn)買方時(shí)代。</p><p>　　2002年西安提前迎來了房地產(chǎn)大盤時(shí)代，在“紫薇田園都市”成功入市之后，占地上千畝的大盤已紛紛上馬，且呈現(xiàn)東南西北四面開花的嶄新格局。</p><p>　　3 市場(chǎng)供給與需求分析</p><

42、p>　　3.1 市場(chǎng)供給分析</p><p>　　本項(xiàng)目所在地隸屬西安市雁塔區(qū)，為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)意義上的城南板塊。城南板塊一直是西安市民的居家首選區(qū)域、開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)奪重地、開發(fā)量、成交量均穩(wěn)居全市各板塊之首，同時(shí)該板塊內(nèi)開發(fā)用地成本也在全市各大板塊中位居前列，因售價(jià)基數(shù)較高，投資升值空間亦相對(duì)較小。</p><p>　　3.2 市場(chǎng)需求分析</p><p&

43、gt;　　項(xiàng)目雖地處××鎮(zhèn)，目標(biāo)客戶應(yīng)包括當(dāng)?shù)?、新塘等地企業(yè)和富裕居民，但作為用地面積達(dá)9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個(gè)更大的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)只能是A。為此， A市潛在購(gòu)房者的基本情況值得我們關(guān)注。</p><p>　　通過對(duì)相關(guān)市場(chǎng)需求問卷調(diào)查，我們得到本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求分析報(bào)告如下。</p><p>　?。?）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析（略）</p>

44、<p><b>　　（2）數(shù)據(jù)分析結(jié)論</b></p><p>　　從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購(gòu)買者的一些特征，作為目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的參考，如：</p><p>　　1）年輕的購(gòu)房者占的比重大，項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費(fèi)群體的生活習(xí)慣與需要，如果適當(dāng)增加休閑娛樂設(shè)施與運(yùn)動(dòng)設(shè)施。</p><p>　　2）購(gòu)

45、房者普遍受教育程度高，對(duì)居住文化有自己獨(dú)到的見解，屬于“行為積極”型消費(fèi)者，為他們?cè)O(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品時(shí)，可沿用集團(tuán)過往項(xiàng)目成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營(yíng)造，分期分批開發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。</p><p>　　3）郊區(qū)購(gòu)房者中外地到穗發(fā)展的人口比重較大，沒有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對(duì)這一群體做營(yíng)銷時(shí)應(yīng)盡量少使用方言等。</p>&l

46、t;p>　　4）企業(yè)管理人員購(gòu)房比例高，他們收入較高而又相對(duì)穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點(diǎn)，對(duì)通勤的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項(xiàng)目推出初期就配備。</p><p>　　5）在目前郊區(qū)住宅消費(fèi)市場(chǎng)來看，仍以自住為主，以投資為目的購(gòu)置住房的比重只有1％，說明消費(fèi)者對(duì)投資物業(yè)升值的期望低。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以自買家自用為

47、基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。</p><p>　　6）用作“休閑度假”的比例只占8％，較去年同期的27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時(shí)推出的項(xiàng)目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)。但如果貴集團(tuán)擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對(duì)市場(chǎng)需求作進(jìn)一步的研究。</p><p>　　7）從“影響購(gòu)買因素”統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映消費(fèi)者對(duì)“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)

48、了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點(diǎn)。建議項(xiàng)目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進(jìn)行，這樣利于盡早取得購(gòu)房者的認(rèn)同。</p><p>　　8）“對(duì)樓盤主題的偏好”統(tǒng)計(jì)反映出現(xiàn)在的購(gòu)房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項(xiàng)目自然風(fēng)貌很契合。建議在項(xiàng)目開發(fā)中，盡可能保護(hù)大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)“江景”、“湖景”和“運(yùn)動(dòng)”的喜好度也很高，正可充分利用項(xiàng)目臨近東江的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)，將“水”的

49、主題與“動(dòng)”的元素有機(jī)結(jié)合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項(xiàng)目品味。</p><p>　　3.3 市場(chǎng)供求關(guān)系預(yù)測(cè)</p><p>　　城南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與西安市基本同步。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施成熟完善，文化教育氣息和生活氣息濃厚，明德門片區(qū)已形成西安市最大的居住生活區(qū)，區(qū)內(nèi)無房地產(chǎn)項(xiàng)目（尖端產(chǎn)品除外）始終處于供求兩旺的狀態(tài)。</p><p>　　受可開發(fā)土地資源的

50、局限，區(qū)內(nèi)上規(guī)模新項(xiàng)目的開發(fā)現(xiàn)主要分布于電視塔以西、丈八路以南、西萬路以西區(qū)域，其均已被各類型開發(fā)商在丈八路和繞城高速未建成通車之前圈定，因此土地成本相對(duì)較低，如開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)抱平常心態(tài)，保持性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來2-3年內(nèi)，項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)仍將保持供求兩旺的良好勢(shì)頭。</p><p>　　4 項(xiàng)目具體區(qū)位條件和競(jìng)爭(zhēng)分析</p><p>　　4.1 項(xiàng)目具體區(qū)位條件分析</p>

51、<p>　?。?）該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施有：</p><p>　　1）交通：交通便利，游7、14路、201 路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。</p><p>　　2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。</p><p>　　3）金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國(guó)銀行等商業(yè)性

52、銀行。</p><p>　　4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 </p><p>　　5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二?。晃靼餐馐聦W(xué)院。</p><p>　?。?）項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件</p><p>　　據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣；</p><p>　　

53、1）供、排水：接市政供、排水。</p><p>　　2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。</p><p>　　3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團(tuán)結(jié)南路。</p><p>　　4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由市電信局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。同時(shí)，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會(huì)相對(duì)較完善。</p><p>　　5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期

54、由煤氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。</p><p>　　4.2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析</p><p>　　區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党牵晃挥谠龀切绿伶?zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。另據(jù)悉香江集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取

55、大片土地，積極入市，其中香江集團(tuán)開發(fā)的廣園東錦繡香江項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底上市，供應(yīng)量在可預(yù)見的未來將進(jìn)一步放大。同質(zhì)樓盤供應(yīng)量大，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。由于新塘與本項(xiàng)目距離近，可以認(rèn)為項(xiàng)目的投建受此影響最大。</p><p>　　5 項(xiàng)目STP策劃</p><p>　　市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇及市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的核心內(nèi)容。通過市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位，從而真正做到依據(jù)市場(chǎng)需求解決

56、為誰建、建什么的問題。</p><p>　　4.1 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分如下：</p><p>　　（1）國(guó)家與社會(huì)管理者階層：在城市中的比例為1%-5%；在城鄉(xiāng)的比例大約為0.5%。</p><p>　　（2）經(jīng)理階層：指大中型企業(yè)中非業(yè)主身份的中高層管理人員。目前社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占的比例約為1.5%。<

57、/p><p>　?。?）私營(yíng)企業(yè)主階層：就全國(guó)而言，私營(yíng)企業(yè)階層在社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為0.6%，在私營(yíng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，比例可達(dá)3%，在私營(yíng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，比例在0.3%以下。</p><p>　　（4）專業(yè)技術(shù)人員階層</p><p>　　目前，專業(yè)技術(shù)人員在社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為5.1%。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大中城市中，所占比例為10%-20%，而在城鄉(xiāng)合一的

58、縣（市），其比例僅為1.5%-3%。 </p><p>　?。?）辦事人員階層：目前在中國(guó)社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例大約為4.8%。在城市中，其比例約為10%-15%；而在城鄉(xiāng)合一的縣（市），其比例在2%~6%之間。</p><p>　?。?）個(gè)體工商戶階層</p><p>　　目前，個(gè)體工商戶階層在整個(gè)社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例為4.2%。社會(huì)階層的細(xì)分法 </p&

59、gt;<p>　　（7）商業(yè)服務(wù)員工階層：目前，商業(yè)服務(wù)員工階層在社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為12%。</p><p>　?。?）產(chǎn)業(yè)工人階層：目前，整個(gè)產(chǎn)業(yè)工人階層在社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為22.6%。</p><p>　?。?）農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者階層： 這是目前中國(guó)規(guī)模最大的一個(gè)階層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。</p><p

60、>　?。?0）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層：目前，這一階層在整個(gè)社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為3.1%。</p><p>　　4.2 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇</p><p><b>　　定位的原則：</b></p><p>　　（1）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)高新區(qū)樓盤接受能力較強(qiáng)的客戶；</p><p>　?。?）收

61、入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)精神生活向往比較高的客戶；</p><p>　?。?）收入中高等，對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對(duì)較高性價(jià)的客戶。</p><p>　　由于本項(xiàng)目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項(xiàng)目所在地周圍情況及上文的市場(chǎng)分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位如下：</p><p>　?。?）項(xiàng)目附近的中高收入家庭；</p><p>　?。?）西安

62、市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；</p><p>　?。?）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等；</p><p>　?。?）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人；</p><p>　?。?）有意在高新區(qū)進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者。</p><p>　?。?）政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時(shí)擁有少量的灰色收入，個(gè)人私生活不喜歡

63、被別人打擾。</p><p>　?。?）外地來西安經(jīng)商的個(gè)體商戶。該項(xiàng)目臨近西部電子商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，里面擁有大量外來的個(gè)體商戶，這部分人群在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時(shí)為子女提供良好的教育環(huán)境。</p><p>　　4.3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位</p><p>　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)

64、格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。</p><p>　　在建筑設(shè)計(jì)上專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。</p><p>　　在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合

65、市場(chǎng)和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。</p><p>　　在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購(gòu)買壓力。</p><p>　　4.3.1 項(xiàng)目檔次定位</p><p>　　項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值依據(jù)。核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最能體現(xiàn)項(xiàng)目的特色，同時(shí)也直接區(qū)別或凌駕于競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，通過對(duì)西安房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究，結(jié)合項(xiàng)目各項(xiàng)綜合優(yōu)勢(shì)，以確定本項(xiàng)目的核

66、心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)是：擁有當(dāng)?shù)鬲?dú)一無二的山水資源；處于太白樓-漁梁壩旅游一條線上；有較好的歙硯加工經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)基礎(chǔ)。該項(xiàng)目的外在優(yōu)勢(shì)是：當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶對(duì)此地塊作為文房四寶或文化一條街的認(rèn)同度高；與政務(wù)新區(qū)、西安古城景區(qū)、汽車站隔岸相望；附近有披云山莊、正在建設(shè)的黃龍國(guó)際友好飯店作配套。</p><p>　　4.3.2 項(xiàng)目主題定位</p><p>　　本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，周邊在建的同類型

67、住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位為：西安市高新區(qū)一個(gè) “現(xiàn)代中國(guó)、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)。</p><p>　　4.3.3 項(xiàng)目功能定位</p><p>　　住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國(guó)家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜停?0 m2以下）的比例。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在80--130 m2的最受消費(fèi)者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以80--

68、100的兩室為主力戶型。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時(shí)，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費(fèi)者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設(shè)計(jì)中，考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)愛好。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮市場(chǎng)需求，戶型主要設(shè)計(jì)成面積在80 m2至130 m2的兩室二廳和三室二廳的中戶型。</p><p>　　4.3.4 項(xiàng)目產(chǎn)品定位</p>&l

69、t;p>　　根據(jù)以上對(duì)潛在消費(fèi)者的分析，項(xiàng)目規(guī)劃方案應(yīng)做到：</p><p>　?。?）小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，綠化水平高，配套設(shè)施完備。項(xiàng)目建成后應(yīng)為該片區(qū)的標(biāo)志性小區(qū)。</p><p>　?。?）戶型分布廣，戶型合理，可利用率高，套內(nèi)面積應(yīng)從80~160m，，以滿足不同消費(fèi)者的需求。</p><p>　?。?）在保證滿足規(guī)劃管理部門要求的建筑密度、綠化率和容積率的

70、情況下，充分和規(guī)劃部門接觸，盡量提高土地的利用率。</p><p>　?。?）根據(jù)不同的潛在消費(fèi)者，合理建設(shè)各種不同的戶型數(shù)量。</p><p>　　目前在項(xiàng)目附近，主要在建的和己經(jīng)建成正在銷售的樓盤主要包括：夢(mèng)澤園、新秀佳園、康美花園等項(xiàng)目，以下是這些樓盤的開發(fā)規(guī)模，戶型基本結(jié)構(gòu)及銷售情況如表所示。</p><p>　　從以上的分析可以看到，由于目前項(xiàng)目所在的區(qū)域

71、房?jī)r(jià)相對(duì)較低，升值空間大，并且隨著西鄉(xiāng)塘區(qū)改造的完成及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，，該區(qū)域的商品房開發(fā)必將進(jìn)入一輪熱潮。</p><p>　　在該區(qū)域目前銷售較好的項(xiàng)目有以下的特點(diǎn)：</p><p>　?、賾粜头植紡V，從小戶型的60 m2到大戶型的160 m2。</p><p><b>　　②小區(qū)規(guī)劃環(huán)境好。</b></p><p>

72、;<b>　?、叟涮自O(shè)施齊全。</b></p><p>　?、茼?xiàng)目的升值空間大，租售前景較好。</p><p><b>　　6 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)</b></p><p>　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容包括確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行平面布置、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等。</p><p>　　6.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)

73、方案</p><p>　　本項(xiàng)目工程總建筑面積66012 m2。沿城市道路布置三棟30層塔式高層，臨東北面道路布置1，2號(hào)樓，1，2號(hào)樓群樓相連，臨西北面道路布置3號(hào)樓，帶獨(dú)立群樓口2，3號(hào)樓問，城市道路交匯處設(shè)600 m2公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹、水池、休閑小品。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的錯(cuò)動(dòng)與高度的變化形成錯(cuò)落有序變化豐富的建筑空間格局和開闊的視線通

74、廊口城市公共綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。</p><p>　　1，2號(hào)樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一，二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；3號(hào)樓一，二層為商業(yè)專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　用房，三層以上為住宅;小區(qū)中庭設(shè)二層地下車庫(kù)。</p>

75、;<p>　　住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于2，3號(hào)樓問，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫(kù)出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。</p><p>　　住宅均為點(diǎn)式平面，1，3號(hào)樓每層六戶，2號(hào)樓每層八戶，戶型以套內(nèi)建筑面積50-90m2左右二室一廳為主，輔以少量的一室一廳和三室一廳，本設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對(duì)視問題及穿堂風(fēng)

76、的形成，各戶均爭(zhēng)取良好的景觀視線和采光通風(fēng)。</p><p>　　6.2 項(xiàng)目總平面布置</p><p>　　該小區(qū)共有14棟樓，包含11高層，3棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為16層、16層、18層在小區(qū)的最北邊設(shè)計(jì)了三棟點(diǎn)式高層，其層高為26層在三棟點(diǎn)式高層中間又建有兩棟層高為18層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大都為坐北

77、朝南；小區(qū)的中央是一個(gè)公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場(chǎng)所，同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學(xué)提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風(fēng)和欣賞景觀條件。小區(qū)整個(gè)平面布置為北高南低，這不僅保證了小區(qū)的日照條件，而且避免了給小區(qū)居民帶來一種高樓聳立的壓抑感。小區(qū)內(nèi)還建有會(huì)所，為客戶提供方便的娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。</p><p>　　6.3 項(xiàng)目環(huán)境景觀

78、設(shè)計(jì)</p><p>　?。?）本小區(qū)景觀設(shè)計(jì)著重強(qiáng)調(diào)生活味，旨在為小區(qū)居民提供一個(gè)可休憩和交流的環(huán)境優(yōu)美的場(chǎng)所，而不一味追求氣勢(shì)。</p><p>　　（2）小區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)實(shí)用、自然園林風(fēng)格。結(jié)合城市公共空間的要求，小區(qū)景觀由外到內(nèi)，自然過渡。</p><p>　?。?）強(qiáng)調(diào)山勢(shì)的利用。合理利用高差，將高差化整為零，分別形成立體景觀。但設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)意到而形薄。避免形成

79、過高的堡坎，一方面造價(jià)高，一方面對(duì)人形成壓迫感。合理形成商業(yè)廣場(chǎng)，與商業(yè)內(nèi)街形成一體。</p><p>　?。?）強(qiáng)調(diào)商業(yè)用房的廣告店招的合理設(shè)置，使其形成對(duì)建筑的美化。通過色彩和建筑構(gòu)件的高低前后變化，形成獨(dú)特的城市建筑景觀，強(qiáng)化商業(yè)街的獨(dú)特商業(yè)氛圍。</p><p>　　7 建設(shè)方式及進(jìn)度安排</p><p>　　7.1 項(xiàng)目建設(shè)方式</p>

80、<p>　　建設(shè)方式指建設(shè)工程的發(fā)包方式，如是采取總包的方式，還是采取分包的方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，有必要就建設(shè)工程的發(fā)包方式提出建議。</p><p>　　7.2 項(xiàng)目進(jìn)度安排</p><p>　　根據(jù)本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積查《建筑安裝工程工期定額》，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目的前期工作基本就緒，擬確定本項(xiàng)目的工期為兩年零一個(gè)季度。&l

81、t;/p><p>　　項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度橫道圖如下圖所示：</p><p>　　表7.1 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表</p><p>　　8 投資收入估算與資金籌措</p><p>　　8.1 項(xiàng)目投資估算與資金使用計(jì)劃</p><p><b>　　（1）土地成本</b></p><p

82、>　　該項(xiàng)目基地總占地面積為62468m2，土地價(jià)格為120萬元/畝；故可初步估算土地成本為120×117=14040萬元；</p><p><b>　?。?）建安造價(jià)</b></p><p><b>　　1）土建造價(jià) </b></p><p>　　表8.1 住宅土建造價(jià)表（單位：萬元）</p>

83、;<p>　　表8.2 公建土建造價(jià)表（單位：萬元）</p><p><b>　　2）地下停車場(chǎng)造價(jià)</b></p><p>　　地下停車場(chǎng)建筑面積為9288m2，依據(jù)類似工程估算、概算指標(biāo)，地下停車場(chǎng)的土建成本為1600元/ ㎡，地下停車場(chǎng)的造價(jià)為1022萬元。地下停車場(chǎng)的安裝費(fèi)用均包括在下面的其他設(shè)備及安裝，所以這里不再單獨(dú)算。</p>

84、<p>　　得土建總造價(jià)為：24596+96+1022=25715萬元</p><p>　　3）設(shè)備及安裝工程費(fèi)用</p><p>　　安裝工程包括電梯、給排水設(shè)備及安裝、動(dòng)力照明及弱電等項(xiàng)目。</p><p><b>　?、匐娞菰O(shè)備及安裝</b></p><p>　　本項(xiàng)目的住宅有11幢高層、3幢小高層，

85、共需電梯40部，每部電梯的設(shè)備及安裝按35萬元計(jì)，電梯總價(jià)為40×35=1400萬元。</p><p><b>　?、谄渌O(shè)備及安裝</b></p><p>　　其他設(shè)備包括除電梯外的其他所有設(shè)備，具體估算可參見下表。其他設(shè)備及安裝工程造價(jià)為1869.82萬元。</p><p>　　表8.3 其他設(shè)備及安裝表</p>

86、<p>　　將上述兩項(xiàng)費(fèi)用相加，得到建安工程費(fèi)為：</p><p>　　3430+1400+25715=130545萬元</p><p><b>　?。?）前期工程費(fèi)：</b></p><p>　　工程前期費(fèi)用包括三通一平費(fèi)、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、城建統(tǒng)一征收費(fèi)用以及其他費(fèi)用等，由于本項(xiàng)目為熟地，所以不需要進(jìn)行“三通一平”。</p&g

87、t;<p><b>　　1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)</b></p><p>　　依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）文件中附表1：工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表，采用內(nèi)插法計(jì)算，經(jīng)過工程復(fù)雜程度系數(shù)調(diào)整，并結(jié)合西安市建筑設(shè)計(jì)收費(fèi)市場(chǎng)行情，本項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)費(fèi)為667萬元；勘察費(fèi)取設(shè)計(jì)費(fèi)的10%，所以勘察費(fèi)為66.7萬元。</p>&l

88、t;p><b>　　2）可行性研究費(fèi)</b></p><p>　　依據(jù)國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）文件中附表：建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分做為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，乘以行業(yè)調(diào)整系數(shù)和工程復(fù)雜程度調(diào)整系數(shù)，計(jì)算出可行性研究費(fèi)為35萬元。</p><p>　　3）城建統(tǒng)一征收費(fèi)及其他費(fèi)用（見下頁表）</p><

89、p>　　表8.4 城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表 （單位：萬元）</p><p>　　將上述三項(xiàng)相加得前期工程費(fèi)用為4561萬元。</p><p><b>　?。?）室外工程費(fèi)</b></p><p>　　室外工程包括小區(qū)道路、綠化以及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容，每平方米造價(jià)按120元計(jì)算。項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為1960萬元。</p>

90、<p><b>　　（5）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)</b></p><p>　　建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的1%計(jì)算，共計(jì)為305萬元。</p><p>　　（6）管理費(fèi)（1+2+3+4+5）×3%</p><p>　　建設(shè)單位管理費(fèi)按前四項(xiàng)之和的3%，共計(jì)1542萬元。</p><p><b>　?。?）

91、銷售費(fèi)用</b></p><p>　　銷售費(fèi)按銷售收入的3%計(jì)算，共計(jì)為2270萬元。</p><p>　?。?）預(yù)備費(fèi)（2+3+4+5+6+7）×3%</p><p>　　預(yù)備費(fèi)按前幾項(xiàng)和的3%取，共計(jì)1231萬元。</p><p><b>　?。?）貸款利息</b></p><

92、;p>　　貸款利息為891萬元。</p><p>　　（10）項(xiàng)目的總投資的確定</p><p>　　綜合前面九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為57363萬元。</p><p>　　表8.5 “建賞·高新”住宅小區(qū)總投資估算表</p><p>　　8.2 項(xiàng)目收入估算與資金籌措</p><p>　　估算收入，首先要

93、根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況確定按功能分類的可銷售或可出租面積的數(shù)量，再依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)果確定項(xiàng)目各部分功能面積的租金或售價(jià)水平，然后再根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排開發(fā)商的市場(chǎng)銷售策略，確定項(xiàng)目分期或分年度的銷售或出租面積及收款計(jì)劃，最后匯總出分年度的銷售收人。要求編制收入及銷售稅金及附加估算表。</p><p>　　資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)總投資計(jì)劃就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售(租)收入三個(gè)部分。</p&

94、gt;<p>　　根據(jù)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的安排，項(xiàng)目總投資的資金籌措安排如下：自籌項(xiàng)目資本金22589萬元，約占總投資的40%，安排一到三年期銀行貸款約12461萬元，其中建設(shè)期借款利息為891萬元，其余不足的部分由銷售收入當(dāng)作自由資金再投入。</p><p>　　銀行貸款利率取央行一至三年期的基準(zhǔn)利率6.75%，本項(xiàng)目考慮上浮10%為7.425%。為了體現(xiàn)資金的流向，按季度計(jì)算，季度貸款利率r=

95、1.65%，其計(jì)算公式如下：(1+r) 4 -1=7.425%，得出r=1.65%。</p><p><b>　　9 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</b></p><p>　　通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力進(jìn)行分析。財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利水平，清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的財(cái)

96、務(wù)狀況及償債能力，資金平衡能力主要考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的資金平衡狀況。</p><p>　　9.1 項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)</p><p>　　根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及測(cè)算，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算，主要結(jié)果如下表所示：</p><p>　　表9.1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)</p><p>　　計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目稅前、項(xiàng)目稅后和當(dāng)前銀行貸款利率，財(cái)

97、務(wù)；稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率爭(zhēng)現(xiàn)值大于零，均說明項(xiàng)目有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，說明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。</p><p>　　9.2 項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)</p><p>　　項(xiàng)目借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額其中該項(xiàng)目借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)為8季度，開始借款期數(shù)為2季度，上期償還借款額為5314萬元，當(dāng)期可用

98、于還款的資金額為22028萬元。</p><p>　　則項(xiàng)目的借款償還期=8-2+5314/22028≈6.2（季度）≈1.5（年）</p><p>　　表9.2 借款還本付息表</p><p>　　9.2 項(xiàng)目資金平衡能力評(píng)價(jià)</p><p>　　9.2.1 損益表與靜態(tài)盈利能力分析</p><p>　　（1）成

99、本利潤(rùn)率=開發(fā)商利潤(rùn)/項(xiàng)目總開發(fā)成本×100%</p><p>　　其中：開發(fā)商利潤(rùn)為14144萬元，項(xiàng)目總開發(fā)成本為57363萬元。</p><p>　　則開發(fā)商成本利潤(rùn)率=14144/57363×100%≈25%</p><p>　?。?）投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資×100%</p><p

100、>　　其中：年平均利潤(rùn)總額為：14144萬元/2.5年（10個(gè)季度）≈5658萬元/年，項(xiàng)目總投資同上。</p><p>　　則計(jì)算開發(fā)商投資利潤(rùn)率=5658/57363×100%≈1%</p><p>　?。?）資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金×100%</p><p>　　其中：年平均利潤(rùn)總額同上，資本金總額為22589

101、萬元。</p><p>　　則資本金利潤(rùn)率=5658/22589×100%≈25%</p><p>　?。?）資本金凈利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額/資本金總額×100%</p><p>　　其中：年平均稅后利潤(rùn)總額為（14144-3536）/2.5≈4243萬元/年，資本金同上。</p><p>　　則資本金

102、凈利潤(rùn)率=4243/22589×100%≈19%</p><p>　?。?）項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量。</p><p>　　其中：該項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的期數(shù)為9季度，第8個(gè)季度的累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值為7410萬元，當(dāng)期的凈現(xiàn)金流量為17152萬元。</p><p>　　則

103、項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為=（9-1）+7410/17152≈8.4（季度）≈2.1（年）</p><p>　　表9.3 現(xiàn)金流量表（全部投資）</p><p>　　9.2.2 現(xiàn)金流量表（全部投資）與動(dòng)態(tài)盈利能力</p><p>　　根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）計(jì)算的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有所得稅前、稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金值以及動(dòng)態(tài)投資回收期。</p>

104、<p>　　其中所得稅后的季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為4.59%，折算成稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（季度基準(zhǔn)收益率為3.1%）為3101萬元；</p><p>　　所得稅前的季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為5.71%，折算成稅前年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為21%，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（季度基準(zhǔn)收益率為3.1%）為5757萬元；</p><p>　　項(xiàng)目所得稅后的動(dòng)態(tài)投資回收期為2.4年，小于項(xiàng)目的

105、總開發(fā)建設(shè)時(shí)間2.5年，項(xiàng)目資金能按時(shí)回收；</p><p>　　因項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。</p><p>　　則該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮的。</p><p>　　9.2.3 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動(dòng)態(tài)盈利能力</p><p>　　根據(jù)現(xiàn)金流量表（自有資金）計(jì)算以下指標(biāo)：&

106、lt;/p><p>　　項(xiàng)目稅后的季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為6.54%，折算成稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28%，稅后自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（季度基準(zhǔn)收益率為3.1%）為14812萬元；</p><p>　　稅前的季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7.23%，折算成年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為31%，稅前自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（季度基準(zhǔn)收益率為3.1%）為17469萬元。</p><p>　　項(xiàng)目所得稅后的動(dòng)態(tài)投

107、資回收期為1.9年，小于項(xiàng)目的總開發(fā)建設(shè)時(shí)間2.5年，項(xiàng)目資金能按時(shí)回收。</p><p>　　因項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。</p><p>　　所以該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。</p><p><b>　　詳見下表</b></p><p>　　表9.4（現(xiàn)金流量表（

108、自有資金）</p><p>　　10 項(xiàng)目不確定性分析</p><p>　　不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析和敏感性分析，通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析，對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力作出評(píng)價(jià)。</p><p>　　10.1 臨界點(diǎn)分析</p><p>　　各種不確定因素專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益

109、★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　?。ㄈ缤顿Y、成本、產(chǎn)品價(jià)格等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。</p><p>　　據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：</p><p>　　銷售收入

110、方程：R=P×Q</p><p>　　成本費(fèi)用方程：C=V×Q+T×Q+F</p><p>　　其中： R——實(shí)現(xiàn)銷售收入</p><p><b>　　P——計(jì)劃銷售收入</b></p><p>　　Q——銷售收入的實(shí)現(xiàn)率</p><p><b>　　C——

111、總成本費(fèi)用</b></p><p>　　V——銷售費(fèi)用，為銷售收入的3%</p><p>　　T——銷售稅金及附加，為銷售收入的 5.5%</p><p><b>　　F——總投資</b></p><p>　　令B=R-C=0，即可求出Q的值。</p><p>　　本項(xiàng)目的計(jì)劃銷售收入

112、為75680萬元，總投資為57363萬元，得：</p><p>　　75680×Q=57363+75680×Q×(5.5%+3%)</p><p>　　解此方程，得到： Q≈82%</p><p>　　故銷售收入的實(shí)現(xiàn)率Q≈82%為本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)82%時(shí)，項(xiàng)目即可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。項(xiàng)目的銷售收入的實(shí)現(xiàn)率高于這個(gè)比例時(shí)

113、，項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)盈利；反之，若低于這個(gè)比例，項(xiàng)目則會(huì)出現(xiàn)虧損。從項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)82%來看，可以說本項(xiàng)目開發(fā)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　10.2 敏感性分析</p><p>　　敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。分析各種變化因素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果影響程度的工作稱為敏感性分析。在這里，我們對(duì)項(xiàng)目主要進(jìn)行單因素敏感性分析。

114、</p><p>　　本項(xiàng)目主要進(jìn)行內(nèi)部收益率（IRR）對(duì)銷售收入和建設(shè)投資的敏感性分析，主要包括當(dāng)銷售收入、建設(shè)投資分別發(fā)生變化時(shí)全部投資內(nèi)部收益率對(duì)它們的單因素敏感性分析以及這兩個(gè)因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)內(nèi)部收益率對(duì)它們的雙因素敏感性分析。在單因素敏感性分析時(shí)假定其他因素都不發(fā)生變化。季度基準(zhǔn)收益率為3.1%。</p><p>　　不確定因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響如下表所示：</p>

115、<p>　　表10.1 不確定因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響</p><p>　　圖10.1 不確定因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響</p><p>　　依據(jù)上圖，采用插入法找出銷售收入和投資變動(dòng)的臨界點(diǎn)：</p><p>　　銷售收入：因?yàn)楫?dāng)銷售收入的變化幅度是-5%的時(shí)候正好是季度基準(zhǔn)折現(xiàn)率（3.1%）所以可知銷售收入允許的變化幅度是（-5%，+∞）</p