房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究畢業(yè)論文

1、<p>　　西安市XX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究</p><p><b>　　專(zhuān)業(yè)：工程管理</b></p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),人們消費(fèi)能力、消費(fèi)觀念的提高,促進(jìn)了商業(yè)零售業(yè)的活躍繁榮,從而也催化了商業(yè)房地產(chǎn)的大發(fā)展。商業(yè)房地產(chǎn)投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)、建設(shè)后

2、經(jīng)營(yíng)成本高等特點(diǎn)都使得商業(yè)房地產(chǎn)決策之前的可行性分析異常重要,其工作質(zhì)量的好壞,直接決定了項(xiàng)目今后的成功與否。由于商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間較短,缺乏成體系的理論作指導(dǎo),開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)積累較少,所以業(yè)界迫切需要這方面的理論指導(dǎo)和案例借鑒。 本文首先對(duì)房地產(chǎn)可行性研究進(jìn)行了評(píng)述,介紹了分析的內(nèi)容與步驟,然后引入已經(jīng)成熟的項(xiàng)目管理理論,將房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前期可行性分析看為一個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目,用項(xiàng)目過(guò)程組和工作分解結(jié)構(gòu)等方法把可行性分析按項(xiàng)目操作的順序來(lái)組織

3、實(shí)施,使可行性分析過(guò)程更具規(guī)范化與模式化。文章還介紹了一些適合于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析的常用技術(shù)分析工具,并且在后面的實(shí)際案例部分對(duì)這些工具作了應(yīng)用。 論文采用實(shí)證的方法,詳細(xì)介紹了一個(gè)具體的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例——彭州Y項(xiàng)目的前期可行性分析過(guò)程。按照可行性分析的基本原則和內(nèi)容要求,從商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析著手,在第四章里根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際情況,對(duì)目前彭州市商業(yè)項(xiàng)目存在的問(wèn)題進(jìn)行了剖析并提出了對(duì)開(kāi)發(fā)商的建</p><

4、p>　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究 商品房</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1建筑項(xiàng)目總論1</b></p><p><b>　　1.1項(xiàng)目背景1</b></p><p>　　1.2國(guó)內(nèi)可行性研究現(xiàn)狀1<

5、/p><p>　　2建設(shè)條件與選址條件3</p><p><b>　　2.1建設(shè)條件3</b></p><p>　　2.2 場(chǎng)地選址4</p><p><b>　　3規(guī)劃要求5</b></p><p>　　2.2.1用地規(guī)劃要求5</p><p>

6、;　　2.2.2建筑規(guī)劃要求5</p><p>　　2.2.3交通規(guī)劃要求5</p><p>　　2.2.4綠化規(guī)劃要求5</p><p>　　2.2.5市政設(shè)施要求5</p><p>　　4建筑項(xiàng)目事成分析和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略7</p><p>　　3.1建筑市場(chǎng)概況7</p><p>&l

7、t;b>　　3.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)7</b></p><p>　　3.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)7</p><p>　　3.2.2市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)8</p><p>　　3.2.3營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略8</p><p>　　5建筑項(xiàng)目建設(shè)方案11</p><p>　　5.1建筑方案11</p><p

8、>　　5.1.1平面設(shè)計(jì)11</p><p>　　5.1.2立面設(shè)計(jì)11</p><p>　　5.1.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)12</p><p>　　6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排12</p><p>　　6.1工程項(xiàng)目管理12</p><p>　　6.2項(xiàng)目進(jìn)度控制13</p><p>　　7投資估

9、算與資金籌措14</p><p>　　7.1土地開(kāi)發(fā)成本14</p><p>　　7.2資金籌措16</p><p><b>　　8經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)17</b></p><p>　　9可行性研究分析結(jié)論19</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)19</b></p&g

10、t;<p><b>　　致謝19</b></p><p><b>　　1、建筑項(xiàng)目總論 </b></p><p><b>　　1.1、項(xiàng)目背景 </b></p><p>　　該項(xiàng)目位于中山大道與深圳路交匯處，并且交通便利，左邊距離廣漢三星堆客運(yùn)站有150米左右，右邊有竹香園和游家河邊并

11、且距離河有350米左右。小區(qū)東西方向大約有170米，南北方向有200米左右。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，2003年直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接拉動(dòng)0.6～1.2個(gè)百分點(diǎn)。2003年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)中，供銷(xiāo)兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的良好勢(shì)頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米

12、提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6495億元，同比增長(zhǎng)32.8%，高于固定資產(chǎn)投資增幅（31.4%）1.4個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長(zhǎng)27.8％，其中，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)30.4％。購(gòu)置土地面積23082萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開(kāi)發(fā)面積11368萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長(zhǎng)34.9％，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)35.9%。

13、銷(xiāo)售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)2003年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”所屬的八個(gè)分類(lèi)指數(shù)的走勢(shì)與10月相較，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開(kāi)發(fā)面積、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房空置面積和資金來(lái)源分類(lèi)指</p><p>　　1.2、國(guó)內(nèi)可行性研究現(xiàn)狀</p><p>　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),人們消費(fèi)能力、消費(fèi)觀念的提高,促進(jìn)了商業(yè)零售業(yè)的活躍繁榮,從

14、而也催化了商業(yè)房地產(chǎn)的大發(fā)展。商業(yè)房地產(chǎn)投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)、建設(shè)后經(jīng)營(yíng)成本高等特點(diǎn)都使得商業(yè)房地產(chǎn)決策之前的可行性分析異常重要,其工作質(zhì)量的好壞,直接決定了項(xiàng)目今后的成功與否。由于商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間較短,缺乏成體系的理論作指導(dǎo),開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)積累較少,所以業(yè)界迫切需要這方面的理論指導(dǎo)和案例借鑒。 本文首先對(duì)房地產(chǎn)可行性研究進(jìn)行了評(píng)述,介紹了分析的內(nèi)容與步驟,然后引入已經(jīng)成熟的項(xiàng)目管理理論,將房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前期可行性分析看為一個(gè)單獨(dú)的

15、項(xiàng)目,用項(xiàng)目過(guò)程組和工作分解結(jié)構(gòu)等方法把可行性分析按項(xiàng)目操作的順序來(lái)組織實(shí)施,使可行性分析過(guò)程更具規(guī)范化與模式化。文章還介紹了一些適合于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析的常用技術(shù)分析工具,并且在后面的實(shí)際案例部分對(duì)這些工具作了應(yīng)用。 論文采用實(shí)證的方法,詳細(xì)介紹了一個(gè)具體的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例——彭州Y項(xiàng)目的前期可行性分析過(guò)程。按照可行性分析的基本原則和內(nèi)容要求,從商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析著手,在第四章里根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際情況,對(duì)目前彭州市商業(yè)項(xiàng)目

16、存在的問(wèn)題進(jìn)行了剖析并提出了對(duì)開(kāi)發(fā)商的建</p><p>　　由我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)來(lái)看，現(xiàn)在大多數(shù)家庭的收入逐漸增加，基本是成擴(kuò)大化需求、實(shí)施投資和消費(fèi)的雙向推動(dòng)。由于政府的宏觀調(diào)控能力的加強(qiáng)，更是有了政策的實(shí)施，是的人們?cè)诟鱾€(gè)方面的花費(fèi)增加，使其迅猛發(fā)展。恩格斯系數(shù)呈下降趨勢(shì)，這些足以表明居民生存型消費(fèi)期正在向小康享受型消費(fèi)方向轉(zhuǎn)變，并且根據(jù)人們的心理作用于生活的需要，很多人愿意買(mǎi)房，因?yàn)榭梢苑挪⑶矣邪l(fā)證空間

17、。根據(jù)居民生活水平不斷提高的需求，房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃向上的發(fā)展階段。</p><p>　　住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)是實(shí)施投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)的主要舉措之一，在二十一世紀(jì)初期仍然如此。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，若GDP要增長(zhǎng)7%，就需要固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)12%以上。那么，作為重點(diǎn)發(fā)展的住宅建設(shè)投資增長(zhǎng)就應(yīng)當(dāng)在15%以上。據(jù)此，當(dāng)前繼續(xù)加大住宅建設(shè)力度和建設(shè)規(guī)模勢(shì)在必行，房地產(chǎn)全方位進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)必定無(wú)疑。</p>&

18、lt;p>　　近日，成都市統(tǒng)計(jì)局公布1-4月成都房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。1-4月，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資127.06億元，比去年同期增長(zhǎng)13.6%.房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增大，商品房的竣工面積達(dá)160.67萬(wàn)平米，同比增幅達(dá)64.4%；商品房的施工面積為3013.15萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)49.2%.商品房銷(xiāo)售也同樣顯示出旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，銷(xiāo)售面積達(dá)413.33萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)32.1%；銷(xiāo)售額達(dá)136.36億元，同比增長(zhǎng)26.4%.據(jù)此，當(dāng)前繼

19、續(xù)加大住宅建設(shè)力度和建設(shè)規(guī)模勢(shì)在必行，房地產(chǎn)全方位進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)必定無(wú)疑。</p><p>　　近年來(lái)，隨著城鄉(xiāng)居民人均收入不斷提高，順應(yīng)形勢(shì)的房改政策陸續(xù)推出，人們對(duì)改善居住條件的愿望越來(lái)越迫切，更新棄舊、地域更換、層次調(diào)整等已成為廣大居民關(guān)注的熱點(diǎn)。本項(xiàng)目符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)XX城市建設(shè)的發(fā)展有著明顯的社會(huì)意義，建設(shè)是必要的。</p><p>　　2、建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇 </

20、p><p><b>　　2.1、建設(shè)條件</b></p><p>　　2.1.1 自然條件</p><p>　　西安地區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，夏季高溫多雨，冬季稍冷少雨。氣候溫和，四季分明，雨量適中，市區(qū)年平均溫度13.3C，最冷月1月平均氣溫-0.9C，最熱月7月平均氣溫26.4C，全年無(wú)霜期232天，降水量偏少，主要集中在夏季。年平均氣

21、溫13．0～13．4℃，最冷1月份平均氣溫－0．4～0．9℃，最熱7月份平均氣溫25～26．6℃，年極端最低氣溫－20．6℃(西安1995年1月11日)，年極端最高氣溫43．4℃(長(zhǎng)安1966年6月19日)。年降水量558～750毫米，由北向南遞增。7、9月份為兩個(gè)明顯降水高峰。年日照時(shí)數(shù)1983～2267小時(shí)，年最多風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)(西安)。年內(nèi)主要?dú)庀鬄?zāi)害有干旱、雨澇、冰雹、大風(fēng)、干熱風(fēng)和低溫凍害。</p><p&g

22、t;　　西安地處我國(guó)西北地區(qū)黃土高原主體南部邊緣，城市區(qū)位于渭河沖擊平原一、二、三級(jí)階地上，秦嶺群峰橫亙于南，涇渭河谷蜿蜒于北，川塬相接，八水環(huán)繞。秦嶺野生動(dòng)植物資源極為豐富，其中大熊貓、金絲猴、羚牛、朱鹮等為國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的珍稀動(dòng)物。秦嶺野生植物種類(lèi)繁多，是我國(guó)種子植物的重要基因庫(kù)。秦嶺也是我國(guó)南北自然地理氣候的天然分界，是西安的巨大生態(tài)水庫(kù)。從西安平原區(qū)到秦嶺山區(qū)，年降雨量由600mm逐漸增為900mm。西安的這些自然生態(tài)環(huán)境條件明顯

23、優(yōu)于西北地區(qū)其他城市。西安自古以來(lái)森林茂密，水量豐沛，氣候濕潤(rùn)，有最適宜人類(lèi)生存、繁衍、發(fā)展的自然生存環(huán)境。西安地區(qū)從六千年前半坡人時(shí)期的亞熱帶環(huán)境逐漸過(guò)渡到現(xiàn)在的暖溫帶環(huán)境以來(lái)，按近千年來(lái)一直持續(xù)的氣候帶、氣候類(lèi)型及其相應(yīng)的原始自然植被狀況，西安地區(qū)自然環(huán)境應(yīng)該為暖溫帶季風(fēng)性半濕潤(rùn)森林環(huán)境和森林草原環(huán)境，與西部其他地區(qū)相比，這一自然氣候背景為西安生態(tài)化建設(shè)提供的條件具有明顯的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。</p><p>　　2.

24、1.2 地質(zhì)條件</p><p>　　境內(nèi)土壤的成土母質(zhì)為基巖風(fēng)化物和松散堆積物兩大類(lèi)。平壩地區(qū)為第四系松散堆積物，丘陵地區(qū)為基巖風(fēng)化物。</p><p>　　根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》（1990—河北地區(qū)）查得，本場(chǎng)地地震基本烈度為6度。</p><p><b>　　2 規(guī)劃要求 </b></p><p>　　2.1

25、 用地規(guī)劃要求</p><p>　　2.1.1 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：35006.7平方米。 </p><p>　　2.1.2 道路用地面積：8501平方米。</p><p>　　2.1.3 綠化用地面積：11902.3平方米。 綠化率34%。</p><p>　　2.1.4 用地使用性質(zhì)：二類(lèi)住宅用地（可兼容商業(yè)建筑面積比例不大

26、于計(jì)入容積率的建筑面積的10%）。</p><p>　　2.1.5 凈用地使用強(qiáng)度：建筑用地面積9275.8平方米，公共建筑用地2365平方米。容積率3.27。建筑密度33.3%.</p><p><b>　　2.2建筑規(guī)劃要求</b></p><p>　　2.2.1 該項(xiàng)目總占地面積：35006.6㎡。</p><p&g

27、t;　　2.2.2 建筑總規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：該建筑總建筑規(guī)模為總建筑面積114466.8㎡，其中住宅總建筑面積為112101.8㎡，公共建筑面積為2365㎡。地下停車(chē)車(chē)位19003㎡，地下車(chē)庫(kù)602個(gè)。地面停車(chē)位150。容積率3.27，綠化率34%。建筑密度33.3%.</p><p>　　2.2.3 建筑類(lèi)型戶(hù)型：該項(xiàng)目建筑分為兩部分，其中一部分為沿著街道的一部分：在街到旁邊我們?cè)O(shè)計(jì)了6層建筑，底層為商品

28、房，2-6層為住房。第二部分為中間的10棟18層建筑，其中這10棟分別圍繞建筑，并且中間有魚(yú)池道路花園等綠化。</p><p>　　2.3交通規(guī)劃要求：</p><p>　　2.3.1交通出入口：臨規(guī)劃道路布置，開(kāi)口寬度及位置應(yīng)符合市</p><p>　　交管局的并聯(lián)審批意見(jiàn)要求及《廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）》的有關(guān)要求，并在總平面中注明。<

29、;/p><p>　　2.3.2 停車(chē)數(shù)量：滿(mǎn)足《廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）》的有關(guān)要求，并且根據(jù)每戶(hù)的面積按照戶(hù)數(shù)確定停車(chē)車(chē)位數(shù)量。</p><p>　　2.4 綠化規(guī)劃要求：綠地面積：1160.2平方米，綠地率綠化率34%，綠化率不小于25%滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，其中還在十棟高層建筑中央還設(shè)置了魚(yú)池。</p><p>　　2.5 市政設(shè)施要求</p

30、><p><b>　　2.5.1 給水</b></p><p>　　由中山大道方向引入一路水源，XX道現(xiàn)狀給水管徑為200mm，位于道路中心線(xiàn)北側(cè)3.5米。項(xiàng)目主要為生活用水，水源由自來(lái)水公司統(tǒng)籌解決。給水水壓為了滿(mǎn)足項(xiàng)目用水量，采用加壓給水方式。室外消防栓給水系統(tǒng)在室外供水環(huán)網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置室外消防栓，間距不大于120米。室內(nèi)給水總進(jìn)水管設(shè)總閥門(mén)，分戶(hù)支管設(shè)分戶(hù)閥門(mén)，給

31、水管采用鋁塑復(fù)合管。</p><p><b>　　2.5.2、排水</b></p><p>　　雨、污水均直接排入XX道的市政雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)；XX道現(xiàn)狀雨水管管徑為600mm，位于道路中心；XX道現(xiàn)狀污水管管徑為300mm，位于道路中心線(xiàn)南側(cè)3.5米。</p><p><b>　　2.5.3、供暖</b></p&

32、gt;<p>　　本項(xiàng)目采暖采用集中供熱方式，由市熱力公司通過(guò)熱力管網(wǎng)從XX道方向引入，小區(qū)設(shè)熱力站。XX道現(xiàn)狀熱力管位于道路中心線(xiàn)北側(cè)7.5米。用熱指標(biāo)按居民綜合熱指標(biāo)70W/m2取定。</p><p><b>　　2.5.4、煤氣</b></p><p>　　本項(xiàng)目煤氣由煤氣公司提供焦?fàn)t煤氣，考慮沿XX道由華巖路方向引入低壓煤氣管道。XX道低壓煤氣管

33、道位于道路中心線(xiàn)南側(cè)7.5米。</p><p><b>　　2.5.5、供電</b></p><p>　　兩路10KV電源均由XX道方向接入。XX道電力電纜的規(guī)劃管位位于道路中心線(xiàn)南側(cè)9.0米。電纜引入小區(qū)箱變，低壓電源由小區(qū)箱變引出，至各樓上，電源電壓為380/220V。</p><p>　　2、5.6、通訊與有線(xiàn)電視</p>

34、<p>　　電信：由XX道方向光纜接入。XX道現(xiàn)狀通信管道位于道路中心線(xiàn)北側(cè)9.0米。有線(xiàn)電視近期由熱力學(xué)苑方向引入，遠(yuǎn)期從XX道方向預(yù)留接口。小區(qū)內(nèi)預(yù)留設(shè)備間。</p><p><b>　　3.5.7、人防</b></p><p>　　按人防現(xiàn)行規(guī)定建設(shè)六級(jí)人防工程。</p><p>　　4、建筑項(xiàng)目市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 </p

35、><p>　　4.1 建筑市場(chǎng)概況 </p><p>　　近年來(lái)，隨著住房制度改革逐步深入，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng)，四川省房地產(chǎn)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)更是得到了持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上對(duì)改善城鄉(xiāng)居民的住房條件起了關(guān)鍵性的作用，有力地推動(dòng)了廣漢市城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。然而，也存在脂肪供應(yīng)矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲等問(wèn)題。</p><p&

36、gt;　　4.1.1 我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行基本情況：</p><p>　　、政府宏觀調(diào)控政策趨于深化</p><p>　　2010年中央政府出臺(tái)了金融、稅收、土地還有房產(chǎn)本身的三限，限外、限貸、限購(gòu)令，國(guó)十條，加息，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了比較大的影響。</p><p>　　從近幾年西安市政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控的政策一路看來(lái)，宏觀調(diào)控的基調(diào)并未改變，調(diào)控房地產(chǎn)過(guò)快的漲幅，使房

37、地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)本身的結(jié)構(gòu)，使之合理化，以利于房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。從目前政策的實(shí)施效果看遏制房地產(chǎn)炒作和穩(wěn)定房?jī)r(jià)已經(jīng)起到了一定的作用。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，西安市出臺(tái)關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多項(xiàng)穩(wěn)市政策，這些都意味著調(diào)控的政策將會(huì)朝著更加深入和細(xì)致的方向繼續(xù)發(fā)力，宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步趨于深化。</p><p>　　2、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實(shí)際需求還存在裂痕</p><p>

38、;　　伴隨著國(guó)務(wù)院“90/70”政策的引導(dǎo)，西安市一大批中低價(jià)位、中小套型普通商品住房在近幾年集中放量，增加了住房有效供應(yīng)，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。不過(guò)在受到市場(chǎng)追捧的同時(shí)也明顯可以看出，大多數(shù)項(xiàng)目目前的滯銷(xiāo)局面并沒(méi)有得到徹底改善，其癥結(jié)還是在于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，表現(xiàn)為市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求不匹配，兩者之間存在的裂痕。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買(mǎi)力，是導(dǎo)致目前的市場(chǎng)形勢(shì)是有價(jià)無(wú)市的原因之一。</p&

39、gt;<p>　　3、市場(chǎng)分區(qū)域發(fā)展不均衡</p><p>　　目前西安樓市呈現(xiàn)出的發(fā)展現(xiàn)狀是區(qū)域發(fā)展的不均衡，城東地產(chǎn)發(fā)展新舊共榮，開(kāi)發(fā)相對(duì)分散，舊區(qū)開(kāi)發(fā)量少但配套完善備受市場(chǎng)歡迎，新區(qū)依托大水大綠和浐灞生態(tài)區(qū)整體的崛起以及市政府為加快區(qū)域建設(shè)而提供強(qiáng)大的資金和政策支持，也已與城南、城北形成三足鼎立的局面。城南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較早市場(chǎng)相對(duì)成熟，雖土地資源日漸減少，但在曲江和高新兩大板塊的拉動(dòng)下繼續(xù)朝南

40、發(fā)展。城西市場(chǎng)因重型國(guó)企較多一直發(fā)展較為緩慢，隨著前唐“西市”遺址的重建和地鐵一號(hào)線(xiàn)的延伸，對(duì)于其原有區(qū)域和西咸共建區(qū)域的快速發(fā)展提供了動(dòng)力。而城北區(qū)在西安市行政中心北移、地鐵二號(hào)線(xiàn)建設(shè)、鐵路北客站建成以及大明宮區(qū)域遺址保護(hù)和舊城改造等前所未有的重大機(jī)遇面前，正在發(fā)生著日新月異的變化。城內(nèi)受土地供應(yīng)緊缺而始終處于相對(duì)放量較少，插花式的發(fā)展難以形成大的規(guī)模和影響力，住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢。</p><p>　　4、市場(chǎng)競(jìng)

41、爭(zhēng)格局在變革中日益激烈</p><p>　　近幾年，越來(lái)越多的外來(lái)企業(yè)攜其雄厚的資本實(shí)力及豐富的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)長(zhǎng)袖善舞，對(duì)于本地開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)的壓力愈顯加大，部分實(shí)力弱的小企業(yè)由于缺少資金，同時(shí)缺乏土地資源儲(chǔ)備，已經(jīng)開(kāi)始逐漸淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)。2011年的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在本土地產(chǎn)企業(yè)與外來(lái)巨頭的共同演繹下競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，面對(duì)目前的市場(chǎng)環(huán)境，雖然前景光明，但對(duì)于中小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)目前的階段性調(diào)整仍是一個(gè)巨大門(mén)檻，若市場(chǎng)

42、形勢(shì)的發(fā)展得不到改善，購(gòu)房者觀望氣氛將愈加濃厚，將會(huì)有越來(lái)越多的實(shí)力相對(duì)較弱的本土開(kāi)發(fā)商退市。</p><p>　　5、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)比重日益增加</p><p>　　自去年以來(lái)，西安一直在加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，到今年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)始大幅度面市，雖從總量上還沒(méi)有成為市場(chǎng)的主角，但其比重日益增加。其呈現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)是以珠江新城和鴻基新城為代表的“低價(jià)位、高標(biāo)準(zhǔn)”精品經(jīng)適房，一改往日僅僅為

43、滿(mǎn)足和解決中低收入家庭住房目的。隨著越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)適用房的投建、面市和保障覆蓋面的加大，不但對(duì)平抑西安房?jī)r(jià)而且對(duì)滿(mǎn)足市場(chǎng)不同階層需求將起到積極的作用，經(jīng)濟(jì)適用房在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的話(huà)語(yǔ)權(quán)將越來(lái)越大。</p><p>　　6、打折優(yōu)惠成為樓市主旋律</p><p>　　隨著“住博會(huì)”的召開(kāi)及世園會(huì)的開(kāi)幕，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)不但沒(méi)有迎來(lái)它的黃金季節(jié)，而且市場(chǎng)上加入打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)項(xiàng)目是越來(lái)越多。自限購(gòu)

44、令至今，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)成交表現(xiàn)一直低迷，市場(chǎng)觀望氣氛日漸濃厚，樓盤(pán)銷(xiāo)售速度放緩。為了吸引購(gòu)房者，幾乎所有的樓盤(pán)都或明或暗地打折扣，最多折扣達(dá)到8.5折，優(yōu)惠金額達(dá)到10多萬(wàn)元。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套數(shù)較昨日增加36套，其中當(dāng)日普通住宅共成交149套。據(jù)了解雖然西安市部分樓盤(pán)近日已經(jīng)公布一房一價(jià)信息，但是對(duì)于整個(gè)西安市來(lái)講公布數(shù)量微乎其微；大部分的開(kāi)發(fā)商對(duì)于談及此話(huà)題均是避而不談，

45、房企還在觀望國(guó)家對(duì)于樓市調(diào)控是否會(huì)繼續(xù)加碼，開(kāi)發(fā)商和政府玩貓捉老鼠的游戲已經(jīng)是家常便飯。在國(guó)家不斷強(qiáng)勢(shì)調(diào)控樓市，以及西安出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”等一系列調(diào)控政策下，部分手頭不充裕的開(kāi)發(fā)商為了加快項(xiàng)目回款速度，5月初西安部分樓盤(pán)已經(jīng)有明顯的打折促銷(xiāo)行為，用以?xún)r(jià)換量來(lái)回籠資金的現(xiàn)象將會(huì)日漸增多。打折、贈(zèng)送、特惠等變相降價(jià)現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分普遍，已成為近期樓市的主旋律。</p><p>　　7、團(tuán)購(gòu)開(kāi)啟樓市新紀(jì)元<

46、/p><p>　　面對(duì)開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)挺，由各大媒體牽頭，市場(chǎng)上目前出現(xiàn)大量的團(tuán)購(gòu)組織，積極地應(yīng)對(duì)時(shí)下樓市現(xiàn)狀。雖然西安的購(gòu)房團(tuán)組織的時(shí)間要晚于深圳、北京等地，但其影響力卻不亞于深圳團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。而且西安市目前的購(gòu)房團(tuán)還有一大特點(diǎn)就是“遍地開(kāi)花”，有華商報(bào)組織的，有焦點(diǎn)網(wǎng)組織的，不但有本地的購(gòu)房團(tuán)而且陜北購(gòu)房團(tuán)的實(shí)力也不容小覷，萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。另外，在網(wǎng)上隨處可見(jiàn)一些聊天群組織多人結(jié)盟購(gòu)房活動(dòng)。其組織形式和對(duì)西安樓市的

47、影響越來(lái)越受到關(guān)注。</p><p>　　8、郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)明顯</p><p>　　西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結(jié)果。目前，西安市西南方向較早發(fā)展的高新區(qū)已日益興盛，東南方向的曲江新區(qū)方興未艾，城北的經(jīng)開(kāi)區(qū)也正建設(shè)的如火如荼，長(zhǎng)安區(qū)和前幾年興起的浐灞生態(tài)區(qū)也已走入西安市民的視野。伴隨著西安地鐵的建設(shè)和城市的外擴(kuò)，市政基礎(chǔ)設(shè)施也全面鋪開(kāi)往外擴(kuò)展，以前所謂的郊區(qū)及遠(yuǎn)郊概念正在慢慢

48、淡化，人們由以前對(duì)郊區(qū)的冷落到現(xiàn)在對(duì)郊區(qū)的正視，甚至偏愛(ài)。實(shí)際上，西安市區(qū)周邊幾個(gè)居住板塊的形成，已經(jīng)是郊區(qū)化的預(yù)演。</p><p>　　而且隨著春節(jié)過(guò)后，西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，都相繼對(duì)自己的房?jī)r(jià)進(jìn)行降價(jià)，這些都帶動(dòng)了西安一季度的銷(xiāo)售量。</p><p>　　4.2 市場(chǎng)預(yù)測(cè) </p><p>　　4.2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)</p><p

49、>　　當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)引導(dǎo)消費(fèi)、拉動(dòng)投資、帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有極其重要的作用。隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和住房貨幣化制度的實(shí)施，我市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期，出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)機(jī)，特點(diǎn)是：</p><p>　　1. 建筑商品從賣(mài)方市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)；</p><p>　　2. 住宅在房地產(chǎn)中成為主要商品；</p><p>　　3.

50、國(guó)家不再實(shí)行實(shí)物住房分配，因此，購(gòu)房主體從集團(tuán)轉(zhuǎn)向個(gè)人。</p><p>　　4. 隨著人們市場(chǎng)意識(shí)的增強(qiáng)和人名生活水平的提高，購(gòu)房不僅僅是為了居住，同時(shí)還考慮保值增值功能；</p><p>　　5. 隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，人民群眾對(duì)居住條件產(chǎn)生了高層次的愿望，對(duì)寬敞、舒適、功能齊全、服務(wù)配套、環(huán)境優(yōu)美的住宅有強(qiáng)烈需求。</p><p>　　6. 住房抵押貸款和公積金

51、制度的推行，有力地激發(fā)了人們的購(gòu)房欲望。</p><p>　　4.2.2 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)</p><p>　　根據(jù)廣漢市統(tǒng)計(jì)資料顯示，廣漢市市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2003年到2007年，廣漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由2003年的57.6億增加到2007年的110.3億元，地方財(cái)政一般預(yù)算收入由2003年的1.5億增加到2003年的3.8億，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2003年的7659元增加到2007年的1

52、0557元。以上情況表明我是的住房銷(xiāo)售依然火爆。</p><p>　　根據(jù)我市近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)的商品住宅情況，除一部分平改樓給居民還遷的住宅建筑面積在60～70平方米以外，大部分商品房都是大平米戶(hù)型，并且從目前市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看供不應(yīng)求。</p><p>　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，擬設(shè)計(jì)A、B三種戶(hù)型，即A戶(hù)型100平米以上，占三分之一；B戶(hù)型110～120平米，占三分之一；C戶(hù)型140平米左右，占

53、三分之一。</p><p>　　4.2.3、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 </p><p>　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤(pán)想要搞得成功，必須具備全

54、局性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷(xiāo)”、“全程營(yíng)銷(xiāo)”。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。多年以來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷(xiāo)策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷(xiāo)策劃上。營(yíng)銷(xiāo)策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷(xiāo)策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷(xiāo)策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤(pán)的“賣(mài)點(diǎn)

55、”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣(mài)點(diǎn)逐步取代高科技賣(mài)點(diǎn)，成為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的主流?！熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”</p><p>　　1我國(guó)消費(fèi)型態(tài)的變化</p><p>　　1M1在《多種形態(tài)的我國(guó)城市消費(fèi)者》一書(shū)中，運(yùn)用VALS分析方法，將我國(guó)城市消費(fèi)者細(xì)

56、分為如下7類(lèi)：平實(shí)型消費(fèi)人群；潛力消費(fèi)人群；消極消費(fèi)人群；實(shí)力消費(fèi)人群；中堅(jiān)消費(fèi)人群；弱勢(shì)消費(fèi)人群；經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)人群。并對(duì)各個(gè)消費(fèi)群體的消費(fèi)特征以及在各消費(fèi)領(lǐng)域的消費(fèi)偏好進(jìn)行了具體的描述。這些劃分有利干零售企業(yè)更透徹的研究某一細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者的生活形態(tài)，把握其價(jià)值觀、消費(fèi)傾向、業(yè)余活動(dòng)等將成為廣大商家營(yíng)銷(xiāo)策略的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)。</p><p><b>　　2消費(fèi)需求的變化</b></p>

57、<p>　　隨著社會(huì)發(fā)展和時(shí)尚的變遷，生產(chǎn)企業(yè)的研發(fā)能力不斷增強(qiáng)，形式各樣的商品不斷推向市場(chǎng)，消費(fèi)者的求變心理越來(lái)越明顯，與此同時(shí)，隨著不同的收入群體的形成，消費(fèi)需求多元化的態(tài)勢(shì)也很明顯，高、中、低各消費(fèi)群體形成了不同的消費(fèi)特征，另一方面，隨著我國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步融合，更多的國(guó)外品牌、服務(wù)將落戶(hù)我國(guó)，使我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)形態(tài)，生活方式的國(guó)。際化趨勢(shì)日益明顯.</p><p><b>　　3

58、消費(fèi)意識(shí)的變化</b></p><p>　　消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)有了明顯的變化，消費(fèi)行為更加理性化，質(zhì)量觀念和維護(hù)自己權(quán)益的意識(shí)日益增強(qiáng)?這種消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變表現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)商品的選擇性的增強(qiáng)上，消費(fèi)者在進(jìn)行消費(fèi)時(shí)變得“苛刻”而“復(fù)雜”，對(duì)于商品和服務(wù)的廠(chǎng)家、價(jià)格、品質(zhì)、品牌、地點(diǎn)等因素進(jìn)行比較，選擇最佳的因素進(jìn)行組合，決定消費(fèi)一國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)消費(fèi)者超市購(gòu)買(mǎi)行為的調(diào)查研究也表明消費(fèi)者的價(jià)值導(dǎo)向越來(lái)越強(qiáng)：消費(fèi)者選擇

59、性的增強(qiáng)，表明消費(fèi)者的消費(fèi)行為更加理性化。</p><p>　　了解消費(fèi)得的需求，運(yùn)用合適的產(chǎn)品、定價(jià)、渠道、促銷(xiāo)和服務(wù)等方法來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者需要。所以我們應(yīng)該：　　（1）認(rèn)清消費(fèi)的需求。 　　（2）激起和滿(mǎn)足消費(fèi)者的欲望。 　?。?）制造所能銷(xiāo)售的產(chǎn)品并有效地組織實(shí)施銷(xiāo)售活動(dòng)。 　?。?）以顧客為主體，一切為了滿(mǎn)足消費(fèi)者。</p><p>　　主要有四大策略就是就房地產(chǎn)的價(jià)格、檔次、

60、類(lèi)型把握好，進(jìn)行有針對(duì)性地銷(xiāo)售。首先對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有正確的認(rèn)識(shí)。我們的住房類(lèi)型分為兩種類(lèi)型，并且還在靠路邊的一層還建設(shè)了商品房，方便住宅居民的起居等。</p><p><b>　　4 銷(xiāo)售價(jià)格</b></p><p>　?。?） 經(jīng)過(guò)對(duì)廣漢市樓盤(pán)一些方案的調(diào)研有：</p><p>　　城東片區(qū)—東泰-帝景國(guó)際：3棟18層+2棟10層電梯花園洋房

61、 </p><p>　　面積：26664㎡ </p><p>　　建筑面積：越12萬(wàn)㎡</p><p>　　狀況：一期在售 已售75%</p><p>　　平均價(jià)格：3300/㎡</p><p>　?。?） 城南片區(qū)—恒泰雅居：電梯公寓洋房</p><p>　　占地面積：8972㎡<

62、;/p><p>　　建筑面積：約26238㎡</p><p>　　狀況：在售，已售75%</p><p>　　平均價(jià)格：3200/㎡</p><p>　　（3） 經(jīng)開(kāi)區(qū)-上美年華：西班牙式電梯花園洋房 </p><p>　　占地面積：33300㎡</p><p>　　建筑面積：70000㎡<

63、/p><p>　　狀況：在售，已售80%</p><p>　　均價(jià)：約2700/㎡</p><p>　?。?） 城東片區(qū)—廣信-拿鐵城</p><p>　　占地面積：26640㎡</p><p>　　建筑面積：50000㎡</p><p><b>　　狀況：在售。</b><

64、;/p><p><b>　　均價(jià)4000/㎡</b></p><p>　　以上四個(gè)均問(wèn)廣漢市近兩年的住房出售，由此可以看出在3000/㎡左右。</p><p>　　所以次項(xiàng)目的高層建筑銷(xiāo)售價(jià)格定在3100/㎡，中層建筑則為3300/㎡，商鋪為5000/㎡。則：3100*100800+3300*7821.8+5000*3480=355691940元&

65、lt;/p><p>　　停車(chē)場(chǎng)：707*5=3535萬(wàn)元</p><p>　　總價(jià)35569.794+3535=39104.794萬(wàn)元。</p><p>　　5 建筑項(xiàng)目建設(shè)方案 </p><p>　　5.1 建筑方案 </p><p>　　5.1.1 平面設(shè)計(jì)</p><p>　　該項(xiàng)目位于

66、中山大道與深圳路交匯處，并且交通便利，左邊距離廣漢三星堆客運(yùn)站有150米左右，右邊有竹香園和游家河邊并且距離河有350米左右。小區(qū)東西方向大約有170米，南北方向有200米左右。建筑間距嚴(yán)格按照XX地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，擬建建筑之間及擬建建筑與現(xiàn)有建筑之間均滿(mǎn)足日照間距和消防規(guī)范要求，南側(cè)間距不少于2米，東西兩側(cè)分別不少于不少于2米和12米，北側(cè)退XX道不少于12米；日照間距系數(shù)為1.75，每戶(hù)住宅均滿(mǎn)足日照衛(wèi)生要求。</p>&

67、lt;p>　　5.1.2 立面設(shè)計(jì)</p><p>　　本項(xiàng)目住宅樓的立面造型及色彩具有時(shí)代感，同時(shí)與周邊環(huán)境相呼應(yīng)，沿街小區(qū)配套用房北立面與主樓北立面平齊。項(xiàng)目建筑為板式多層樓房，層數(shù)為18層，房頂為坡屋頂，陽(yáng)臺(tái)造型為弧狀的落地玻璃陽(yáng)臺(tái)，美觀大方。曲線(xiàn)景觀帶自由活潑，時(shí)尚現(xiàn)代，使居住環(huán)境充滿(mǎn)浪漫風(fēng)格。</p><p>　　道路旁2-6層住房平米圖（圖3）</p>&

68、lt;p>　　規(guī)劃地中央十棟房屋平面設(shè)計(jì)圖（圖4）</p><p>　　5.1.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)</p><p>　　該項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)為框輕結(jié)構(gòu)，并且墻體用空心磚與多孔磚相互配合砌筑，在浴室活著廁所則有實(shí)心磚墊底。</p><p>　　6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 </p><p>　　6.1 工程項(xiàng)目管理 </p><p

69、>　　管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)工程項(xiàng)目管理企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過(guò)程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項(xiàng)目管理企業(yè)不直接與該工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項(xiàng)目管理的具體方式及服務(wù)內(nèi)容、權(quán)限、取費(fèi)和責(zé)任等，由業(yè)主與工程項(xiàng)目管理企業(yè)在

70、合同中約定。</p><p><b>　　其中階段有：</b></p><p>　　一,立項(xiàng)決策階段 　　1,組織進(jìn)行項(xiàng)目建議書(shū)的編制及立項(xiàng)報(bào)批; 　　2,協(xié)助業(yè)主選擇咨詢(xún)單位,簽訂咨詢(xún)合同,并對(duì)咨詢(xún)單位的編制工作進(jìn)行檢查,管理; 　　二,設(shè)計(jì)管理 　　1,協(xié)助業(yè)主選擇勘察設(shè)計(jì)單位,簽訂勘察設(shè)計(jì)合同; 　　2,協(xié)助業(yè)主及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提供所需的各種資料及外部條

71、件的證明; 　　3,監(jiān)督勘察設(shè)計(jì)合同的履行及對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行管理; 　　4,代表業(yè)主向政府職能部門(mén)報(bào)審設(shè)計(jì)文件; 　　三,前期準(zhǔn)備階段 　　1,代表業(yè)主進(jìn)行建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證的報(bào)批; 　　2,進(jìn)行施工圖審查的協(xié)調(diào); 　　3,監(jiān)理單位的確定; 　　4,施工單位的確定及施工許可證的辦理. 　　(四)采購(gòu)管理 　　1,進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的合同體系策劃,制定采購(gòu)計(jì)劃; 　　2,完成招標(biāo)代理的全部工作 　　3,負(fù)

72、責(zé)采購(gòu)合同的管理; 　　五,項(xiàng)目實(shí)施階段 　　1,負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位在工程實(shí)施階段的配合工作; 　　2,代表業(yè)主與有關(guān)工程質(zhì)量安全等部門(mén)的聯(lián)系工作; 　　3,監(jiān)督監(jiān)理合同的履行; 　　4,審查承包商提供的試車(chē)報(bào)告,并組織人員進(jìn)行見(jiàn)證試車(chē); 　　5,審查承包商的</p><p>　　6.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 </p><p>　　6.2.1 項(xiàng)目進(jìn)度安排</p>

73、<p>　　編制《項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）》并報(bào)批1個(gè)月；</p><p>　　完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)并報(bào)批2個(gè)月；</p><p>　　完成施工圖設(shè)計(jì)及審查1個(gè)月；</p><p><b>　　土建施工15個(gè)月；</b></p><p><b>　　竣工驗(yàn)收1個(gè)月；</b></p&

74、gt;<p>　　項(xiàng)目全部工期預(yù)計(jì)30個(gè)月。</p><p><b>　　施工進(jìn)度表：</b></p><p>　　7 投資估算與資金籌措</p><p>　　財(cái)務(wù)分析是以會(huì)計(jì)核算和報(bào)表資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專(zhuān)門(mén)的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過(guò)去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能

75、力、償債能力和增長(zhǎng)能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。它是為企業(yè)的投資者、債權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者及其他關(guān)心企業(yè)的組織或個(gè)人了解企業(yè)過(guò)去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)用學(xué)科。</p><p>　　7.1. 土地開(kāi)發(fā)成本</p><p>　　7.1.1 土地費(fèi)用：指直接與購(gòu)置土地有關(guān)的費(fèi)用，包括受讓費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、填海造地費(fèi)及其他有關(guān)手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)支出等。這

76、些費(fèi)用直接計(jì)入本科目。</p><p>　　本地塊位于中山大道與深圳路交匯處，該項(xiàng)目占地52.51畝，土地拍賣(mài)價(jià)格為34/畝，在35萬(wàn)/畝成交。</p><p>　　土地總價(jià)值：187.85萬(wàn)元。</p><p>　　7.1.2 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用：由于該宗地塊已由政府部門(mén)負(fù)責(zé)拆遷，因此拆遷費(fèi)不計(jì)算。</p><p>　　7.2 前期

77、工程費(fèi)用 </p><p>　　7.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線(xiàn)設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。按建安工程費(fèi)的3%計(jì)算。總計(jì)358.07萬(wàn)元。</p><p>　　7.2.2勘測(cè)丈量費(fèi)用：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)

78、、放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。按建安工程費(fèi)的0.3%計(jì)算，35.807萬(wàn)元。</p><p>　　7.2.3項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。包括：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。按150元/平方米計(jì)算，總價(jià)為1681.527萬(wàn)元。</p><p>　　7.2.4“七通一平”費(fèi)用：路通、上水通

79、、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通和場(chǎng)地平整。按10元/平方米計(jì)算，總價(jià)為112.1018萬(wàn)元</p><p>　　7.2.5預(yù)算編審費(fèi)用：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用，包含招標(biāo)費(fèi)用。按建安工程費(fèi)的0.3%計(jì)算，總價(jià)為35.807萬(wàn)元。</p><p>　　7.2.6其他費(fèi)用：包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、擋光費(fèi)、</p>

80、<p>　　危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)等，按25萬(wàn)元計(jì)算。</p><p>　　合計(jì)：35.807+358.07+2242.036+112.1019+35.807=2223.313萬(wàn)元。</p><p>　　7.3 建筑安裝工程費(fèi)用</p><p>　　直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工

81、程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。[23]在本項(xiàng)目中，采用類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法進(jìn)行估算，按多層750元/平方米；高層1100元/平方米計(jì)算（其中多層建筑面積為11301.8平方米；高層建筑面積為100800平方米），總價(jià)為11935.635萬(wàn)元。</p><p>　　7.4 公共配套設(shè)施費(fèi)</p><p>　　7.4.1 人

82、防工程建設(shè)費(fèi)：其中修建面積：多層按建筑面積的2%計(jì)算，計(jì)226.036平方米；高層按標(biāo)準(zhǔn)面積計(jì)算，計(jì)6300平方米。按1550元/平方米計(jì)價(jià)，總計(jì)1011.536萬(wàn)元。</p><p>　　7.4.2 地下車(chē)庫(kù)建設(shè)費(fèi)：設(shè)計(jì)602個(gè)停車(chē)位，每個(gè)30平方米，總計(jì)18060平方米。按800元/平方米計(jì)價(jià)，總價(jià)1444.8萬(wàn)元。</p><p>　　7.4.3 其他費(fèi)用：包括自行車(chē)棚、兒童樂(lè)園

83、、健身場(chǎng)所建設(shè)費(fèi)，綠化易地建設(shè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等。按250萬(wàn)元計(jì)算。</p><p>　　合計(jì)：1011.536+1806+250=2706.336萬(wàn)元。</p><p>　　7.5 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)</p><p>　　7.5.1 道路建設(shè)費(fèi)用：小區(qū)道路規(guī)劃為4米寬的瀝青路面，規(guī)劃面積為8501平方米，按150元/平方米計(jì)價(jià)，總價(jià)127.515萬(wàn)元。</p&

84、gt;<p>　　7.5.2 園林及綠化費(fèi)用：園林及綠化按成都地區(qū)中高檔小區(qū)檔次規(guī)劃，規(guī)劃面積為11902.3平方米，按450元/平方米計(jì)價(jià)，總價(jià)535.6035萬(wàn)元。</p><p>　　7.5.3 其他費(fèi)用：包括市政公用設(shè)施配套費(fèi)、供水、供氣、供電、污水處理、電信工程等費(fèi)用。按750萬(wàn)元計(jì)算。</p><p>　　合計(jì)：127.515+535.6035+750=141

85、3.1185萬(wàn)元。</p><p>　　7.6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)</p><p>　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述五項(xiàng)之和為基數(shù)：18466.2525萬(wàn)元。按3％計(jì)算，合計(jì)553.99萬(wàn)元。</p><p>　　前6項(xiàng)總和：18466.2525+553.99=19045.4423萬(wàn)元。</p>

86、<p><b>　　7.2 資金籌措</b></p><p>　　廣漢市鑫躍房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)分三期開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要的資金量十分巨大，如果僅僅是有企業(yè)全部投入自有資金開(kāi)發(fā)將帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要融資。由于隨著宏觀政策的調(diào)整、銀行借款利率的波動(dòng)、通貨膨脹的影響，間接地增加了企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。因此，經(jīng)過(guò)分析計(jì)算及營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃決定將項(xiàng)目分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。以便利用前一期的

87、銷(xiāo)售收入，投入下一期的開(kāi)發(fā)中去，以期實(shí)現(xiàn)資金鏈的良性滾動(dòng)發(fā)展，從而減少開(kāi)發(fā)商的融資壓力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)和成本。同時(shí)，近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策不斷變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化很快，風(fēng)險(xiǎn)控制相對(duì)困難。[16]分期開(kāi)發(fā)能夠根據(jù)市場(chǎng)需求的變化，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃，樓盤(pán)始終能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要。資金的籌措計(jì)劃以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量，本項(xiàng)目的資金來(lái)源有自有資金、銷(xiāo)售收入再投資和銀行貸款三種渠道。為

88、了降低開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)優(yōu)先使用自由資金，其次是銷(xiāo)售收入再投資，剩余的資金缺口才安排銀行貸款。</p><p>　　本項(xiàng)目總投資費(fèi)用總額為19045.4423萬(wàn)元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為20個(gè)月，分兩期。</p><p>　　1.一期工程：工程開(kāi)工首先向銀行貸款10000萬(wàn)元建設(shè)一期工程。借款期2年。</p><p>　　2.二期工程：工程在二期開(kāi)始首先預(yù)售住房并且在進(jìn)行二期工程建設(shè)

89、，不足的小部分差額由公司支付。</p><p><b>　　八、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)</b></p><p>　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（也稱(chēng)財(cái)務(wù)分析）是從企業(yè)角度出發(fā)，使用的是市場(chǎng)價(jià)格，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和現(xiàn)行價(jià)格體系，分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表,計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),考察項(xiàng)目的盈利能力，清償能力和外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，借以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。</p>&

90、lt;p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有靜態(tài)評(píng)價(jià)法和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)法兩種。對(duì)于規(guī)模較小、周期較短的項(xiàng)目，可采用靜態(tài)評(píng)價(jià)法。對(duì)規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)或資金來(lái)源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)法。</p><p><b>　　8.1、基本數(shù)據(jù)</b></p><p>　　8.1.1、計(jì)算期的確定</p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)工期為1.5年

91、，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成即出售的特點(diǎn)，項(xiàng)目計(jì)算期擬定為4年，其中第三年開(kāi)始營(yíng)業(yè)收入。</p><p>　　8.1.2、營(yíng)業(yè)收入、稅金及附加估算</p><p>　　8.1.2.1 經(jīng)過(guò)對(duì)廣漢市樓盤(pán)一些方案的調(diào)研有：</p><p>　　城東片區(qū)—東泰-帝景國(guó)際：3棟18層+2棟10層電梯花園洋房 </p><p>　　面積：26664㎡

92、</p><p>　　建筑面積：越12萬(wàn)㎡</p><p>　　狀況：一期在售 已售75%</p><p>　　平均價(jià)格：3300/㎡</p><p>　　8.1.2.2 城南片區(qū)—恒泰雅居：電梯公寓洋房</p><p>　　占地面積：8972㎡</p><p>　　建筑面積：約26238㎡&

93、lt;/p><p>　　狀況：在售，已售75%</p><p>　　平均價(jià)格：3200/㎡</p><p>　　8.1.2.3 經(jīng)開(kāi)區(qū)-上美年華：西班牙式電梯花園洋房 </p><p>　　占地面積：33300㎡</p><p>　　建筑面積：70000㎡</p><p>　　狀況：在售，已售80

94、%</p><p>　　均價(jià)：約2700/㎡</p><p>　　8.1.2.4城東片區(qū)—廣信-拿鐵城</p><p>　　占地面積：26640㎡</p><p>　　建筑面積：50000㎡</p><p><b>　　狀況：在售。</b></p><p><b>

95、;　　均價(jià)4000/㎡</b></p><p>　　以上四個(gè)均問(wèn)廣漢市近兩年的住房出售，由此可以看出在3000/㎡左右。</p><p>　　所以次項(xiàng)目的高層建筑銷(xiāo)售價(jià)格定在3100/㎡，中層建筑則為3300/㎡，商鋪為5000/㎡。則：3100*100800+3300*7821.8+5000*3480=355691940元</p><p>　　房屋出售

96、：35569.1940萬(wàn)元</p><p>　　停車(chē)場(chǎng)：707*5=3535萬(wàn)元</p><p>　　總價(jià)35569.794+3535=39104.794萬(wàn)元。</p><p>　　項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅，其稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅額的7%計(jì)征；教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅額的3.5%計(jì)征。</p><p>　　項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅：39104.794*0

97、.05=1955.24萬(wàn)元</p><p>　　城市維護(hù)建設(shè)稅：195524*0.07=136.87萬(wàn)元</p><p>　　教育費(fèi)附加：195524*0.035=68.435萬(wàn)元</p><p>　　稅金：1955.24+136.87+68.435=2160.545萬(wàn)元</p><p>　　8.2、利潤(rùn)估算及分配</p>&l

98、t;p>　　利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售收入—總成本—稅金及附加</p><p>　　=39104.794-19020.2425-2160.545</p><p>　　=17924.0065萬(wàn)元</p><p>　　依據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度，項(xiàng)目繳納企業(yè)所得稅，稅率為33%。</p><p>　　企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率</p>

99、<p>　　=39104.794*0.33</p><p>　　=12904.58202</p><p>　　稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額—企業(yè)所得稅</p><p>　　經(jīng)計(jì)算：項(xiàng)目利潤(rùn)總額=17924.0065-12904.58202=5019.42448萬(wàn)元</p><p>　　9.3、財(cái)務(wù)盈利能力分析</p><

100、p>　　投資利潤(rùn)率=5019.42448÷19020.2425×100%=26.39%</p><p>　　投資回收期（Pt）=22.27月</p><p>　　經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目投資回收期為24.3月（含建設(shè)期），表明項(xiàng)目能較快收回投資。</p><p>　　九、可行性研究分析結(jié)論</p><p>　　該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)

101、家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合XX市城市建設(shè)總體規(guī)劃和相關(guān)政策，項(xiàng)目建房檔次符合未來(lái)人群的需求，有良好的市場(chǎng)前景。對(duì)于搞活地方經(jīng)濟(jì)，方便群眾生活，美化市容等具有積極意義，社會(huì)效益顯著。</p><p>　　從財(cái)務(wù)盈利能力分析看，投資利潤(rùn)率、利稅率均較理想，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項(xiàng)目具有一定的盈利能力。因此，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。</p><p>&l

102、t;b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1] 黃健敏.ZD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究[D].成都：西南交通大學(xué)，2008.</p><p>　　[2] 潘蜀健.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1999.</p><p>　　[3] 季豐,張勇.2010年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向探析[J].上海房產(chǎn)，2010（2）.<

103、/p><p>　　[4] 劉洪玉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)[M].修訂第3版.北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2006.</p><p>　　[5] 劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析（第二版）[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007.</p><p>　　[6] 劉應(yīng)宗.城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用估算原理[J].天津大學(xué)學(xué)報(bào)，2001年第l期.</p><p>　　[7

104、] 四川省成都市概況[EB/OL].資源網(wǎng). 2008-06-18.</p><p>　　[8] 萬(wàn)偉武，劉新梅，孫衛(wèi).可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià)。西安交通大學(xué)出版社2005.3</p><p>　　[9] 李菊.上海萬(wàn)科朗潤(rùn)園、萬(wàn)科成花新園案例剖析[Z].中國(guó)建筑科學(xué)研究院上海分院綠色與生態(tài)建筑研究中心，2008.</p><p>　　[10]萬(wàn)威武，《可行性研究與項(xiàng)目

105、評(píng)價(jià)》，西安交通大學(xué)出版社，1998</p><p>　　[11]劉洪玉，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》，中國(guó)物價(jià)出版社，2001</p><p>　　[12]L.斯夸爾，H.G.范德塔克著，《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析》，清華大學(xué)出版社</p><p>　　[13]卡納達(dá).J.R等，《管理與工程的投資決策分析》，華中理工大學(xué)出版社，1991</p><p>　

106、　[14]國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部，《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，中國(guó)計(jì)劃出版社，1993</p><p>　　[15]宋國(guó)防、賈湖，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，天津大學(xué)出版社，2002</p><p>　　[16]武獻(xiàn)華、宋維佳等，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002</p><p>　　[17]P.達(dá)斯古普塔，A.森，S.馬格林，《項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)則》，中國(guó)對(duì)外翻譯出版公