xx房地產(chǎn)項(xiàng)目-可行性研究報(bào)告

1、<p>　　XXXXXXXXX項(xiàng)目</p><p><b>　　可行性研究報(bào)告</b></p><p><b>　　※項(xiàng)目概況</b></p><p><b>　　※項(xiàng)目市場(chǎng)分析</b></p><p><b>　　※項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析</b>

2、</p><p>　　※項(xiàng)目建設(shè)與實(shí)施計(jì)劃</p><p><b>　　※項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析</b></p><p>　　※投資估算與資金籌措</p><p><b>　　※效益測(cè)算與分析</b></p><p>　　XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司</p&

3、gt;<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　第一章 項(xiàng)目概況</b></p><p><b>　　一、 項(xiàng)目名稱</b></p><p><b>　　二、 項(xiàng)目地址</b></p><p>　　三、 項(xiàng)目

4、開發(fā)企業(yè)概況</p><p>　　四、 項(xiàng)目建設(shè)背景</p><p>　　五、 項(xiàng)目總體概況</p><p>　　第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析</p><p>　　一、 項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析</p><p>　　二、 XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)概況</p><p><b>　　三、 結(jié)論&

5、lt;/b></p><p>　　第三章 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析</p><p><b>　　一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)</b></p><p><b>　　二、 項(xiàng)目劣勢(shì)</b></p><p><b>　　三、 結(jié)論</b></p><p>　　第四章

6、 項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃</p><p><b>　　一、 項(xiàng)目選址</b></p><p>　　二、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 </p><p>　　三、 項(xiàng)目建設(shè)條件</p><p>　　四、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案</p><p>　　五、 項(xiàng)目環(huán)境影響</p>&l

7、t;p>　　六、 項(xiàng)目管理組織</p><p>　　七、 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃</p><p>　　第五章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　一、 政策風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　二、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　三、 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　四、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

8、</p><p>　　五、 管理風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　六、 資金風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　第六章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措</p><p>　　一、 項(xiàng)目投資估算</p><p><b>　　二、 資金籌措</b></p><p>　　三、 貸款取

9、得與償還</p><p>　　第七章 效益測(cè)算與分析</p><p><b>　　一、 收入預(yù)測(cè)</b></p><p><b>　　二、 稅費(fèi)率</b></p><p><b>　　三、 利潤(rùn)預(yù)測(cè)</b></p><p>　　第八章

10、項(xiàng)目總結(jié)</p><p><b>　　第一章 項(xiàng)目概況</b></p><p>　　一、 項(xiàng)目名稱：xxxxxxxxxxxxxxxxx</p><p>　　二、 項(xiàng)目地址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx</p><p>　　三、 項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況：</p><p>　　xxxxx

11、xxxxxxxxxx有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）是一家以投資房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在xxxx，注冊(cè)資金xxxxx萬元。公司成立以來，依托xx的繁榮商業(yè)優(yōu)勢(shì)和名牌大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的智力優(yōu)勢(shì)，業(yè)務(wù)不斷發(fā)展擴(kuò)大。</p><p>　　公司現(xiàn)有企業(yè)員工XXXX多人，均為本科以上學(xué)歷。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部

12、等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、法律、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊(duì)伍。</p><p>　　公司秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”的企業(yè)精神，堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)，公司奉行創(chuàng)新、求實(shí)、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索順應(yīng)時(shí)代要求的專業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)之道，在借鑒國(guó)外求經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，深刻分析國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)的決策方法和創(chuàng)新的開發(fā)理

13、念，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。</p><p>　　四、 項(xiàng)目建設(shè)背景</p><p>　　XXXXX公司開發(fā)的XXXXXXXXX住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到XXXX老百姓的歡迎?！癤XX?XXXXXX”住宅小區(qū)是XXX公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，位于XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面，占地面積約XXXX畝，該項(xiàng)目原為

14、XXXX停車長(zhǎng)，經(jīng)XXXX委、縣政府、建設(shè)局、房產(chǎn)局及計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該地塊由XXX公司開發(fā)建設(shè)。</p><p>　　今后建成后的XXXXXX小區(qū)周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是XXXX目前新城區(qū)乃至整個(gè)縣城城市中心點(diǎn)，也是XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價(jià)值。小區(qū)高層建筑擁有絕佳的江景和公園，為XXXX目前唯一的可俯視普廳河、百越公園乃至整個(gè)縣城的城市標(biāo)桿高層建筑體。</p><p&

15、gt;　　整個(gè)項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)2.5億元，工程內(nèi)容包括XXXXXX.整個(gè)“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目工程構(gòu)思精致時(shí)尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機(jī)聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗(yàn)的意趣，市場(chǎng)反映相當(dāng)熱烈，至2012年7月3日至2012年7月13日，項(xiàng)目來電高達(dá)258組客戶，客戶反響熱烈良好。項(xiàng)目計(jì)劃一年之內(nèi)完成一定量的銷售，并簽訂了相應(yīng)的銷售合同。XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相

16、關(guān)部門和市民的認(rèn)同。</p><p>　　“XXX?XXXXXX”工程建設(shè)內(nèi)容包括2棟33層高樓、兩層地下車庫(kù)、小一個(gè)小區(qū)園林規(guī)劃、一個(gè)涌泉池及相應(yīng)的小區(qū)配套公用設(shè)施。目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)已進(jìn)入準(zhǔn)備動(dòng)工階段，地勘工作已經(jīng)完成，售樓部建設(shè)在XXXX委、縣政府及相關(guān)部門的大力支持下，今年7月底竣工。各種證件還在辦理當(dāng)中，預(yù)計(jì)2012年9月可以開盤。</p><p>　　五、 項(xiàng)目總體概況</p

17、><p>　　● 項(xiàng)目名稱：“XXXXXX”</p><p>　　● 地理位置：XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面</p><p>　　● 總建筑面積：約XXXX㎡</p><p>　　其中：商業(yè)面積XXXXX㎡</p><p>　　住宅：XXXXX㎡ </p><p>　　人防用地：X

18、XXX㎡</p><p>　　地下室面積：約XXXX㎡</p><p>　　● 建筑占地面積：XXXXX㎡ </p><p>　　● 建筑密度：XXXXX% </p><p>　　● 總戶數(shù)：XXXX戶</p><p>　　● 汽車停車位總數(shù)：XXX個(gè)，其中機(jī)動(dòng)車XXX個(gè)，自行車XXX個(gè)。<

19、/p><p>　　● 建筑形式：綜合性高檔高層住宅</p><p>　　● 園區(qū)綠地率：XXX％</p><p>　　● 預(yù)計(jì)入伙時(shí)間：預(yù)計(jì)2014年6月</p><p>　　第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析</p><p>　　一、 項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析</p><p>　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析</

20、p><p>　　位于中國(guó)西南部的云南，是中國(guó)實(shí)施西部大開發(fā)的12個(gè)省、區(qū)之一，也是中國(guó)內(nèi)地面向東南亞最近的省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。此外，云南被稱為“有色金屬王國(guó)”。云南已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)150多種，探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)92種，其中25種礦產(chǎn)儲(chǔ)量位居全國(guó)前三名，54種礦產(chǎn)儲(chǔ)量居前十位，居全國(guó)首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產(chǎn)資源共有9大類：黑色金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)、有色金屬及貴金屬礦產(chǎn)、化工非金屬礦產(chǎn)、稀有及稀

21、土礦產(chǎn)、特種非金屬礦產(chǎn)、冶金輔助原料礦產(chǎn)、建材非金屬礦產(chǎn)及彩石礦產(chǎn)等。云南礦產(chǎn)具有種類多、品種全、分布相對(duì)集中、富礦優(yōu)質(zhì)礦儲(chǔ)量所占比重較大、共生伴生組份多等特點(diǎn)，開發(fā)前景十分廣闊。</p><p>　　2010年1月1日，中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)如期正式啟動(dòng)。昆明由西南門戶變身“亞洲中心”的跨越式發(fā)展歷程也從此刻起，駛?cè)肓丝燔嚨馈?lt;/p><p>　　“東連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老

22、達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴”的獨(dú)特區(qū)位，讓昆明當(dāng)仁不讓地佇立在中國(guó)西南門戶的位置。隨著中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的啟動(dòng)，以及國(guó)家門戶樞紐機(jī)場(chǎng)、泛亞鐵路和昆曼、昆仰公路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心，昆明將以怎樣的縱身一跳完成這一華麗轉(zhuǎn)身？區(qū)域性國(guó)際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。</p><p>　　建成后的中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)超越歐盟

23、和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為發(fā)展中國(guó)家組成的“世界最大自貿(mào)區(qū)”。據(jù)預(yù)測(cè)，中國(guó)對(duì)東盟的出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對(duì)中國(guó)的出口將增加130億美元，增幅為48%。</p><p>　　同時(shí)，云南是我國(guó)鼓勵(lì)外商投資多種優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享受沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享受國(guó)家政策最優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。中國(guó)加入東盟自由貿(mào)易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢(shì)，云南將由國(guó)內(nèi)邊陲發(fā)展為國(guó)際通

24、道和樞紐，建成國(guó)內(nèi)投資者、邊境貿(mào)易雙向交流的平臺(tái)，成為中國(guó)進(jìn)入東南亞一個(gè)重要橋頭堡，在今后中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)中大有作為。</p><p>　　2011年全省生產(chǎn)總值完成8750.95億元，增長(zhǎng)13.7%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7109.7億元，增長(zhǎng)27.4%；財(cái)政總收入2258.2億元，增長(zhǎng)24.8%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入1110.8億元，增長(zhǎng)27.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額3000.1億元，增長(zhǎng)20%；城鎮(zhèn)

25、居民人均可支配收入18576元，實(shí)際增長(zhǎng)10.3%；農(nóng)民人均純收入4722元，實(shí)際增長(zhǎng)13.9%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.05%；人口自然增長(zhǎng)率6.35‰；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲4.9%；單位生產(chǎn)總值能耗下降3.22%；外貿(mào)進(jìn)出口總額160.5億美元，增長(zhǎng)19.6%。</p><p>　　高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，僅僅去年上半年，云南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資402.51億元，同比增長(zhǎng)32.6%；全省商品房屋施工面積

26、6901.01萬平方米，增長(zhǎng)13.3%，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展；2012年，云南省建設(shè)(籌集)城鎮(zhèn)保障房40.32萬套,預(yù)計(jì)總投資278.79億元。目前，全省保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)下達(dá)到各州市，省政府要求各州市必須按照責(zé)任目標(biāo)抓好建設(shè)，確保去年開工的項(xiàng)目到今年底基本完成，今年新開工的項(xiàng)目在9月底前全部開工，今年底完成60%以上的投資額，基本建成19.6萬套。保障房的建設(shè)滿足了廣大群眾的住房需要。</p><p

27、>　　2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析</p><p>　　云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國(guó)西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會(huì)主義共和國(guó)接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。</p><p>　　作為內(nèi)陸省下的開放城市，文山市隨經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的變化，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨良好。去年一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（

28、GDP）預(yù)計(jì)完成27億元，同比增長(zhǎng)15.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1.3億元，同比增長(zhǎng)6%，占生產(chǎn)總值的比重為4.9%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為2.1%。第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15.2億元，同比增長(zhǎng)20.1%，占生產(chǎn)總值的比重為56.2%，比上年上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)10.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為69.4%。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值10.5億元，同比增長(zhǎng)11%,占生產(chǎn)總值的比重為38.9%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.

29、5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為28.5%，很明顯，文山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升周期。</p><p>　　當(dāng)現(xiàn)代文山建設(shè)步入工業(yè)化加速、城市化提升、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型、國(guó)際化拓展的時(shí)期后，把文山建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性國(guó)際化市區(qū)，一直是文山市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體（擴(kuò)大）會(huì)議明確提出，深度融入中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)，建立中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)、公共服務(wù)等五大平臺(tái)，爭(zhēng)創(chuàng)引領(lǐng)西南

30、部區(qū)域合作示范城市，把文山建成云南連接?xùn)|南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的城市。</p><p>　　面對(duì)此歷史機(jī)遇，文山對(duì)未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化城市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮則思變、后來居上、科學(xué)發(fā)展、開放和諧為主要內(nèi)容的“文山精神”，先后提出并完善實(shí)施“通道經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、農(nóng)業(yè)立州、工業(yè)強(qiáng)州、城鎮(zhèn)富州、開放活州、科教興州、和諧穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加快大通道經(jīng)濟(jì)發(fā)展步

31、伐，建設(shè)生物資源開發(fā)、新型冶金化工、現(xiàn)代商貿(mào)物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思路，經(jīng)濟(jì)社會(huì)走上了又好又快的發(fā)展軌道，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連年以高于全國(guó)、全省的平均水平增長(zhǎng)，全州上下呈現(xiàn)出政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)進(jìn)步、民族團(tuán)結(jié)、邊境安寧、人民安居樂業(yè)的可喜局面。</p><p>　　置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的XXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適逢其時(shí)。</p><p>　　二、 XXXX房地產(chǎn)市

32、場(chǎng)概況</p><p>　　2012年XXXX經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，其中房地產(chǎn)業(yè)將成為全年增加值增長(zhǎng)最快的行業(yè)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計(jì)達(dá)15億元，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)一直位于XXXX六大行業(yè)之首，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一個(gè)驅(qū)動(dòng)XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。</p><p><b>　　

33、1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況</b></p><p>　　XXXX正處于房地產(chǎn)開發(fā)的新熱潮期，目前舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX以及保障房項(xiàng)目等，以前由幾家開發(fā)企業(yè)獨(dú)占市場(chǎng)的局面不復(fù)出現(xiàn)。隨著XXXX的城市開發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。近年來、河畔名郡、旭陽(yáng)花園、幸福家園等新樓盤已經(jīng)竣工售罄并入住完畢，目前新城區(qū)片區(qū)的樓盤價(jià)格也相對(duì)較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均

34、價(jià)約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無高層電梯房。</p><p>　　隨市場(chǎng)發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)成為XXX樓市的主流模式，以XXXXXX為首的城市標(biāo)桿建筑體高尚住宅浮出水面，成為XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的一道亮麗風(fēng)景線，前有東風(fēng)路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。</p><p>　　商業(yè)發(fā)展模式也引起人們的關(guān)注。

35、到目前為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)XXX商圈，三足鼎立基本形成。尤其以XXX商圈為主的新城區(qū)商圈未來五年內(nèi)不可限量，隨著華潤(rùn)萬家、國(guó)美電器、南城百貨、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的價(jià)值無可估量，以XXXXXX為中心的商業(yè)中心以及出現(xiàn)雛形。未來眾多商家的涌入，引發(fā)了對(duì)XXXX熱點(diǎn)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在很大程度上拉動(dòng)了XXX房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。同時(shí)，得益于XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)及政府的優(yōu)惠政策。</

36、p><p><b>　　2、消費(fèi)群體狀況</b></p><p>　　XXXX的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2007年開始升溫，07年、08年、09年發(fā)展很快。經(jīng)調(diào)查顯示，先期購(gòu)房者大多屬于富有階層，包括經(jīng)商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在早期房地產(chǎn)市場(chǎng)春天時(shí)已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)。在中期的購(gòu)房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房

37、產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費(fèi)者仍目前商品房消費(fèi)者的較大部分。</p><p>　　XXXX從今年開始進(jìn)行大規(guī)模城市改造，2012年至2015年，含舊城改造在內(nèi)的各項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目住宅面積預(yù)計(jì)超過20萬平方米。大規(guī)模城改形成了大量的拆遷戶以及XXX對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的優(yōu)惠政策，構(gòu)成了最直接的潛在商品房消費(fèi)者。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購(gòu)買房產(chǎn)，因此市場(chǎng)潛力巨大。這一消費(fèi)群體中

38、，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費(fèi)能力。</p><p><b>　　三、 結(jié)論</b></p><p>　　作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一個(gè)驅(qū)動(dòng)XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。在西部大開發(fā)逐漸深入展開的現(xiàn)在，XXX正努力向“美麗又柔情XXX”前進(jìn)，大規(guī)模的城市改造將更進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)趨高。XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房

39、產(chǎn)與中高檔住宅是今后XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的結(jié)構(gòu)性失衡仍然存在。從2008年開始，受縣城地域的影響，城鎮(zhèn)化規(guī)劃區(qū)域的要求，XXX房地產(chǎn)開工率不斷下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)存貨量不斷消化，到2011年，XXXX真正意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)，未來五年，XXXX商品房銷售仍將走紅。</p><p>　　第三章 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析</p><p&g

40、t;<b>　　一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)</b></p><p><b>　　1． 位置優(yōu)勢(shì)</b></p><p>　　本項(xiàng)目地處XXXX新城區(qū)絕對(duì)中心點(diǎn)，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值和城市標(biāo)桿價(jià)值。地塊背臨目前XXXX最好的一個(gè)多層普通住宅小區(qū)櫻花廊庭，周邊有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動(dòng)中心、幼兒園、超市、XXXX天

41、成體育館、碧水藍(lán)天大酒店、云南省農(nóng)村信用社等單位，項(xiàng)目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套齊全、便利，是今后政府部門、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購(gòu)房置地的首選。</p><p>　　當(dāng)前XXXX對(duì)未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情XXX。按政府規(guī)劃，XXXXXX項(xiàng)目受到XXXX縣委、縣政府以及各單位部門的重視。隨著云桂鐵路XXX段的開通以及XXX火車站的全面建設(shè)，環(huán)城路的全面

42、運(yùn)轉(zhuǎn)，未來新城區(qū)XXXX城邊緣沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯跋蟆?lt;/p><p><b>　　2． 產(chǎn)品功能</b></p><p>　　經(jīng)過一期項(xiàng)目建設(shè)，公司對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)定位有了更多的把握。就目前XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來看，二期項(xiàng)目產(chǎn)品中最吸引市場(chǎng)注意力的有以下幾方面：</p><p><b>　　●充足的車位</b

43、></p><p>　　除房產(chǎn)外，汽車已成為當(dāng)前人們生活消費(fèi)的另一熱點(diǎn)。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關(guān)注的重點(diǎn)之一。由此，從目前的趨勢(shì)看，一個(gè)項(xiàng)目有無充足的車位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成敗有著很大影響。</p><p>　　“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目的前身是停車廠，在設(shè)計(jì)規(guī)劃之初已經(jīng)對(duì)停車問題作了充分的考慮，正好迎合當(dāng)前及未來市場(chǎng)需求，與當(dāng)前XXX房

44、地產(chǎn)市場(chǎng)上的其他樓盤相比，在這方面有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。</p><p><b>　　●大型的商場(chǎng)</b></p><p>　　隨著XXX作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國(guó)內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐XXX，對(duì)商業(yè)的需求也日益增強(qiáng)。本項(xiàng)目所在位置為XXX商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點(diǎn)，也是今后XXX的財(cái)富之地，是XXX商圈的核心，同時(shí)與XXXX的目前商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周邊配套應(yīng)有

45、盡有，商業(yè)價(jià)值極高。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，目前在新城區(qū)商業(yè)圈供給比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)要求進(jìn)行商業(yè)置業(yè)投資。本項(xiàng)目所建設(shè)的約3000平方米的商場(chǎng)以及今后15000平方米左右的商業(yè)廣場(chǎng)，正好填補(bǔ)當(dāng)前新城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)空白。</p><p>　　●居住、購(gòu)物、休閑、娛樂一體化</p><p>　　XXXXXX自身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、今后建成的XX

46、X商業(yè)廣場(chǎng)（百越公園東側(cè)），與天成體育館不到100米，是今后XXX最繁華的地段，出行方便，購(gòu)物、休閑、娛樂等功能一體化，項(xiàng)目越來越成為XXX人關(guān)注的焦點(diǎn)。</p><p>　　●產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、多樣化</p><p>　　電梯采用國(guó)際品牌電梯，保證舒適、快捷、安全的到達(dá)每一層，為了保障居住的舒適性，項(xiàng)目按照大城市設(shè)計(jì)角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設(shè)計(jì)方面，采取戶戶通風(fēng)采光設(shè)計(jì)

47、的原則；在戶型的分割方面，采用動(dòng)靜分離，戶型內(nèi)分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動(dòng)區(qū)，保證平時(shí)業(yè)主在客廳的活動(dòng)不影響到臥室內(nèi)家人的休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對(duì)XXX老百姓的需求的前提下，結(jié)合了大城市的戶型設(shè)計(jì)理念，保證了項(xiàng)目戶型的實(shí)用性、豐富性、價(jià)值性。</p><p>　　3． 項(xiàng)目前期工作基本完成，項(xiàng)目建設(shè)周期相對(duì)較短</p><p>　　目前售樓部已經(jīng)完

48、工，項(xiàng)目月底開始啟動(dòng)，計(jì)劃24個(gè)月內(nèi)，全部完工。在工程建設(shè)方面，我們己做了相當(dāng)?shù)耐度?，整個(gè)項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已基本完工，后期建設(shè)周期相對(duì)較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。</p><p>　　4． 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小</p><p>　　當(dāng)前XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項(xiàng)目都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一個(gè)項(xiàng)目，兩三個(gè)樓盤集中在老城區(qū)，主要圍繞舊城改

49、造和保障房進(jìn)行建設(shè)，地價(jià)與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。相對(duì)而言，項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要小很多。</p><p>　　在目前XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔產(chǎn)品比重過小，中低檔產(chǎn)品供應(yīng)量過多的情況下，面對(duì)巨大的市場(chǎng)需求量，新城區(qū)的中高價(jià)位樓盤正好迎合了市場(chǎng)。同時(shí)，新城片區(qū)目前上市樓盤較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。</p><p>　　5、 政府的大力支持</p><p>　　去年以來，新城區(qū)樓盤成為

50、XXXX政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。隨著城市改造的進(jìn)一步推進(jìn)，政府陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)政策，加快新城區(qū)項(xiàng)目工程的改造，相關(guān)配套工作也日漸完善。結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，目前XXX公司正向政府爭(zhēng)取將本項(xiàng)目納入XXX重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì)將得到政府大力支持，并取得相關(guān)政策優(yōu)惠。</p><p>　　6． 開發(fā)商的信譽(yù)及實(shí)力</p><p>　　XXX公司在項(xiàng)目前期建設(shè)中的出色表現(xiàn)使置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目的印象肅然起

51、敬，XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同。</p><p>　　經(jīng)過項(xiàng)目前期的建設(shè)，公司對(duì)XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)把握已有經(jīng)驗(yàn)，無論在產(chǎn)品價(jià)格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預(yù)計(jì)獲得相應(yīng)的回報(bào)，資金預(yù)計(jì)按計(jì)劃回籠，后期建設(shè)自有資金比較充沛，公司實(shí)力將更加增強(qiáng)，對(duì)XXXX地產(chǎn)市場(chǎng)整體把握力增強(qiáng)。</p><p><b>

52、　　二、 項(xiàng)目劣勢(shì)：</b></p><p>　　1． 保障房帶來的一定銷售壓力。</p><p>　　XXXX保障房建設(shè)正在不斷推進(jìn)，盡管保障房建設(shè)與新城區(qū)分隔兩側(cè)，但是在一定程度上消弱了項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，對(duì)項(xiàng)目的快速銷售確實(shí)起到了一定的影響。</p><p>　　2． 新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。</p><p>　　項(xiàng)目所

53、處新城區(qū)中心，商圈氛圍不夠濃厚，目前主要是文體路、天城小區(qū)周圍、項(xiàng)目周圍商業(yè)濃厚，新城區(qū)邊緣地帶商業(yè)氛圍不濃，主要是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一以及整個(gè)XXXX縣城人口數(shù)量不多。</p><p><b>　　三、 結(jié)論：</b></p><p>　　可以看出，“XXX?XXXXXX”二期項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件較好，有著較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于項(xiàng)目所存在的一些不足之處，可

54、以采取相應(yīng)措施加以改善，對(duì)項(xiàng)目沒有太大的影響。整體而言，該項(xiàng)目有很高的開發(fā)價(jià)值。</p><p>　　第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃</p><p><b>　　一、 項(xiàng)目選址</b></p><p>　　項(xiàng)目位于XXXX新城區(qū)中心百越公園對(duì)面，普廳河畔，是XXXX近10年來興起的城市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，匯集著前幾年開放的將近20個(gè)普通住

55、宅小區(qū)，隨著城市建設(shè)的日新月異，市中心不斷外擴(kuò)，項(xiàng)目肯定展現(xiàn)出其多方面的優(yōu)勢(shì)。</p><p>　　隨著新城區(qū)建設(shè)步伐的加快及西部大開發(fā)政策的出臺(tái)，XXXX充分利用新城區(qū)原有的基礎(chǔ)，積極參與盤活市場(chǎng)地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。在政府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，展現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。</p><p>　

56、　在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢(shì)是目前其他區(qū)域所無法比擬的。前幾年，XXXX的開發(fā)熱潮退卻后，目前撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤旗幟的生力軍肯定是XXX公司和XXXXXX。而大量的土地供應(yīng)保證土地成本的降低，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，所以新城區(qū)項(xiàng)目可以在保證優(yōu)質(zhì)的情況下，以穩(wěn)步價(jià)贏得市場(chǎng)。</p><p>　　天城小區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區(qū)、旭陽(yáng)花園等等普通樓盤的入住為XXXXXX聚集

57、了相當(dāng)?shù)娜藲狻?lt;/p><p>　　隨著XXX居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐漸為XXX人所認(rèn)同。過去那種“寧要文山一張床，不要XXX一套房”的觀念已開始轉(zhuǎn)變，越來越多的XXX人，在有一定實(shí)力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。XXX若能真正出現(xiàn)性價(jià)比較高的住宅項(xiàng)目，不但可以吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數(shù)量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會(huì)逐漸聚集人氣，發(fā)展成為一個(gè)十分良

58、好的居住區(qū)。</p><p><b>　　二、 周邊環(huán)境</b></p><p>　　XXX?XXXXXX項(xiàng)目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動(dòng)中心；前擁東風(fēng)路，右攬文體路，構(gòu)筑繁華路網(wǎng)。</p><p>　　早已建成的“百越公園”綠地，為項(xiàng)目建設(shè)提供了一個(gè)基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。&l

59、t;/p><p>　　三、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模</p><p>　　“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目規(guī)劃用地位于東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。</p><p>　　項(xiàng)目?jī)蓪拥叵率壹敖Y(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅

60、面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。</p><p>　　建設(shè)內(nèi)容包括地下一、二層的建設(shè)，地上一～二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會(huì)所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計(jì)劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。</p><p>　　四、 項(xiàng)目建設(shè)條件</p><p>　　1、 項(xiàng)目權(quán)屬清晰</p><p>　

61、　“XXX?XXXXXX”現(xiàn)經(jīng)XXXX政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等相關(guān)部門的批準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計(jì)八月份得證。</p><p>　　2、 配套設(shè)施齊全</p><p>　　項(xiàng)目前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍(lán)天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套在新城區(qū)最為齊全

62、、交通最便利。</p><p>　　●道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路</p><p>　　●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風(fēng)路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。</p><p>　　●銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項(xiàng)目只有20米。</p><p>　　●醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診

63、所，距離項(xiàng)目不到300米。</p><p>　　●學(xué)校、市場(chǎng)、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學(xué)、金虎市場(chǎng)、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。</p><p>　　3、 基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成</p><p>　　項(xiàng)目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度耄蹣遣恳呀?jīng)完工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完成。</p><p>　　4、 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備

64、 </p><p>　　項(xiàng)目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。</p><p>　　● 供水條件： 自來水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入。</p><p>　　● 供電條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。</p><p>　　● 供氣條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入

65、。</p><p>　　● 通訊條件：直接由XXXX電信接入。</p><p>　　五、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案</p><p>　　XXX?XXXXXX將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個(gè)宜商宜居宜樂的城市標(biāo)桿建筑大廈。</p><p>　　商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，

66、圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。</p><p>　　“XXXXXX”建設(shè)有庭院休閑區(qū)、 標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車庫(kù)，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)。</

67、p><p>　　“XXXXXX”充分利用其獨(dú)特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。</p><p>　　六、 項(xiàng)目環(huán)境影響</p><p>　　本項(xiàng)目開發(fā)對(duì)環(huán)境的影響主要在于地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾

68、、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)此擬采取的環(huán)境保護(hù)計(jì)劃為：</p><p>　　1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。</p><p>　　2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。</p><p>　　3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。</p><p>　　4、設(shè)備選型盡

69、量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理， 達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　七、 項(xiàng)目管理組織 </p><p>　　要開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先必須有一個(gè)完備的組織機(jī)構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊(duì)伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)會(huì)、策劃、營(yíng)銷等各種人才，是本項(xiàng)目得以成功開發(fā)的管理保證。同時(shí)，公司在項(xiàng)目開發(fā)工作

70、階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。</p><p>　　八、 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃</p><p>　　整個(gè)“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目計(jì)劃于2012年8月份動(dòng)工，2014年8月份完成，預(yù)計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。</p><p>　　第五章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　一、 政策風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p

71、>　　整個(gè)“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。</p><p>　　目前項(xiàng)目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等部門的批準(zhǔn)，與項(xiàng)目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，項(xiàng)目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中。</p><p>　　可以說，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。但不排除在項(xiàng)目建設(shè)的24個(gè)月期

72、間，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭(zhēng)取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。</p><p>　　二、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　在項(xiàng)目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。</p><p>　　因目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)較好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)比較小。對(duì)于本項(xiàng)目，在

73、項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。</p><p>　　三、 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟(jì)問題都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。</p><p>　　從目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來看，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項(xiàng)目的行業(yè)優(yōu)勢(shì)

74、，并采用各行業(yè)精英團(tuán)體的專業(yè)建議及先期預(yù)測(cè)把握社會(huì)發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　四、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　依XXXX目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并采取各種手段加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。</p><p>　　五、

75、 管理風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　策劃考慮不周，對(duì)困難及問題估計(jì)不足，或定位失誤都可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過程的偏差或工程時(shí)間突破計(jì)劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司將依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，并以實(shí)際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　六、 資金風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　短長(zhǎng)期融資的短缺都有可能打斷項(xiàng)目開發(fā)的延續(xù)

76、性，帶來資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　經(jīng)過項(xiàng)目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目持續(xù)的資金供給不成問題。</p><p><b>　　七、 結(jié)論</b></p><p>　　整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)，只要能加以認(rèn)識(shí)和防范，是可以將風(fēng)險(xiǎn)值減至最低的。</p><

77、;p>　　第六章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措</p><p><b>　　一、項(xiàng)目投資估算</b></p><p>　　各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目投資概算詳見下表</p><p>　　估算結(jié)果本項(xiàng)目投資總額為1.9億元。</p><p>　　“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目投資概算</p><p>　　

78、（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：</p><p>　　建設(shè)用地面積：5641㎡</p><p>　　總建筑面積：2590㎡ </p><p>　　其中：住宅建筑面積：50660㎡ 商場(chǎng)面積：2590㎡ 地下室面積：4290㎡</p><p>　　總層數(shù)：35層（含地下兩層）</p><p><b>　　機(jī)

79、動(dòng)停車位：88個(gè)</b></p><p><b>　　總戶數(shù)：402戶</b></p><p>　　投 資 成 本 概 算 表</p><p>　　項(xiàng) 目 稅 費(fèi) 統(tǒng) 計(jì) 表</p><p>　　（二）項(xiàng)目投資總成本：238,516,650.91元，大約2.4億元。</p><p>&

80、lt;b>　　二、資金籌措</b></p><p>　　本項(xiàng)目所需投資額為23851萬元，計(jì)劃自籌資金4000萬元，需銀行貸款5000萬元（預(yù)計(jì)使用期限為2年），其余資金來源為預(yù)售房款。</p><p><b>　　三、貸款取得和償還</b></p><p>　　1、 本項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款總額為5000萬元。</p&g

81、t;<p>　　2、 還款的資金來源為項(xiàng)目的售房收入。利息按銀行規(guī)定支付，本金在項(xiàng)目資金寬余時(shí)優(yōu)先償還，同時(shí)保證在貸款到期時(shí)如數(shù)歸還。</p><p>　　第七章效益測(cè)算與分析</p><p><b>　　一、 收入預(yù)測(cè)</b></p><p>　　本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為58270平方米(含地下室)，其中可銷售面積約為53250平方

82、米，整個(gè)建設(shè)周期預(yù)計(jì)為24個(gè)月，至2014年8月份建完。</p><p>　　售價(jià)：住宅銷售均價(jià)：3800元/㎡；</p><p>　　地面商場(chǎng)銷售均價(jià)：20000元/㎡；</p><p>　　地下停車位銷售均價(jià)：6萬元/個(gè)。</p><p>　　項(xiàng)目銷售總額為：249,588,000.00元</p><p>　　其中

83、 住宅：50660㎡×3900元/㎡= 192,508,000.00元</p><p>　　商場(chǎng)：2590㎡×20000元/㎡= 51,800,000.00元</p><p>　　車位：88個(gè)×6萬元/個(gè)= 5,280,000.00元</p><p>　　住宅產(chǎn)品銷售采取高開高走的方式，每當(dāng)銷售收入累計(jì)達(dá)到相應(yīng)數(shù)額或銷售面積累計(jì)達(dá)到相

84、應(yīng)平方米時(shí)作一次價(jià)格調(diào)整，最終使整個(gè)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)計(jì)的平均售價(jià)。</p><p>　　二、 各種稅金的稅率</p><p>　　營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5％；</p><p>　　營(yíng)業(yè)稅附加的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)為營(yíng)業(yè)稅額的10％；</p><p>　　所得稅率為稅前利潤(rùn)的33%。</p><p>　　三、 利潤(rùn)

85、預(yù)測(cè)</p><p><b>　　第八章 項(xiàng)目總結(jié)</b></p><p>　　結(jié)合前面各章的研究結(jié)果，“XXXXXX”項(xiàng)目是可行的，綜合結(jié)論如下：</p><p>　　1、國(guó)家近年連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了促進(jìn)普通住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家發(fā)展普通住宅的產(chǎn)業(yè)政策，有利于改善XXX老百姓的居住條件。</p>&

86、lt;p>　　2、本項(xiàng)目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，人民群眾生活小平的不斷提高，給項(xiàng)目提供了良好的宏觀運(yùn)作環(huán)境和強(qiáng)大的社會(huì)支持系統(tǒng)。</p><p>　　3、項(xiàng)目選址與XXX城市發(fā)展的空間走向相吻合適應(yīng)當(dāng)今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了城市居民對(duì)現(xiàn)代家居的追求。</p><p>　　4、策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起

87、步價(jià)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，低價(jià)策略將增強(qiáng)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力。</p><p>　　5、項(xiàng)目可能采用內(nèi)部訂購(gòu)開發(fā)方式，銷售對(duì)象明確，客戶購(gòu)買意愿強(qiáng)烈，對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)商來說，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目綜合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)掃清了障礙。</p><p>　　6、我們?cè)谶M(jìn)行成本估算時(shí)，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤(rùn)、快回收的策略，以確保項(xiàng)目資金的安全。</p><